[摘要] 与大多数二三线城市一样，在政策消化期刚刚开始的当下，省会楼市的交易量已经一泄千里，而价格却坚挺，在一线城市房价出现松动的时候，二三线城市表现出来的量跌价挺是否是楼市降价的前奏？
与大多数二三线城市一样，在政策消化期刚刚开始的当下，省会楼市的交易量已经一泄千里，而价格却坚挺，在一线城市房价出现松动的时候，二三线城市表现出来的量跌价挺是否是楼市降价的前奏？亦或是房价的蛰伏期？而对于后期政策的不确定性也影响着人们对于今后市场的研判，于是呈现在市场中就是这种供需双方的观望。
精准打击下的连锁反应
从以前的经验来看，每每楼市政策的出台，都会有一个消化期，而消化期过去之后，楼市的走势才会渐趋明朗。本次调整也不例外，被称为精准打击的本轮调控，让省会楼市从一手房到二手房成交骤降。业内人士称“触目惊心”。据记者了解，从二手房市场来看，这聚减的份额以投资和二三套房的需求为多。二十一世纪不动产的张志飞告诉记者，进入五月以来，其中介的交易量下滑近五成，其中三成为投资客。其他二成为不急于购买转而观望的客户。而大诚房产经理李强谈到，市场情况远不止这个数字。
由此可见，这种精准打击下的政策调控，一方面对于省会楼市投资需求的抑制非常明显，另外，它所导致的观望情绪把政策的调控作用放大。记者了解，目前无论是一手房还是二手房的成交，都是对政策不敏感的刚性需求，对这一部分需求来说，无论政策如何，该买还会买的。
房价跌落
后续政策是关键
“触目惊心”的成交下滑并没有撼动房价。从一手房来看，尽管打折促销的也不少，但是实质的降价却难寻。尽管业内普遍认为，观望的时间可能会长一些，但是在这种供需双方的僵持中，个别热点地段的房价又开始上涨了。来自二十一世纪不动产的部分网点反映，重点学校周边的二手房，进入5月以来持续上涨，幅度在10-20%上下。
这虽然是个别现象，却透露出某些信息。就本轮调控的效果来说，省会是否量跌价挺的局面已经到头？据了解，济南楼市在一段时期的观望之后，5月的成交开始松动，很多观望的人群不看好后市转而出手。这就让我们产生了疑问？会不会等来的还是涨价？据业内人士分析，这种短期的需求被抑制后，政策消化期过后可能会有一个需求的报复性增长，而价格在需求的推动下，是否再涨是可以想见的。
如此来看，短期内受政策影响也仅限于成交量，会不会止于成交量尚不明确，在这种态势下省会房价仍有个别上涨。值得关注的是，这种量跌价挺的局面已经成为二三线城市的普遍现象，如果这种态势持续下去，让二三线城市成为调控的重点的话，那么是否意味着更严厉的调控政策将临近？
业内普遍的看法是，如果后续调控政策不跟进的话，那么省会楼市的房价经过蛰伏期后，肯定会上涨。从目前楼市的表现来看，这种判断并不是没有道理。
现在是不是出手的好时机？
交易尽管冷清，一个不争的事实是，以往一套好房源很多人抢的局面没有了，反而让此时买房的人有了更多的房源可以选择。这多多少少可以弥补一下人们对调控下房价坚挺的失望。
正大房产长安区经理王秋分的观点颇具代表性：“既然后市看不清，此时出手也不失为一个好的机会。”细想起来，买房其实就像买股票，想抄底，哪里是底，只有企稳后，回头看才是底。一如人们怀念2008年初的楼市一样，发出那时买就好了的感叹。此次会否是第二个2008年？恐怕谁也不敢说，情况也比那时更加复杂。但是目前的市场选择面的宽松是实实在在的，一样的价，你的选择相较过去可能更具性价比。
延伸阅读
楼市苦咽"满月酒"购房者:价格应该还有得降
（来源：国际金融报）地球人都知道，现在政府对于房价的态度就是一个字——降。以4月14日国务院常务会议为开端，新一轮紧缩型房地产调控拉开了序幕，到今天正好30天
投机者一忍再忍，购房者等了又等。5月14日，新一轮楼市新政“满月”。
在这一个月内的多项调控影响下，北京、上海、深圳等地一、二手房成交量出现大幅下降。一方面是投机者不肯退让；另一方面是购房者普遍认为市场将步入调整，故并不急于接盘，二手市场再度陷入观望。尽管在京沪深这三大高房价城市中，只剩下上海未出台“新国十条”的相关细则，但毋庸置疑的是，新政的实行，已经对三地的一、二手房市场造成了沉重打击，未来也许还会更严峻。
开发商：成交量从夏到冬
“这是中央最为严厉的一次政策调控，力度之大前所未有。”从4月14日的国务院常务会议，到4月17日的“新国十条”，新政犹如一场暴雨，开发商直呼受不了。“直接把我们从夏天赶到了冬天。”一位楼盘的销售经理如是说。中原领先指数系统数据显示，4月，京沪深等五大城市的二手住宅成交量出现不同程度的回落，以北京和深圳跌幅。
与开发商的担忧情绪不同，购房者们正对高房价的下滑抱以希望。原本近期准备购置房产的一位普通白领吴星(化名)，已经推迟了自己的购房计划，“现在政策已经明朗了，就是等房价出现下滑再出手”。而他出手的标准是价格下滑30%。
《国际金融报》记者随即以购房者名义致电北京某大型房地产中介机构，工作人员称，一些热点区域二手房价格已经明显降价。“有些投机者为了迅速规避新政带来的资金压力，而急于脱手，主动降价2000元到4000元。”不过，工作人员告诉记者，这个价格其实并没有将原本的泡沫完全挤出。只是加重了刚性需求持币待购的观望心态，以至于出现了成交量萎缩的局面。
“我们给104个在售楼盘打过电话。”北京链家地产市场分析师张月告诉记者，104个在售住宅项目均维持原价。“某新开盘项目每平方米均价甚至从28500元上调到31000元”。
另一份来自美联物业市场研究部的统计显示，由于受4月上旬迅速回暖的楼市拖动，4月上海二手房的成交均价为16875.9元/平方米，环比3月上升了3.7%。素来被称为“金四银五”的上海楼市，在新政出台后，成交均价并未如预期般大幅升涨。但整个上海市一手商品住宅成交面积一下子从政策前的103万平方米减少到政策后的54万平方米，成交量出现了腰斩。
此外，以往占投资客较大比例的温州投资客也纷纷离场。随着楼市调控政策一步步地收紧，一些温州投资客的观望心态结束，希望尽快抛售变现，将资金投向其他投资渠道。以上海长宁天山板块为例，天山路主干道上的一处以温州投资客为主的楼盘，目前挂牌价格30000元/平方米，较新政出台前有5%左右的下调。
购房者：价格应该还有得降
在中央楼市调控政策的影响下，购房者的观望情绪开始加重。“五一”期间，在被誉为上海楼市风向标的“假日楼市”房展会上，由于供需双方都没有实质性的动作，主办方首次没有提供展会期间的人流量、成交意向等数据。
据记者了解，目前上海浦东陆家嘴板块的挂牌价格已经开始出现下降，世茂滨江花园一套126平方米的二手房，价格从560万元下降至540万元。新政出台后不到一周，有一套房以1000万元成交，房主为温州投资客，这一价格较之前1300万元的挂牌价下降23%。佑威房地产研究中心副主任陆骑麟表示，随着调控政策逐步落实，对于需求的打压还是显而易见的。
财政部财政科学研究所所长贾康认为，应抓紧研究制定开征房地产税。他说，开征房地产税，可以使地方政府得到一种大宗、稳定的支柱税源，替代一直以来属于政府短期行为的“土地财政”。
楼市新政“满月”观察：调控政策力度空前
4月17日出台的楼市调控新政“新国十条”即将“满月”。一个月来，从中央政府及各部委出台指导精神，到各地方政府纷纷出台实施细则，调控政策似乎一个比一个严格。中新网房产频道从政策角度出发，为您盘点梳理了近一个月中央及地方出台的房地产市场调控政策。
中央调控楼市政策逐步推开
2010年4月14日，国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
4月15日，国土资源部召开新闻发布会，对2010年住房用地供地计划有关情况进行通报。国土资源部土地利用管理司司长廖永林在会上称，二、三季度进行统一检查，督促保障性住房用地计划到位。
4月17日，国务院发出了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。通知要求遏制房价过快上涨，实行更为严格的差别化住房信贷政策。通知中提出十条举措，被业内称为房地产“新国十条”。
“新国十条”中规定：实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。人民银行、银监会要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。
此外，“新国十条”还要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。
4月20日，中国银监会召集各大银行主要负责人举行2010年第二次经济金融形势分析通报会，刘明康在会上要求做好地方政府融资平台贷款风险管控，强调加强土地储备贷款管理，严控房地产开发贷款风险，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。
同一日，住房和城乡建设部公开发布通知表示，要加大查处力度，强化房地产市场监管。重在打击开发商捂盘惜售行为和房地产中介机构的炒卖房号等。并将严肃查处开发商人为制造房源紧张的行为。
4月28日，住建部还发布了《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》，《通知》要求相关部门：严格建设管理，规范准入审核，强化使用监督，加强交易管理，完善监督机制。
5月5日，为加强廉租住房管理，确保廉租住房公平配租和有效使用，住建部、民政部、财政部又联合下发了关于加强廉租住房管理有关问题的通知。
通知要求，市、县住房保障部门要通过定期入户调查等方式，及时了解保障对象家庭成员变动情况及廉租住房使用情况。住房保障部门可以通过政府购买服务的方式，委托廉租住房物业服务企业承担廉租住房使用情况的检查等工作。对骗取廉租住房保障、恶意欠租、无正当理由长期闲置，违规转租、出借、调换和转让廉租住房等行为，市、县住房保障部门要按照有关规定或合同约定责令限期退回；未退回的，可以按照合同约定，采取调整租金等方式处理，直至收回廉租住房，并取消该家庭再次申请廉租住房保障的资格。
地方相继出台实施细则，部分更严格
2009年12月29日，上海市政府办公厅转发了市住房保障房屋管理局等五部门《关于上海贯彻国务院常务会议精神进一步促进房地产市场健康发展的实施意见》，从税收信贷政策调整、加大普通商品住房供应、加快推进住房保障、加强市场监管四方面采取措施，遏制地价、房价过快上涨。《实施意见》在税收、信贷政策上体现抑制投资投机性购房，继续支持首次和改善型购房。
2010年2月21日，广东省人民政府办公厅转发了《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，提出四点意见。业内称之为“粤四条”。
2010年2月23日，北京市政府下发《关于贯彻国办发〔2010〕4号文件精神促进本市房地产市场平稳健康发展的实施意见》(京版十一条)，内容根据“国十一条”从11个方面开门见山地指出：要进一步加强和改善房地产市场调控，支持居民自住和改善型住房消费，遏制房价过快上涨的势头，促进房地产市场平稳健康发展。
2010年4月16日，天津国土房管部门发布了监管地产市场的六项措施，业内称之为“津六条”。“津六条”规范商品房销售管理，要求房地产开发企业申请办理销售许可证后，十日内可售房源在天津市国土资源和房屋管理局房地产综合信息网上一次性全部公开。严禁以房屋预定为由变相捂盘惜售，严禁在商品房项目取得销售许可证之前，以会员卡、优惠卡、选房卡、诚意金等形式变相收取房价款或预定金。无证售房行为一经发现，将依照相关的法规进行处罚，并记入信用档案。。
2010年4月23日，个出台地方版的调控细则——青岛“十四条”。在税收方面，青岛要求对房地产企业开发的一般商品房的计税毛利率由现行的15%调至20%；对房地产企业开发的非普通住宅(含别墅)和非住宅的土地增值税预征率由现行的1%调至2%。
2010年4月26日“海南十一条”楼市新政出台。实行商品住房买卖合同网上签约制，使房产统计数据更加真实，更为开发商捂盘增加难度。确保10%的土地出让金向保障性住房建设项目倾斜。实行商品住房买卖合同网上签约、备案及合同注销备案制度，要求开发企业在订立商品住房买卖合同后，10天后内办理备案手续和预告登记，信息的透明能够有效的防止部分投资客凭空头支票倒买倒卖炒房。
2010年4月30日，北京市政府迅速制定并发布《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》，再推十二条措施，落实国务院坚决遏制房价过快上涨通知精神。相比“国十条”，北京版的楼市新政在内容上有更细化的明确。
2010年5月5日，西安市政府出台《进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，从加快保障性住房建设、增加普通商品住房供给、加强房地产市场监管、扩大二手房交易等四个方面提出16条具体措施，进一步促进我市房地产市场平稳健康发展，满足居民住房需求。此《意见》将从6月1日起施行。
2010年5月6日，深圳市出台了《关于印发深圳市贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的意见的通知》。《通知》中提出，对不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
重点城市尚未出台的楼市新政细则猜想
广州：重点解决“夹心层”群体
2010年4月26日，《广州市贯彻落实国务院<关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知(国发〔2010〕10号)努力实现住有所居的意见》(简称“国十条”广州细则)已经在广州市政府常务会议讨论并原则通过，预计近期可能出台。国十条”广州细则内容包括进一步加强和改进住房保障，重点在解决“夹心层”群体住房困难上取得突破，促进住房一、二、三级市场的均衡发展；严格规范市场秩序，严查囤地、囤房、哄抬房价、规避政策等违法违规行为，确保调控取得实效；全力抓好保障性住房建设任务的落实。
上海：楼市调控细则或月底前推出传出台限购细则
业内人士预计，上海楼市调控细则有望月底前推出，有关方面正在就细则内容的拟定作最后的评估和磋商。有专家预估，上海版细则不会像北京那样严厉。12日有媒体报道，上海将征收房产保有税，需按年支付相当于房产评估价值8%。的房产税。银行界人士对此表示，房产保有税目前征收还比较困难，但政府不会只有一个政策，可能会根据市场情况颁布政策。
楼市新政“满月”观察：媒体评论密集程度罕见
新“国十条”出台一个月来，伴随着政策出台的媒体评论一直不绝于耳。从楼市新政出台前，密集报道楼市价格飞涨的现象及海外解决百姓居住问题的办法，到新政出台后，冷静观察政策实施效果求解楼市稳定发展良方，多家中央媒体的声音主导了国内舆论的基调，在某种程度上起到了推动政策出台和稳定消费者预期的作用。
新华社“六连评”掀波澜
从3月28日到4月2日，新华社以每日一评的速度接连播发针对房地产市场的评论文章，力度罕见，一时间掀起国内媒体关注热潮。
3月28日，新华社播发题为《红火景象下的楼市之忧》的文章。文章中指出，透支未来的卖地财政，决定了房地产市场难以持续，更意味着依靠这种方式拉动经济发展难以持久。
3月29日，新华社播发题为《不能让楼市成为投机者的乐园》的评论。文章中指出，地方政府必须转变发展思路，不能再沉溺于地产投机所带来的“人气”和“财气”当中。
3月30日，新华社播发题为《坚决清除房价中的“腐败成本”》的文章。文章指出，房地产业需要公开的不仅是开发成本，而且开发过程涉及的所有审批环节都应该彻底公开。全面挤压腐败的空间。
3月31日，新华社播发题为《疯狂的房价叫板土地招拍挂》的评论。文章称，从经济学的角度讲，现有的土地招拍挂属于供给垄断和需求竞争型。这种供给垄断与需求竞争并存的模式，必然造成需求方恶性竞争，导致地价不断暴涨。
4月1日，新华社播发题为《“土地财政”还能维持多久》的文章。文章称，仅凭所谓“经营城市”的口号，通过“收储土地”和高价拍卖，转手就能获得巨额。更何况，房地产开发当年就能见效，对GDP的“贡献”显著。如此情况下，又如何寄希望于地方政府主动控制房价？
4月2日，新华社播发题为《税收杠杆应发挥更大作用》的评论文章。文章写到，随着市场经济体制的逐步健全，行政调控已不能解决所有问题，应该让符合市场规律、可灵活运用的税收杠杆发挥更大作用。指出，税收杠杆不仅是国际上房地产市场调控的重要经验，而且在我国以往对房地产的调控中发挥了重要作用。在国外很多国家，物业税的实施有效抑制了炒房，并为地方政府提供了稳定的财政来源；在我国，个人住房转让营业税等税收政策的调整，已经作为信号在引导市场平稳健康发展方面发挥了积极作用。事实证明，合理利用税收杠杆的确可以在房地产调控中收到良好效果。
多家中央媒体跟进，全面关注楼市话题
4月3日，央视《新闻联播》播报《日本年轻人：租房住也幸福》的新闻。新闻中报道称，最近，一家日本知名网站的调查显示，九成以上的日本年轻人认为幸福和是否买房没有关系。相反，很多人认为，租房让他们的生活更加自由灵活，学习和事业发展的机会更多。
4月4日，央视《新闻联播》再度播报《面积小价格低纽约小户型受青睐》的新闻。报道称，在纽约，你能找到各种各样的小户型公寓房，大的四五十平方米，小的不到20平米。这种公寓房所有的生活设施都在同一个空间内，紧凑实用。
4月6日，央视《新闻联播》播报《美国政府多措施促房价稳定》的新闻。报道称，在次贷危机发生后，美国政府采取多种措施促进房价稳定。为满足低收入阶层的住房需求，美国一些地方政府规定，每个住宅小区在规划和建设中，必须将一定比例的住房留作低价房。美国政府通过严格贷款程序来遏制房产交易中的投机行为，对居住型和投资型的房产交易，实行不同的贷款利率。
同一天，《人民日报》发表题为《是否取消房地产预售制》的文章。文章中写到，商品房预售制缓解了开发商的资金压力，促进了住房的市场供应，成为我国新房销售的主要方式。但是近年来商品房预售制度饱受诟病，甚至被认为是导致楼市秩序混乱、房价飞涨的“帮凶”。两会期间，多份提案议案建言改革或取消房地产预售制。是去还是留？关于商品房预售制命运的讨论再次展开。
4月7日，《人民日报》再度刊登题为《住房制度改革要不要大幅调整？》的文章。文章中问到，1998年，以国务院发出《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》为标志，我国开始了以住房商品化、社会化为目标，以停止实物分房、实行住房分配货币化为主要手段的城镇住房制度改革。时至今日，为什么会出现深化房改、甚至“二次房改”的呼声呢？
4月9日和10日，中央人民广播电台也接连发布两篇评论，题为《征收房产税是遏制房价上涨的有力手段》和《住房保有税能否抑制高房价？》，关注征收房产税对遏制房价飞速上涨的作用。
楼市新政发布 媒体冷静观察关注效果
4月19日，《人民日报》发表题为《国务院调控重拳频出 楼市出现抛售降价现象》的文章。文章中写到，连日来，楼市调控重拳频出，且目标直指投机型购房。继将购买二套房首付比例提高到50%后，国务院又发出通知，商品住房价格过高、价格上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。并要求财政部、税务总局加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产的税收政策。
5月10日，新华社题为《“打击”后仍存悬念 楼市调控需啃“硬骨头”》的报道中指出，新的房地产调控政策正在显现期待中的积极效果，一些城市房地产市场降温明显：成交下降、银行放贷紧缩、土地市场“凉意阵阵”。业内人士分析，政策的“执行度”、银行态度、供求关系等深层次因素将决定市场的进一步走向，楼市调控将面临“啃硬骨头”的任务。因为过快的上涨和持续的低迷都不是良性的市场，房地产调控必须在挤出市场泡沫的同时，确保现实市场稳定。
5月12日，新华社再读发表题为《房价“坚冰”能否“解冻”》的文章，称“尽管一些城市房价猛涨势头有所趋缓，但人们也发现，不少地方调控政策仍“按兵不动”，房地产商降价仅属“少数行为”，银行放贷“暗门”五花八门，种种迹象均表明房地产市场仍处深度博弈状态，房价“坚冰”能否解冻，中国楼市能否回归“平稳健康”，仍然扑朔迷离。”
同一日，《人民日报》发表《楼市新政出台半月成交量骤降 "拐点"如期而至？》的文章称，短短两周时间，从中央到地方的一系列调控政策密集出台。频率之高、力度之大、针对性之强前所未见。楼市新政立刻造成市场震动，一线城市成交量明显缩水，居高不下的房价开始出现松动迹象。
5月13日，《人民日报》再度载文《打破房价“屡调屡涨”怪圈关键在执行》。文章强调，为了遏制房价过快上涨的势头，今年1月和4月，国家连续出台楼市调控政策，针对性之强、力度之大，可谓前所未有。重拳频频出击，效果立竿见影。从北京、上海等大城市房地产市场的反馈看，自4月中旬以来，无论是新房还是二手房市场都出现了成交量大幅下降的情况，不少城市成交量比3月份同期下降超过60%以上。在成交量骤跌的带动下，房价出现了稳定的迹象。
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