[摘要] 为贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）和《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号），进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，经市人民政府同意。
为贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）和《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号），进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，经市人民政府同意，日前，本市制定了《促进我市房地产市场平稳健康发展实施意见》，各相关部门目前正在制定各自的实施细则。
增加普通商品房有效供给
■严控高档公寓、别墅建设
充分发挥住房建设规划和计划的调控引导作用，严格控制高档公寓和别墅项目建设，支持企业开发建设中低价位、中小套型普通商品住房项目。对已批未建、已建未售的普通商品住房项目，建设、规划、国土房管等部门要按照职责分工，促进项目开工和上市，未开工和未上市的，要重新办理相关审批手续。对依法加快处置并收回的闲置房地产用地，要优先安排用于普通住房建设。
加快保障性住房建设
■优先安排保障性住房用地
在建设用地供应上要优先安排保障性住房用地。加大对保障性住房建设的金融支持力度，搭建银行与企业的交流平台，引导商业银行开展对经济适用住房项目的定向贷款。做好住房公积金贷款支持经济适用住房和租赁型经济适用住房项目建设的试点工作，利用住房公积金支持保障性住房建设，拓宽保障性住房建设资金来源。
通过危陋房屋改造、基础设施建设拆迁和农村示范镇、小城镇建设等方式增加经济适用住房房源，继续加快限价商品住房建设，改善中低收入家庭居住条件。鼓励国有房地产企业积极参与保障性住房建设和“城中村”改造。
增加住房建设用地的有效供应
■还迁安置用地不得低于供应总量的70%
规划部门要会同建设、国土房管部门依据城市总体规划和土地利用总体规划确定的城市建设用地规模，抓紧编制2010至2012年住房建设规划，确保中小套型普通商品住房、保障性住房和“城中村”还迁安置用地不得低于住房建设用地供应总量的70%，重点明确中低价位、中小套型普通商品住房、限价商品住房、租赁型经济适用住房、经济适用住房和廉租住房的建设规模，并分解到住房用地年度供应计划，明确套型结构比例等控制指标要求。
抑制投资投机性购房需求
■购第二套住房贷款首付款不得低于50%
实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率要根据风险管理原则大幅提高。银行办理房贷业务要认真遵守市银行业协会制定的《天津市银行业住房按揭贷款业务自律公约》（津银协〔2009〕83号）的相关规定。
发挥税收政策对住房消费和房地产的调节作用。严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策。对不符合规定条件的，一律不得给予相关税收优惠。个人住房转让营业税免征时限由2年恢复到5年。
加强风险防范
■加强房企开发贷款的贷前审查和贷后管理
商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。严格执行房地产项目资本金要求，严禁对存在土地闲置、炒地行为以及其他不符合信贷政策规定的房地产开发企业或开发项目发放房地产开发贷款。
国土房管、金融监管等部门要严格执行天津市新建商品房预售资金监管制度，确保预售资金用于商品房项目工程建设；预售资金可按建设进度进行核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程如期竣工交付。
对于境外机构和个人在天津投资购买房地产的，要严格按照现行政策执行。有关部门要加强对信贷资金流向和跨境投融资活动的监控，防范信贷资金违规进入房地产市场，防止境外“热钱”冲击我市市场。
加强对土地出让市场监管
■单宗土地出让面积不得超出20公顷
从严控制商品住宅项目地块供应规模，单宗土地出让面积不得超出20公顷。严格土地出让价款收缴及开竣工时限监管，将住房销售价位、套型面积比例、保障性住房配建比例以及开竣工时间、违约处罚条款等纳入土地出让合同，确保中小套型住房供应结构比例严格按照有关规定落实到位。对拖欠土地价款、不按期开工建设的单位和个人，要限制其参加土地出让活动。
严格依法查处土地闲置及炒地行为，并限制有违法违规行为的企业新购置土地。房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索新的土地出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。
严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。国有资产和金融监管部门要加大查处力度。
加强开发企业经营行为监管
■严查房企囤房捂盘哄抬房价
严肃检查、处理房地产开发企业捂盘惜售、囤积房源、散布虚假信息、哄抬房价等违法违规经营行为。对未取得销售许可证的商品住房项目，房地产开发企业不得以任何方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用；对已取得商品房销售许可证的商品住房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并在售楼处现场公示。
国土房管部门要对已发放销售许可证的商品住房项目进行清理，对未在规定时间内对外公开销售或未将全部准售房源对外公开销售，以及故意制造房源紧张等行为，加大查处、纠正力度。要积极拓展房地产信用档案功能和覆盖面，加强对违法违规企业相关责任人的责任追究。
加强价格监管和检查。价格等有关部门要强化商品住房价格监管，依法查处在房地产开发、销售和中介服务中的价格欺诈、哄抬房价以及违反明码标价规定等行为。经济适用住房和限价商品住房要严格按照核定价格，明码标价对外销售。
进一步加大对房地产开发企业税收违法行为的查处力度。确定房地产企业预售收入的计税毛利率，防止房地产企业拖欠税款，从2010年起实行查账征收的房地产开发企业销售未完工开发产品的计税毛利率，非保障性住房恢复到25%，经济适用住房、限价商品住房和租赁型经济适用住房仍暂定为3%，不再区分行政区域。税务部门要进一步规范对房地产开发企业的税收征管，加大查处力度。严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。
加强住房交付使用管理
■完善新建商品房准许交付使用管理制度
加强住房质量监督管理，提升住房功能质量。完善房地产项目配套建设管理机制，加强大小配套、专业配套统筹管理。完善新建商品房准许交付使用管理制度，建立配套部门联合把关机制，杜绝临时水、临时电项目交付使用，确保向购房群众交付质量合格、配套齐全、功能完善的住房。
加强信息公开和市场监测
■及时准确公开披露已批准的信息
相关部门要健全房地产信息公开机制，稳定市场预期。及时准确地公开披露已批准的销售信息、可售楼盘及房源信息、违法违规行为查处情况等；及时公布住房建设计划和住房用地年度供应计划；及时发布市场调控和相关统计信息。要继续加强房地产市场统计、分析和监测，及时针对新情况提出解决措施和办法。
■落实管理责任
建设、规划、国土房管、金融、物价、税务等部门和各区县人民政府要从构筑和谐社会的高度，进一步统一思想，按照支持居民合理住房消费、抑制投资投机性购房、增加有效供给、完善相关政策的原则，加大工作力度，促进我市房地产市场平稳健康发展。
【延伸阅读】
去投资化让房地产回归制造业
来源：成都商报
2009年8月的博鳌论坛上，中原地产施永青笑谈：“出口回暖之日，就是收拾房地产之时。”此时，正是国家实施4万亿的行动，房地产为经济复苏立下了功劳。但业界忧患之士也指出，中国房地产的积弊已久，而在宽松的货币政策下，更是在2009年下半年演绎了房子作为资产泡沫的疯狂，房地产需要一次脱胎换骨的重生。国务院发展研究中心金融所所长夏斌日前也对媒体表示：“此轮政策调控并非短期打压房价的举措，而是纠正房地产市场扭曲发展的长期政策，一定要把房地产调整到以消费品为主导的市场。”
4•15调控：去投资化的开始
2010年4月，针对房地产的调控如期开始了，正是专家判断的出口回暖之日。作为国民经济的三驾马车，出口和消费已经足以支撑GDP的目标，所以国家可以让其中一架马车———投资停下来。因为货币带来的祸害，主要集中在投资，房地产又是投资的大头。
这样看来，把打压房价理解为这次调控的诉求，就低估了这场调控的意义。回顾4月15日调控以来的政策，我们发现，所有的政策都指向了房地产投资泛滥。房价失控，需要房子的人买不起房，房子成为富人和资本的玩具，空置率与房价一起上涨，房子本来具备的消费品功能逐渐弱化。
而系统的治疗方案陆续出台：严格二套房贷，限制三套及以上住房贷款和限制非居民购房；房产税改革提上议事议程，对投机性炒房、奢侈性住房征税；连发两道通知，严征土地增值税。6月12日，住建部等七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，首次将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入公共住房。
我们发现，所有的政策都指向：房地产的“去投资化”。而现在的市场中，投资客和炒房客也“声渐不闻人渐消”，暂时离场观望。
去投资化：货币回笼
在2009年，房地产实现价格反转，价格飙升趋势一直延续到2010年5月，原因在于宽松货币政策中货币投放的大幅增长。然而房地产价格增长，脱离自住需求增长趋势明显，并成为了资产泡沫助推器。所以，房子去投资化的治本之策，是货币。虽然宏观经济不允许宽松货币政策退出，但是货币回笼已经在悄悄进行。
万润营销首席顾问赵华表示，今年国务院批准的7.5万亿贷款额度计划，预计M2整体增幅12%~15%，较2009年大幅下滑，且低于近年17.2%均值。正合地产顾问分析人员认为，“新36条”不但向民营经济开放了一些垄断行业，更为民间资本找到一个更健康持续的出路，通过投资多元化来缓解房价上涨的压力。
另外，正合地产毛勇认为，股市新股发行一只没有中断，央行的货币回笼一直在进行，以减少货币过剩对于资产价格上涨的推动。毛勇认为，房产包括居住功能和金融功能，当金融功能过于强大时，房子就背离了其作为消费品的功能。2009年楼市的疯狂，就是由于投资泛滥造成的，解铃还需系铃人，宽松货币政策的退步，是房子回归消费品的根本。
重消费：房地产也是制造业
中国房地产咨询专家田同生接受记者采访时表示，2009年的房价过快上涨，的确是因为宽松的货币政策直接刺激，但是长期来看，中国房地产一方面要通过制度设计，比如税收和利率歧视来抑制投机需求，同时，更要让这个行业持续发展。重消费、去投资，加大供应，让这个行业成为功臣，而不是害群之马。
赵华认为，中国正在发生世界历史上城市化进程，但近20年城市化1.35%的速度，远高于合理值0.8%，已带来要素投入过多、资源过快消耗等一系列非效率问题，高房价有可能会断送城市化这一个战略优势。
中国中国经济体制改革研究会副会长、高级经济师石小敏指出，要根治房地产的顽疾，地方政府需要加大保障性住房供给，创新土地供给制度，拓宽民间投资的多重渠道，才能做到“釜底抽薪”。
所以说，无论是地方政府，还是开发商，把房地产当成制造业的时候，心态一定会平和很多；而当个人炒房很难获取投机的时候，我们的房地产也就不会陷入“调控-疯涨-调控-再涨”的怪圈。本报记者 刘瑞国
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