[摘要] 张艳20年前，以“最大经济特区”为炒作由头而迅速吸引几十万人涌入的海南岛，依靠银行资本撬动海南楼市资金，其中不乏现在已经是腕儿级人物——冯仑、潘石屹……
张艳20年前，以“经济特区”为炒作由头而迅速吸引几十万人涌入的海南岛，依靠银行资本撬动海南楼市资金，其中不乏现在已经是腕儿级人物——冯仑、潘石屹……20年后，借助“国际旅游岛”概念，海南楼市如同南海的台风一样，再次猛烈地刮起。20年前，以“经济特区”为炒作由头而迅速吸引几十万人涌入的海南岛，依靠银行资本撬动海南楼市资金，其中不乏现在已经是腕儿级人物——冯仑、潘石屹……
20年后，借助“国际旅游岛”概念，海南楼市如同南海的台风一样，再次猛烈地刮起，日前房天下对当年跟着泡沫去游泳的大佬们专访时，这些腕儿级地产人物对眼前这场新一轮海南楼市风暴表达了自己不同的看法。
潘石屹：跟着泡沫去游泳，见好就收吧
没有光头，没有黑框眼镜，没有成家，更没有SOHO中国——1989年，只有26岁的潘石屹刚刚从河北廊坊石油部管道局经济改革研究室辞职两年。
当年的他，只是个砖厂的厂长。潘石屹是跟着一位老板来到海南。1990年，潘石屹认识了冯仑和王功权等人，并和易小迪、张民耕等人在海南成立了万通的前身——海南农业高科技联合开发总公司(简称“农高投”)，他们瞅准机会，也加入了当时热火朝天的炒房大军中。
潘石屹这样回忆他刚加入炒房大军时的情景。虽然战战兢兢，潘石屹也很快赚到他人生的个100万。而且，更值得庆幸的是，他并没有因为赚钱容易而变得失去理智。他跑去海口市规划局查看房地产项目资料。这一查，让潘石屹吓了一大跳。他发现，海口市整个报建面积除以该市常住人口和暂住人口，人均面积达到50多平方米，而当时北京的人均面积才不过7平方米。
“我的感觉就是天要塌下来了！”潘石屹说，“没有任何需求支持的供给，这不就是泡沫吗？”之后，他带着在海南赚得的个100万及时撤离，来到北京寻求发展，成功躲过了半年后海南房地产的泡沫破裂。也正是因此，才有了现在SOHO中国的版图，有了现在的潘石屹。
20年后，当泡沫淡去，海南热风再次袭来，潘石屹在接受房天下专访时坦言，海南还是那个海南，20年前说过的话而今再次被说了一遍，只是当时的投资人物是人非，“我也曾是跟着海南楼市泡沫‘游泳’的人，在泡沫中‘游泳’还是得学会见好就收。”
冯仑：海南楼市还能虚涨两三个月
与潘石屹一样，冯仑初到海南，也不是直接就做房地产生意的。但和潘石屹一样，回忆起最初的那段海南岁月，也是充满着快意的，用冯仑的话来说就是“天天过年，夜夜结婚”。
1991年冯仑回到海南，和“万通六君子”一起用大家凑的3万多块钱注册了“类似皮包公司一样的公司”，开始运作单房地产业务。在当时的海南，炒卖地皮应该是最快的暴富手段。很快，冯仑也赚到人生的桶金，“像是大姑娘初婚，很幸福。幸福又糊涂。”冯仑这样描述自己赚到桶金的感觉。
然而好景不长，就在潘石屹发现“天要塌了”的时候，冯仑也从另一个角度嗅到了海南楼市的危险气息：“当时海南省有18000家房地产公司，可是海口当时本土人口不到30万！”就这样，冯仑与潘石屹达成共识，万通成功躲过了海南房地产泡沫的破裂。
亲身经历过上世纪90年代初的那波海南地产热，对比两次热潮，冯仑表示：对比那时的泡沫和现在的热潮，的差异就是现在的市场是有需求支持的，是真实的市场。目前，国际旅游岛带来的房地产市场的升温，有政策和市场两方面支持，这和以前的泡沫完全不同，那个时候是完全没有市场需求支持的。“那时候的海南充满了‘流寇’，就像一只只小虾米在那蹦跶，只是几百万、一千万的小投资。现在是真正的热潮，都是大笔资金闻风而至，势头很大。”
对于目前飞涨的海南房价是否有泡沫？冯仑表示，在“国际旅游岛”消息出来前，海南的五星级酒店的价格就是3000多元/天，说明是有市场支持的。不过消息出来之后，不少楼盘开始一天涨1000元／平方米，这就不正常了，会破坏这个市场，而且会让市场走形。本来海南楼市的发展是有市场支持和政策的引导，但是不能变成由政策引出的泡沫。我认为，这种热度可能只会持续两三个月。
“会虚涨两三个月，然后实在地掉下来，会掉到消息发布前的状况。因为，之前的市场是自然生长的，没有太大问题。目前，海南省政府就出台了一些措施来防止地产炒作带来的可能的泡沫，比如冻结了一些项目审批和土地转让等，显然，政府也看到了这轮地产热的不正常。我相信一段时间后这些政策措施和资本自然的理性都会使这个市场变得正常。”
任志强：海南房价上涨对当地百姓是好事
对比亲身经历过海南热风的潘石屹、冯仑，华远集团总裁任志强的观点更为客观，任志强坦言，目前海南房价上涨并不影响银行的信贷风险，房价上涨反而对当地百姓是好事。任志强表示，海南09年全年的销售额超过前十年之和。目前开工面积大概在800万平方米左右。“但不等于当地人要买这800万平方米的房子，而是很多是外地人!”
任志强表示现在海南采取的房贷模式是，本地人首付要60%，不给外地人贷款。“至少到目前为止，没有银行给这些外地炒房人和买房人发放贷款，就不需要担心。这些人买房花的都是自己的钱，不能说我买吃的你不卖我，没有这种道理，我到海南去你不让我玩?也没有这个道理。但如果银行给了这些炒房者或者买房者大量的贷款那就肯定有问题，涉及到老百姓的实际居住，可能会形成过去所说的泡沫。”
因为上一轮海南房地产泡沫主要是银行大量呆坏账形成的，所以任志强认为，如果现在仅是个人花钱买房子，没有银行贷款参与，就不用太担心。“你那么关心他干吗?再涨10倍、20倍也没关系，反正没花国家钱，跟老百姓生活没关系，对当地老百姓反而增加收入，增加土地补偿费，增加旅游收入，是好事!”
【延伸阅读】
禁令解除，海南或重现疯狂“地王”？
就目前看来，“两个暂停”（暂停审批商业性开发土地出让，暂停审批新的房地产项目）的取消并未对海南房地产市场带来什么特别的影响。4月2日，“两个暂停”松绑次日，乐东县将位于尖峰岭的三宗用地进行捆绑后整体挂牌出让，然而截至到下午17时，仍无人对地块垂询问津，投资市场观望气氛浓厚。
但这并不意味着海南的房地产市场再度疯狂，也并不意味着不会有让人措手不及的新“地王”出现在海南。
2009年12月15日，三亚市迎宾路一块112亩的土地从230万/亩起拍，央企中铁股份旗下的中铁置业在10内击败18家开发商，夺得这幅既不靠海也不位于市中心地段的住宅用地。据说这一新地王的诞生让很多人感觉“措手不及”，因为“这样的地段，无论怎么看，这样的获取成本，这块地已不便宜。”
但这仅仅只是开始。在《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》发布之后，海南迅即出现“一房难求，一地难求”的热潮。据媒体报道，在国际旅游岛意见发布后，地产商和民间资金纷纷加速涌向海南，其中有著名的温州炒房团，也有来自东北和重庆的炒房团，三亚和海口的高级酒店也几乎全部被订满，为了看楼方便，很多人还在本地买车。在意见出台后的5天内，整个海南省商品房销售量就达到了2008年全年销售量的总和。
为了遏制房地产炒作，1月15日，海南省政府决定，在今年3月底前，即在“海南国际旅游岛建设总规划”正式获得国家审批前，全省暂停土地出让和审批新的房地产开发项目。但这一短期内减少土地供应的做法反而成为开发商炒作房价的一支兴奋剂，本已飙升的房价更是如脱缰野马般直线上涨。有报道说，海口的个别楼盘一日就上涨5000元，三亚凤凰岛项目一期每平米均价高达6.5万元，但开盘即被哄抢一空……
尽管这段时间传出来的各种消息显示，海南楼市已经开始降温，曾经让海南楼市出现“一天之内房价跳着涨”的“利好”似乎成了过去。但我们仍需对开发商们的各种论调保持警惕，譬如说眼下的冷清是“海南国际旅游岛”概念在去年传来时被过度放大的回调，并不是像90年代那样的“泡沫破裂”；又譬如说海南房价前段时间的飙升非常正常，并且还有上涨的趋势……
对于“两个暂停”松绑之后的平静，曾有理性的声音认为，从这几天土地交易市场的动态看，都是中部二线城市小宗地块的出让，因此不会有松绑后涌现热潮的现象。不会出现热潮的另外一个原因是，目前国际旅游岛规划纲要尚未公布，同时政府主管部门对“解禁”以后配套政策尚未进行公布和解读，诸多决定投资的因素仍不明朗，所以，在这个节点期，很多投资方会处于一个短期的持币观望期，希望等待政府大面政策出台。
这些论调不能不让人产生这样的猜测：在看似平静的背后，开发商们是否正在酝酿着新一轮房地产价格的上涨？在在海南推出新的“地王”？
面对巨额的利润，相信谁都难以把自己的眼睛移开，开发商更是如此。这也就是为什么国务院总理温家宝刚刚在《政府工作报告》中表态说“要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求”的话音刚落，北京土地市场就在各界对高房价的讨伐声中一天创造出三块“地王”的深层原因。
所以，在一个失去理性和被垄断的房地产市场中，我们只会看到越来越疯狂的“地王”。
但从过往的经历看，海南已经无法再承受地王，海南的房地产市场也再经不起大起大落的折腾。作为一个有过历史创伤的地方，面对房价、地价的畸形上升，有关方面应当表现出应有的警觉。
曾经经历过1993年海南地产泡沫的房地产业界大腕冯仑就在前不久的2010博鳌国际旅游论坛上指出，海南本地人口少，所以消费少，房地产业一定程度上是依赖于内地经济发展的。由于这种依赖，从上而使得房地产业存在着脆弱性、敏感性。一旦宏观经济出现波动，影响的就是海南的房地产市场。
海南省委书记卫留成曾在多个场合表示，不希望海南出现“地王”。炒房不是好事，房价的大起大落对房地产商也不是好事。政府不能因眼前一时利益助推地价上升，因为这些成本最终会转嫁到消费者身上。
诚哉斯言！“海南国际旅游岛”是一个需要时间、需要建设周期的概念，各方参与者尤其是开发商不能只看到短期利益，更不能将长远利益湮没于泡沫当中。尽管海南有着国际旅游岛的国家战略，但这个战略的实现和实施，还得靠多重优势的共同发力，海南的价值也才能够达到化。所以，不让“地王”重现海南，不仅是海南房地产市场健康发展的需要，也是海南长远利益的需要。
（海南视窗 宁远）
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