9月13日，由“古来今”家饰冠名的搜房博客论剑第六期——“又现地王”暨八月星博客颁奖典礼取得圆满成功。
活动现场
参加本次活动的博友有著名地产评论家、知名品牌营销策划专家、OV商务别墅之父陈真诚，恒嘉地产总经理易建国，新地东方明珠营销副总陈祥，长沙合生创展总经理罗晓标，创普地产销售副经理、8月星博客李杰，壹诺地产顾问机构莫少伟，《湖南房地产》杂志副主任孟献文，地标资讯总裁办助理李婷婷，长沙搜房网高级客户经理林平等，活动由长沙搜房网总经理张建国主持。
本次活动共分三个环节：
1、又现地王！！
9月10日下午在上海产生今年的新地王，近期，地王频现，且不断刷新记录，这是不是预示着中国房地产泡沫又要出现了？这种泡沫对长沙房地产市场有没有什么影响？或者说这种现象揭示了一个怎样的问题？围绕这些疑问，众剑客展开了热烈讨论。
张建国
主持人张建国：首先非常感谢大家这么热的天过来一起聊天，大家都是搜房网的忠实博友，我们在这里畅谈楼市，对楼市的下一轮热点进行一些讨论。大家有的是业内专家，有的是开发商，有的销售经理，我们这个聊天是以非常轻松地形式进行的。
现在，地王频现，这个星期又出现了一个70.06亿的新地王，地王的频现是不是预示着中国房地产泡沫又要出现了？这种泡沫对长沙房地产市场有什么影响？或者说这种现象揭示了一个怎样的问题？
陈真诚先生是房地产专家，在上海又生活了很多年，对于这个话题是非常有发言权的，请陈总先谈。
陈真诚
陈真诚：地王终究只是少数，目前经济泡沫主要的不在房地产市场，主要是有四个因素。
一是中央高层次说了一句话：“防范金融危机所带来的通货膨胀的潜在危险，调整第二套房信贷”。这是改革开放三十年以来，最严重的一次金融危机，比美国上个世纪70年代的那次金融危机更严重，美国人自己都说这次通货膨胀有可能是继上个世纪30年代之后最严重的一次通货膨胀。以CPI数据来看，CPI不完全反映通货膨胀，关键是它的历史基础是同比，CPI的数据掩盖了一些情况。房地产市场的泡沫其实就是通货膨胀。
比如一个杯子，价格从100元涨到200元，或者从1000元涨到2000元。尤其在2005年，所谓的刚性需求其实已经被消耗尽了，在政府的政策支持下，08年又把那些准刚性需求一股脑全部释放出来了，现在有效刚性需求其实已经不多了，让一些买不起房的人因为降低了一点购房标准而买了房子。
通货膨胀在发生之前，开发商都会非常恐慌，但今年开发商对目前的市场一点儿都不恐慌，为什么？它的泡沫不是市场，而是政策对房地产市场的推动因素。通货膨胀越来越显示或出现的话，最后就会加息，加息才是的一个因素。
咱们现在担心二套房贷政策会打击市场，但其实这些政策不会起到最终的作用，二套房政策的利率已经很低了，就算调高也仍然是低的，这不是影响市场的关键因素。现在，关键是会不会加息的问题，一旦加息会影响到房地产市场。
我个人认为，中央要保障配套资金，如果配套长不来的话，可能所有的事情都会乱，加息是既可以打击泡沫膨胀，又可以为政府提供配套资金的一种方式。我认为，主要是要看明年3月份的情况。
易建国
主持人张建国：陈总从政策层面谈了通货膨胀对市场的影响。下面请易总谈一谈自己的看法。
易建国：刚刚听陈老师讲了对未来市场的预测，我注意到了这么几个数据，一是审计部门派了18支队伍到下面进行调查，这说明资金有可能没有按照国家的意愿流向市场，而是到了房地产市场。
二是在中国不会出现通货膨胀，并且统计局也说了，在目前或未来一段时期肯定不会出现通货膨胀。我个人从最近2-3个月时间来看，鸡蛋和肉的价格涨了，就意味着很多方面的原料都会涨，这是物价上涨的先兆。现在，银行也出了一些政策，达成了一些共识，包括房贷可能也会有调高的迹象。
三是7、8月份的统计局公布的数据。我们可以看到，如果出口上升了48%，什么原因上升没有搞清楚，是不是和轮胎收取税费等等增加关税的原因有关系呢？那么，还有很多也是这样在做。
陈真诚：外贸是因为国外的物资需求在拉动。现在，很多玩具厂在8月份就开始做圣诞节礼物了，工厂通过生产礼品再经过贸易商那边，产品到国外已经是11月份了。中国至少占全世界50%的玩具市场，国外老百姓的刚需基本上都是中国外贸提供的，数据上升是这个原因。
易建国：在国外也是传统的旺季来了？
陈真诚：对。是刚释。
易建国：所以，我们现在判断经济到底是向好的？还是向坏的？其实都不是那么准确的。我有一个开发商朋友总是担心房地产井喷完了，要等国家政策的话可能要到明年了，如果要加息的话，可能就会进入加息周期，不是一次、两次的加息了，肯定是多次。中国房地产业的生存状况是向好还是向坏？我们还不是特别清楚。当然，我们是希望它向好。
四是我倒认为地王频现是一个好事。因为，这些钱到了政府手里，政府还可以拿这些钱做点别的配套方面的事情，也对GDP的增长有好处。
然后，地王频现都是大型国有企业，我个人认为他们敢买这块地，肯定是有一定的把握的，没有把握的事国企同样也不会做的，他们投入这个项目之后，周边的项目肯定会涨价，周边盘的品质也会要跟上来。所以，我认为整个上海市“地王”周边楼盘的开发质量将会越来越高。
再说，现在有些大型的经济报道也是不对的，地王就是其中的一个报道，我判断地王是个好事情，不是个坏事情。 就长沙这一块而言，地州市来长沙买房的人基本都买完了。今年上半年除了8万元经适房补贴，还有确实要结婚、生孩子的刚性需求之外，其他购房的人真的是有钱的人，今年上半年已经有一两套房子再购房的人其实不多，多是下面地州市的人上来买房的，整个市场差不多了，刚性需求已经差不多完了，的需求是拆迁户，有可能拆出1-2万户吧。
陈祥
主持人张建国：易总从正面的角度分析了对当地城市是一个利好因素；地王催生了高房价，导致中国主要城市的房价PK欧美国家的房价，真不知道这种现象是不是正常的，还是应该应以为自豪呢？请陈祥陈总谈谈吧。
陈祥：首先一方面，我认为地王的频现对当地城市的房价拉升是利好的，但另一方面，又有可能导致房价涨得过快，涨得太快之后又会跌得太快，不一定是好的现象。现在，资金流向对国企是比较倾斜的，国企的资金投资途径又比较少，本身行业利润空间有限，就看中了房地产市场。这些地王很多是国企房产上市公司拿的，土地储备是他们股值和长远发展的保证。
作为房地产商来讲肯定是希望房价涨，但我以个人的角度来看，是不太希望房价涨得过快的。今年以来，我非常关注楼盘每个月的客户群变化。在4月份的时候楼盘开盘，刚性需求数据大概是95%，改善性和投资性需求数据只有5%左右。但到了5月份（包括9月开盘）的时候，改善性和投资性需求数据就占到了20%，这是数据上的变化，说明市场目前还是比较健康的。
另外，易总也讲到了银行严格了第二套房政策，那么改善性需求的可能会减小。我们这次开盘90平米左右的房子已经卖得没有了，刚性需求是主力军。但是，我发现一些改善性需求和投资性房源现在卖得还不错，很多是下面地州市上来买的，第二套房政策可能会影响到投资性和改善性客户的购买，但我认为只要楼盘的定价合理的话，改善性和投资性房源的销售还是不成问题的。目前银行利率还是比较低，加上通货膨胀预期值，其他投资还是有风险，房产投资是一种理性选择， 开发商在今年下半年只不要盲目的涨价，价格合理，房子是可以销售出去的。
此外，我认为物业税对房价的影响比较大，在美国多次购房交的物业税还超过房屋出租租金，房产投资市场较萎缩，现在国内物业税政策迟迟没有出台，我认为房价如果涨得太快，政府肯定会出台政策来调控。房地产市场的理性健康发展才是硬道理。
李杰
主持人张建国：刚才，陈总谈了长沙本地房地产状况，下面一个话题是各方都关注的，我们来一聊下半年房地产走势。易总的态度是谨慎乐观，陈总刚开的盘销售比较旺，他是非常乐观的。这里有一个官方数据，长沙今年前八个月销售面积突破了1000万平米的大关。还有一个现象，目前的楼盘销售都是不错的，东方明珠一开盘就卖光了，前段时间组织看房团看房，反馈的信息都是一片红火。但是，这种状况能不能持续到年底？能持续多久？支持市场火爆的因素是什么？请大家谈谈下半年的房地产房地产市场走势吧。
李杰：今天是和大家首次见面，在网上还是有过交流的。非常感谢搜房网能够提供和大家一起交流的平台，我来之前没有作准备，略微谈一下自己的观点吧。
谈到下半年的房价，如果单纯说某个地方的房价是否会涨还是会跌？我难以预测这么。但是，整体来讲一线城市和二线城市还是有区别的，中心地段和稍微偏远的地段也是有区别的，上半年开发商资金回笼的情况也比较好。但是，对于在今年上半年产品已经卖完，要在年底才有产品推出的开发商来讲，形势可能又不一样。
地州市的人都想往省城跑，不论是刚需还是投资，都有一定的空间，资本聚集效应基本上都是往同一个地方走，在经济形势不是特别明朗的时候，消费者可能也认为还不如把钱投到楼市。尤其是开发商在08年吃了亏，到现在肯定会比较谨慎，不会说这个房子非要卖多少钱，一个大的项目的话，一期成本价，二期赚点钱，后面再赚钱。长沙也有这种项目，一个项目可能要操作上十年，并不一定每一套房子、每一期都要赚钱，他们会有一个长远的规划，只要保证公司正常的现金流就没有问题了。
我还想谈一个比较大一点的话题，我认为房地产市场还会面临比较大的挑战。为什么这么说呢？一个行业都有自己的周期性，房地产到07年的时候，实际上到了峰顶，然后到08年进入低谷，再走上来，政府要保GDP通过出台一些政策，加大资金的流动等措施来调控市场。但我认为，今年下半年这种趋势不会下降，可能是比较平稳的价格，跳水是不会出现的，可能会呈小波浪式的前进。对于不同地区、不同楼盘、不同企业来说，情况也会不一样。
地王频现确实是一种比较敏感的现象，我自己有一个判断，70.2的地王不会是最后一个，也不会是的，后面肯定还会有。中国目前所谓的官方统计数据，其实有时候比较无语，很多时候公布是平均数，但平均数不能代表大多数，各行各业的数据都有自己行业的特点，有些时候是地王的数据被放大了，我认为肯定还会有地王产生的。
孟献文
主持人张建国：李总的理解非常透彻，他的观点是不论从国家的金融政策来说，还是从市场本身来讲，应该是稳步向好的。但是，长沙的推房量目前数据比较大，目前的大好形势能否支撑下去呢？一旦刚性需求完全释放之后会怎么样呢？下面，有请《湖南房地产》杂志社的孟主任奉献自己的观点。
孟献文：今天是次参加搜房的活动，在座的基本上都是认识的朋友，今天活动的性质非常好，以前我们做采访是点对点，个对个的，现在我们在一起谈长沙房地产市场下半年的走势，话题也非常好。
在座的都是业内人士，我个人也在这里发表一些书生之见吧，因为没有操盘的经验，一直是在媒体工作。关于地王，只能指相对时期的地王，可能只是放在当时来看是高价拿地，但过几年之后再看的话，应该就不能算是地王了。
我认为下半年的趋势是量升价跌，上半年的销售量比较好嘛，下半年的趋势和上半年的趋势应该是反的，下半年可能又会出现供大于求的现象。上半年，在长沙购房的人比较多，一是地州市的消费者来长沙购房；二是政府已经发放的8万元的经适房补贴是必须在今年购房的。所以，我认为下半年市场会出现量升价跌的现象。
罗小标
罗晓标：我是老博友了，也是老朋友了，说得也比较随意一点儿。我这次广州看到一个现象，这次拿地的楼王并不是一家公司拿的，大部分是公司联手拿下来的。并且，现在的地王也在原来地王的附近，这也是一个特点。原来拿地的地王其实应该也是一个战略，我们已经证实了。
因为，在前期拿地的价格，相对于现在来讲楼面价格要低一些，现在拿地的地王价格，相对于前面那块地王来讲又楼面价格又要高一点儿，他们是想通过拿新地王的价格来救活他们的市场，这是一种公司战略行为。他们拿的地要么在同一区域，要么地块相隔非常近。某公司在保定拿了五块地，其中三块地相隔都非常近，只要一块地是地王，其他地块的价格就将被拉动起来，并且新拿下的地块价格比原来的地王价格还要高。
我们也研究过广州某公司做的楼王产品，地王价格导致楼面地价比较高，玩“地王”主要是靠资金流向和公司战略。
再谈谈市场走势。现在，很多媒体在谈“金九银十”，其实我认为不应该谈这个话题。因为，对于房地产市场来讲，是没有“金九银十”这个说法的，这是对贸易市场而言的。房地产市场是通过炒作来拉升自己的销售，是一种策略。
从整个楼市来看，今年上半年已经消化了去年一大部分的存量，不过现在的存量还是不容忽视的。今年上半年和去年销售的产品都是刚性需求的释放，必须要买的。上半年的产品供求量小，但销量比较旺，开发商肯定就加大了开发想，我想今年下半年上市的量可能会比较吓人，这种现象估计会在10月份出现。
现在出现了一种现象，量在逐渐走低，开发商的开发速度却在加快，都想赶在10月份房交会期间或者国庆节期间上市开盘。这些盘的开盘肯定会给市场一个比较大的震荡，这是不可避免的。
二套房贷政策确实在收紧，最近去了湖南的几个地州市，发现二套房贷政策在那边的影响确实很大，我有个朋友买了第二套房子，合同都签了，但进不了仓。所以，我的建议是开发商目前要理智一点儿，要谨慎地把握市场走势。购房者在买房的时候不要太激动，也不要太在意房地产市场的走势，该买的还是要买，下半年的价格走势大家还是会有感觉的，现在已经出现了这种现象嘛。开发在制定价格策略的时候，也要合时一点儿，期望值不要太高。
陈真诚：统计数据掩盖了很多问题，我认为房地产市场不要用“唱衰、唱激”的形式来看待，因为有一个很重要的数据来说明市场的情况，这个数据就是按揭贷款数据。
现在，在通胀预期下，负债买房是最划得来的，一般的消费者可能没有承担大量按揭贷款的胆量，为什么现在大户型好卖？主要是投资者在购买，投资者有承担大量按揭贷款的胆量！如果银行加息没有加到底的话，他们还是敢买的。今年下半年，投资性需求不一定会下降，但刚性需求肯定会下降。上个月武汉销售量下降了30%，广州的销售量下降了20%，在这样的情况下广州的房价仍然在上涨，开发商一定不会轻易地降价，这是我对供求问题的看法。
莫少伟
莫少伟：我谈一下我的看法。上半年，我好几个朋友在长沙买房，他们当时的心理是怕房价涨才买，最近又有几个朋友又想买房，而他们问的问题是今年的房价会不会跌？我在上半年和下半年都告诉他们，只要你想买房，就可以出手。因为，我认为房地产市场还是安全的。
美国、欧洲的经济都已经有了复苏迹象，但这仅仅是一种迹象而已，可以说没有哪一个国家，包括中国也很少有人敢说自己国家的经济安全了。我的判断是，今年之内不会有逆转性的政策出台了。
另外，我认为“国家队”地王的频现也是一个利好，其实普通老百姓内心对房价的走势是矛盾的，从“国家队”出手的情况可以看出，国家还是希望房地产市场稳步发展的。国企做项目更多会从政策角度考虑，中海做项目对利润的要求在13%左右就可以做了，他们的兄弟单位（长沙的）只要有12%左右的利润就敢做，他们对利润的要求不像别的企业期望很高，他们做项目主要是从政策角度考虑的。我认为，从这个角度可以看出，国家希望房地产市场保持平稳发展的态势。今年还有三个月的时间，我认为大跌的现象是可以排除掉的。
今年，国家出台了“电脑下乡”、“家电下乡”等政策，这些举措是有效的，但是效果是没有达到预期的。为什么地王仍在频现？我认为70.2亿的价格还不是的价格，更令人吃惊的价格可能还会在后面。
从长沙楼市的供求关系来看，大家可能认为供应量大可能楼价会跌。其实，房地产的地域性很强，我们所谈的下跌可能是针对前一轮上涨的数据来看的。如果长沙的地只针对长沙客户的话，价格可能是下跌。但市场不是这样的，如果一线城市的楼价再上涨，我认为会把一部分的购买力倒逼回来，上半年广州、深圳楼价大幅上涨，很多人又回湖南购房了。长沙毕竟是省会，地州市的消费者都有进城欲望，我的观点是今年房地产市场还是比较安全的。
主持人张建国：可以说中国的房地产经济是一个市场经济，但很多时候受国家宏观调控的影响太大了，我们谈房价的下一步走势，很多时候都没有按照我们的预期来走，中国的国情决定了房地产市场是一个非常复杂的市场。
莫少伟：我再补充一点儿，其实普通老百姓买房没有业内信息，很多时候是一种跟风行为，我们在这里讨论楼市，其实老百姓是看不到这些的，只看到别人买房了，自己就去买。
昨天，我去武广新城那边看了几个楼盘，我感觉那边只有一个楼盘没有人气，其他楼盘的销售部人气还是蛮不错的。
陈真诚：某楼盘超过100平米以上的面积7.5折销售，其实也是一种比较好的销售策略，这说明聪明的开发商是依据市场来调整销售策略的，不是完全依据政府的政策来做调整的。
莫少伟（语不能吃）：从楼价走势来看，单边上涨或下跌的可能性也可以排除。记得今年上半年，重庆有一个月的时间价格是下跌的，过了那个月价格又上涨回来了，可能短期的小波动还是有的。
李婷婷
陈真诚：我认为长沙的房价至少有一个月是稳定的，即10月份。10月份之后，银行可能会有加息，至少有加息的预期，肯定会加的，房地产市场好，银行利息不涨白不涨啊，能够对付开发商的其实就是政府，消费者是没有能力对付开发商的。在今年上半年的时候，就有某个著名的大公司报道说他的存量消化完毕，大家都知道那是不可能的。
主持人张建国：好象是一个外资机构，他可能是想“唱好”。
陈真诚：他不是唱好，是有目的的，他们是想解套，在背后投了很多资，是想解套出来，这是他们的策略。所以，我认为大家不要消极地看待市场，要看市场先看政府，政府是的一驾马车，现在只有两个大轮子了，即投资和消费，出口已经是一头死牛了，为什么地王是国企，因为现在大多数的资金都在国企了，他们有这个实力啊。现在刺激消费，为什么要刺激消费？就是因为存货太多了，要刺激消费嘛。中国人为什么要存款？怕以后通货膨胀了，没法活了。政府一直想通过通货膨胀来刺激消费，把银行的存款逼出来。但是，这样一来，房价就有可能上涨了。那么，下半年主要看政府怎样对待通货膨胀，他们对待通货膨胀的态度来决定下半年的市场走势。
陈祥：其实，现在我们不关心供应量有多大，我们关心的是政府的政策，关心的是客户对这个市场的信心。
主持人张建国：客户的信心来源于政策，中国是政策市场。我这里还有一个题外话，关于长沙的商业中心，现在长沙的商业中心是五一商圈嘛，但随着地铁、武广高铁的到来，长沙下一个商业中心在哪里？
陈真诚：商业中心是历史形成的，新城只能产生比较单一的区域性商业中心。
主持人张建国：但深圳原来的商业中心在东门。
陈真诚：你到上海去，怎么开发商业中心都是在南京路，黄兴路就如同上海的南京路。
主持人张建国：有历史的沉淀。
陈真诚：是的。可是，上海的大型商业租金下降了30%，是指大型门面，也包括柜台。
易建国：是什么原因呢？
陈真诚：内需消费不够，快速消费的盈亏就在于门面和柜台，一家商场如果有10%的柜台撤货的话，那个商场都开不下去啊。另外，商业中心一定会向历史沉淀区域集中，在新城会形成单个小区域的商业中心。C、D类地块在商业中心会越来越少，A类地块在商业中心会越来越多，越来越集中。
林平
主持人张建国：北京写字楼的空置率也在上涨，租金在下降。
陈真诚：我觉得五一商圈会扩大。
易建国：这个商圈会越来越大，一直从湘江边到伍家岭，到南湖。
陈真诚：长沙市的商业中心不可能永远只这么大范围的。
易建国：下一个商业中心应该是河西。
陈真诚：河西的溁湾镇一过江就是五一广场了，湘江也不是特别地宽，很多人走路都过来，河西的发展也可能会超过武广新城，而且地铁可以拉近城市的距离。
易建国：地铁对五一广场是最有利的，地铁拉通以后，五一广场的门面租金有可能上涨50%-60%。
莫少伟：现在，我感觉上河国际那一块也会有一个商业中心出来。
陈真诚：商业中心必须要达到一定范围，影响力也要达到一定的程度，才能称之为商业中心，其他的都不能叫中心。长沙才200来万平方米，未必搞十几个商业中心啊？中心是要有商业文化的，没有商业文化不能形成中心。
主持人张建国：下一步搜访长沙公司商业地产频道马上要上线了，其他大城市都有这个频道，二线城市一直没有这个频道，马上要上线了，在这个频道上线的时候还会邀请大家过来做一期节目，讨论一下商业地产的话题。
2、星博客颁奖典礼
搜房“星博客”作为搜房博客大型造星活动，已有一年多的历史，参与博客达到数千人。而每次的活动评比也都异常激烈。
八月星博客从8月1日持续到8月23日，覆盖数十个城市的博主，最后经过激烈角逐，并由十多位重量经评委的点评和提名，长沙博主李杰一举夺得活动，成为又一颗因星博客而闪耀的新星！对于新一期的星博客，搜房不仅要赠送给博主所在项目广告位一个，还要给博主颁发获奖证书和相关奖品。此次星博客奖品是由“古来今”家饰赞助的市场价值一千多元的铂金纸巾盒一个。
长沙搜房网总经理张建国为八月星博客颁发获奖证书
“古来今”家饰负责人莫少伟为李杰颁发奖品——铂金纸巾盒
3、为祖国、搜房送祝福
今年是祖国华诞60年，也是搜房控股成立10周年，此时此刻，诸位博友都为祖国和搜房送上了最诚挚的祝福。
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