40天后即将在香港举行的第四届香港•中国国际地产周似乎来得正是时候。
对于中国房地产业而言，2007年显然无愧“上市年”、“地王年”、“成长年”、“政策年”这样的称号。在这个地王层出的年度，伴随着企业规模不断扩张的，是争相上市的情形一发不可收拾。
与此同时，美国的次级债风波，央行的连续加息，房贷新政的出台，各地土地招拍挂带来的地价狂飙，物业税的悄然提速，资本市场的高市盈率，所有的一切都使得整个房地产行业在歌舞升平中陷入了高处不胜寒的境地。在这样的年度临近结束的时候，全面回顾一下产业的得与失、资本的进与退、企业的成与败显得尤为必要。
已成功举办过三届的香港国际地产周，自2005年6月5日至今，已经吸引了超过300名中国地产精英和200多个地产项目参与其系列活动，被参与者视作是中国的房地产开发企业与全球资本界、产业界沟通对话的商务平台，能够帮助房地产开发企业启动或加速其国际化进程。
这是“扮酷”，千万别认为此君还会“忧国忧民”
针对此次活动，长沙搜房网特别采访到了在业内有着“广告策划怪才”的林淼良先生。据了解，长沙南城的高端项目博林•金谷“这里没有房子”的广告就出于此君之手，此广告语的亮相市场引起业内外的高度关注.
之后林淼良又将项目落实在“皈依自然的德国空间艺术”定位上，准确传达了项目国际化与自然性并存的气质，项目现场营销中心包装也给人一种耳目一新之感，尤其项目楼书的设计兼具奢华与自然清新的格调。
无米下锅的开发商开始“抢米”
记者：你是如何看待最近许多地方的企业争相买地,以至于时常出现“地王”现象,如长沙92亿元地块、上海南京路6.7万元/平楼板价等。
林淼良：最近各地频现地王，如长沙的新河三角洲地王，上海南京路单价地王，同样的现象在杭州、武汉、重庆、广州、成都、福州、天津、北京等地出现。从地王产生的影响来看，首先无疑会导致新一轮房价的飙升，但是也加重了房地产的泡沫，加速了房地产的非良性肿瘤的出现。
我认为地王出现的原因是多方面，有市场供需关系的原因，有政策滞后甚至政策根本性系统坏死的原因，也有资本市场助风推势的原因。
从总体供求关系来讲，中国是一个发展不平衡量的国家，其中城市与乡村的发展不平衡就是最为突出的不平衡现象，广大农村的发展问题没有解决好，农村的社会保障和社会配套没有跟上，农村经济的发展得不到的好的刺激，造成了人民进城的现象也就直接导致了具有中国特色的所谓“运动型城市化”。
也就是说农村人口的城市化并不是在其本地完成而是在其迁徙到一线城市或二线城市才得以完成，这是中国社会一二级城市住房消费剧增的根本原因，一级城市和二级城市的旺盛购买力是开发商敢于制造地王的信心所在。
从阶段供求状况来讲，经过一年的宏观调控后市场从低迷期开始回暖，原来巨大的持币观望的需求开始急剧的释放出来，加之70%的宏观政策使得市场供应出现中间断货期，所有的等待性需求在此时帮了开发商的忙，房子越卖越贵，越卖越好，在这样的“好市场”下许多开发商很快就无房可卖，但是由于在06年的宏观调控年许多的开发商犹豫观望没有进行土地储备，2006年，土地竣工面积和新购土地面积的增长率曲线形成了一个巨大的缺口，到了07年无房可卖时又发现“无米下锅”的时候就出现了“抢米”的现象，众多开发商争相购地，地价肯定就涨上去了。
记者：你上面说的是地王出现的原因，那么针对这一现象，你是怎么看待的，客观上来说，地王的出现是不时有很大的必然性？
林淼良：从大的政策方面来讲地王的出现是必然的，中国实行的是“国有制”，地上的土地到天上的云朵都是国家的，然而是国家的不等于是人民的也不等于是百姓的，因为人民百姓有所有权没有支配权，某种程度来讲没有支配权的所有权连个屁都不是，因此土地就变相的成了政府和政府相关部门的所有物。实施招拍挂之后，土地支配权更是高度集中在政府相关部门手上，偏偏与此种制度并行的还有一个“GPD考核官员制”，高的土地出让价格当然创造更高的GPD，这在某种程度上就促使某些地方政府相关部门和相关官员刻意导演“地王戏”的上演。
从微观政策层面来讲地王的出现也是必然的，中国执政党目前的执政能力和管理能力要应付目前的复杂的经济发展环境显然有些力不从心，加之政党自身素质建设和管理监督机制的问题，为了防止党内层出不穷的“土地腐败”现象，不得不实行一刀切的所谓公平、公正的招拍挂政策。上了拍卖会可就是僧多粥少了，十几个开发商抢一块地，价格抬上去了是正常的，抬不上去才反而是不正常的；只此一方面也就罢了，偏偏无独有偶，在实施招拍挂的同时政策的制定显然又缺乏远见和系统的考虑，居然为开发商保留了允许“分期付款”的绿色通道，这无疑为开发商高价拿地创造了条件。
中央从大局稳定和民生情况出发希望稳定房价，一会出通知，一会出政策企图控制房价的狂飙，但由于整体制度的某些环节坏死使得本来用于稳定房价的政策又偏偏在某种程度上刺激了房价的狂飙，悲乎？悲也。
从资本层面来看：房地产企业经过这些年的发展已经产生了一些重量级的巨头，他们通过上市打开国际资本通路，良好的解决了资金链的问题，加上06-07年的股疯，这些上市企业趁势大量增发圈钱，可谓手握雄兵百万，打一两场大仗恶仗也没有什么问题，他们手里的“闲钱”可以支付得起“地王”的高额土地出让金。另外就是土地储备量还是资本市场考察上市公司盈利能力的重要指标之一，这就无疑是火上浇油啊，有的上市公司即使不想屯地，但为了给资本市场一个交代也不得不拿几块地下来，否则股票价格上不去啊。所以，君不见在每次地王产生的背后每每大打出手的都是那些财大气初的上市公司吗？
香港地产周：空前盛大的虎狼联盟
记者：香港地产周成功举办了三届，已具有相当的影响力，本次第四届地产周高盛、美林、摩根斯坦利、花旗以及软银等投行机构均会到场，近期成功登陆香港主板的企业代表人物潘石屹也会到场，作为2007年末开发商企业和资本方规模的一次交流盛会，你是如何看待香港地产周的？
林淼良：在07年房价飙升，新政出台，金融加息，地王频现的时刻，香港地产周可谓来得正是时候。但是站在消费者的角度来发表见解的话，大概可以看作是一次盛大的狼与虎联盟会。香港地产周作为开发企业与资本方的交流盛会对于企业来讲无疑是良辰美景，但是对于普通百姓来讲可能不是什么好事情，至少在目前不完善的政策环境下来看不是什么好事情。
开发企业和资本方的进一步联盟必然导致房地产企业的新一轮洗牌，虾兵虾将们将退出历史的舞台，市场将会变成少数巨头们的独舞场，寡头垄断可能形成，房价上扬是必然的。只能寄希望于政策的制定者能预见寡头时代的市场变化，提前预防房价的又一轮上扬，中央政府能尽快推进社会住房保障体系的快速发展。
不要把上市企业都理想化和万科化
记者：前不久，万科的王石在北京举办的一个论坛上就目前行业的一些热点问题做出回应，称上市公司是未来主流，房地产行业资源向上市公司集中，有利于保护购房者的利益，防范金融风险，盘活存量土地，利国利民。你如何看待这个问题？
林淼良：上市公司是未来的主流是不必要争论的，招拍挂政策实施，拿地公开化竞争，靠银行贷款的开发企业不可能竞争得过上市公司，如果拿不到地就意味着没有生产资料，那么就无从创造生产力，只能退出房地产这个市场。
但是对于王教父“房地产行业资源向上市公司集中，有利于保护购房者的利益，防范金融风险，盘活存量土地，利国利民”的观点我不完全认同。
要探讨这个问题，我们要先来探究一下王石这么说的依据是什么，王石认为“中国几万家房地产公司，却只有少数企业坚持走长期经营的品牌路线，其中主要是上市公司。房子是一种需要使用几十年以上的产品，只有走品牌路线的公司才能在售后做到长期负责，”这是王教父认为“房地产行业资源向上市公司集中，有利于保护购房者的利益”的依据，我认为王教父把上市公司神圣化了，也可以说是把其他的上市公司都万科化了，不是所有的上市公司都能做出向万科一样的品质来，也不是所有的上市公司都可以做好售后的长期保障，万科以前也在售后上出现过问题，这是一种企业的责任感，上市不是产生这种责任感的必要条件也不是必须条件。
从来就没有什么救世主
记者：最近王石对外发表了不少言论，比如说“由于监管和披露的要求，上市公司的透明度、规范程度较高，房地产公司上市后，负债率一般都明显下降”，对此，相信你也有所了解，那么对于他的一些观点，你是怎样看待的？
林淼良：王教父指出：“由于监管和披露的要求，上市公司的透明度、规范程度较高，房地产公司上市后，负债率一般都明显下降”这是王教父认为“房地产行业资源向上市公司集中，有利于防范金融风险”的理由，对于此点我认同王教父的观点；确实开发企业不上市，对商业银行的依赖性大，商业银行的负担过重，风险过大，一旦开发企业的项目失败，最后坏账呆账都在银行，对于防范金融风险很不利。
此外，王教父认为“上市公司的周转率比非上市公司快很多，资金和土地资源向上市公司集中，有助于将土地快速转化为住房，增加市场供应、稳定房价。以万科为例，近年来一半以上的资源获取是盘活存量土地，而且万科从获得土地到供应房子只要9到12个月时间，比行业平均水平差不多快一倍”所以王石认为“房地产行业资源向上市公司集中，有利于盘活存量土地，利国利民”。
我认为王教父的问题又在于把所有的上市企业都万科化和理想化了，上市公司的周转率比非上市公司快很多确实不假，但是我认为是否能快速转化为住房，增加市场供应则不一定，按照王石的理念万科是“坚决不捂盘，不屯地”而是依靠快速的开发项目、高速周转资金来获取高的利润率，从万科的角度来讲确实有利于将土地快速转化为住房，增加市场供应，从而稳定房价，但是问题就出在每个上市企业的价值观都不是一样的，“坚决不捂盘，不屯地”的企业有几个呢？
因此，我认为王教父的话可信也不可全信，要达到利国利民归根结底还是要依靠政策的制定和法律法规的出台，要依靠政策和法律法规来限制企业屯地捂盘，规范上市企业的开发行为保障最广大购房者的根本利益才是利国利民的根本措施，光是企业上市是不可能做到利国利民的。还是那句话“从来就没有什么救世主。”
记者手记：
带足了火药，就冲俺放炮吧！
采访完林子，已是凌晨一点，精神依然振奋，给笔者最深刻的感觉就是，这个看似文静儒雅的男人的确能“忽悠”，难怪博林·金谷开盘当天就热销800套，如今看来却也不是偶然了。
林子是个异类，敢说别人不敢说，敢做别人不敢做，管你皇亲还是国戚，管你王石还是拉登，“全部拉下马，然后一顿剐。”
林子说他是学艺术的，但笔者认为这两者的关系不大，更不认为学艺术的皆为“怪胎”。
林子很大胆，随身携带两把菜刀，见不同意见者，菜刀立刻脱壳而出，“我乃善良之人，且喜欢说实话，有意见者尽管带足火药冲我而来。”结稿时，笔者打电话询问，内容太过劲爆，是否稍微改动一下。林子却仍是一副光脚的不怕穿鞋的流氓相。
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