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冲击:长沙中小户型谋求突围 或将出现两极分化

房天下博客  作者:文洁 姚琴   2006-07-20 09:49

[摘要] 房天下新房网网尽天下新房全部主题楼盘>>热点专题>>市场冲击:中小户型谋求突围或将出现两极分化星城小户型市场再添变数。毫无疑问,建设部关于90平方

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市场冲击:中小户型谋求突围 或将出现两极分化

星城小户型市场再添变数。

毫无疑问,建设部关于90平方米建筑面积的明确定义,使得中小户型的飞速膨胀成为一种可以预见的现实。

联系到4月省内某知名代理机构发布的小户型调查中所称, “2006年,长沙报建和在建的小户型项目接近40万平方米,竞争将极为激烈……”,市场前景似乎并非令人乐观。

竞争加剧,是退而求其次,以低价杀手锏立足市场?还是再进一步,针对不同受众开发层次分明的产品?或许,并非只有“是或否”两种选择。

“这很有可能带来长沙中小户型市场的分化。” 湖南轻工盐业集团房地产公司总经理李志勇称。

选择,正在扩大

相较于四月选房时的焦急,常德人何德军七月的表情明显闲适不少。

“新政策出来后,小户型楼盘会更多,可以挑选的余地更大。”4月份因为资金原因而错失一小户型购买良机的何德军,在房产新政出来之后,选房更加理性。

何德军心理的微妙变化并非个别现象。尽管小户型项目上市就受追捧的现象仍然存在,但购房者心态已然悄然开始改变。

——房源选择面的扩大,使得消费者购房更为理性。当整个楼市遍布中小户型时,精明的购房者们开始关注“居住功能、概念突破、创新服务”这些以往被忽略的层面。

“从近期市场的反馈来看,在小户型持续热销的背后,购房者观望的势头开始显现。”湖南恒嘉地产顾问代理有限公司推广中心总监李焱东说。

一方面,宏观政策的蝴蝶效应必然带来供应量的上涨,另一方面,购房者观望态度的显现客观抑制了需求的高涨。“供需关系的平衡一旦被打破,小户型竞争的加剧成为一种必然。”

显然,长沙市中小户型的供应量激增已不容回避。

在7月14日长沙市房地产开发协会组织的一次会议上,长沙市建委开发处处长廖英策明确地说:“长沙每年小户型供应量在1万套左右。”

而这,仅仅指的是套平均面积在40平方米的纯小户型项目。

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两极分化在所难免?

面对竞争异常激烈的局面,各大开发商都在思考并摸索,如何独辟蹊径、营造个性,避免与越来越多的跟进者鱼龙混战,以抢占市场制高点。

7月8日,位于东塘的东一•国际悄然开放营销中心。该项目所有套型均为明卫设计。同时,在近3000平方米的空中绿化平台上,首度将社区泳池引入小户型项目。

同样是在东塘片区的城市森林,则主打生态社区牌,社区内超过50年的原生樟木与“明厨明卫+阳台”的一室设计,成为了吸引购房者最重要的因素。6月开盘以来,销售已 过100余套。

而远大系旗下美居房产,则将在9月推出成品房概念住宅,这也是长沙首度尝试半工业化住宅建设。

小户型供给加大,规避同质化风险,更好的占据市场份额是开发商考虑的重点。”李焱东说。

业界的一种观点是,小户型比重的强制性增加,由于小户型建安成本相对大户型更大,开发商在规划调整成本和建安成本增加的背景下,提高单位房价是一种比较现实的选择。

业界的一种观点是,由于市场竞争的加剧,一些有实力的开发商会通过扩大功能空间、提高产品附加值以及景观建筑配套上加大投入,以产品品质的提升来提高市场竞争力。

小户型比重的强制性增加,由于小户型建安成本相对大户型更大,开发商在规划调整成本和建安成本增加的背景下,提高单位房价是一种比较现实的选择。“中小户型强制性供应的增加,必然带来开发商成本的上涨。在这种矛盾下,如何让消费者觉得买得值就是门学问。”李志勇说。

而另一种更为极端的观点则认为,对于某些郊区楼盘来说,由于政策强制性要求小户型比重,有可能会为吸引购房者而采取低价方式,利用城郊地区土地价格的相对便宜,来实现项目的快进快出,以价格吸引市区中低收入者青睐。

“新政出来后对郊区楼盘影响很大,郊外的项目不做大户型很难吸引购房者的青睐。尽管细则出来之后稍微没有那么强硬,但是项目中小户型所占比重肯定远比以前高了。这就可能出现郊外小户型楼盘以价格和综合品质吸引购房者的趋势。”湖南永泰地产市场部经理刘莲说。“换言之,产品向两端发展的可能性极大。”  

居家型消费将成重点

并不夸张地说,竞争加剧带来的直接影响是,产品的“各取所需”会更加明晰。

而政策中明确“在城市年度新批、新开发总量中,90平方米以下户型需要占据70%”的规定,则让小户型的自住型功能明显加强。

仔细分析政策,不难发现,卡死90平方米建筑面积的严厉政策背后,是政府层满足普遍公众基本居住需要的美好愿景——让大部分人有房可住。

“应当说,目前长沙市内的小户型绝大部分仍然是属于公寓式小户型。在户型设计和配套上都相对简单。但随着政策的深入和市场竞争的加剧,住家型的小户型将成为一种市场的明显趋势。”李志勇说。

毫无疑问,在现今的市场背景下,小户型已经不等同于小面积。

适合居住的小户型应该具备更多多层或小高层住宅的特征。在相对小的空间里,同样实现餐寝分离、动静分离、干湿分离,完善厨、厅、卧、卫等基本生活功能,保证均好性、私密性和健康性,在功能性、居住性方面作出更多的努力。

李焱东认为,未来的小户型将向纯投资和纯居住两个方向发展。以投资为主的小户型,多位于中心城区,建筑面积在30-60㎡之间,功能定位为单身公寓,并实行统一经营、统一管理的酒店式物业;以居住为主的小户型,多位于城市次中心或新区,建筑面积从40平方米-90平方米不等,分为一居室、二居室、三居室,不仅具备寝、卧、厨、卫四大基本生活功能,更吸纳了多层住宅设计动静分离、干湿分离的精髓。

 “未来的小户型社区,像香港、新加坡、日本,户型差不多,但是价格差很多。为什么差那么多?是因为社区而选择,因为学区、社区、楼盘的物业管理、楼盘的服务、配套、人于类聚、物于群居,这是在发展中更重要的。”在刚刚结束不久的博鳌地产论坛上,世联地产顾问(中国)有限公司董事长陈劲松语意坚定。

这或许正是中小户型面对地产新政的选择。

本报记者 文洁 实习生 姚琴

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标签: 中小户型

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