[摘要] 利润丰厚的房地产行业，一度吸引众多企业进入市场“淘金”。据相关统计，近5年间转行房地产的上市公司有近40家。然而随着调控政策出台，房地产市场明显转向，对一些公司来说，房地产又从香饽饽变成了食之无味的鸡肋。
利润丰厚的房地产行业，一度吸引众多企业进入市场“淘金”。据相关统计，近5年间转行房地产的上市公司有近40家。然而随着调控政策出台，房地产市场明显转向，对一些公司来说，房地产又从香饽饽变成了食之无味的鸡肋。
7月10日，安徽金种子酒[业股份公司(以下简称金种子酒业)发布公告称，该公司决定转让所持有的金种子房地产股权，全部退出房地产行业。而据《每日经济新闻》记者了解，准备剥离房地产副业的上市公司，远不止金种子酒业一家，其后还有东方宾馆、江苏吴中、华东医药等一批上市企业。
分析人士指出，非房地产专业公司退出房地产业务，接下来会是一个大趋势。
剥离房地产副业或成趋势
高额利润的吸引，加上2007年后国民经济快速发展，房地产投资加速反弹，近年来转行房地产的上市公司显著增多。据不完全统计，2005年至今，有近40家上市公司由原来的主业转行房地产业务。
但在目前的调控政策下，房地产市场调整势头渐趋清晰。统计局数据显示，6月份开始，大中城市环比房价、成交量、新开工面积以及国房景气指数等一系列房地产指标出现明显回落。随着这股调整势头，一度因利润丰厚而被看作香饽饽的房地产行业，渐渐成了一些上市企业眼中的鸡肋。
7月10日，金种子酒业发布公告称，由于国家不断出台针对房地产行业的调控政策，房地产市场发生了较大变化，董事会决定转让所持有的金种子房地产98.16%股权，从而全部退出房地产行业。
据悉，金种子房产主要开发了“太阳城”和“龙都小区”两个项目，总建筑面积分别约为4.58万平方米和2.13万平方米。其公告显示，近三年(2007年~2009年)金种子房地产公司没有新的房地产开发项目，收入主要来自上述两个原有项目的尾盘销售，三年来在公司总收入中占比分别为1.85%、0.54%和0.79%，毛利贡献占比分别为5.02%、0.67%和0.91%。
湘财证券分析师张化东在接受《每日经济新闻》采访时分析：“房地产业务在这类企业中所占的量是很小的一部分，对这部分企业而言，其在房地产开发领域并不专业。而在楼市调控下，销量好的往往是专业的大开发商。应该说非房地产行业的上市公司，接下来剥离房地产业务是个比较大的趋势。”
根据相关资料统计，随着楼市调控政策的出台，东方宾馆、江苏吴中、华东医药、海利得、重庆路桥、爱建股份、ST珠峰、太原刚玉等一批上市公司已纷纷决定转让或出售房地产业务。
房地产行业面临洗牌
尽管从4月开始，房地产面临调控，但2010年上半年，房地产开发企业完成土地购置面积和购置金额依然同比增长。其中购置面积18501万平方米，同比增长了35.6%；购置金额4221亿元，同比增长84.0%。而6月当月，房地产开发完成投资5830亿元，比上月增加1845亿元，增长了46.3%。
随着土地市场遇冷，土地价格走低，从6月份开始，一些品牌房企开始逆市拿地。首开股份]、中国铁建、华侨城等企业开始活跃在土地拍卖市场。7月初以来，荣盛发展、荣安地产、福星股份、首开股份等11家公司已先后发布13次拿地公告。
业内人士指出，每次楼价上升的时候，总会有一些新的房企加入，甚至是原来不从事房地产行业的企业。而在遭遇调控，后市不明朗的情况下，资金实力不强或者房地产开发经验不足的企业，会更加不敢出手“冒险”。相对来说，大型房企在拿地的过程中，会有更为合理的测算依据，会进行专业的评估，所以调控下的土地市场上，将以大型房企为主。
退出房地产业务的金种子酒业亦表示：“金种子房地产开发业务为公司非主要业务，规模较小，起步较晚，发展不快，加上受国家政策调控影响，现在退出房地产行业有利于规避风险，集中力量做大做强主业。”
张化东则认为：“接下来房地产行业将面临洗牌，行业集中度相比2008年、2009年，会有明显提高。”
“这是一个正常的市场现象，无需多言。”中国房地产协会副会长朱中一就此表示。
时至2010年年中，新的一轮房地产调控政策已过近3个月，房地产市场发生了新的变化。商品房成交量持续下滑，一线城市坚挺的房价开始松动，土地市场连续流拍，二手房市场量价齐降，部分一线城市租金快速上涨。
房地产市场骤然变化，背后究竟蕴藏着怎样的含义，释放怎样的信号？是否标志着房地产市场开始走上健康发展之路？
房价：是松动还是“假摔”？
供职于北京某金融机构的刘晓莉，半年来坚持看房，却始终没有出手，一直等待的购房时机。“一会儿说北京房价降8000元，一会儿说打折一会儿又取消，房价就像一滴松油，看着会下跌就是跌不下来。”她用这样一个形象的比喻，表达了自己对房价的观察。
但事实上，从角度来讲，房价已经出现了新的变化。国家统计局数据显示，5月份，70个大中城市新建商品房价格涨幅比4月回落0.3个百分点，这是自2009年4月以来首次出现回落。
当然，在统计数据背后情况其实并不一致。开发商阵营确实出现了“两极分化”。一方面不少房企对房价报复性反弹仍存在期待，价格依旧坚挺，甚至放慢了开发和销售节奏；另一方面，5月以来，绿地、万科、保利、恒大等企业已经开始采取降价、赠送面积等优惠措施促进销售。
万科总裁郁亮就曾公开表示：“市场好的时候，万科不会惜售，市场不好的时候，万科也绝不会硬扛着不调整。”
但一个不争的事实是，房价上涨的“步伐”正在放慢，甚至出现了下降。当前人们最为关注的是未来走势如何。这是检验房价是真的松动还是有人质疑“假摔”的证明。
房地产经纪人学会副会长柴强为记者描绘出调控下市场变化的链条：观望-局部促销-全面促销-局部降价-全面降价。认为当前正处于局部促销与全面促销的这一转接阶段。
成交量的持续走低，将迫使部分热点城市房价下调，二三线城市房价将稳中趋降。国务院发展研究中心专家巴曙松表示，成交量的明显萎缩说明投机性需求正在离场，而且如果这一趋势持续下去的话，加上今年5.6亿平方米的新增住宅供给量，2010年下半年一线核心城市下跌几成定局，而且范围内的房价也将面临下调压力。
土地市场：“地王”是中途离场还是谢幕？
在一度“地王”频出的土地市场，上半年连续出现流拍现象，这也是上半年房地产市场的一个新变化。
6月份第四周，北京曾经流拍的房山区窦店镇居住项目(京南嘉园小区三期)再次挂牌出让，仅以3700元／平方米的价格成交，与此前相比，此次折合楼面地价降至3608元／平方米，下降达1092元／平方米。
据北京市土地整理储备中心公布的数据显示，6月份北京成交23宗土地，仅3宗住宅和含住宅项目用地。当月全市土地出让收入33.097亿元，比5月缩水近七成。特别是新一轮房地产调控以来，北京土地溢价率从110.6%下调九成至13.2%，成为2009年来点。
在交易清淡的上半年后，广州市定于7月8日出让的番禺区两宗地，其中一宗用地只有1家报名，另一宗用地只有2家报名。这种情况，近年来鲜见。
土地市场的新变化，一方面缘于政府加大了土地的供应。来自国土资源部的数据，今年前5个月(不含新疆、西藏、新疆生产建设兵团)住宅用地供应同比增加59%。另一方面部分城市完善土地招拍挂制度，探索“综合评标”“一次竞价”“双向竞价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。
一些专家分析认为，目前城市地价正是拉动房价上涨的主要因素，转为购房者期待价格继续下调的理由。
值得关注的是，随着地块不断的流拍，价格下调，一些企业纷纷开始抄底拿地。旭辉集团董事长林中说，躲过地价高企之时，现在有理由谨慎拿地，“地价相比去年算是便宜了。目前储存的土地只够用两三年，所以为了持续发展，拿地是必要的。”
不过，也有专家表示担心，如果城市土地市场持续低迷，供应量和成交量缩水，并未引起“抄底进场”，由于滞后效应，一些城市将无法完成今年供地计划，影响明后年住宅供应。
二手房市场：是已经见底还是持续下滑？
楼市调控新政策一经公布，京沪深一线城市旋即出现二手房抛售的现象。
来自权威部门的数据显示，5月份，90个重点城市二手住房成交1572万平方米，同比下降0.8%，环比下降了11.2%。
进入6月份，二手房成交量依旧持续下降。来自中指研究院的报告称，截至2010年6月28日，北京、广州、深圳、南京环比减少在30%以上，深圳成交6815套，环比减少44%，为。
伴随着交易量的下降，5月份70个大中城市二手房价格环比下降0.4%。这是自2009年2月以来首次出现了环比下降。
“目前，北京市的二手房价，相比此前点，回落约10%，个别区域的降幅达到15%。”21世纪不动产集团市场总监林蕾说。
为什么二手房市场调控的“速冻”效应是如此明显？链家地产市场分析师张月说：“这主要在于本次调控不但让更多消费者选择观望态度，静待房价下跌，还在于逐步深入执行的差别化信贷政策、限购政策抬高了购房门槛，明显抑制了市场中的购房需求。”
不过，不同区域的二手房均价水平变化并不相同。中指研究院报告称，北京的望京、通州、亦庄等区域的二手房均价上涨过快的区域，均价下降较大，平均降幅在2000元左右。拥有中心位置和等概念的二手房区域抗跌性较强。如广州的天河、天河公园、天河北等板块的二手房价格不降反升，上海徐汇等区域的房价也几无松动。
来自21世纪不动产上海区域数据监测中心6月初发布的调查显示，有意入市的客户中，以刚需和置换型为主，同时也有少数意在抄底的投资者。
据中指研究院的预测，随着价格的松动和优质挂牌房源的激增，部分有购买力的需求会逐步入市，二手房成交量有可能止跌并小幅回升。
租赁市场：租金上涨是常态还是异动？
与逐步降温的住房销售市场不同，近期一线城市租赁市场火热。北京、上海、广州、深圳等城市房屋租赁价格平均涨幅已超过10%，一些位置好、配套齐全的房屋租赁价格涨幅甚至超过20%。
一些专家分析，近期租金上涨是多种因素交织而成，但部分区域上涨过快与个别中介机构炒作有关。
房地产调控政策出台后，对租赁市场有影响。国务院发展研究中心研究员廖英敏说：“一手房市场刚性需求持币观望，不排除部分转向租赁市场，另一方面，业主由于看跌市场，也会由卖转租。”
柴强说：“近期暴涨，不排除个别中介机构因为业务量萎缩，为了增加收入，出现炒作行为。”
中原地产华北区总经理李文杰表示：“自2009年年中以来，主要城市的租金一直处于稳定上升的态势中，租金回升也反映出经济回暖及收入的提高。”
接受采访的业内人士普认为示，每年的5、6月份开始进入传统的租房旺季，很多大中专院校毕业生陆续离开校园，无论是工作还是准备考研等多数选择租房，这些需求，短期内可能会造成房源供应紧张，租金上涨。李文杰说：“从统计数据来看，每年的二季度，房租租赁价格都会较上个季度有所上涨。”
不过，进入6月份，北京租金已经呈下降趋势。来自“链家地产”市场研究部统计数据显示，6月份北京平均月租2816元，环比下降2.39个百分点。
李文杰表示，随着宏观调控的深入，房价开始出现明显回落，将有更多待售房源转入租赁市场，供大于求的局面将可能再度出现，加上政策新租赁房供应的增多，预计未来房屋租金将出现回落。
房贷政策：是继续从紧还是稍有松动？
差别化房贷政策，成为本轮房地产市场调控的利器。而在目前楼市调控进入政策显现期后，未来围绕楼市的金融调控，将呈现出怎样的松紧张弛，为市场瞩目。
央行数据显示，在政策出台后的5月份，我国房地产个人按揭贷款增量较上月回落近400亿元，环比跌幅超15%。此外，从各商业银行了解到的数据可以看出，5月份各家商业银行房地产开发贷款规模也明显减少。目前来看，尽管6月份数据尚未出来，但分析人士认为，房贷缩量已是板上钉钉的事。
从历史上看，我国房地产市场的冷暖与金融调控的松紧息息相关。2007年面对快速上涨的房价，央行、银监会联合发文，提高二套房的首付比例和利率水平，成为当年楼市的转折点；在国际金融危机爆发后，地方政府加大了托市举措，正是在原本从紧的房贷政策口子出现松动后，2009年楼市呈现快速增长。
“在政策的引导下，楼市正在经历金融去杠杆化的过程。”中国社科院金融所金融市场研究室主任尹中立指出，房地产开发是一个资金密集型活动，资金的渠道主要有四条：资本市场、银行贷款、预售及建筑企业的垫资。现在的情况是，这些融资的渠道基本上都被堵上。拿资本市场融资来说，“国十条”使房地产类上市公司在内地发行股票或债券的渠道被堵死，在香港上市的公司可以到海外市场上去发行债券，但需要付出10%以上的成本。再看银行贷款，新政策对地产公司的信贷融资提出了很多限制，各家商业银行都收缩了房地产开发贷款的规模。此外，北京等城市对二套房贷的认定标准比2007年更加严格，而二套房贷的首付为50%，利率为正常贷款的1.1倍，使按揭贷款的需求大幅度减少。通过预售的方式取得资金的通道也受到了影响。
不过专家也指出，目前市场已进入深度博弈期，政策是否出现松动备受关注。不少专家建议，对于已出台的政策应坚定执行，不能松动，避免市场摇摆。当然，他们提出也不宜再出台新的从紧措施。
税收政策：是遏制高房价的杀手锏还是防火墙？
新一轮调控政策中，房地产税收政策引发市场的猜想。
中央政府明确要求“财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产的税收政策”。这项税收政策是空转已久的物业税，还是对个人住宅开征的房产税？政策何时出台，试点先行还是推开，市场高度关注。
在刚刚结束的“博鳌•21世纪房地产论坛”上，来自REICO工作室的博士任荣荣说：“无论近期内物业税(房产税)是否真正开征，未来房产保有环节征税将不可避免，其原因在于土地出让收入的不可持续性迫使地方政府需要寻找到另一种财源来弥补未来财政收入的不足。”
廖英敏表示：“对个人住宅开征房产税有利于对住房存量资源的利用，由于增加持有成本，拥有多套住房的人要么卖要么租，这会增加社会公共住房资源，应该积极推进。”
对房地产保有环节征税，在很多人眼里，都认为是遏制高房价的杀手锏。当然，也有观点认为，开征此类税种不能从根本上解决房价上涨，一些实行物业税的国家，也没有改变几十年房价上涨的趋势。
对此，财政部财政科学研究所所长贾康则认为，尽管物业税不能改变土地资源制约下的房价上扬的长期趋势，但是有了这个保有环节的税收，会使我们的房地产市场上商品房需求的总规模，表现出更少泡沫、空置率下降、资源配置效率和土地利用率上升、总体的房价表现更沉稳，更有效减少房价大起大落所带来的负面效应和对社会生活的冲击。会使得城镇化过程中住房的需求表现、购买意愿和房价形成，表现得较为理性沉稳。
【延伸阅读】房地产非理性繁荣的背后和楼市调控的方向分析 来源：西安日报
"从经济结构调整的层面看，无论如何，建立并完善一整套规制房地产市场的制度，才是最重要的，应该摒弃头疼医头、脚疼医脚的"运动式"调控方法。"
"居者有其屋",既是公民生存和发展的基础，也是政府的基本职能和责任所在。当前，中国的房地产问题已经超越经济问题，正在变成复杂的社会问题。房地产的高度市场化，正在导致越来越多的年轻人成为"蚁族",他们的社会处境日益恶化。经济发展史早已向我们证明，依靠房地产业拉动经济增长本身并不具有长久的可持续性，过分夸大房地产的作用，只会伤害经济社会的可持续发展。面对非理性繁荣的房地产市场，2010年的楼市新政效果如何，楼市调控难在何处？值得深思！
亟待制度化："运动式"调控难治房地产病
回顾2008年，美国的地产泡沫是一场金融过度创新带来的浮华之梦，其破灭之迅速，影响之深远，对美国和世界都是空前的。房地产作为美国最重要的实体经济支柱，泡沫引发的危机撼动的不只是美国的宏观经济，更重要的是美国人的信心和美国人在充分享受世界主权货币国家利益的进程中长期形成的消费习惯和心理，无疑，后者对美国经济发展的影响应该是更深远的。然而，在美国地产泡沫破灭之后，甚至在此之前，中国的房地产却出现了非理性繁荣。回顾2009年的中国楼市，令人心惊肉跳的房价攀升，高歌猛进的地产大战，暗流涌动的拆迁大潮，让人们不由哀叹何时方能"安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜"?央行相关统计数据显示，2009年，中国楼市销售增长75.5%,一些城市住房价格上升达到惊人的100%.全年房地产贷款新增超过2万亿元，占各项贷款新增额的20.9%,其中在新增房地产贷款中，个人新增住房贷款超1.4万亿，个人住房贷款占比达69.7%.2009年末，主要金融机构房地产开发贷款和购房贷款同比分别增长30.65%和42.47%.据国家统计局的数据显示，2010年4月份，70个大中城市房价同比上涨12.8%,新建住宅销售价格均上涨。对此，IMF认为，中国的房价收入比已经远远超越了1∶5的健康范围，北京早在2008年房价收入比已经高达1∶31,中国许多地方的房价已是"全球最贵".
为了控制犹如脱缰野马的房地产价格，2010年4月17日，国家出台楼市调控新政策，即"新国十条".之后，北京、天津等地相继出台楼市调控新政策，面对一系列调控政策，房地产业迅速做出了反应。国家统计局的数据显示，5月份70个大中城市房屋销售环比涨幅创14个月来的新低，房价同比涨幅则是14个月来首次出现回落。与此同时，5月商品房销售面积和销售额环比下降15.8%和25%.经济数据表明，楼市新政的政策效果正在逐渐显现。但同时，我们也不难看到，调控之后的房地产领域，中央政府、房地产商、地方政府和购买者似乎进入了一场拉锯战。近年来，房地产领域已经造就了巨大的既得利益，地方政府、房地产商和投资（机）者无疑都是既得利益者，甚至一些学者都被卷入到地产利益中来，每次房地产调控政策出台，总会有学者出来表示，房地产是中国的支柱产业，牵扯到60多个行业，对中国经济增长和就业的影响都十分巨大，因此，政府调控不能过度，要讲宏观调控的"科学性".历年来，数次楼市调控的效果反复表明，在既得利益面前，有关方面推行楼市调控的决心和其出台的政策的力度都会受到影响。
近日，温家宝总理关于宏观经济政策保持连续性的言论，被解读为将进一步加大对楼市的调控，甚至有观点指出这将意味着第二轮楼市调控的开始。从经济结构调整的层面看，无论如何，建立一整套规制房地产市场的制度（包括推行很多国家通行的房产税）才是最重要的，应该摒弃头疼医头、脚疼医脚的"运动式"方法。
土地资源的稀缺性及其背后的GDP主义
土地作为最基本的生产要素之一，其供给具有特殊性。相对于人类无限的欲望而言，任何生产要素都是稀缺的，土地也不例外。土地资源的稀缺性是决定土地价格进而影响房地产价格的重要原因。中国城市化进程的加快带来的直接后果就是城市土地资源日益稀缺，城市土地的地租在短期内暴涨，级差地租在地租上涨基础上由于交通、环境等差异进一步分层化。英国经济学家马歇尔在其1890年发表的《经济学原理》一书中指出，土地作为一种基本生产要素，其供求关系很特殊，土地的价格取决于土地的边际生产力，而不是土地的面积。土地资源的供给是固定不变的，其价格的变化主要取决于需求的变动。近年来，随着我国工业化和城市化进程的加快，大量人口向城市集聚，一方面，城市住房需求迅速激增；另一方面，城市土地资源日益稀缺，由于政府对土地供给的控制，城市土地供给相对恒定，地价迅速攀升成为必然。地王的大量出现，房地产市场的非理性繁荣恰是市场激烈争夺稀缺资源的结果。
与我国现有的体制有关，经济学上的供求规律已经很难解释中国房地产的问题。美国、俄罗斯等人少地多的国家，在供求矛盾突出时，可以通过大量加大土地供应而稳定房地产市场。中国人多地少，特别是城市土地稀缺，很难通过加大土地供应来满足市场需求，平抑房价。历次楼市调控政策的转向几乎都受制于GDP的增长，无论地方政府还是房地产商都认准了，你要GDP,最终还是要为房地产市场松绑的。房地产商不差钱，又了解政府GDP主义的弱点，因此，就可以从容应付政府的调控。事实也确实如此，一旦紧缩的楼市政策影响到GDP的增长，中央和地方政府为了保全GDP,就会放松对房地产的管制，政策的收收放放，终使得房地产业作为中国经济支柱产业的地位日益强化，民间就有了所谓房地产绑架政府，绑架银行的说法。不止如此，事实上，当房地产成为中国GDP增长的主要来源时，就会不可避免地成为破坏中国社会基础的祸首。为了保全GDP,一些本来需要政府在财力上大力投入、在政策上提供保护的领域高度市场化，包括医疗卫生、教育和房地产等。这些领域的高度市场化和这些领域的暴富正在破坏着中国社会赖以生存的基础。
改革财税体制：摆脱经济对房地产的路径依赖
土地财政，几乎是现行财税体制下中国地方政府财政的集体表征。自20世纪90年代后期财税体制改革之后，中央政府收入大规模增加，地方政府收入减少，地方财政困难。随着城市化进程的加快，城市土地成为稀缺资源，给地方政府依靠土地财政生存和发展经济创造了绝佳机会。一方面，在现行财税体制下，地方政府收支失衡，土地财政迫使许多地方政府不得不卖地以维持运转；另一方面，地方政府卖地的后续效应是促进城市经济繁荣，扩大就业。我们一度看到了这样的现实，中央宏观调控的措施密集出台，地方政府却充耳不闻照样拍卖地王，哄抬房价；央行在回收流动性，许多城市的地方政府却王顾左右而言他，推出了购房用财政补贴的政策。因此，只有改革现有财税体制，合理中央与地方的权力与利益分配，缓解地方财政压力；严格控制城市商业地产供地规模，限制地方政府出让土地权力；继续扩大经济适用房和廉租房建设，保障民生，才能从根本上改变这种局面。
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