[摘要] 2010年7月15日，北京—— 在中央和地方政府的系列调控政策下，北京整体住宅地产市场投资性需求削弱，然而豪宅物业租赁市场显现活跃，整体空置率下跌、租金上扬，优质物业资本值将保持坚挺。
2010年7月15日，北京——在中央和地方政府的系列调控政策下，北京整体住宅地产市场投资性需求削弱，然而豪宅物业租赁市场显现活跃，整体空置率下跌、租金上扬，优质物业资本值将保持坚挺。
第二季度，北京豪华住宅市场总存量录得59,034套，环比增长1.39%；总净吸呐量录得1,910套，空置率降至23.21%，环比下跌2.21个百分点；整体租金环比上升4.64%，同比上升3.70%，至每月每平方米140.29元。
“每年的第二季度皆为北京住宅租赁市场的旺季，本年度的情况亦不例外。由租户搬迁和外派员工到岸带来的豪华住宅物业租赁需求令市场在季内变得活跃。”高力国际华北区研究与咨询部主管谢靖宇表示，“日资和欧美企业的租户数量剧增的同时，来自内资企业的租户数量亦见上升。”
相对租赁市场，本季豪华住宅投资市场表现平静，未曾录得整售交易案例。在严厉的市场政策环境背景下，市场投资气氛遭到削弱，更以本季内后期为甚。
谢靖宇表示：“尽管最近政府出台抑制房价的收紧政策，但良好的GDP增长预期前景将为整体房地产市场的健康发展奠定坚实基础。由于新增供应有限以及业主对市场仍持乐观态度，具有优越地理位置、自然环境及优质教育资源的豪华住宅物业资本值将保持坚挺。”
展望未来，鉴于持续的租赁活跃程度和不断提升的就业市场，预计未来一个季度内，北京豪华公寓租赁需求将保持旺盛。豪华公寓市场的空置率在很大程度上将保持平稳，预计在2010和2011年底达至21.94%和22.78%，而租金水平在此期间将分别上升至每月每平方米人民币141.17和147.19元。
市场概览
中央和地方政府在季内颁布一系列调控政策，如重新界定二套房和将个人收入所得税与获取银行按揭相挂钩等，以期抑制房价攀升。这些举措在削弱了北京整体住宅地产市场的投资性需求的同时，亦在豪宅市场上催生了浓烈的观望气氛，并加大短时期内的市场不确定性。与停滞的销售市场相比，北京豪宅物业租赁市场在需求的季节性增长和可租面积的逐渐减少的综合影响下，显现活跃。整体空置率继续自2009年第三季度以来的下跌，促使租金上扬。另，鉴于未来新增供应有限及乐观的前景，业主及发展商在季内更倾向于维持物业售价而非减价，因而资本值走势维稳。
供应
季内，若干个项目，如中央别墅区的龙湾和院别墅、中央商务区的圣世一品及朝阳公园和燕莎区的波菲特行政公寓相继竣工。与此同时，由于项目散售，棕榈泉万豪行政公寓和北京奥克伍德华庭退出市场。综合上述调整，北京豪华住宅市场总存量在2010年第二季度末为59,034套，环比增长1.39%。尽管朝阳公园和燕莎区的红玺台和西山别墅区的御香山开始预售，但许多发展商就选择最合适时机推盘事宜表现谨慎，季内北京新增豪华住宅项目有限。
需求
每年的第二季度皆为北京住宅租赁市场的旺季，本年度的情况亦不例外。由租户搬迁和外派员工到岸带来的豪华住宅物业租赁需求令市场在季内变得活跃。有趣的系，日资和欧美企业的租户数量剧增的同时，来自内资企业的租户数量亦见上升。需要提及的还有，由于若干个项目的退市，导致季内市场出现大量的搬迁需求。因此，北京整体豪华住宅市场总净吸呐量录得1,910套，其中别墅、豪华公寓和服务式公寓，分别录得411套、1,447套和52套。同期，北京整体豪华住宅市场空置率亦降至23.21%，环比下跌2.21个百分点。按市场类别分，别墅、豪华公寓和服务式公寓之空置率分别下滑到27.98%、21.84%和20.78%，环比下降1.73、2.27和2.83个百分点。
租金
鉴于活跃的租赁市场和可租户型数量的缩小，众多业主被赋予更强劲的市场信心，因而在季内提高租金。这种现象在服务式公寓类别市场内表现更为明显，并如之后所述，录得在本季中的租金增幅。本季，北京豪华住宅市场整体租金环比上升4.64%，同比上升3.70%，至每月每平方米140.29元。按类别分，别墅、豪华公寓、服务式公寓市场的平均租金增长至每月每平方米人民币99.42元、136.84元、177.60元，环比分别上升2.71%、3.92%、7.77%。
投资
本季，豪华住宅投资市场表现平静，未曾录得整售交易案例。在严厉的市场政策环境背景下，市场投资气氛遭到削弱，更以本季内后期为甚。对于政策实施期限及作用效果的不确定性使得季内整体物业资本值增长放缓，且该趋势有极大可能在短期内延续。但高力国际为，虽然一宗位于中央商务区的豪华物业收购交易洽谈暂停中止，但棕榈泉万豪行政公寓和北京奥克伍德公寓在短期内基本完成散售的事实也表明，被压抑的个人投资需求仍较为强烈，而这种情况在个别项目中更为明显。
展望
尽管最近政府出台抑制房价的收紧政策，但中国2010年和2011年GDP增长预测达9.5%和8.5%的良好前景()，从长期看，为整体房地产市场的健康发展奠定坚实基础。由于新增供应有限以及业主对市场仍持乐观态度，具有优越地理位置、自然环境及优质教育资源的豪华住宅物业资本值将保持坚挺。
展望未来，鉴于持续的租赁活跃程度和不断提升的就业市场，预计未来一个季度内，北京豪华公寓租赁需求将保持旺盛。新增供应亦自2008年的供应高峰过后，下滑至未来两年的5,305和3,303套豪华公寓项目。鉴于此，豪华公寓市场的空置率在很大程度上将保持平稳，预计在2010和2011年底达至21.94%和22.78%，而租金水平在此期间将分别上升至每月每平方米人民币141.17和147.19元。
根据上述租金和资本值的走势讨论结果，预计投资将在未来两个季度内上扬。总体而言，由于得到良好经济基本面和有限的新增供应的支撑，豪宅住宅投资市场将继续维持乐观前景。
【延伸阅读】深圳千万豪宅零成交 一二手成交量均大幅缩水 来源：世联地产
在这波政策调整大潮中，作为楼市高端的豪宅市场也未能独善其身。有关数据显示，调控3个多月来无论一手还是二手豪宅成交量均大幅缩水，个别千万级豪宅甚至持续几个月保持“零成交”状态，但市场上豪宅的价格却依旧高位运行。对此，有关中介机构作出大胆预测，豪宅市场或将重新洗牌。
千万级豪宅仨月零成交
世联地产的研究报告指出，新政后，深圳豪宅市场成交量从5月份即快速萎缩，新房市场无论是别墅还是平面豪宅，成交量环比均有超过70%的跌幅；二手豪宅市场成交量也呈快速回落的态势，5月份环比下跌84%。
揣着这样的数据，记者日前走访了香蜜湖、华侨城、罗湖东等豪宅片区。
“淘金山、东方尊峪坛这些楼盘的牌子从新政刚刚出台挂到现在，基本不用怎么更换，因为成交很少，大多数房源的挂牌可以保留下来。”美联物业罗湖总监袁新有告诉记者。
而在香蜜湖，中原地产福田北负责人也坦言，虽然最近看房量有所增加，但成交量从新政出台以来一直保持低迷状态。“3个月多来，香蜜湖1号在整个市场上没有听说有一套成交的，水榭花都也仅成交1套，而在年初，这两个楼盘仅仅在中原一个月就可以成交3-5套。”该负责人称。
“这3个月来确实没听说过香蜜湖1号有成交。”美联物业华侨城区总监孟祥义也表示。据孟祥义介绍，在新政出台以来，华侨城的波托菲诺、红树西岸等豪宅成交量不超过10套。
豪宅市场或将重新洗盘
不过，豪宅成交量萎缩，价格却依旧高位运行。
“这段时间虽然成交量很少，但议价空间也不大，个别业主因为急需用钱才将价格稍微下调来了一点，多数业主心态很好，可能是经历了2008年的市场吧，他们现在不急着卖，价格也不愿意降。”中原地产福田北负责人指出。
孟祥义则认为，仅仅3个月的调控时间，很多豪宅业主目前还挺得住。“如果市场不好持续一年以上，那么情况就完全不同了，那时应该会有一些业主熬不住，像2008年年底那样，因为看不到市场的希望而调整价格出货。”孟祥义分析道。
在这样的市场下，世联地产的研究报告直接指出，在经历了这场洗礼后，深圳豪宅市场或将得以重新洗盘：一方面，真正占据稀缺的、的自然资源或城市资源的“真豪宅”会进一步得到高端买家的认可，从而逆市上扬，成为豪宅市场中的聚焦点；另一方面，一些仅靠概念炒作出高价，但不具备豪宅品质的“伪豪宅”，则会在严厉的信贷调控中，失去华丽的外衣，为置业者所抛弃，从而显出原形。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
