[摘要] 张艳20年前，以“最大经济特区”为炒作由头而迅速吸引几十万人涌入的海南岛，依靠银行资本撬动海南楼市资金，其中不乏现在已经是腕儿级人物——冯仑、潘石屹……
张艳20年前，以“经济特区”为炒作由头而迅速吸引几十万人涌入的海南岛，依靠银行资本撬动海南楼市资金，其中不乏现在已经是腕儿级人物——冯仑、潘石屹……20年后，借助“国际旅游岛”概念，海南楼市如同南海的台风一样，再次猛烈地刮起。20年前，以“经济特区”为炒作由头而迅速吸引几十万人涌入的海南岛，依靠银行资本撬动海南楼市资金，其中不乏现在已经是腕儿级人物——冯仑、潘石屹……
20年后，借助“国际旅游岛”概念，海南楼市如同南海的台风一样，再次猛烈地刮起，日前房天下对当年跟着泡沫去游泳的大佬们专访时，这些腕儿级地产人物对眼前这场新一轮海南楼市风暴表达了自己不同的看法。
潘石屹：跟着泡沫去游泳，见好就收吧
没有光头，没有黑框眼镜，没有成家，更没有SOHO中国——1989年，只有26岁的潘石屹刚刚从河北廊坊石油部管道局经济改革研究室辞职两年。
当年的他，只是个砖厂的厂长。潘石屹是跟着一位老板来到海南。1990年，潘石屹认识了冯仑和王功权等人，并和易小迪、张民耕等人在海南成立了万通的前身——海南农业高科技联合开发总公司(简称“农高投”)，他们瞅准机会，也加入了当时热火朝天的炒房大军中。
潘石屹这样回忆他刚加入炒房大军时的情景。虽然战战兢兢，潘石屹也很快赚到他人生的个100万。而且，更值得庆幸的是，他并没有因为赚钱容易而变得失去理智。他跑去海口市规划局查看房地产项目资料。这一查，让潘石屹吓了一大跳。他发现，海口市整个报建面积除以该市常住人口和暂住人口，人均面积达到50多平方米，而当时北京的人均面积才不过7平方米。
“我的感觉就是天要塌下来了！”潘石屹说，“没有任何需求支持的供给，这不就是泡沫吗？”之后，他带着在海南赚得的个100万及时撤离，来到北京寻求发展，成功躲过了半年后海南房地产的泡沫破裂。也正是因此，才有了现在SOHO中国的版图，有了现在的潘石屹。
20年后，当泡沫淡去，海南热风再次袭来，潘石屹在接受房天下专访时坦言，海南还是那个海南，20年前说过的话而今再次被说了一遍，只是当时的投资人物是人非，“我也曾是跟着海南楼市泡沫‘游泳’的人，在泡沫中‘游泳’还是得学会见好就收。”
冯仑：海南楼市还能虚涨两三个月
与潘石屹一样，冯仑初到海南，也不是直接就做房地产生意的。但和潘石屹一样，回忆起最初的那段海南岁月，也是充满着快意的，用冯仑的话来说就是“天天过年，夜夜结婚”。
1991年冯仑回到海南，和“万通六君子”一起用大家凑的3万多块钱注册了“类似皮包公司一样的公司”，开始运作单房地产业务。在当时的海南，炒卖地皮应该是最快的暴富手段。很快，冯仑也赚到人生的桶金，“像是大姑娘初婚，很幸福。幸福又糊涂。”冯仑这样描述自己赚到桶金的感觉。
然而好景不长，就在潘石屹发现“天要塌了”的时候，冯仑也从另一个角度嗅到了海南楼市的危险气息：“当时海南省有18000家房地产公司，可是海口当时本土人口不到30万！”就这样，冯仑与潘石屹达成共识，万通成功躲过了海南房地产泡沫的破裂。
亲身经历过上世纪90年代初的那波海南地产热，对比两次热潮，冯仑表示：对比那时的泡沫和现在的热潮，的差异就是现在的市场是有需求支持的，是真实的市场。目前，国际旅游岛带来的房地产市场的升温，有政策和市场两方面支持，这和以前的泡沫完全不同，那个时候是完全没有市场需求支持的。“那时候的海南充满了‘流寇’，就像一只只小虾米在那蹦跶，只是几百万、一千万的小投资。现在是真正的热潮，都是大笔资金闻风而至，势头很大。”
对于目前飞涨的海南房价是否有泡沫？冯仑表示，在“国际旅游岛”消息出来前，海南的五星级酒店的价格就是3000多元/天，说明是有市场支持的。不过消息出来之后，不少楼盘开始一天涨1000元／平方米，这就不正常了，会破坏这个市场，而且会让市场走形。本来海南楼市的发展是有市场支持和政策的引导，但是不能变成由政策引出的泡沫。我认为，这种热度可能只会持续两三个月。
“会虚涨两三个月，然后实在地掉下来，会掉到消息发布前的状况。因为，之前的市场是自然生长的，没有太大问题。目前，海南省政府就出台了一些措施来防止地产炒作带来的可能的泡沫，比如冻结了一些项目审批和土地转让等，显然，政府也看到了这轮地产热的不正常。我相信一段时间后这些政策措施和资本自然的理性都会使这个市场变得正常。”
任志强：海南房价上涨对当地百姓是好事
对比亲身经历过海南热风的潘石屹、冯仑，华远集团总裁任志强的观点更为客观，任志强坦言，目前海南房价上涨并不影响银行的信贷风险，房价上涨反而对当地百姓是好事。任志强表示，海南09年全年的销售额超过前十年之和。目前开工面积大概在800万平方米左右。“但不等于当地人要买这800万平方米的房子，而是很多是外地人!”
任志强表示现在海南采取的房贷模式是，本地人首付要60%，不给外地人贷款。“至少到目前为止，没有银行给这些外地炒房人和买房人发放贷款，就不需要担心。这些人买房花的都是自己的钱，不能说我买吃的你不卖我，没有这种道理，我到海南去你不让我玩?也没有这个道理。但如果银行给了这些炒房者或者买房者大量的贷款那就肯定有问题，涉及到老百姓的实际居住，可能会形成过去所说的泡沫。”
因为上一轮海南房地产泡沫主要是银行大量呆坏账形成的，所以任志强认为，如果现在仅是个人花钱买房子，没有银行贷款参与，就不用太担心。“你那么关心他干吗?再涨10倍、20倍也没关系，反正没花国家钱，跟老百姓生活没关系，对当地老百姓反而增加收入，增加土地补偿费，增加旅游收入，是好事!”
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