主持人董吉湘：从博鳌到城市，从思想到观点。女士们、先生们大家下午好！欢迎各位朋友到来。非常感谢各位朋友来参加我们今天城市观点论坛，这是由观点地产机构所创办的一个非常权威的地产论坛，有些朋友知道道，观点地产机构还有一个有名的名字就是“博鳌房地产论坛”，今天这次活动是博鳌房地产论坛一个补充和并行，这是以地产开发、建筑规划、城市发展为主体，以及主办地邀请政府官员、地产专业人士、传媒精英对中国城市发展进程房地产建设等多角度进行的深入探讨和剖析，共同寻找城市与地产动力发展的创新思路，自从2005年创办以来，这个论坛已经从青岛到南京、济南、四川、广州、西安、三亚、武汉、大连、深圳、郑州再到今天的长沙。作为今天主持人董吉湘，首先请允许我代表观众和听众向主办方表示感谢！把这么精彩的思想盛宴带到长沙来，然后代表主办方观点地产机构和湖南房地产杂志社对今天各位嘉宾的到来表示感谢！
今天我们来到一座3000年不变的城市。3000年前长沙城在湘江之滨未曾变更过城址。虽未成为一代古都，但自秦汉以来就是湖湘地区的政治、经济、文化、科教和商贸中心。于是“唯楚有才，于斯为盛”。无论是挖至千年之前或者是追溯近代百年，抑或纵观当代的中国，长沙给人的感觉总是如此的落拓不凡。不必说那座藏于岳麓名山的千年书院，也不必说那些威震神州的大人物的墓穴故居，就那么一条湘江也会令人心魂雄张。岳麓山、橘子洲承载了多少代人的胸襟和厚望。
但也许今天大家来到长沙，未必就感觉到如此的厚重与落拓不凡。相信有人会说今天的长沙有些轻浮，超女快男，中国最为流行的、快乐的文化成为今天最为醒目的标识。但有一点可能是相同的，湖湘文化有着天然的烂漫气息，于是超女快男就成了流行的烂漫。
欢迎大家来到长沙，来到“城市·观点论坛长沙行”的现场。我们今天要讨论的是房地产，湖湘文化与长沙房地产的发展。到底是故去的厚重与心忧天下的责任感还是“格物自知”千载厚重，指引着今天的长沙城市文化与经房地产经营与建设，还是“超女快男”的娱乐至死精神将这座城市居住文化带入全新的境界。我想，我们今天在座的每一位朋友也许会思考这样的问题。
今天我们的论坛就正式开幕了。首先请允许我介绍一下今天到场的嘉宾：
著名经济学家、原国资委研究中心宏观战略部部长 赵 晓先生
著名城市规划及建筑评论家 深圳市规划局地名管理办公室主任 贺承军先生
杨学文建筑设计室 杨学文先生
湖南德思勤房地产投资顾问有限公司 肖 兵先生
湖南省房地产业协会常务副理事长兼房协、开协秘书长 罗伯云先生
湖南省房地产开发协会理事长、华盛集团公司董事长 罗劲松先生
湖南省房地产开发协会常务副理事长 李集业先生
湖南省房地产业协会、湖南省房地产开发协会副秘书长 巢聘余先生
湖南省房地产业协会、湖南省房地产开发协会副秘书长 刘志智先生
远大空调有限公司总裁 张 跃先生
箭牌卫浴事业部总经理 方 春先生
湖南广晟房地产有限公司董事总经理 曾高伟先生
五合国际建筑设计集团北京公司总经理 曹一勇先生
加拿大宝佳国际建筑师有限公司中国区总经理 马振荣先生
湘银集团执行总裁 侯 嫉先生
天健集团营销总监 石耀庆先生
湖南房地产杂志社副社长、执行总编 李 军先生
观点地产机构、博鳌房地产论坛、城市·观点论坛秘书长 陈诗涛女士
此外，今天到“城市·观点论坛长沙行”的朋友还有来自长沙及湖南地产界朋友们。相信我们今天的聚会能够成为湖南地产史上的一次标志性的盛会。
现在“城市·观点论坛”长沙行正式开幕，首先我们将有请今天论坛的主办方领导致辞，首先请出湖南省房地产业协会常务副理事长兼湖南省房地产开发协会秘书长罗伯云先生为我们致辞。
罗伯云：各位专家、来宾，各位领导，大家好！
“城市·观点论坛”长沙行今天在远大理想剧场正式开幕了。首先，请允许我代表湖南省房地产业协会、湖南省房地产开发协会对这次论坛的召开表示衷心的祝贺！
长沙是一个历史悠久的城市，特别是最近几年长沙的城市建设发展非常快，路桥三环，解决513条大街小巷的改造，最近几年我们建了1200万平米的经济适用房等等。这些都说明长沙的城市建设，房地产开发日新月异。12月14日，国务院同意长株潭获准“两型”综合配套试点开发城市，大家知道这又是我们面临改革的一个重要关口，现在是市场化的改革与政府行为不配套，经济发展与社会发展不同步，社会发展、经济发展与环境污染不相容等等矛盾严重地摆在我们面前。这次“城市·观点论坛”长沙行就要从这些方面来探讨城市化建设的新思路和新道德。
我想，通过这次论坛我们一定能够推进我们城市的城市化进程，也一定能够按照国务院配套改革试点的精神，把我们城市的配套改革搞得更好。我相信这次论坛一定能够取得圆满成功，祝大家在长沙生活好，愉快！谢谢大家！
主持人董吉湘：再次感谢罗伯云先生的致辞，下面有请观点地产机构、博鳌房地产论坛、“城市·观点论坛”秘书长陈诗涛女士为我们致辞。
陈诗涛：尊敬的各位领导，各位来宾，下午好！
今天在远大理想城举办2007年度城市·观点论坛长沙行活动，首先我代表主办方观点地产机构向所有与会的嘉宾们表示诚挚的谢意，因为我们都知道房地产的冬天要来了，也是大家岁末年终正是最忙的时候。不过大家在百忙中抽出时间参与，我想正表达了所有湖南地产人，包括成都、广东、武汉来的开发商与传媒，大家这次过来也是想表达湖南乃至中国房地产人对当前宏观经济与房地产调整的大变局下的思考与探索，可能还有更多的困惑及远忧。稍后的时间我们的赵晓博士等将会为大家逐一分析。
请允许我用一的时间简单介绍一下观点地产机构。观点地产机构2001年创办博鳌房地产论坛，并在今年举办了第7届，2008夏季将举办第八年盛会。自01年正是中国房地产发展的上升期，在这个时候观点地产高举着“传播中国经济与地产新锐思想，打造中国房地产专业交流平台”的旗帜，陆续创办了观点地产网、观点地产杂志，并同时在2005年10月创立了“城市·观点论坛中国行”的活动。
7年时间里，观点地产机构邀请到中国财经界、房地产界近万名精英共同参与博鳌论坛，并携手走向中国十几个省份城市的城市观点论坛，并同时每天在观点地产网、观点地产杂志上跨越空间，进行精神交流和专业的合作。
观点地产机构伴随中国房地产走过房地产行业的成长期和前段时期的高峰期及目前的调整期，我们看见无数企业的成长与壮大，但是我们也看见了很多企业及企业家的倒下。特别是当前中国房地产行业正面临着土地与资本、企业与政府的合作与博弈，我们把城市·观点论坛长沙行作为2007年度中国行活动的总结站，希望透过我们今天的演讲、我们的对话与我们的交流可以找到当前房地产特别是湖南房地产的新文化和新方向。
最后，感谢支持本次论坛的湖南房协，湖南开发协会、湖南房地产杂志、远大空调、德思勤、湖南广晟园开发公司。同时向2007年度全程支持我们的箭牌卫浴表示感谢！因为你们的支持及与会的中国房地产人不断的努力及参与，我相信湖南的房地产及中国的房地产行业在2008年发展会更好！谢谢大家！
主持人董吉湘：感谢陈诗涛女士，今天到场的嘉宾都是跟房地产有关的人士，下面进入议程。前天我们看到了一个新闻，在广州万科集团项目率先降价了，关于市场调整的说法有很多，2007年的宏观调控造成了京沪广深一线的城市房地产成交量普遍低迷，但中央的经济会议又为来年定下了货币紧缩的基调，于是我们问2008，我们的房地产市场会有怎样的变化呢？有请赵 晓先生。
赵 晓：谢谢主持人，这次终于不会再把我请下去了。特别高兴，甚至是有点兴奋，我们以前开过很多论坛，包括博鳌房地产论坛。那么，今天是在开发商的地盘开，比如前几天是在万科世纪城开。但是，这次有点例外，这是我次在一个工业企业开，次在这么漂亮的工业基地开。过去我一直讲，房地产商需要向工业企业家学习，因为过去的开发商日子很好过，但是在控制成本方面，在控制质量方面跟中国的工业企业不在一个层面上，中国的工业企业已经走向国际，有很强大的竞争力。
中国的房地产一直到今天还是农业水平，这不是我说的，是王石跟我讲的，他说我们现在基本上跟农民差不多，开一块地，包一个项目。但是，项目跟项目之间没什么关系，没有住宅产业化、标准化，万科也是这几年才刚刚开始起步，其他的更加没有，中国的房地产没有进入工业时代，更没有进入象美国一样的第三产业时代。美国的房地产是放在金融系专业项目的。所以，今天我们在工业企业——远大开这个会，我想可能是有它的独特意义的。首先，我向远大的张 跃先生，以及他的团队表示致敬，同时我也呼吁开发商们，都能够迁徙，向走在中国工业企业前头的工业企业家学习，把中国的房地产行业推到更高的水平。
２００８年会否成为中国经济的拐点
讲到“拐点”，大家知道深圳的有些楼盘降价了，广州也有所萎缩了。明年2008年有奥运会，按理说是好事。中国干了这么多年，辛苦了这么多年，改革开放取得了这么大的成绩，终于现在要办奥运会了，是全中国人扬眉吐气的日子。但是，如果从全世界来看，很多的办奥运会国家，比如从1964年以后的7个办奥运的国家来看，他们办奥运会基本上不是一件好事，常常是一件坏事，它常常是一个国家经济拐点的开始。统计这7个国家，它们基本上是在奥运前一年，经济增长平均提速大概有2.4个百分点，在奥运之后经济平均下降0点几个百分点，两者加起来大概接近3个百分点，这是过去的历史经验。
很多人问，明年会不会成为中国经济的拐点？这个问题不仅在座的问，社会也在问，连杨磊也在问。前段时间我去美国的沃尔玛跟他们讲中国经济，他们看到了中国经济的崛起，但是他们又不太容易看清楚中国经济，所以它们希望听自己的经济学者来谈中国的经济会怎么样，同时他们也提出了很多的问题，2008年之后中国的经济到底会怎么样？会不会象别的国家一样是拐点的出现？前苏联的经济曾经即将赶上美国，但是还没有赶上美国就崩溃了，日本也是。我们现在不敢梦想赶上美国，还有亚太，亚太说亚太时代即将来临，全世界也在说今年正好是亚太危机十周年，中国明年的经济到底会怎么样？我想就这个问题先做一个回答。
最近，我们就中国的经济发展大势做了一些探讨。我们知道这个国家主要是工业化、城市化，它就是要把这两件事做完，这两件事做完就是中国现代化完成。我们做了这么多年了，是不是做得差不多了？我们估计工业化竞争也就完成了50%。表面上看，中国的经济活跃得不得了，我去美国参观就象今天参观远大一样，我做了一个最简单的实验，我从货柜上随手抓一个东西上面都写着“Made In China”。是不是中国的经济已经覆盖到全世界了？不是，这些东西源自于我们以前做的很多基本的产品。
中国低端产品数量很多，覆盖很广，但是附加值很低。你生产8亿件衬衫才能换回一架美国波音747飞机。中国的价值链条里面轻工业占1/3。但是，中国有比较优势，中国有非常丰富的劳动力，而且是非常善于学习、非常聪明的劳动人民，就象大家一样为什么经常在一起开会？就是充电！这样一个学习动力、旺盛的精神，大概只有在中国能看到。有这么多的人力，而且人力资本水分还不断提高，同时这些人在全球化的背景下什么都可以转移，唯独人口不能转移。在美国的时候，美国人说你们的贸易现差很多，中国赚了很多的贸易现差，赚贸易现差的方法很简单，把中国人不断的移民到美国！但是美国不会让很多的中国人口迁移，怎么办？只有转移产品了。
2007年中国重工业的增长速度要超过轻工业增长速度的4个百分点，2005年中国汽车首次出现进出口，而且出口大于进口。今年的上半年是翻番式的增长。还有一个东西是船舶，十七大之前我曾经和中央电视台《经济半》到大连做调查，中央电视台要拍一个节目《制造业新版》，把大连船舶作为一个重点报道点作为向十七大的献礼。我去到那里看到很惊奇的景象，5年增长了20倍，明年可以到8亿人民币，增长速度非常快，01年的时候一年只能造一艘船，今年可以造30艘船，而且全中国只有这个企业才能造钻井平台。中国的造船只占全球造船份额的18%-19%，但是今年上半年以来全球造船有40%的订单被中拿走了，中国的船舶一定会成为世界的船只生产国，汽车也是一样的！中国人生产大飞机把美国人吓了一跳，技术上肯定没有问题，你们看嫦娥都能奔月了，那叫航天技术，飞机是航空技术，小意思。就算是拼成本，假如十年后中国的飞机可以达到成熟产业，那么我们的飞机可以用相当于波音1/4-1/5的价格向全世界销售。
中国的工业竞争只完成了50%的竞争，城市化只完成了40%左右的竞争，虽然现在说城镇人口的比例到了45%，但是只是指的数量上的，我们知道我们的城市化质量很差。比如北京，北京是全中国人口的城市，山东人把北京叫“属堵”，是堵车的地方，“属堵”意味着城市化进程还没有做好。我曾经说，如果一个人一辈子没到北京住过是幸运，如果一个人一辈子住在北京是一种不幸！
中国办奥运很象是午餐
北京现在规划要搞立体化的交通体系，将来从任何一个地方到达一个公交路口不会超过5，不会超过800米。如果要这么做，意味着北京还要有巨大的投入，所以我们的城市化进程结合它的数量和质量，我们认为可能只完成了40%的进程。然后是房地产，房地产和城市化、工业化关系都很密切，中国的房地产到了什么进程？我们45%的人住在城里面，相当于发达国家平均水平的50%-60%，大概可以推算出，中国的房地产进程没有完成到1/3。为什么房地产价格老是在涨？就是因为中国的房地产进程滞后于中国的工业企业进程，滞后于中国的宏观经济进程。所以，中国的房地产产业应该还有非常美好的发展前途，这是毫无疑问的。
我还讲一下中国的金融业。我们知道在2006年底，中国的金融资产不到美国的1/15，而经济总量却超过了美国的1/3以上，这意味着在金融发展方面我们可能只完成了20%的竞争。这是对目前中国发展大势的盘点，工业化50%，房地产50%，金融1/3。一个企业最难的时候就是你发明一种产品，把这个产品卖出去，能够占20%的市场份额是很困难的。一个国家也是这样，比较难的时候是经济起飞，如果完成了经济起飞到结构调整加快阶段，你会发现它的增长速度是很快的！中国正处在现代化的增速阶段，正处于结构调整加快、经济增长动力强劲的时期。中国明年会不会出现拐点？我想可能性比较少。
，中国太大。全世界的发达国家所有人口加起来不到8亿人口，中国就是13亿人口。国家大意味着奥运因素对中国经济的影响会比较小。如果放在韩国，韩国是5000万人口的国家，汉城1000万人口，汉城经济圈占整个韩国经济的40%-50%。但是，北京不同，北京1500万人口放在中国这么大的国家里面影响不会很大。
第二，中国办奥运会是在现代化的中期阶段，很多国家办奥运是在经济现代化完成，或者是经济现代化国家来办奥运会，这使得奥运会的含义完全不同，对很多国家来说奥运是一个庆功晚宴，而中国办奥运很象是午餐，投入奥运之后还要建很多的交通。
所以，奥运不太容易成为中国经济的拐点，中国楼市也不可能，很简单。因为，房地产的发展甚至滞后于中国国民经济的发展，总体上供不应求的格局不会有太多的变化。虽然，有些地方房价有所下跌，那是因为这些地方涨得太凶了，它们需要休息一会儿。大家知道2008年1月1日又可以发现新的贷款，然后你们会发现供不应求的格局还是没有变化，一切又会重复以前的现象，与其说拐点会出现不如说人民盼望着拐点出现，因为人民都希望降价能够买得起房。
下面我们讲中国的宏观政策。前面我们讲这是一个比较好的发展极面，在这个极面的基础上出现了更厉害的因素。我们说中国的经济很好，不仅我们看到，全世界也看到了。所以，全世界的资金不断向中国流动，中央文件说中国的资金是严重的流动性过剩，这是因为货币太多了。我们算了一下，流动性过剩有三个来源：
，外汇的大量流入。你们看一下中国宏观经济的数据，你们会发现过去三年里面增长最快的是外汇储备的增长，没有一个宏观经济数据比得上外汇储备增长，包括房地产投资、销售也罢，增长速度很快，但是所有的数据没法跟外贸、外汇储备相比，今年以来外汇储备又增长了50%。
这样大量的外汇增长成为了流动性过剩的个来源，不仅如此，大量外汇集中到非贸易领域，比如房地产、股票，这些是不能做贸易的。中国的房子贵，从美国进口房子不可以，它短期内的供应是受限制的，然后大量的外汇流入到这些领域套取利润，造成了房地产价格上涨。
第二，储蓄成本大搬家。这么多的储蓄存款是流动的老鼠，一定会造成物价上涨。现在我们的储蓄存款到达了上万亿。这意味着老百姓辛辛苦苦几十年的储蓄存款象冰棍一样的在化，意味着财富缩水。我们知道，的办法就是投资资产，这就好象人跟马比，没有一个人能跑得过马，如果万马奔腾的时候你可能会被踩死，你怎么可能跟马跑得一样快呢？的办法就是骑在马背上。对老百姓来说就是投资资产，所以老百姓买房买股票不仅是他们的合理的理性选择，而且几乎是理性的选择。
我曾经跟某些经济学家在凤凰卫视辩论，他们说老百姓投资不理性，买了二套房了还要买房。老百姓说，我投资就是为了追求利益的化。当然，微观的利益不等于宏观的利益。假如有的朋友看不见，他就会站起来，站起来他就看见了，微观上非常理性，但是他站起来挡住了后面的人，后面的人也会站起来，所有的人都会站起来，所有的人站起来又等于所有人坐下一样。的办法其实是所有人都不买房，或者今天在座的所有人合起来请一个人去代替我们买房，比如请张 跃先生去代替我们跟开发商谈，开发商不愿意降价，最后损失的肯定是潘石屹。那么，找张 跃先生不可能，只有单独行动，自己买房。
第三，金融杠杆的作用。过去我们的金融很糟糕，什么叫糟糕的金融，就是不提供好的服务。我们现在经过金融改革、银行改革，金融变得越来越好了，什么是好的金融？你想要钱就有人把钱送给你。现在银行业面向企业，有各式各样的按揭贷款，你想买300万的房子买不起，没关系找银行给你按揭。你买了房子以后想买股票，没钱，怎么样？招商银行跑到你家，我把你房子的70%的款贷给你就可以了。这说明我们的钱流动得快多了，明年的货币政策重启，前年的额度是受控制的，明年的每个记得都要受控制，每个季度各个商业银行都必须向中央报，银监会都要进行监管，他们会觉得机会来了，为什么这么说呢？
做担保贷款、民间金融。明年可能会推出小型贷款公司，他们的机会来了，他们现在在浙江已经存在了普通的民间机构，他们提供的贷款很好，很及时，你要他就给你提供，但是利率很高，年利率可能高达20%。但是，他们会想，明年国家一调控我们就有机会了。这就说明中国的金融越来越发达，金融发达导致了流动性过剩的第三个来源。当流动性过剩的时候，我们会发现中央银行面临着极大地压力。
中国经济到底有没有过热
现在我们的经济到底有没有过热？有很多人说已经过热了，为什么呢？因为我们的经济增长15%，物价不断往上涨，已经到达6%点几了，政府还提出过多的贸易现差，过多的投资，经济过热。其实，现在中国的经济不算过热，15%的GDP的增长，货币增长才18%，真正过热是93、94年。那个时候过热的时候，经济增长13%，通货膨胀是24%，投资增长是40%-60%，而不是现在的20%，然后货币供应量增长相当于GDP增长的三倍。
但是，目前货币供应量增长和GDP增长只有一倍，还比不上美国，美国有两倍多。所以，从物价等各方面看，其实我们现在还可以，基本上控制得比较好，甚至可以说是比较难得的经济增长情况。也包括物价，很多人说物价也涨得挺高的，但是我们说物价有特殊因素，我在这里简单讲四个观点：
，物价最危险的时候可能已经过去了，我说的是可能。什么时候最危险？是今年的6、7、8月份，今年这三个月物价上升很快，那个时候有危险，这个危险是引发全世界的抢购，象88年一样，但是没有抢购，8、9、10、11月份尽管都在6%点几，增长很稳定，我想物价最危险的时候已经过去了。
第二，这一轮的物价增长有需求的因素。但也有供求的因素，而且以供求的因素为主。前面我们讲需求因素没有太多的失控，投资也罢、货币增长也罢，你用一倍多的货币增长支持了15%的经济增长，很不错。我们的物价是怎样上来的？比如猪肉出现了蓝耳病引起了猪肉物价上涨。我们知道物价上升跟需求拉动不太一样，我们知道农副产品有生产周期，如果空调不够的话可以加班加点生产，空调供应上来之后价格就下来了。
但是，农副产品不一样，农副产品供求不够的话，你再怎么给它使劲它的增长都是降不下来的。今年，猪肉价格上涨的时候，温总理很着急，鼓励农民养猪，养猪补贴比龙头的补贴还多，但是猪是不停人的啊！猪再怎么补贴，今年涨十公斤，明天涨一百公斤不可能啊，它就得慢慢涨。但是，农民的行为是反着来的，农民是屯粮的，是很好的投资者。就象股票投资一样，股票投资通常的行为在涨的时候不会抛，而是在跌的时候抛。很多农民也一样，今年涨的时候不卖，明年粮食增收稳定了开始下降，农民就开始抛了。从这个情况看，如果下一轮的生产供应上来之后，基本上这一轮的上升就会过去了。
第三，物价上升不全是坏事，有它的负面性，但也有它积极的一面。前面我们讲中国正处在结构调整加快的时期，我们正需要一个物价波动来调整。前几年农民是流着泪杀猪，一个农民养5头猪都不够过年。搞农产品的企业都不务正业搞房地产去了，不正常。所以，现在粮食价格涨一点，猪肉价格涨一点没坏事。最近我们发现在北京找保姆比较难，为什么？因为保姆不愿意在北京替人养孩子，保姆愿意回去养猪！所以，国家怎样支持农业？支持粮食？重要的不是给它免这个税那个税，重要的是尊重市场的作用。能源原材料也需要价格上涨，吸引资金投入。
第四，全社会包括政府，也包括各位，我们应该逐渐地接受每年4%-5%的物价上涨，不要认为物价上涨一定要在3%以内。或者4%-5%的物价上升对中国的经济更有好处。
我们讲济南经济没有多大问题，经济目前也没有失控，那么为什么政府还要提出防热防胀？尤其是货币政策要转向紧缩？最根本的是要防止泡沫，防止未来。各个国家一百年发展的经验表明，一个国家在高增长、低膨胀，本币的过程中最容易引发泡沫。所有国家都是这样，几乎没有一个国家避免过泡沫，现在轮到中国了。所以，我们看到房地产价格猛涨，股票的价格也在猛涨，政府很担心，政府担心我们会不会是下一个日本，政府担心这个泡沫会不会很难灭。房地产主要是从货币政策出来的，所以货币政策要发出一个明确的紧缩性货币政策，这个说法的提出本身就是对全社会的信息调控，紧缩性货币政策主要内容有两块：
，想办法把流动性装回去。我们知道《渔夫和魔鬼》的故事，渔夫不小心把魔鬼放出来了，要把魔鬼收回去。现在政府的行为也是把魔鬼收回去，政府所有的政策都是鼓励居民消费，都是鼓励银行改革的。但是，到今天，我们发现流动性严重过剩，现在政府要通过各种办法把它装回去，上调利率已经是历史水平了，发行各种国家的各种票据，就是要把各个银行的钱收到中央银行来，减少货币在市场上的流动。有没有效果？有效果。如果没有中央银行的努力，我们现在早就不得了了！
第二，把流动性推出去，不要这么多的流动性在国内，想办法流到国外去。所以，我们成立QDR等合法的投资机构。资本管治的放松是经济改革的最后一步，就好象长江三峡要开闸放水，你要把附近的居民移走，把大坝修好，才能够放水，我们现在什么都没做好就放水是要出大问题的，我在很多媒体上都批评这个东西。
最后一个问题，这样做行不行？我们还需不需要做点别的？中央银行的调控是有效的，包括企业贷款环境也并不很宽松，这就因为中央银行抗风险，大家没有感觉被洪水淹。但是，还是越调越涨。今年很多城市房价上涨一年涨了一倍多，而且很明显超过了工资收入的增长，这意味着什么？意味着人民买不起大房子，买不起好房子，老百姓离美好生活的目标越来越遥远了。
怎样才能让房产市场没有泡沫
前几年我去美国考察了很多地方，亚特兰大、旧金山等等，每到一个地方就深受刺激，美国的房价实在是太低了，在座的每个人都能买得起美国的别墅，美国的别墅大部分地区不到10000元/平方米，美国的别墅有很大的花园，中国的别墅在美国只能叫独栋！中国的别墅却已经贵到了离奇的地步。前几天我和一个朋友去看美国国际学校旁边的别墅，毛胚房1700万，我那房子是个亿万富翁，送他孩子去上学。我要他赶紧买，而在中国一套这样的房子消灭一个亿万富翁！美国的年人均收入超过了4万美元，而我们国家年人均收入不到4万美元，房价却超过了美国很多倍，象北京至少把为十年的房价发展空间已经提前消化掉了。
房价怎么会没有泡沫？怎么办？靠我们现在的政策是不是够？不够！我们现在主要是调息，这不够。美国的房价为什么那么便宜？不仅是因为有调息，有物业税，美国还有供求关系在里面。在美国你买房子不光房子归你，土地也是归你的，需求相对是平衡的。我查了资料，从1930年查到1990年，美国一直是这样的。但是，在中国北京已 过了12倍，上海超过11倍，超过了9倍，而且还在往上涨。原因在哪？流动性导致旺盛的需求，无限的需求，另外一方面是政府把土地垄断在自己手里，然后挤牙膏一样的挤一点点出来。
最后，我讲一句话，我们调控了，也做了一件很重要的事情搞住房保障体系，从现在开始到2008年我会讲一个主题，如果只要有房地产的会有机会我就要讲这个主题：中国需要第三次土地革命。中国革命的成功就是因为土改，共产党把土地分给农民，共产党就赢了！第二次成功是把土地种粮食的权利给农民，农民拥护！现在房地产的发展方式，也包括城市化和经济发展方式一直完全背离，我们左手是广大农民，右手盘活广大市民，这样的发展方式一定要出问题。所以，如果要真正的落实科学发展观，真正的建构和谐社会，必须从土地的产权制度开始，土地从来是中国的命根子，怎样开始？中国需要第三次土地革命，谢谢大家！
湖南人的崛起，将成为未来中国最重要的文明力量
主持人董吉湘：谢谢赵 晓老师，听了赵老师的演讲确实解开了我们很多的迷惑，但是很多人又有了更多的迷惑。下面有请贺承军先生，贺博士是湖南人，曾在湖南工作，著作是《破风》，曾发展过很丰富的学术论文，今天他的演讲题目是城市规划与居住文化。
贺承军：尊敬的张总，女士们、先生们，我是湖南湘乡的，后来读书之后在深圳工作。赵博士说中国要需要第三次土地革命，我原定的题目是城乡土地统筹与中国土地制度改革。但是，我改了，现在要讲和谐社会的建设与湖南新时期的崛起。
历史有惊人的相似，150年前当洪秀全为首的太平天国运动引起了中国的波动，是曾国藩把持了中国的平衡。以改革开放为契机，毛泽东的政策分配格局被淘汰掉了，邓小平的特区经济改革取得了空前的成功。长株潭的崛起，我个人认为意义非比寻常，不光是获国务院批准“两型”社会综合配套建设，湖南要在改革开放过程中会作用，取得成果都需要大家的关注。
因为历史是惊人的相似，而天将降大任于湖南人！这是一个伟大的时代，在中国共产党的领导下，我们应该充分发挥出地方创造力和竞争力，而近代的经验证明，湖南人拥有着世界的新思想，把中国的国情和省情相结合，将产生伟大的成果，这次成果不仅仅使湖南人受益，也使中国人受益。我希望并且坚信长株潭不仅是中国的经济增长极，而是改革开放新的过程中的文明催化剂。湖南人知道，在反思过程中不谓艰难，勇往直前，我深信湖南人的崛起，将成为未来中国最重要的文明力量。
我这么说不排斥非湖南人在湖南的所为，因为中国城市化进程问题是中国的一系列问题，也是世界性的问题。下面我讲两个具体的问题，各位可能可以感觉到这两个具体的问题并不是小问题：湖南新时期的崛起和长株潭新文明的居住。
中国房地产如何走出困境
目前房地产遭遇17大以来的政治纲领引领下居住方面的宏观调控，我认为仅仅政府的调控不解决问题，17大的政府导向导致了宏观调控效果立马见效。大家反思05、06年底的调控为什么还管用？但是今年17大以后不一样，你用完了就没有了。房地产整个行业的不成熟导致了十几二十年还需要很大的政策性调控，这是很不正常的事情。
今天我要在这里讲有关房地产的重要题目是，房地产之所以有那么的辉煌，是因为它远离了本体。象远大做空调本体就是节能，房地产的本体就是大众居住。而房地产与大众居住越来越远，遭遇到调控也非常的正常，在这样的条件下我们要看到契机，同时要树立本体，所以房地产行业还是相当落后的一个行业，很多房地产的领袖说我们要树立房地产的本体，大众居住就是本体。
在这样的条件下，尽管明年还是会实行紧缩的金融政策，明年的金融政策我想应该是外紧、内不紧。流动性在短短两个月也没有找到回缩流动性的好办法，而是在外紧、内不紧的情况下找到新的方法。未来房地产有契机。
，中小房地产企业大有所为。这几年房地产行业虽然还很农民，还很粗犷，但是房地产是一个区域性、地域性很强的行业，我们可以象制造业学习，但是要达到那种效果不太可能。
第二，中国的发展作为长富于民也需要大量的中小企业来做这个事情，这是国策之一。
把住宅当做商品，它的特殊性恰恰在于地域性和某种产品的个性，那么中小房地产企业的作为有待于更完善的公共服务体系的规范化，各种指标必须个性的跟上。
第三，大企业也可以有所作为。大企业要发展，一定要能保证充足的人力资源和创新团队。我觉得湘军一定要把湘军的精神在中国的组织建设中把传统的精华吸收进来，包括中国的现代企业制度怎么建设，有没有可能呢？在长株潭崛起的过程中，我们能不能回答这个问题，现代企业的经济能力我们能不能建立？可以尝试。
早几年的大盘运动回到了小地块模式，大地块是不利于城市肌理、城市特色的形成，小地块模式有可能会对大公司有影响，但是大公司有自己更应该做的贡献。
第四，长株潭应该成为中小企业崛起的有效平台。
第五，贯彻落实尊重农民在土地上的权，建立公正的土地转让制度和公开透明的土地拍卖制度。我主张加大征地成本，并提倡以拍卖为主。据我所知，湖南的土地招牌挂还是有很多的猫腻，去年我家乡有一块地，外地的投资商被本地的投资商以一些手段吓回去了，这需要政府的有力打压。
第六，城市规划要简单明了，有权威性。在用地平衡的情况下，普通住宅要优先保障。控规应该成为长株潭发展的重要平台，规划不能成为地方长官的秘笈，简洁的规划是房地产业进入正常居住的有效手段。
第七，要鼓励银行向有实力的开发商贷款，并由银行和开发商共同监管贷款途径，即使是非上市公司也可以公示贷款走向。尤其是有信用的开发商，新加入的开发商也不要不可能，我认为在小地块时代并不用担心地产商的垄断。
第八，现代企业制度的建设吸收传统企业的精华，房地产业大有可能。作为地产领袖们来说，要具有曾国藩、毛泽东的文化魅力，结合中国城市化居住理念，给中国城市化居住提供稳定的预期，以良好的国际理念创造居住理念，可以超过北京、上海、杭州等任何的房地产企业。
总之，要走正规的产业化之路，打造规范的团队才能顺应中国房地产行业的大势，在这样的情况下形成房地产行业的本体和主体那就没有问题了。要玩得起大的政治，如果玩不起，你就只能搞猫腻了。
说到土地制度的变革，我研究土地有一些年头了，早几年我在北京大学研究院给北京大学的硕士、博士讲过一次课，其中有一些大胆的设想。我想对实现长株潭发展，城乡统筹是有一些意义的。中国的土地分为国有土地和集体土地，法律上规定国有土地和集体土地的法律地位是平等的，实际上不平等，国有土地可以建房子，做绿地，可以转让，但是集体土地最关键的是不能转让，主要用来务农。现在农民学了新的招，或许可以建农家风味的食疗等等，总之是不平等。集体土地要成为农民经济增长的“宽带”，在这样的情况下探讨土地资本的变革要有非常坚定的制度。
以我老家来说，承包地可以是山林地、风景林，自留地和宅地有可能是分开的，公共地包括道路、种植场等等，我们现在讲农村集体土地合法扭转通过村民合法手段成功了，征地出现了很多的钉子户，对钉子户开发商是无能为力的。村民的承包地、宅基地和菜地的扭转可以为村民集体，而的组织权应该交与村里的建设会。村里的集体土地如何转让，比如我个人托儿子的福进城了，我家里的地没用了，在原来没有减免农业税的前提下，还要补钱给别人看地、种地。现在农业税减免了，就不用考虑这点了。农民个人的产权意识很重要，村集体公用土地永远规全体村民拥有，除非村民因进城或个人放弃所有。村民集体土地四大块有几部分可以流动，比如承包的几亩地、宅基地、菜地是可以流通的。农民进城了，村里的保证还有，这就是社保，很扎实的社保。
这就是我今天要讲的一个很重要的农村土地管理办法，我自己也是农民出身，经历了很多的土地制度，我提出的这个办法我认为是个可行的办法。
湖南是农业大省，在集体土地制度和工人自由流动方面做出的探索，将是非常宝贵的经验，也将是载入史册的常识。
关于建立新的文明孵化剂还有很多方面，在这里没有时间说了。但是，我想对今天的湖南人说，片面的经济需求完善不了和谐社会的建设，这是一个不逊于任何时代的伟大时代，在寻求资源合理配置和支撑解放的过程中，要享受丰盛的人生以及构建各种和谐的社会关系的努力，它将和未来家族、个人的稳定预期走在一起。这一切应该在长株潭文明孵化器中诞生，诞生出新的经济伦理和社会伦理，湖南应该出现统筹中国未来的大企业家，他们将肩负引领中国的大任，谢谢大家。
主持人董吉湘：下面有请下一位演讲嘉宾，请他到场之前，我们一起来看一段由中央电视台制作的电视短片。
短片：世界终于扭转困扰，空调风暴成为传播通道。记者深度调查，击黑集中空调暗藏的隐患。《都是空调惹的祸》，每周质量报告尽情打造。
空气是传播流行性疾病的主要途径之一，人们在追求健康生活的时候已经意识到打造一个有质量环境的重要性，只是当我们把更多的目光瞄向臭氧层等大环境问题的时候，室内环境污染正在成为影响我们健康的首要环境问题。
又到了夏季，人们又习惯性的开启了空调，可是我们真的能够无忧的躲在室内纳凉吗？即便是在国家体育总局运动员集中训练基地这样对卫生环境高度重视的场所，我们的运动员也在接受着对空气污染的考验。
同期张国政：身上骨头发冷，骨头捏上去哪都疼。
同期：在体育总局采取了很多的措施，但是这些措施并没有扭转传染病的爆发。
同期张国政：很多的好友，包括教练、队员，很多人都有感冒、发烧的症状。
同期：不仅举重队、体操队、羽毛球队都有队员感冒，羽毛球队的张宁因为感冒缺席了很重要的比赛。每个队都有自己的训练场所，这些地方都经过了仔细的消毒，流感为什么还会在大面积爆发？榴弹病毒又来自哪里？这些问题使得他们百思不得其解。因为问题的爆发，体育总局向质监局申请空气检测，问题立刻就挖出来了。原来问题就出在室内空调上，严格来说空调分为集中式、分体式、混合式三种类型，这里使用的是混合式集中空调，也就是说这里的场馆都使用一条大空调，然后通过集中的通道送到各个场所，专家通过检测发现，这里的空调由于长时间清洗，细菌在这栋大楼里传播就不奇怪了。
严格来说一栋20层的大楼，集中风管长度加起来大于10米，由于空调长期没有清洗，日积月累积累了很多的灰尘。经过调查，北京有一栋大楼，物业管理人员告诉我们，这里的空调20年来都没有经过清洗，里面不光积累了很厚重的灰尘，还有死耗子。仅仅一天，他们清理出来的垃圾就达到了1吨多。专家指出，长时间在污染严重的空调环境中生活，很容易引起鼻炎膜、口腔膜的刺激等等。这些症状都被列为“十大杀手”的黑名单。
不仅如此，一些颗粒还会产生致命的危害。除了他们本身能对人体产生危害之外，这些有害物质有一些很容易对人造成疾病，特别是会造成肝癌等癌症的发生。
据世界卫生组织调查发现，空调病已经威胁到全球近1/3都市人口的安全，在我们又赢来一个环境日的时候，我们从空调通风口来打造一个环境质量生活。
主持人董吉湘：看了短片之后，有请今天的“地主”远大空调总裁张 跃先生，他的演讲时间为20。
用知识去研究你的房子
张 跃：其实我不太习惯站在这里讲话，自己的员工可以瞎说，但是在这里不能瞎说。本来安排我们几个人坐在这里谈，很容易激发灵感，想不通的时候可以留给赵先生等专家讲。我非常希望自己的语言能够对大家的工作、生活、行为方式、赚钱有帮助。
今天讲什么呢？还是讲跟大家健康有关系的，不仅仅是你本人健康、家人健康，再讲讲跟你钱包有点关系的，不论是媒体还是地产商，他们都应该要关注到怎样省钱。
先讲健康。刚刚我们看了这个片子，这只是室内空气污染问题的一个小小的方面，它就说了通风管道长期有污染，我们受了害都不知道。用世界卫生组织的说法是不良建筑综合症，要我说是大型建筑综合症，没有一栋没有。我在美国的摩根大厦里面，占在交易大厅的上面看了底下一万多人，据说都是千万富翁、亿万富翁，我在想他们都在受着很大的伤害，那个栋全部都是风管，七八公里长的风管，怎样清洗都不知道如何清洗。很多专业人员知道，很多管道只能清洗30%-40%，楼房都是很耐用的，尤其是外国的楼房，有一百年都没有清洗掉的空调污染物，他们不会象香港人一样几年装修一次房子，不会的。今天说的是大型建筑里面普遍存在的通风管道的污染。
我们解决的方法很简单，把清新的空气送到房里面，原来的管道是抽风，而不是送风。另一个办法是直接在建筑墙外开新风管道，很多建筑里面可以做到。比如酒店，人居住的房子都是有窗户的，是完全可以的，如果从设计的角度把它变成一条线，变成一个整体是不难看的，新鲜空气从哪里进来，然后从卫生间排走，很简单。所以，我觉得这样的片子要到处放，我花钱要各个电视台上，电视台觉得不太好吧，这是很恐怖的事情。别人发短信看到了这个片子，我马上就弄来了，我希望能够传播，很多人都不知道。
风道污染问题比较容易解决，更难解决的问题也有，现在城市里面的空气污染物非常的多，我们现在能够看到很多灰尘，但是象重金属颗粒完全弥漫在空气里面，完全看不到。2.5个MIU就能进入我们的呼吸道。能不能过滤呢？医院里面能够过滤，是一套很复杂的系统。两年前我就在想能不能把这么小的污染物过滤出来？我们做出来了，而且做出了190个品种，190个品种是满足各式各样的审美需要，房间需要等各式各样的需要。不但要做，我一旦要决心做以后，就象我做大型的空调组机一样，一旦下决心做就要做足够，很多人说你做10种左右就够了吧，很多中央空调不就是那样子的吗？可是我做了190种，下一步我们还有可能做到家用空调去！总之，我的原则是要让家家户户有一种简单的装备、简单的电器净化空气。
我们说净化的空气是含有对身体有长期伤害的颗粒物，包括我在内，在座的每个人有中度肺部堵塞。有人说，你是圣人吗？如果你真的能够做好这个事情，那人类两千年以来很多很多问题都可以做好了。我自己也在想，我的能力确实有限，包括我们公司，我们公司长期以来是不擅长销售的，同时也有很多的规矩，很多规矩不太适合在某些地方扩大销售。是不是我能够做到这一点，很难说，但是我还是相信，通过不断地宣传，通过让大家真正意识到创造健康奇迹的可能性，我觉得还是应该可以的。
我们公司最突出的怪规矩在这里讲一讲，不符合市场规则的东西，我们从来不讲价，只要我们定了价格标准，不会有任何理由有降价，当然我们有折扣标准。第二，我们在交易上，不管是对经销商还是对终端客户，没有三角债。第三，我们不留下贿赂可能性，公司十几年来不贿赂，也不会给营销员留下贿赂的空间。我们的营销利润就是0.5%、1%，的是2%。今天有很多设计院的设计师，除非你是按照我们的标准进行改图了，否则不会给它一分钱，卖设备的都在贿赂设计师，这就是中国工业企业的一个严重弊端。
所以，远大的很多东西看上去是不符合我们的社会环境的。但是，我特别相信人性本善，我就相信这个东西，而且我也觉得确实值得信，因为我们有那么多的客户支持我们。不论是你的强硬价格政策，还是商务政策，他们都是支持的。
所以，我还是有一种假想，我们最近也在制定08年的销售计划，这两天一直在讨论，我有一个想法是有没有一天远大做得跟比尔盖茨一样大，比如08年做5000个亿，这都是有可能的。如果说销售方面，我们做好了，真正的有了那么多的人才，真正有符合人性的、市场化的销售政策，我觉得完全可能。因为，我们在做一件非常非常重要的事情，改变生命。
说另外一件事情，建筑不论是建造者和使用者，都希望使用成本低。我们也特别关注，如果远大不关注这一点前些年是没有生存机会的，做空调让它冷、让它热不难做，但是要做到省钱就比较难了。前几年所有的厂家价格都在降，我们还在涨。一台常规的大卡机器，别的厂家是在70多万，但是远大卖到了170多万，就一台。你怎么去竞争？其实我是特别注重客户出投资的，怎么投资？三个方面：
，负荷选型。我们主张中国把所有的负荷选型降下来，因为我们要负责售后，要管这些设备。三台有一台是从来不开的，另外一台只开5%，这是我们这么多年来提醒客户选三台设备没有意义，选两台设备可能一台设备开两个月，一台设备开一个月，如果选一台设备也就开三个月。所以，我们这几年一直在做这个事情，所有的客户都减少负荷选型。
大家记住，每50瓦/平方米到80瓦/平方米空调热量指标，去看你现在的常规情况是150瓦、180瓦、200瓦，如果是餐饮业、娱乐业产量比较高的产业可能要高达160瓦也够了。我们千千万万的调查结果就是这样的，就应该是50瓦-80瓦。中央空调在中国全部设计大了两三倍，这么多年来我们一直是这样做的，如果负荷不够，我们免费给你们加上去。
第二，省钱省在负荷、选型。这样一来，由于你选的是低位安装的空调，建筑在空调方面的建筑费用不管是谁都可以马上砍一倍下来。你用我的高水平的净化空调，也就500元-600元/平米，新产品已经有几十上百个项目了，我们是1月1日正式发表，但是在这之前已经卖了不少。传统的没有任何净化功能的，一个铁壳子油漆都不刷的，就是一个镀锌板油漆都不刷的，它也是这个价钱。
第三，省钱省在运转费用。它有三个方面，一是设备放得很低；二是计量。你要是被计量以后就会进行公共的管理，会有节省的意识。如果无端的捆在电表里面，就没有行为节能的冲动。一定要看到空调到底节能了多少，或者是设定的温度，设定的时间等等。三是，在我们的系统里面有很多很多撇开人来进行管理的装置。比方说随机候开机，比如很凉快的天气不需要开暖气，但是由于设备看不到，设备开在那里你都不知道啊。中央空调有一个很大的问题，是家里人最不容易去关注的东西，一根针家人都有可能会关注到，怎样让大家做到关注空调呢？我们从的室内机到的室外机全部计量，不怕找麻烦啊，我就怕你不找麻烦，因为你找麻烦就帮我管理了我们的工程师，最复杂的一件事情你们帮我管了。
所以，在运转中的节能是我们特别特别关注的，而且付出了很多的成本和心血，这也是我们的价值所在，不然凭什么贵60%买你的空调？好象是广告了啊！但是实实在在要告诉你们，确实世界上有这样的好东西，买起来也便宜，用起来也便宜的好东西，确实有这样的好东西，建房子，搞建筑一定要追求这种品质。
我刚刚跟赵先生在说中国支持经济的水准比例很低，其实的一个突出问题就是中国人不太重视信息，不太重视学术方面的真正有用的学术信息，我发现在中国开稍微学术一定的会议，外面都是人，房子里面很少人。外国不是这样的，很多地方我看不起西方国家，但是他们在重视学术、尊重知识这一点远远强于中国。也就是说我们在建一个房子的时候，外国人要么是用一个标准模式化的，刚才说的廉价住宅，要么是专门给你设计的，可能要付20%-30%的设计师，认认真真的给你研究。为什么我们的产品在国外的人均销售高于国内几十倍的人均销售呢？原因很简单，经销商也好，客户也好，他们一下子就可以看到你的价值，我们这里15天前来了一个外国人，在印度有上千人的设计院，他发现了我们产品的价值。
昨天晚上在我家吃饭的是SG（韩国能源）老总，原来我们是三星做代理，我们一共是两家代理，我们承诺过不发展第三家，他怎么搞？把那两家小公司收购了，他来做。有些在香港、台湾的投资就比较多，前段时间我听说大运发就是用的我们的。它们能够支持研究知识经济在业务比重很大的产品，我原来没有研究过北京国贸、香格里拉第二期、第三期为什么都买我们的东西，其实他们在研究，外国人在琢磨。地产也要琢磨哪样东西给你的楼盘带来价值，不论是投资成本还是长期的成本，你们坐的这个椅子，你们知道是哪一年建的吗？是96年的椅子，没有一张是有皱纹的，我们公司买任何设备都要去琢磨，一定是所有的因素跟我们相关的因素、要素都是的，不是要买最贵的，当然好东西多处都是最贵的，如果说不好的东西贵多少是有一点欺骗的。
你要琢磨，制造性企业强在什么地方？强在你把经济用在品质管理上？还是强在各种业务流程严谨？其实不完全是这些东西，重要的是我们经历得很多，我们知道很多好东西，只有什么事都做得完美，你们才会最终赢得你的客户，最终让你的工作做得很轻松，你才会有快乐感。
最后总结一句，大家要琢磨，用知识去研究你的房子，特别希望以后不论是地产界的、还是地产媒体的，都跟远大发生各式各样的关系，多跟我们的员工接触，多来远大，远大是一个值得大家关注的企业，说不定是第二个微软，谢谢大家！
主持人董吉湘：谢谢张 跃先生的演讲，为我们讲解了远大的企业文化、管理方法和营销思路，给了我们在座的企业家有启示，同时对远大空调有了更加深入的了解。
在我们的会议结束之后，远大空调为各位准备了在完全净化的空间里面晚宴，并且还有精彩的演出。
接下来继续我们的论坛，接下来有请箭牌卫浴总经理助理孟 义先生给我们演讲。
融和和创新中，首先要以人为本
孟 义：谢谢主持人。尊敬的各位来宾，女士们、先生们，大家好！
今天我们跟大家讨论融合和创新。迈克尔·波特在《竞争优势》中提到，企业竞争战略取决于盈利能力。也就是说行业固有的盈利能力是决定该行业中某个企业盈利能力的一个必不可少的因素。
行业间的融合和创新是企业长期竞争战略选择中的重要方面，我们知道毛主席的族谱开篇句话是：远之远者流之长，根之深者叶之茂！不是“合而为一”的融和，而是“和而不同”的融和。我们讲文化是有冲突的，但是也是可以融和的。
在座的很多企业要提供和谐的居家给住宅消费者，住宅消费者生活水平的提高对居家环境整体风格的统一性要求也越来越高，我们需要更多的互动和更多的融和。我们也发现在现在的一些设计中出现了一些很遗憾的地方，比如我们看到五星级宾馆采用欧式的古典风格，非常的豪华，但是它们采用的产品是简约风格，还有别墅是采用的中式风格，但是卫生间和厨房又采用欧式风格，整体不是那么的和谐，这就是不同产业链的冲突。如何才能营造和谐的居家环境？如何让居家更舒适？我们提倡多维度的行业风暴。通过不同行业对居家的理解来提供更好的居住环境给消费者。也就是说，今天的主题是融和和创新，各个行业的融和和提供创新的居家环境。
在融和和创新中，首先是要以人为本。我们和柳冠中博士执导的12人工作团队研究了一些东西，我们来看一下内容。
通过对空间尺度的研究，我们在研究一个人在日常生活中会有哪些动作？会有哪些行为？通过研究来指导我们对整体环境的改造。比如我们对空间尺度的研究，包括洗漱、沐浴、如厕的行为尺度，通过这些研究知道你会知道这些动作需要多大的空间完成，非常的有趣。我们也研究针对现在主流的90平米住宅中6平米的卫生间和4平米的卫生间，我们做了一些设计，通过这些设计力求能够利用更大的空间。
幻灯：6平米概念卫生间的内部空间情况。这里面融和了很多概念性的产品，比如概念浴室柜，这个镜子下方的小镜子是可以旋转的，台面的设计我们也有研究，比如肯德基里面也有大人用高的台面盆，小孩子用低的台面盆，还有小男孩用的小便器。比如在这个卫生间里面还可以两个人同时使用，互不干扰。
幻灯：4平米的卫生间设计。有效的利用空间，让居住者更加方便，很好地利用拐角。
幻灯：概念性坐便器。我们知道一种说法，日本天皇坐的时候向前倾，我们把这个坐姿运用到坐便器上，可以减轻腿部的麻木。
幻灯：浴室暖气柜。冬天会比较冷，如果我们把干净的衣服和毛巾放在暖气柜上，会非常的舒服，也会非常的暖和。
如何解决整体风格统一的问题？
、把握主流设计风格。
第二、与台湾高迪建筑工程设计有限公司合作。
第三、聘请著名大师史南桥为设计顾问。
史先生跟很多大型房地产公司很作，在万科、银地等很多大型企业都有很多的作品，他跟我们互相融和创意是卧浴一体。怎样在有效的面积里面体现更大的空间出来？可以把卧室和卫生间进行一体设计，这样的话，你的卫生间不仅仅有卫浴功能，还会有卧室的功能。还有一些简易摩登的设计，通过设计把有效的空间利用起来。
现在我们把罗马柱融和到设计元素，体现古罗马风格。
幻灯：岭南人文化。在这个房间里面中国元素被体现得更加的完美。我们在这个产品中全面体现了瀑布的设计元素，自然主义可以很好地体现出来，以及直线条的设计风格。明年是结婚年，我们可以把一些爱情元素整和在一起，看起来非常的温馨、漂亮。
通过融和了整体风格以后，我们还需要把风格转化成产品。我们和世界上的产品设计师进行合作一起做创新设计。象安东尼·布罗先生的一个获奖产品，是卡布列系列，表达的是休闲贵族概念。因为卡布列道是意大利皇室贵族休闲的岛屿，融和在设计里面非常的恰当，而且体现了浪漫风格。
最后，我们谈一下整体居家空间的融和。整体空间的营造，需要向消费者提供一个整体风格的营造，而不是单间产品的风格营造。我们把整体空间通过不同产品来营造，通过专业的融和，共同把居家空间设置得很和谐，是我们以后不断进取的方向，今天的结果源于昨天的选择，明天的结果同样源于今天的选择，我们希望通过行业的不断融和把居家空间做得越来越完美，
谢谢大家！
湖湘文化统筹房地产
主持人董吉湘：谢谢孟义先生，今天的演讲告一段落。接下来到了“城市·观点论坛”长沙行最关键的时候——长沙圆桌。进行圆桌论坛之前，我们要请出赵 晓先生、贺承军先生、张 跃先生坐到舞台中间来。
圆桌以大讨论的形式进行，在座的所有嘉宾和来宾都可以参与进来，大家可以举手要话筒，也可以写条子上来，可以针对任何一个嘉宾提出你所感兴趣的问题。
在圆桌会议进行之前再介绍几位嘉宾，湘银集团的谢高平副总，还有德思勤肖兵总经理，天健集团营销总监石耀庆。
讨论之前我们请出今天位提出问题的来宾，来自本土的一位策划师，阳学文总经理、教授。杨教授今天有话要说，当然是和湖湘文化、房地产有关的，请把话筒交给他。
阳学文：我们知道湖湘文化是湖南人的骄傲，“唯楚有才、于斯为盛”，唯楚是和湖湘文化有关的，我想问在座的专家，你们认为湖湘文化对地产开发会带来哪些影响？
贺承军：我前面已经讲到了一点，一个是长株潭的崛起，我理解中央的决策是那么回事，当然并没有任何的内幕，凭我的观察，中部崛起在中国近代史上提出来，新的思想从沿海地带进来，肯定是活生生的状态，没有把它消化掉，但是在中部必须把它消化掉，一个崛起的世界只有消化掉才能在世界上发挥大作用。中国沉寂了20多年，思想没有被消化、吸收，就象太平天国运动的思想被吸纳了，湖湘文化吸纳之后曾国藩给中华歌剧留下了一个盘子，形成了地方文化的诉求。
当代的房地产，十几二十年的房地产发展，在中国已经取得了非常大的成就，全世界的房产公司，原本想象不到，当初万科要突破400亿的时候感觉很难，但是它做到了。当时搞新住宅论坛的时候，大力意思是要吸收现代城市运动、现代建筑运动解决人类在城市里居住的问题，当时万科的王石等等我们都在一起讨论，中国的居住文化有哪些基本的目标价值，“大众居住”就在当时被提出来了。包括金融问题的严重性，很多朋友都觉得房地产业是暴利。面包商是不是只制作面包？房地产商是这样的吗？只为制造面包吗？
当然不是，我制造房子而是要人来买房子。制造面包卖给社会，社会上有买不起面包的人，政府去资助它，房子也一样，有廉价的房子，政府也在做，90年代的现交房，也是吸收了西方的经验，房子是一种商品，尽管很特殊，但是它还是一种商品。中国的居住问题，中国的城市化的本体，我回答阳教授的问题，怎么理解湖湘文化，在房地产普遍背离了城市化的情况下，湖湘文化统筹房地产，如果在座的开发商能够把传统的精华文化在现代市场经济过程中，通过规划化的模式发挥出来，这就是它的伟大作用，这就是我的想法。
赵 晓：我先问阳教授，能不能用一两句话概括一下湖湘文化的特点？
阳学文：湖湘文化是区域性的历史文化形态，它的特点就是“敢为人先、兼容并蓄、经世致用”。
赵 晓：湖南人敢为人先是有社会关怀的，有很强的社会关怀，有政治文化，总想做国家、社会的中流砥柱，能够为全体人民谋利益，我觉得跟这些东西是连在一起的。说到它跟房地产的关系，尽管中国房地产这些年发展越来越快，但是发展模式有一些问题。土地的制度创新基本上没有破题，甚至前几天国务院说要小产填房，当年的农民要按着写手印搞分田到户，他想从这块地上获取它的土地受益，今年农民搞小产填房也是一种自救行为，他要获得土地的。政府叫“增加财产性”，如果农民没有财产，没有对土地财产的基本拥有权，那么他怎么会有财产性收入呢？
中国房地产现在就是这样一个乱局，老百姓不满意，开发商不满意，政府也不满意，这是最最痛心的问题。我们肯定要做一些敢为人先的事。长沙有很多的人有地，政府的垄断性没那么强，长沙在国有企业改革也走在最前面，前几年我在国资委的时候，也知道长沙有这个东西，包括超女、快男都跑到长沙来了。但是，土地是一个国家的命根子，湖南房地产的发展能不能走出一条新路？不要学北京、上海，不要学房价涨得高的地方，他们是老大哥，是所谓的一线城市，但是他们走了很多的弯路，我们不要去重复他们所做的，在房产开发里面走出一条新路来。
第二，你刚才说的兼容并蓄。现在有一个现象，昨天我跟潘石屹在一起，别人说现在的老潘有点象学者，老潘说，全世界现在都在融和，夫妻俩在一起生活就会越来越象。现在讲全球化，全球的人会越来越融和，中国人开始穿西装了，洋人开始穿中式衣服，我们开始吃西餐，他们开始吃中餐，大家是你中有我，我中有你。如何在全球化的大潮下，怎样向全世界最的文化学习？海纳百川，把人家的东西学过来。文化本身要发扬光大。讲到这里我感受到其他地方有好的建筑看到了好的文化的典范，我想讲一讲，看看有志于湖湘文化创新的朋友有没有启发。
有没有去过瑞士的朋友？张 跃肯定去过，走遍天下。我不太清楚张 跃对瑞士的建筑有没有什么感受？
张 跃：没有什么特别，欧洲建筑都有一个特点就是小，德国的法兰克福有几个高大的建筑，到了汉堡就没有好大的建筑了，象日内瓦还不如长沙呢。日内瓦的高建筑只有长沙的1/20。
赵 晓：我同意他的说法，他说的非常正确，在瑞士很难看到高大的建筑，很多地方湖光山色，基本上都是小建筑，而且很多地方你会觉得特别小，不起眼。所有的建筑跟湖光山色在一起特别的协调，特别的喜欢，我去了瑞士流连忘返，还想去。
张 跃：我再补充一点，日内瓦我去过两次，我的印象是可能在西方文明程度很早，很早就脱离了虚弱的经济模式，就象古代的中国人，象马王堆出来的雕塑很漂亮。
赵 晓：谢谢张 跃的补充。2000多年前我们也有那样的建筑，非常的和谐。总体上来说和欧洲有相似之处，但是我个人认为瑞士是最美丽的地方啊，张 跃未必同意。
张 跃：同意。因为人的文明到了什么程度？300年前就投票选举了，比美国还早，人的修养非常高。美国的WHO都逃离不了瑞士政府的管治。
赵 晓：我记得瑞士特别美，他们讲了一句话，上帝创造了这个世界，创造完了之后非常的喜欢，情不自禁的吻，他吻的地方就是瑞士。这就把瑞士更加神化、细化了。但是，我不认为硬是要上帝去吻才漂亮的。当年我们的马王堆也非常的漂亮。结果北方从安史之乱之后就变完了，幸好到建国初期的时候，长江流域还算好的，湖南也还算漂亮的。现在，我们硬是把长江又变成第二条黄河了，中国人现在干吗呢？到海边买别墅。我这几年在三亚看到三亚又在开始变成第三条黄河了，中国人有本事，又开始糟蹋大海了。三亚的海可以和任何地方比，但是不要过多久，我想这个地方又会变成第三条黄河了。这个地方美好的建筑和美好的家园是需要我们去维护的。瑞士没有大房子，没有高楼，而且每一个房子都不那么起眼，但是所有的房子就放在特别协调的地方，房子和风景也非常的美。
谦卑是一种文化，与建筑息息相关
我讲两个字“谦卑”，跟它们的建筑有什么关系呢？“谦卑”是一种文化，瑞士有一种很“谦卑”的文化。你在瑞士看不到特别好的车，大家的车都差不多。我为什么去瑞士？是给瑞士银行讲座，大家都很谦卑，用潘石屹的话：“穿着花衬衫坐在那儿，你以为他特别没钱，但是他买一家公司是绰绰有余的”。他们对前人是谦卑的，所以他们不会去破坏前人的建筑。我们不一样，旧北京城几乎都拆没了。他们对大自然也是谦卑的，他们大自然本身就是主人，我们人不能破坏大自然。瑞士是一个最适合滑雪的地方，又不是特别的冷，不象中国的东北有雪，但是很冷。他们有很多人去滑雪，而且你要到山顶上采取滑，一般人可能会修一条路上去，但是修路的话雪会把路盖住，那么修隧道？
修隧道会把山体破坏。瑞士人怎么做的？从山地下里面修一条隧道上去，修了60年啊！他们对大自然和子孙后代都是谦卑的，他们还说了一句话：“现在我们的家园不是从前人继承的财产，而是从后人那里借来的，要还给后人的”。不象我们，恨不得在城市装上一条拉链。瑞士人还很会为左邻右舍着想，瑞士人建房子要征得左邻右舍的同意，我建这个房子会不会挡住你们的太阳？会不会风格跟你们的不协调？而不象中国人建一个房子要与众不同，这个地方叫“豪宅”，叫“富人别墅”，我们却没有想到要跟左邻右舍和谐。所以，他们单个的房子可能不怎么地，但是整个的房子放在一起却很漂亮。中国人是一条龙，龙的建筑放在一起却很难看。
湖湘文化有自己非常的东西，特别是在兼容并蓄里面有没有可能也学一点瑞士人的“谦卑”文化？对大自然谦卑、对前人谦卑、对后代谦卑？在芙蓉国里面建设一个特别漂亮的，很多年以后还能经受考验的人性建筑，而不是我们现在看到的很多建筑都是垃圾，我们在争相恐后的制造垃圾。湖湘文化要在吸纳文化的时候走在前面，北京上海已经被糟蹋得差不多了，我们要避免一些弯路，后来者居上，能够率先做出一个典范，让人民在这里面得到新的启示，就象历史上湖南人民做过中流砥柱一样，在现在的历史上也做出一个表率。
主持人董吉湘：赵 晓博士给我们描述了一个美好的愿景，同时也描述了一个追求的目标。在座的房地产开发企业人士可能很难判断，我想他们有很多话要说。房地产企业人世对刚才赵教授的演讲有什么问题吗？
贺承军：我是学西方建筑史的，中国人研究西方建筑史都是看图片。中国人曾经是建大宅子，曾国藩再三告诫要“谦和”一些，但是在那个状态下尽管很谦卑，大宅子还是建起来了。中国文化对现代人的影响不仅仅是谦卑问题，现在我们的建筑体系，以前我们是木头房子，西方是石头房子，西方房子几十年不变，我们的木头房子20年就要换。一代人是一代人的事情，木头的寿命到了，就要盖新的房子了。我们到湘西会看到很多的木头房子，以前也是那个意思。马岩松、王旭几个人在一起谈建筑，建筑是要永恒的吗？我认为建筑不要是永恒的，西方的后现代思想可能中国要学还早了一点。湖湘文化对房地产起的作用是什么呢？
大众居住、朴素居住的目标下组织一个合理的、比较大规模的企业团队，生产力特别强，可以生产大规模的、廉价的、质量好的房子，这是湖湘文化在这方面要起的作用，它的凝聚力、团队打造，要把湖湘文化的精华发挥出来，至于审美不需要管它，我们现在人口太多了，跟欧洲没法比。中国那么多人，只能是自己解决问题，从大众居住、朴素居住超前的解决居住问题。赵 晓先生说要建设山水城市，曾经也有人说过山水城市再中国提出来，可以统筹20世纪所有的文化，我认为那是乱说的。山水城市是给贵族准备的，跟中国无关，中国的首要问题是大众居住、朴素居住，中国要做这个事情。
主持人董吉湘：下面有一个人提问题，他想请五合国际（5+1 WERKHART INTERNATIONAL）建筑设计集团北京公司总经理曹一勇先生就此问题谈谈自己的看法。
现在是房地产真正春天的开始
曹一勇：我谈点感想，我今天我一直在听，大家可以看到我在做笔记，今天是非常难得的机会。两位博士还有国内知名企业家在这里讨论，我有一些感想，我谈一下。
从前期的开场，我记得很清楚的一句话，咱们的观点·地产秘书长陈诗涛说了，现在进入了房地产的冬季，我想现在不管是从宏观还是世界经济、国内经济，包括刚才讨论的湖湘文化等等，我有一种感觉，好象大家一直在讲房地产市场的现状等等，是不是过于有悲观的情节在里面？我不是说不对，但是我想在今天的会场反面的跟老师请教一下，也是我个人的观点。
反过来说，我认为现在是房地产真正的春天的开始。我认为大家一直讨论的房价，包括我今天早上在从北京飞到长沙的飞机上，北京晚报上登了几个房地产大腕在讨论房地产拐点问题，有的是持肯定态度，有的是持否定态度。但是我认为政府现在在做的影响房价的事情是三个方面：
是金融政策。他想掐断投资者的供需渠道，如果真正从长远考虑的话，要避免泡沫经济出现，我认为是一个非常好的举动，也是政府应该做的一个举动，这个举动对房地产市场的长期成长是非常好的现象。
第二是廉租房、两型房和经济适用房建设。政府对北京的市场力度是非常大的，但是这三类房子真正要影响市场可能要一个周期，到目前这个周期还没有完全的显现出来，但是我认为这真的是房地产春天的一个标志。为什么这么讲？从十七大以来，国家一直注重一个理念，和谐社会。政府做的这件事是他应该做的，他这样做是解决居民的低收入、没有能力买房子的这部分人的住房问题。我认为这恰恰是保护了房地产市场，换句话说是保护了房地产开发商。政府做了他应该做的这份工作之后，剩下的就是市场了，市场恰恰是房地产开发商应该去做的工作，应该去解决的问题。
所以，我从这一点来想，恰恰是房地产市场春天的到来。
第三是土地政策。从目前来讲，我非常同意赵博士的观点。尽管现在没有相应的土地政策出台，但是我认为有识之士都在呼吁这个事，我不敢判断，土地政策什么时候能够有所改变。但是，我相信作为一个务实的政府，包括90、70政策刚出来的时候，业界有识之士一直在倡导经济适用房，没有半年政府已经在运作了。既然各个方面现在都在呼吁土地政策，政府不会坐视不管的。
我表达一下自己的观点，谢谢大家。
主持人董吉湘：谢谢曹总。有个问题请罗秘书长回答。长沙房地产的洼地效应是否还在持续发挥？长沙在周边省份的房价是的，是不是会出现一个拐点？明年房价会有怎样的表现呢？
罗伯云：首先我要说一下不敢预测，前段时间阳教授也做了一个学术演讲。长沙的房地产市场刚才有个教授也说了一下，我说是比较理性、健康的发展，不象有的大城市暴起暴落，长沙的价格一直是比较平稳的发展，早几年是2000多元/平米，每年上升大概10%左右，这与国家集体收入增长的速度比较接近。长沙房地产价格上升的空间还是有，从宏观经济上，经济发展的后话优势比较大，人口的膨胀，长株潭作为“两型社会”的经济试点，按照周强省长说的，湖南的股票都来买吧，它是一个成长股、发展股、绩优股。现在生态企业、两型产业、两型技术潜力是非常大的，总的来说我对明年乃至于最近5-10年之内，长沙的房地产市场是持乐观态度的，谢谢。
主持人董吉湘：下面有人递条子，同样和预测明年房地产市场的问题是一样的，请湖南华菱置业有限公司董事长方 平先生预测一下。
2008究竟如何，我们应好好思考
方平：我是湖南华菱置业有限公司下属房地产公司的，要我预测这么个大事是出了个大难题，但是我也想讲一讲。首先，讲一讲2007年的房地产走得太快、也走得太乱。既然2007年是这样，我想2008年就应该要等一等，看一看，想一想，慢步走。为什么要等一等？因为，市场是供求关系。在供求关系里面，供应主要是为有中等收入的人群提供住房，或者是给暴发户提供豪宅。
我们也解决了很多中层收入以上人的住房问题。所以，我把房地产分为四类：豪华型、舒适型、经济型、过渡型。在改革开放十几年来，我们主要是把舒适型的问题解决了，经济型和过渡型的问题没有解决。怪谁呢？不怪开发商，应该说要怪政府的缺位。经济型和过渡型应该由政府来解决，刚才从北京来的朋友说了，把这块问题解决了就迎来了房地产市场的新的春天。我要同意他的观点，所以我们要等一等，等政府把自己的缺位补上去，这是我的意思。
看一看是啥意思？看看我们现在建的房子，能不能保存30年、50年或者更长？我一进远大一看，远大的厂房就是80年代末90年代初的房子，瓷砖贴的是长方形的，现在这样的房子在市内已经基本被拆完了。看房子只要看瓷砖就能看出房子的年代。我最近买了一栋别墅，400多平米的别墅空调开两个还热不了房子，这种别墅能住吗？
华菱是钢铁企业，学习杭州钢铁企业搞房地产，我到杭州、浙江、上海考察他们的房子，特别是杭州，他们的房子建了以后，节能特别好，而我们现在节能方面还在强调外墙保温，他们那里整个小区的水全部循环，雨水循环、下水道水也循环。我们所有的开发商搞房子是一个项目一块地皮，凭自己的理解建房子，从来没有去看别人的房子，采用了哪些新工艺、新材料，所以要去看一看。
为什么要想一想呢？我们是给谁建房子？是建舒适型的？还是豪华享受型的？现在建房子，想想开发商要做什么。包括2008年，肯定主要是政府解决廉租房、经济适用房，以及贫困人群的问题，这个问题解决了，社会矛盾就不会那么突出，社会就和谐了。
所以，2008年是房地产的春天还是冬天还是夏天？我们都不能笼统的说，这个时期我们应该等一等，这个时期肯定是调整期，政府肯定讲了土地出让金的75%要用于解决经济适用房、廉租房和两型房的用途。现在，不准你搞投资，我们想一想这个事情，所以2008年究竟是怎样的发展趋势，应该是我们好好思考的时候。
再就是要漫步走，有地就慢慢开发，没地的要想好。长沙的房价罗秘书长说了，确实不高。3000-3500元/平方米的地价，在长沙的房地产均价是微利的。长沙的开发商拿地是很实惠的，3500元/平方米左右的房子年轻人大胆去买。我就说到这里，谢谢。
主持人董吉湘：谢谢董事长方 平先生的判断。请湘银集团的谢高平总谈这个问题，你作为湘银集团的老总，长沙的政府对房地产的影响在哪里？有多大？
谢高平：这个问题很大，我想我们确实是市场经济国家，很多问题是用市场经济来解决的。市场是讲效率的，市场是讲公平的，很多效率的问题企业来解决，公平的问题政府来解决。
现在国家刮了很大的风，明年开始有很大的份额要用来做廉租房、经济适用房，剩下给开发商的空间不大了。既然我们确定按市场经济做事，用计划经济模式来做事的话，对我们国家、整个社会都不是很好的问题。
２００８年房价仍稳中有升
主持人董吉湘：您预测一下明年开春3月份以后的房产均价吗？
谢高平：大的方面大家讲了很多，我讲一个小方面。大家的钱放到哪去了？到股市好象风险太大，到别的地方可能没有渠道，那么只有投资，最可靠的、最稳定的投资是买房，而且只要房子不垮就不会有损失的。明年的房价我个人感觉是稳中有升。
主持人董吉湘：谢谢。有的问题请天健集团石耀庆先生回答。您对明年的房价是什么样的预测呢？
石耀庆：又是关于房价的预测，我们来到长沙做房地产开发，土地也是我们的命根子，也是我们正常发展所必要的基础条件。在做之后，我们也看到了长沙未来的发展前景，当然近几年我们也看到了湖南政府的决心，目前也争取了“两型”试验区的利好。所以，我们也选择了长沙这个城市来进行布局的站。
第二，我们在看中这块地的时候，也主要看中了这个地段。长沙的芙蓉中路优势不断显现出来，我们还看中了它的规模。作为一个企业要整体提升品牌价值，如果你不做大的项目，一是很难提升你的品牌，二是难以发挥你的能力。
对于明年的房价问题，我是这样看的，现在政府对房地产市场应该说是调控，不是打压。我觉得是有区别对待的，它对待沿海以及不具备资源的城市的房价暴涨是进行适当的打压，或者是适当的调整一下，这是必然的。但是，对于长沙应该这样说，为什么要批准长株潭是“资源友好型和环境节约型”社会的试验区呢？是希望长株潭这个地区多建设出品质比较好，环境更加美好，更适合市民居住的项目，这是我从房地产角度来理解的，这样的话更能说明今后的价格是要满足这个基本条件之后你可以实现的价值回归。当然，长沙现在的价格并不高，我相信明年也是平稳发展的态势。
主持人董吉湘：谢谢石总，同样是外地开发商，坐在石总旁边的申总，来自湖南广晟房地产有限公司的申一戈先生，能不能就此话题谈谈您的观点？
申一戈：石先生说得很清楚了我认为房价没得说，肯定是涨，关键是涨多少。现在这么多开发商参加这个论坛，我们还是想有所收获，有所得的，也要向张总、赵博士学习。现在的房地产形势有点象“国六条”发的那段时间，市场一片期待降价的声音，大家都说可能会降价，但是最终是厚积薄发了一下，跑了一个短跑，跑得更快了。我想问一下赵博士，您感觉这次调控跟之前有什么不一样？估计它会对我们产生多大的影响？
赵 晓：谢谢这位老总说了实在话，这么多开发商到这里来是想听实在话，想探讨问题的。刚才的老总思路是带有战略性的，等一等、想一想、看一看，刚才的谈话对我也有启发。我个人是这样认为的，大的格局没有变化，房地产的发展滞后于城市化进程，滞后于工业化进程，供求的格局没有变化。求是流动性过剩的环境下所推动的非常旺盛的态势，过是每次政府象挤牙膏一样的人为制造出来的效应。基本的房地产制度没有变化，包括房地产价格的涨势就很难发生根本性的变化。人们期待出现拐点，我也期望出现拐点，如果只有各位老总买得起别墅，象我这样的中产阶级，每天必须辛苦才能买得起房子，不辛苦就买不起房子，如果只有资产阶级能住得起别墅，中国的中产阶级，包括我本人在内如果住不起一个汤House，那是不正常的现象。
如果供求没有变化，基本制度没有变化，我相信房地产大的走势就不会出现大的变化。房地产格局的基本面、政策面、制度面都没有发生很大的变化，这一轮的调控是有根本的命中面。去年，我接了房地产协会的一个课题，研究流动性过剩对房地产调控的关系问题。，我发现货币紧缩对房地产价格影响无效。你把货币紧缩，把价格降下来，对房价影响无效，反而最后是助长房价，为什么呢？我们找到了原因，原因是刚才曹总讲的，政府的紧缩，经常紧缩的是开发商的投资，不给开发商贷款，这就意味着房地产投资的减少，投资的减少意味着供应的减少，供应减少结果是什么？
结果是房价更涨。还有一点，可能跟利率没有涨到零结点有关系，利率上到8%对房价可能会有影响，但是在上涨到6%以前对房价影响很小。还有一个政策也是适得其反的，就是土地政策。比如停止别墅用地、减少别墅用地，就是明显的给别墅信号，别墅供应会减少，那别墅肯定会涨价啊！还有搞90平米开发，大户型要减少，那大户型的价格就开始涨！在供不应求的环境下，在交易的环境加税，很容易转加到下一轮的买家，北京就是这样，房子200万是我的，税是买家交，这一来房子加税就变成了220万，让这个房子一下就涨了20万。这是建安成本，还有交易成本，成本的上升一定意味着价格的上升。
同时，我们分析的流动性，以前我从来没有做过这个工作，今天次给长沙的朋友讲，现在人民都在讲流动性过剩，从政府领导人、媒体、记者，大家都在讲流动性过剩，但是没有几个人在研究流动性过剩，流动性过剩是什么含义大家都没有找到，但是我们是认认真真做了流动性过剩课题，因为我们是要交卷的。
现在我们讲流动性问题，是整个宏观环境面临着货币、泡沫过多，从而产生的流动性过剩。但是，不是每个领域都会流动性过剩，房地产市场、股票市场、资产市场会出现流动性过剩，但是在房地产的不同环节流动性过剩也不一样，流动性过剩经常在房地产的需求环节，但是房地产的供应环节很少出现流动性过剩。政府的调控常常调控在供应环节，供应环节流动性减少了，而需求环节流动性还没有减少，就会出现家居供不应求，进一步助涨房价。
另外，我们还发现不同的企业组织流动性也不同，谁最有钱？上市公司，万科、碧桂园，有钱的企业从市场上圈了钱之后就回过头圈地，圈地之后股价就会更涨了，它又可以圈地了！中国的开发商越来越多的面临着资本时代，前面老总说到周边的楼面价也就3000多，而地价却也到了3000多，他不愿意要，谁愿意要呢？是被钱撑死的人！很多城市的地本地开发商拿不到，全部被外地财大气粗的开发商拿走了。周边的房价3000多，楼面地价拍到3500，面粉价格比面包还要贵，这种情况在都是这样的。成本是开发商定价的底线，上限看供求，然后看竞争，竞争就是周边的楼价。
我在这里讲一句话，这可能是跟冬天有关的，我前面讲房地产发展前景只走了1/3的竞争，但是我说有可能70%的中小开发商在未来要消灭，因为你拿不到地啊，拿不到地还做什么房地产啊？谁来拿地？就是流动性集中在某些的大企业里面，他们流动性过剩，他们有的是钱，他们抗得起风险，资金能力也强，他们肯定会进来。我们次发现区分流动性的差别性，虽然都是流动性过剩，但是它们有差异性，怎么对付差异性？政府的政策要对付这个问题，是要真正调控到流动性过剩的需求环节。我们就提出政策，就要打，就用提高第二套房子的首付，甚至不给他贷款，这个就是减少需求。这一轮调控跟以前调控不同的是开始打到要害，开始发现了这个点，政府现在是越来越明白了。
主持人董吉湘：下面还有另外的问题要问赵博士，同样这个问题想在本地有很多开发年经验的王岳先生，请问来自嘉鼎置业的王岳总经理，如何把湖湘文化运用到房地产开发上？
王岳：这个问题太大了，凭我的智慧还回答布勒这个问题。我想问一下台上的赵 晓博士，我们是做开发的，从您的角度可能会觉得中国的房地产没有什么问题，确实我们觉得中国的房地产也有一点病，但也不至于这么重的下药。我觉得中国的房地产最终死不是病死的，是医死的。从开发商讲，我们也不是上市公司，那么我们这样的本土企业该怎么办？现在都是上市公司来拿地，从深圳、北京、上海过来，那么本土的中小企业应该怎么做？这是我的个问题。第二个问题想问一下贺承军博士，我看你的文章也比较多，我们是想知道象我们这样的中小企业在拿地比较困难的情况下，是不是可以走城市覆盖农村的道路？往郊区、地州市、县城的方向走？
第三个问题问一下张 跃先生，我以前对远大感觉比较模糊，虽然就在长沙本土，因为我觉得你做的是高端产品，跟我做的项目比较遥远。但是，我想现在经济发展到这样的程度，消费者开始注重生活质量、生命质量，包括对居住的需求也比较细化了。提高到这样的层次之后，我也参观了一下您刚才的产品。那么，我们房地产企业08年要做的东西，准备打造产品差异化的体验，我们是不是要从这个角度打造产品的竞争力？你的东西好，但是还是要体验、感受得好才是真的好。一旦感受了，象您的东西我个人有一个要求，我想请您到我们公司做一个讲课，或者是交流，因为我们对您公司的一系列产品是很感兴趣的，也准备做一些贡献。
我们是出版集团的，我们在长沙有几块地，销售也比较好。我们集团内部的土地资源不大，但是也有600多块。我们出版集团本来也是新闻背景的，他要做一个对社会有责任的开发商，怎样做呢？张 跃先生的产品对我的思考有一些启示。谢谢。
赵 晓：我觉得这位朋友更多的不象湖湘人，而象瑞士人，特别的谦卑，身为老总，把讲的机会都留给我们三位。他讲的个问题，面对现在的房地产态势，中小企业该怎么办？如果按目前的趋势，70%的开发商会消失，你拿不到地。说明中国的房地产已经从过去土地时代进入了春秋时代，已经从春秋时代进入到了战国时代，已经出现了新的洗牌了。我相信对中小企业来说，对本地的开发商来说，需要特别认真面对这个问题。
应对这样的问题，一般的办法是合起来，你们有没有可能合起来。企业规模不大，联合起来一块儿拿地，联合起来一块儿去砍价？你们可不可以有这样的联盟？有这样的创新组织。然后跟大的房地产商的竞争可能会稍微平衡一点。还有一个办法是合起来，你们将来也走向上市，一块儿去拿钱，弄股票、基金什么的，单个你还不够。还有是跟大的开发商合作，将来去辅助他们做开发。
这是我目前能想到的办法。我和老贺都强调中国房地产开发要以人为本，这是我们三个人共同的看法，但是我们的分歧也很大。老贺讲中国人住别墅想都别想，住山水城市赶紧回家去吧。政府的开发费用拿75%来建经济适用房、廉租房是房地产春天的到来，很好！老贺说中国人住不上好房子，我看未必。我老家是江西的，我是农村下放的，我们加就住在汤House里面，尽管那个House不怎么地，但是园子、院子、房子都是有的。北京的旺街小区住了30万人，城市化是什么呢？城市化对土地的占有是安放人，只相当于农村的1/5。那么，中国人口的矛盾是需要缓和的。
我们没钱的时候都是住汤House的，为什么现在有钱了，还住不上好房子了？住不上山水城市了呢？我们的领导人为什么要口口声声强调要坚守18亿亩？为什么规定土地只能干这个，不能干那个？中国不是香港，也不是新加坡，新加坡是另外一个怪胎，我们知道有的人的眼睛是对眼和沙眼，我们为什么不学好？要学对眼和沙眼？香港人的地原来是英国殖民政府的，香港就只有一个土地供应商，这个供应商要谋求利益的化，就出现了类似于我们的招牌挂的模式，把房价弄得很高，到现在香港的土地开发面积不到香港面积的2/3，就是挤牙膏一样的挤一点是一点。
中华人民共和国成立的时候，毛主席站在天安门城楼上非常自豪的人告诉中国人民：中华人民共和国成立了！而新加坡独立的时候是哭着告诉人家：新加坡独立了。为什么是哭着？因为新加坡是被人踢出来的！李光耀就堵了一口气，就是要独立，独立了之后什么都没有，地很少，靠填海造地为生。填海造地是什么概念呢？比如今天晚上就五块面包，供应我们在座的所有人吃！资源极其稀缺的时候，共产主义模式，每个人都分一点点，所以新加坡就是这样的模式，新加坡政府主宰土地的开发，保证所有人有房子住，有的人住的房子大，有的人住的房子多，有的人就没有房子住了。所以，新加坡也是一个怪胎。
这意味着新加坡也罢，香港也罢，他们的住房体系是好的，我们有必要参考，但是那不是主流模式。主流模式是什么？是市场化的模式，不仅是豪华的，舒适的，大众的模式，只有最穷的不到10%的人享受政府的住房保障体系，如果将来人民靠政府的住房障体系来住房子，就回到了计划经济时代。所以，中国的住房模式不是左手拿地，右手吐出一点地来安放人们，中国应该回到主流模式，假如现在要竞选总理，我会提出口号：“要让人们住上好汤House”！
回到土地的根本上，土地必须进行产权制度，建立现代产权制度，必须进行第三次土地革命，土地问题解决了你会发现中小开发商、当地开发商就会有优势，房地产是区域新很强的行业，谁跟当地人的关系好，谁有灵敏的信息就知道那块地，别人不知道就赶紧把它买下来了。我们说的信息不对称，本来你在规模上比不上大开发商，但是他在信息上比不上你。
主持人董吉湘：感谢赵博士讲的问题，我觉得刚才讲的话题也会对来自长沙建安房地产开发公司的唐 像董事长有所感悟，请您聊一聊刚才的话题。
唐 像：我是秉承张萍教授的思想。本土企业中十年以上的房地产商已经不做了，象长房这样的房地产商非常少，有90%都不在了。在未来5-10年时间里，很多中小企业会加快淘汰了。我最不赞成土地政策，现在的土地政策国家每年的供应量是百分之几十的增长，而增长的土地却大多数流入了大的财团，象碧桂园上市以前土地只有1900万平方米，上市以后半年时间就增长到了4500万平方米，等于一个开发商手上就拿到了一个超大型的城市。这么多的地要20年的时间开发完，它是把土地囤积在那里了，一段时间之后它的土地又会增值，又可以拿到银行去贷款，象它这样的企业信用度是很高的，导致它可以无限的圈地。那么，国家每年土地供应量是多少多少平方，但是推向市场的产品到底有多少？
我们有一个高管是从上海过来的，在长沙买房排了六次队都买不到，最后是在和他合作的一个开发商那里买到了房，这是市场的脱节导致了房价的高唱。象价高政策，92亿长沙地王，那块地拍卖之前周边的房价是3500元/平方米左右，它的地价拍完成本我们估计楼价是9500左右，结果它周边的房子马上就涨了1500元-2300元。事实上，我认为最有效的政策国家没有弄出来，市场需要多少政府给多少，但是开发商买了这块地谁都不知道以后的价格会怎样，三年之后开发商必须把它开发出来，推向市场。我买了这块地，三年以后房地产的需求量有多少？我提了这么点建议，赵教授是专家，我是抛砖引玉，谢谢。
主持人董吉湘：这个问题请来自深圳市德思勤投资咨询有限公司的肖总来回答。
肖 兵：这个问题非常大，但是长沙目前的现状确实是这样。从现在招牌挂的几个土地来看，都是比较大的开发商一举拿下的，象碧桂园、北辰。确确实实，土地的招牌挂避免了一些黑幕，返过来却对房价的推动起到了很严重的影响。目前要想让房价出现拐点，以长沙现在的形势来看是不可能的事情。基于几个原因，，根据长沙城市化的进程；第二，长株潭经济实验区的成立；第三，众多外来品牌开发商进入长沙市场；第四，一百万湖湘人士回湘置业的需求。这些因素都构成了2008年长沙楼市的极有利的支撑点。从明年的价格来看，我觉得象赵博士说的，这些问题不解决的话，按照现有的状态价格还会有大幅度的增长，幅度到底有多大，一定跟通货膨胀有关系了。
赵 晓：大家老在说房价，我谈一下我的估计，大家也可以琢磨一下。我认为对于涨得太快、太急、太乱的城市可能会出现拐点。象深圳的房子已经到了30000元/平米，香港的新开的楼盘不过是30000元/平米左右，香港跟深圳谁好？我干吗要在深圳买，不到香港买？这是涨得太急、太乱的时候，你消化不了了就要吐出来一些。还有一些城市虽然涨得很多，也还有可能继续涨，上海要跟东京比，北京要跟汉城比，他们还会涨，但是不会涨得那么凶。象长沙这样的城市，我想会更加可怕，是一直涨得比较缓和的城市，二、三线城市相对涨得比较少，那么这些城市在明年反而有可能会成为下一步涨得比较快的对象，长沙是不是这样的对象？各位自己心里有数。
主持人董吉湘：下一个问题，我们把话筒交给来自加拿大宝佳国际建筑师有限公司中国区总经理马振荣硕士。
马振荣：很高兴，今天来到远大环境这么好的地方，大家辛苦了一下午也没有休息，我想简单的陈述自己的观点，也不一一展开了，也很高兴再次来到观点，我想谈四个观点。
，我认为大家谈了这么多的观点问题，我不去谈是不是拐点，还是泡沫的破裂，但是我们既不是经济学家，也不是规划师、建设师，从这个角度来看这个问题，我们确实认为房地产已经开始降温，开始有所回落。从我们加拿大设计公司来看，基本上每年设计费的收入是以30%的增幅来增长的。今年，我们一下子达到了60%，这固然跟服务质量、工艺都有关系，但是最主要的还是宏观经济所带来的影响。现在，我们所遇到的客户就象刚才方董事长表述的类似，观望的人变得多了，我们做设计肯定是在前端，不是销售。而房地产水深、水浅或者是水暖、水冷我们肯定是早知道，从这一点上讲我们感觉到回落和降温是肯定的。
第二，长沙有很多的机会。象我们北京的客户，拿下长沙地王92亿的北辰实业，还有联合投资设计公司的股东，在长沙开发了中心城，我们这些原来的客户都蜂拥而至到了长沙，长沙过去还是洼地，我们自己在长沙的直接客户新金红，通过他们的反馈我们感觉长沙还是很有希望的。作为二线城市不能和一线城市比，但是一线城市走的很多弯路就是对长沙的借鉴，就象刚才赵博士所说的，有些泡沫实在太厉害的，深圳房价回落，我们作为爱陕县的人看在眼里，也是一个拐点。
第三，重新再洗牌。这个过程我们并不认为只有象碧桂园那种财大气粗、拿地多、政府关系好的就一定能占先机，我希望象万科这种注重品质，能够为老百姓提供质量，象制造业学习提供精准的房屋设施的企业，才会在将来立于不败质地。
第四，我们在座的各位一定会在有生之年看到土地私有化的必然结局。可能现在大家觉得很困难，要革命，或者要改革，但是这个是资源最有效配置，是保护耕地的最有效途径。
谢谢大家。
主持人董吉湘：感谢马总，最后，我想请房地产延伸企业，建材卫浴的，我也是建材使用者，有请方 春先生。
方 春：既然来到长沙参加了这次论坛，开始讨论房价到底涨不涨，我觉得既然湖南有非常好的湖湘文化，并且湖南曾经也为中国创造了非常好的历史。那么，从房地产市场建设来看，我认为在座当务之急要考虑的是如何打造竞争力。也就是说，如何把湖湘文化融入到房地产文化当中去，使自己的房地产企业文化、品牌文化能够与湖湘文化相融合，能够产生有特色的经济。只有一方经济的兴荣，才能带来房市的稳定发展。在房市发展过程中要注重产品特色的打造，未来的房产一定是优质品牌的集成，也就是说，的配套、的环境，的产品集成才能形成你的特色。
象很多地方很小，却很有特色，比如云南。云南利用民族文化，现在经济增长速度发展非常快，一个小小的廉江世界闻名。我们的湖湘文化也是非常有特色的一种文化，在座的房地产企业家，我希望更多的把这些文化通过我们的设计、房屋构造、城市规划，能够在湘乡大地上展现出独特的、民族风情的人居环境和建筑。这样的话，我相信你根本不用去担心房价涨不涨，因为房价对湖南长沙来讲，我个人的观点涨价是必然的，当地的房地产公司不涨，外来的房地产公司也会进驻二、三线城市，逼着你涨，今年武汉的房价上涨得非常厉害，武汉离长沙没有多远，我相信第二批快速增长的城市肯定是长沙。目前，长株潭作为一个新的经济试点，我相信新的经济增长一定会带来长沙房市的兴旺。谢谢大家。
主持人董吉湘：讨论到现在，大家对长沙房地产的市场的未来是充满信心还是有些许的失望呢？其实无论如何，中部在崛起，长沙在向前。因此，我们相信无论是长沙地产还是中国地产都会有一个光辉的未来。好了，本次论坛到此就全部结束了，希望未来我们还能来到这里，讨论长沙地产，谢谢。请下面有请各位嘉宾上台合影留念。
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