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张朴:从绝对值看中国房价并不高

长沙房天下  作者:    2006-12-31 10:35

[摘要] 搜房网新房网网尽天下新房全部主题楼盘>>热点专题>>专访人民币汇率和房价张朴中国城市规划学会居住区规划学术委员会委员时间:2006年12月10日下

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张朴  中国城市规划学会居住区规划学术委员会委员

记者:很久没有煮酒论剑,在香港好象每到年底都会请业界的翘楚总结和预测点东西。今天聊什么?

张朴:地产界今年是好时光,有地的吃饱,有房的笑倒。

去年5月份,我们谈了对深圳、上海等地房价的看法,以及人民币、汇率、房地产泡沫等一系列的问题。一年半过去后,中国的经济形势发生了很大的变化。回头看一年半前说的观点,和现在实际发生的经济走势基本还是吻合的,今天谈谈汇率和房价。

记得去年,著名经济学家郎咸平,在很多演讲中阐诉这样的观点:人民币如果超过5%,中国所有外贸企业都面临亏损。那段时间有这个论点的专家学者以及媒体非常多,去年我在接受你们采访的时候,是不同意这种观点的。我认为人民币的合理升幅是至少30%。

张朴:当时普遍认为,、人民币不能,第二、要在出其不意的情况下,第三、也不能超过5%。现在一年下来,人民币超过5%。中国外贸企业没有听说亏损,个别企业肯定有亏损,但是整个行业没有亏损。货币一旦出现一个趋势方面的变化,就不会是5%-10%,这叫波动,它不是一个趋势性的变化。一个趋势性变化至少应该在30%以上。

我们现在详细讨论下这个问题:,人民币和美元之间的比例,从去年8.25升到7.82,差不升了5%,有没有到头?很多人问我,我告诉他没有到头。我的观点和去年一样,必须30%才能讨论这个问题。当然这不是一年内可以达到的,肯定有一个过程。比如像美元的波动,从92年到峰2001年的时候,通过9年才完成了它一个巨大的升幅空间。2001年纳斯达克从5000多点跌到1000多点的时候,美元开始下跌,02、03、04年都是下跌,05年在一个平台上做了整理,06年继续下跌。非常符合下跌、反弹、下跌三波论。去年10月份,美元对欧元1:1.17,今年已经到1:1.30,也就是一年多时间,美元对欧元跌幅是10%。回退到欧元开始诞生的时候,是0.7美元换一个欧元,从点到点,欧元和美元经历了一个大轮回,现在是1.3美元换一个欧元,美元几乎贬值了一半。用这个来印证人民币,30%还是保守。

人民币对美元汇率是否,以及何时的问题上,我跟大多数专家观点不一样,对中国少数掌控经济权力的经济学家来说,它是出其不意。但是对国际游资和国际金融机构来说,资金早就在周边埋伏好了,布局好了,已经形成合围之势了,就是等你,根本不存在出其不意,只是我们一厢情愿。什么叫出其不意,就是大家认为人民币的时候,你贬值。如果说整个世界上的舆论,清一色认为你应该的时候,你再说出其不意已经是毫无意义了。从2004年末,中国回应国际舆论是人民币绝不,也不能,现在回头看,证明全部是错的。

这说明什么呢?说明我们行政管理、调控举措和市场距离太远。通过货币的再来看房地产调控也是一样,房地产调控2年,出台很多措施,越调价越上涨。从05-06年这二年时间,深圳也好、北京也好、天津也好、大连、厦门也好,房价非常快。调控没有起到一个根本性作用。甚至有人说越调控,价格越高。我们回过头要对这些调控的政策进行检讨,有哪几条措施有用的,哪几条措施是花拳绣腿,凡是违反市场规律只能起反作用。对房价走势,有人说房价还会升。有的人说房价必跌。唱衰的是以易宪容为主,易宪容说多错多,他经常被安排与潘石屹PK,一个是代表房地产利益,一个代表民众利益。其实两个人的观点都对都不对,造成今天中国房价飞涨,深层原因之一在于我们货币汇率。

人民币是还是贬值?迄今为止所有主流媒体都说是,我可以清楚地告诉大家这个说法90%是错的,只有10%是对的。10%是人民币相对美元和与其联系挂勾的货币,但是相对世界上其他主要货币是贬值。在国际上人民币贬得历害,相对于其他主要货币贬值在30%左右,在国内也是这样。为什么这样说?人民币跟美元挂钩,美元下跌,人民币也下跌。但是美元下跌是有它的问题,赤字非常大,发展已经到了一个瓶颈,而中国是一个完全新兴的市场,是一个快速成长的少年或者婴儿,而美国是一个40、50岁的经济成年人。一个成年人只能在体重上增加,在高度上增加已经很困难。而中国是一个经济少年,他可以每年保持10%多的增长速度,如果美元贬值,你也跟着贬值,肯定你的货币被低估了。

中国清一色讲人民币,我不知道是一个以讹传讹的舆论导向还是有意而为之,但事实上人民币是地地道道在贬值。比如说人民币换美元,基本上没变。但是对欧元,你几年前用一元能换多少欧元?现在能换多少欧元?对澳元对英镑也是这样,还有对加币。

人民币除了对于没有跟美元挂钩的其他货币贬值外,对于大宗商品的价格,例如石油、黄金、铜等都是在贬值,比如过去花3000人民币就可以买一盎司黄金,现在可能要花5000多元。前一段时间黄金每盎司已经涨到640多美元,人民币在国际上换回来的货物、钱都要付出更高昂的成本。

人民币在国内也存在贬值,比如说煤气要涨价、油要涨价、粮食要涨价、主副食品要涨价,医疗、学费最典型就是房子要涨价。

大家有一个保值的预期,买黄金么?黄金买的时候已经承担了溢价,卖的时候要有一个折扣价卖出去。而且黄金的流通度不是很高。买股票?股票由于政策风险问题,这4年一直低迷不振。而买房还有使用价值,所以大家在几乎零利率的情况下去买房。

所以汇率问题是促使房价飞速上涨的一大因素。对国际货币,人民币明显被低估了。比如一个欧元换10个人民币,其实这个价格是人民币被低估的价格,正常估值应该一个欧元换七个人民币。国际资本是按照经济规律办事,就像大海有涨潮、退潮,明明涨潮,你非要搞成退潮。局部时间可以实现,但是长久不能实现。既然不承认贬值、低估,我就买你的货物。比如我花70万人民币买这套房,等人民币的时候,再卖出去,房价在不涨的情况下就已经上升了30%,还没有包括这么多买盘进来后的房价。如果再算上大家都来购买房子,国外游资进来,比如进来2000亿美元,必然提高房价。国内因素和国外因素是促使房价上升的重要原因。去年房价上涨的时候,大家都说是温州人在炒房,现在温州人不炒了,房价仍然继续上涨。

媒体上专业人士太少,或者真正的专业人士太少,或者有真正的专业人士,他代表某些集团的利益。比如郎咸平讲上升5%就是外贸亏损,我就不相信他这么没有水平,我认为他是代表一个集团的利益说话,是一个喉舌。

现在房价问题跟人民币汇率关系非常密切,如果说我们汇率政策提早一年就进行布局的话,我觉得我们损失没那仫大。

,如果提前布局的话,美元外汇储备就不会超过一万亿元。这些钱都是外贸行业辛辛苦苦赚出来的,随做美元的贬值而大幅缩水。

第二,如果提前进行布局、按市场规律办事的话,不硬撑着不的话,外国货币不会这么大规模进来。因为我提前的话,他的成本就高了。比如说他是拿一个亿欧元到中国炒房子的话,如果人民币提前,他的成本就高。因为中国坚持不,所以他的成本就低。

现在还有很多人跟我咨询,说房价现在有没有风险,房子还能不能买,地能不能买?我是这样认为。深圳北京广州等一线城市的房价目前离顶不远了,我只能说在一个区域里谈这个问题,但是中国非常大,经济发展也不平衡,可能东边太阳、西边雨,一线城市见顶的时候刚好是二、三线城市开始趋势向上的时候。比如说上海已经一年没有动了,深圳、北京今年动得很厉害。

也有朋友在问我,现在深圳的房子有没有投资价值。我很清楚告诉他深圳房子投资价值不大。因为你算算看,你买房子作为投资来讲,肯定希望他。比如你10月份买的房子,如果按一年计算,到明年9月份卖出去,能不能20%?要算这笔帐。为什么这样说呢?你不买这个房子,可以去做一个定期存款,定期存款是4%,你出售这个房子还要交很多税,各种契税加起来,相当总房价的8%,贷款利率7%,就是15%了,然后还有其他成本,比如物业管理费。也就是买房子需净赚20%才不亏本,如果低于20%就是亏本。你资金不买房子的话可以定期存款、买国债、买基金、买股票,按的一种投资回报来看,银行存款,银行存款也有3%-4%的利息。了20%,还不如去存款,还能净得3%-4%的利润。

从投资来看,深圳房价没有投资价值。但是如果说你自用,那是另外一回事。就像肚子饿的人,再贵也要吃饭。如果谈投资的话,我建议很多朋友暂时不要买。中国房价见顶的时候也是外资撤离的时候,如果国际游资认为赚了足够的钱,就开始往外撤。现在外资进入中国,就算人民币不,他也有70%以上的房价的溢价出来。现在还等你人民币30%,有一个100%左右就撤了。什么时候?我估计在07-08年中国房价有一个波折期,我不敢说箫条期,肯定有一个波折期。到那个时候外资流向哪里?肯定流向洼地比如美国。因为那个时候美国不动产已经非常有吸引力了。美国不动产今年7、8月份已经开始下跌。美国房屋开工指数、房价都呈下降趋势,如果美元加速下跌的话,美国市场洼地效应比中国更明显的时候,国际游资肯定会结束在中国的投资,去更低的洼地淘金。

所以我觉得中国各家银行也好、金融机构也好,对这一点要非常清醒的认识。如果这一点不认识,08年中国会提前进入一个经济衰退周期。


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记者:您说得这些对一线城市买房有一定参考价值。

张朴:再谈一下房价高还是低的问题,从值看,中国房价并不高。比如拿首都相比,莫斯科经济没有北京好,但是莫斯科房价比北京高。各个国家首都的房价都是很高的,因为他是一个经济政治中心,比如伦敦、巴黎,房价非常高。我到巴黎看了几套房,在共和广场的房差不多达到10万人民币/平米,而且这种房子不带花园、配套。北京房价值不贵,北京公寓楼价格就是1、2万,上海高一点,大概2.2万左右。从值来讲,上海、北京和深圳都不算高。但是从升幅速度来看,是一年内完成,这个速度是非常惊人的。另外和中国老百姓收入来看,这个太高了,房价在追赶国际水准,老百姓收入也要同步才行。现在就呈现一种矛盾,值房价不高。这也是一个洼地效应,国外游资会进来。但是这个房价对中国老百姓收入是非常高。中国政府又是一个人民政府,你怎么去解决老百姓收入和房价关系问题,这个是一个关系到和谐社会的问题,不是几个发展商、几个利益集团挣多少钱的问题,是整个社会的问题。这个问题不是用钱来衡量。

如何解决高房价问题,首先是有科学的政策,二是提高人民币汇率,三是我在想,有没有可能成立住宅开发基金,好像证券基金。这个基金由银行牵头,微利型开发。比如政府每年住宅用地的20%拿出来给这些基金开发,而这些基金开发从策划到设计到施工一系列都是透明的,然后溢价15%毛利,再卖给中低收入者。这完全可以做到的,这是我们实现和谐社会一个重要途径。我们出台这么多政策,有的是头疼医头,脚疼医脚,有的甚至是头疼医脚,脚疼医头,最滑稽的就是70%都是小户型政策,这些都是违反市场规律办事,还有限房价、限地价,这不符合经济规律。

其实抑制房价有几个事是可以做的,比如政府拍卖土地,拿出20%土地供应卖给这些住宅开发基金,老百姓的钱就不要存在银行,想买房子的钱就存在这个基金里。然后这个房子是5-10年内不能流通、变现的,这段时间没有房产证,但是你可以居住。他不是让你用来投资,投资可以买地产商的产品,这个是给你生存用的。

记者:跟个人建房一样吗?

张朴:不一样,个人建房是几个人合起来,这个金融风险很大。比如有人把钱拿走了,就会出现金融风暴。如果银行出头的金融基金就不会这样。老百姓投资不畅,就只有把钱投在银行。

还有一种方法,不限制房价、地价,也不搞什么70%,这些都是不懂房地产的人搞出来的。其实很简单,政府拍卖地给发展商,但发展商要帮政府代建30%的廉租房,这30%是不卖的,是廉租的。当然可以设容积率的屏障,容积率低1。5以下可以不做这个,高于1.5都可以按照这个来做。帮政府代建30%,这样地价房价马上下来了。

记者:这样的话发展商可能就不愿意高价买地了

张朴:是,建10万平米的房子必须有3万平米是给政府代建的。一举两得,你愿意盖什么面积的都可以,反正给我30%就可以了。这样做房价怎么会不下来?

记者:房价高涨,地产商财富迅速上生,好象不合理?

张朴:社会财富正从平均制向少数人转移。19世纪以前赚钱,是从几十个雇农身上赚。到了资本主义社会从几百个工人上赚。现在到一个知本社会,他向所有看不见的人身上获取价值。比如比尔•盖茨,你只要买微软软件,他就赚钱。他并不仅赚本身微软工人的钱,还赚全世界的钱。整个社会财富总量每年以20%速度在增长,但是增长的并没有到这90%人手上去。从比例来看,这90%人所享受的财富占比例上肯定还变少了。比如说收入300万一年的人,他一年可以买三套房。但是这是少数人,他的财富增长速度高于社会财富增加速度。社会大部分人财富以5-10%在上涨,这低于房价上涨,也低于大宗商品的上涨速度。一个普通白领,去年年薪10万,今年11万,上涨了1万,但是房价上涨更快。对一个去年10个亿,今年20个亿的人来说,他充分享受到了财富增涨的快乐。这牵扯到很多制度问题,比如我们讲石油,国际油价前一段下跌,中国油价不跌。现在中国每加仑的油价已经高过美国了,但是中国百姓的收入没有高过美国百姓。这个时候,中国石化、中国石油获得利益。中国主要采购渠道并不是的石油,有些是一些质量比较差的石油,比如说非洲的石油,但是他在给政府、人民的信息传递,他买的是每桶62美元、66美元的油,但是实际上买的是每桶40元的油,这个油不是那个油,但是价格还是一样。所以他可以每年赚100、200亿,所以他的股票可以在香港市场上。而中国大部分老百姓、投资者享受不到成长的快乐和益处,而这个好处被少数知道内情的机构、人享受了,以及被国外搞战略者享受了,比如巴菲特去年买了中国石油,翻了几倍卖出去了。因为他知道你中国石油上涨。而中国老百姓大部分没有享受。中国这一轮经济高成长的时候,我们很多政策需要总结和反省。

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