[摘要] “中国式”其实还有独特现象，就是充满着变通智慧的中国房地产市场。从年初二手房交易恢复5%契税，到刚刚出台的20年房龄以上的二手房不予贷款，新政的不断推出使得二手房销售遭遇到前所未有的瓶颈。于是，聪慧的地产投资客与投机者纷纷转向租赁市场，由炒房团摇身一变成为“炒租团”。
已经忘记从何时，“中国式”成为了流行语。
中国式离婚、中国式结婚、中国式蜗居、中国式幸福……
“中国式”其实还有独特现象，就是充满着变通智慧的中国房地产市场。
从年初二手房交易恢复5%契税，到刚刚出台的20年房龄以上的二手房不予贷款，新政的不断推出使得二手房销售遭遇到前所未有的瓶颈。
租房租成千万富翁，正是后新政时代中国式智慧的集中体现。
5月份，北京房屋租金价格同比上涨了23.33%，租赁均价达到2828元/月，比上月上涨了2.39%。虽然租赁旺季还没到,中关村、西城和东城热点学区的租赁房源供应已比较紧张,租金提前部门出现大幅上涨，成为本轮房租上涨的代表之一。
中国式房租
后新政现象：房价跌、房租涨
新政后一个多月，市场不断传出房租上涨的消息。究其原因，主要是楼市调控政策的密集出台加剧了市场观望情绪，部分潜在买房者转向了租赁市场，导致租金价格迅速上涨。换句话说，由买转租是本轮房源上涨的“原动力”。
很多专家认为，此轮房租上涨不会持续很久，因为随着房价的逐渐稳定，购买需求将慢慢释放出来，买转租的“原动力”弱化后，房租也就止涨了。
但业内也有不同的观点，认为新政并不是租价上涨的主要原因。许多经纪公司的一线操盘人员表示，“新政后，原本准备出手的购房者面对房贷政策收紧等压力，不得不暂停买房转而租房，但业主的反应并没有那么迅速。虽然近两个月二手房成交量明显下滑，但很多业主依然坚持出售而非出租。另外，对于资金并不紧张的房主而言，还是以出售为主，考虑到后期看房等因素，即使短时间卖不出去房子也不会出租。这就造成了租房房源供应不足，所以房价上涨是必然的。也正因此，租价上涨是暂时的，不具备持续性。”
“资源房”成房租上涨领头羊
虽然租赁旺季还没到，中关村、西城和东城热点学区的租赁房源供应已比较紧张,租金提前上涨，成为本轮房租上涨的代表之一。
目前北京房屋租价相比去年，一套普通两居室的租金涨幅在20%以上,而一些地段好、交通方便的房源涨幅更高达50%。根据北京地产研究机构统计，5月份，北京房屋租金价格同比上涨了23.33%，甚至突破了2008年奥运会期间的月度租金高点。租赁均价达到2828元/月，比上月上涨了2.39%，成交量也比上月放大了5.85%。
除了城区中心地带涨幅明显外，周边区域涨幅也很大。原因是许多租不起中心区的租客选择逃离市中心，由此推高了周边区域的房租上涨。
值得关注的是，房价“领跌”区域的租价纷纷呈现大涨之势。据中原地产的统计数据显示，受新政影响、前期房价上涨较快、后期房价下跌幅度较大的区域，房租均明显上涨。
另外，租金提前上涨。根据众多中介统计显示，虽然租赁旺季还没到,中关村、西城和东城热点学区的租赁房源供应已比较紧张,租金提前上涨，成为本轮房租上涨的代表之一。
十几平米的房间，三个上下床，比起大学公寓空间更为拥挤。但即便这样，许多刚毕业的大学生或者初始进入北京怀揣梦想的年轻人依然接受，因为床铺的价格实在比单间要便宜的多。
中国式租客
租不起房怎么办？逃离？
据北京市统计局统计，2010年1-4月，本市被调查的5000户城镇居民家庭人均可支配收入为10069元，月均为3000元左右，租金占收入比例已达33%。租金的高比例意味着居民剩余的基本生活消费比例将相应降低，如果加上教育经费、医疗、娱乐休闲等费用，剩余的可支配金额微乎其微，仅依靠家庭成员的存款买房无疑是天方夜谭。
此前，调控一度让许多“北漂一族”看到了希望。然而翘首企盼两个月后，他们得到的结果是没有明显降幅的房价和大幅上涨的房租，于是消沉了一段时间的“逃离北上广”再度成为无奈的话题。
站在房主的角度考虑，既然大家都在涨价，理所当然自己的房子也应该涨。而对于租房者来说，不断攀高的房租正在超越自己的承受能力，所剩的选择只有三条：或者降低生活质量，或者离开这个城市，或者“啃老”凑齐首付做房奴。虽然选择后两种方式的人不占少数，但更多的人还是选择坚持理想，宁可降低生活品质也要留守京城。
于是，新的现象出现了……
千元合租也甘心
许多人为了节省房租只得选择相对差一点的地方居住，合租现象更是普遍，然而就是这样目前北京市场合租房人均千元以上也是很正常的。
市场上目前租房现象各种各样，就品质而言，从高档公寓、普通住宅、独居，到合租、蜗居。由于租房品质直接与价位挂钩，因此许多人为了节省房租只得选择相对偏远一点的地方，或者干脆选择合租。说到合租，在北京早已成为普遍现象，但即便是降低了居住品质，放弃了私密性的尊严，合租的月租金仍然在人均千元以上。
记者了解到，合租的状态有很多种，在热点区域，隔断、上下铺位的现象已经相当普遍，这也催生了中介以及私人二手房东的兴盛，很多人从房东手中租来房子，然后经过改装，打成隔断，由原来的一居变作多居租给多人，从而赚取差价，并由此产生了中国房屋租赁市场的另一个特有现象——中国式炒租人。
中介涉足租赁市场已经越来越普遍，越来越规模化。
中国式炒租人
租房租出的千万富翁，这样的神话恐怕只存在于中国房地产市场……
林女士和丈夫都是浙江大学的教师，相对于其他行业，他们的上班时间比较自由。林女士有个习惯，一有空暇时间就到杭州各大中介公司找房子。条件也很简单：市中心的毛坯房、租赁期限必须5年以上。找好合适的房子后，通常有两种操作方法，一种是整套精装修后租给外国在华工作的高级白领，另一种就是把一套房子分拆成3-5个小房间。她算过一笔账，一套85平米的毛坯房，长租的价格是2000元/月。由设计师出身的丈夫负责设计、装修，分拆成了3套精致的小房间，每间都有厨房卫生间，有空调防盗门等。然后挂牌出租，不出一周三间房子就可以以每间2000元/月租出去，从而赚取高差价。就这样不停地找房子，不停地拆分、装修、出租，如今的林女士夫妇早已成了千万富翁，他们现在累计的租赁房源已经高达200多套。
其实，类似这样的案例在北京也很多。与林女士不同，北京的炒租人更愿意选择低档租房路线，就是将相对条件差的房子低价租下来，分割成很多小单元，甚至采用学校才有的上下铺位来分割出租。虽然平分到每一个人的租金相对较低，但因为租客人数多，使得总价远远超出其承租下来的总价格。
还有一些简单的模式就是中介公司吃租赁差价，中介从房东手中低价租下来转手加价租出，差价可能只有几百元，但是量大之后收入也是很客观的。
安家观点
飞涨的房租、群租房、炒租团、逃离北上广……这种种让人无奈的现象背后其实皆有清晰的逻辑脉络可循，也是中国式房地产市场所催生的一个个怪异而独特的必然产物。不可否认的是，“中国式智慧”的钻营，的确让许多人从这个市场中觅得发家致富的良机。但是，恰恰是这种“中国式智慧”的大行其道，却令市场一次次趋于极端与非理性表现，进而损害到行业的健康发展乃至整个经济体的长远生命力。这般诡异格局，恰似经济学理论中所述之“囚徒困境”。
毫无疑问，房屋本应回归其本身的居住属性——即使在发达国家高度资本化的市场里，房地产投资更多被视作一种回报仅略高于基本利率的资金避险港；但在如今如今中国，它却成为资金寻觅高额回报的去处，背后折射的是中国在经济结构、社会保障、收入与社会资源的分配公正等等诸多领域面临的困境。
单单是一桩尚未出台的物业税（或曰“房产税”）政策，目前就成为各界热议的话题，其实对资产保有环节征税本是自古以来的惯例，而持异议者其意恐怕均不在税收征管本身，而已经向上延伸到“权利与义务”等法理与政治环节：如何在经济发展与社会公正之间觅得为社会大众所接受的平衡，如何让每一桩政策都能恰如其分的照顾到贫弱者的生活尊严……每一个问题的答案，都不得不成为我们在探讨房地产行业内许多话题时必须考虑到的决定性因素。
【延伸阅读】新政下温州炒房团逐渐淡出楼市
据 中国 之声《央广新闻》21时10分报道，种种迹象表明，两个月前中央密集出台的各项房地产宏观调控政策，似乎让各地曾疯涨的房价暂时被“封冻”。来自统计部门的数据表明，主要城市近两个月住房成交量锐减；尽管房价同比仍呈快速上涨态势，但房价涨幅环比已有明显回落。昨天，在国土资源厅局长会议之后，国土资源部部长徐绍史接受记者采访时，也用了“量跌价滞”四个字来形容目前房地产市场的态势——他预测，再过一个季度左右，部分地区房地产市场将面临全面调整，房价会有所下降，但不同城市表现不一，下降到什么程度不好预测。
和2009年各地房价不管不顾、执意上涨不同，今年面临政府的宏观调控，房价下跌却跌得扭扭捏捏、欲语还羞。房价未来走势到底如何？是短暂的探底，还是新一轮报复性反弹的前奏？在楼市未来依然“雾里看花”之时，有一群人的动向特别值得关注。他们在中国房地产市场征战多年，既神秘莫测，又赫赫有名；他们所到之处，烽烟四起，房价骤升。过去十年，中国楼市的疯涨与以他们为代表的炒房客有着扯不清的关系。他们，就是著名的温州炒房团。
房产新政后，温州炒房团是真的退出江湖、另寻出路，还是表面蛰伏、实际依然盯紧楼市伺机而动？温州炒房团的身影淡出各地楼市的表象背后，还隐藏着怎样的秘密？传闻中千亿炒房资金正如何分流？他们的行踪将形成怎样诡秘的投资风向标？
刚刚过去的这个周末，虽然高温炎热，但由30多人组成的一个温州炒房团还是悄悄赶赴了上海，考察浦东新区的某高档楼盘。这个楼盘以高档别墅为主，单栋别墅售价就超过2000万。看房团组织者——《温州晚报》的工作人员张倩说，已有成员有意向购买。
张倩：38个人都是建行的VIP会员，有意向买高端豪宅的成员过去的，现场马上说现金拿出来买下来的没有，但是6个人有意向，下午正在谈价格，一下子谈不下来，下个礼拜还要过去再谈。
提起温州炒房团，就不能不提《温州晚报》。2001年8月18号，正是《温州晚报》组织的一次广告策划活动，拉开了温州人大规模进军房产行业的序幕。无论是官方还是民间，所有关于“温州炒房团”的介绍里，《温州晚报》无意间发起的这次社会活动，被普遍认为是“温州炒房团”的发端。而张倩正是那次活动的具体策划者。
当时，《温州晚报》以上海房产租金高为噱头，组织了120多位温州人到上海看房。报社得到的回报是上海的房地产开发商在《温州晚报》做几个整版的房产广告。张倩回忆，当时上海普通楼盘的价格在每平方米4000多元。
张倩：批购房团成交了几十套。批工薪阶层、企事业单位的工作人员，中小企业的老板等。之后就演变成了开发商主动联络温州的媒体，几乎半个月就要出去一次。个高潮持续了一年多，到2002年。上海的房价从4000多涨到了10000左右。
在张倩的记忆里，后来房地产企业甚至把沙盘摆到了《温州晚报》的大楼内，来吸引温州人就地看房买房。
事实上，温州人购房首先是从家门口开始的。从1998年到2001年，民间资本进入，促使温州房地产市场价格以每年20%的速度递增，一度热到无房可炒；之后，精明的温州人才迅速把资金转向临近的杭州和上海。继杭州、上海之后，东起辽宁大连、西至新疆伊犁，南到海口，北达内蒙，温州炒房团的足迹开始遍布的省会与中心城市、二级城市，甚至县级城市。温州购房团所到之处，往往大批量采购，甚至整栋成片购买。有两个关于温州人炒房的传说，一个说他们买房如买菜，一个说他们购置房产无数，腰间挂满钥匙，最夸张的版本是说有人身上挂着的钥匙有72把。很多传说无法证实，但是有一点毋庸置疑，就是他们战无不胜，攻无不克，所到之处，房价立马飙升。
张倩说，作为发起者，他们没有想到，媒体一次偶然策划的活动竟然会触动中国高房价的引擎。
张倩：我们后来其实也感受到了，去武汉的时候，我们举着购房团的牌子，武汉的这些市民说，温州的购房团又过来了，我们没房子住了，听了之后，我们心里也不怎么好受。
黄东升是批购房团的成员，现在他已成为一位专业的炒房大佬。由于善于利用贷款，黄东升总能大批量购房，房子多到“数都数不过来”。据他说，的时候，曾用贷款一下子“吃”进60套房子。
黄东升周围形成了一个大约由50人组成的炒房团，团队的优势让他们能从开发商那里拿到市场价的七折，然后他们再高价卖出，大家平分利润。
黄东升：比如我们10个人去买楼，每个人出100万，每个人有一套房子，但房子不是属于你的，房子买过来是平均分的，这个房子可能卖掉是200万，(赚的)100万要10个人来分。就是团购批发形式。
和黄东升把巨额资本投入楼市不同，温州人张慧自称是“温州工薪阶级投资房产的代表”。他说，他们往往是根据手里的资金量来买房，有点像股市里的“散户”。
在外人眼里，温州人的炒房故事事实上已演变为一场合谋的财富游戏。业界广泛认同的是，温州有10万人在炒楼。炒房团成员中，既有黄东升这样的专业炒房大佬，也有张慧这样的工薪阶层。之所以温州人炒房从最初的有钱老板的行为演变为一场“全民运动”，其实和温州人的金钱观和集体性格有关。在温州人的眼里，一块两块的是钱，一毛两毛也是钱，是钱就要赚。他们哪里有钱赚就到哪里去，喜欢做短、平、快的项目。正是这样的共同喜好，让先富起来的温州人敏感地预测到炒楼成本、风险、，于是率先投身其中。
在浙江流传着这样一句话：温州人的头发都是空心的，讲的就是温州人太聪明了，太能寻找机会。这样的本事，许多温州人都具有。张慧回忆，当时除了自己买，他还乐于帮助亲朋好友张罗，大家把钱凑在一起，只要打听到哪个城市有潜力，新开的楼盘有市场，就会集体奔向目的地。多年的看房经历，让张慧总结出一整套“买房经”。
张慧：买房子很简单的，我们只要分析三点，一个觉得()空间有没有，周边市场好不好，还有这个房子小区环境和套型好不好，感觉好的话基本上不用去跟他讲价格，就马上把它买下来。
张慧说，买房前，他们总要先算算账，新房的租金一定得还得上贷款的利息，他身边多数人都是这么精打细算、逐步积累资本的。赚的钱也会尽快再去找新的房源，永远不可能让资金躺在银行里。现在，他手里还有8套房子，并不打算急着卖出。
张慧：如果觉得这个房子差不多了，他会出售。不会因为受政策的原因去出。按照我的话，涨了更高兴，跌了跟我没关系，不缺钱，这种心理很多的。
周德文：奥运会以后，温州出现了一波比较大的房产抛售潮，在北京、上海两个主要城市，杭州、深圳等一线城市退出了接近1000亿，奥运会以后在房市保留1000亿左右。
十年间，国家几次出台遏制房地产过快增长的政策，在温州人看来，政策的瓶颈期通常会持续半年左右。今年(2010年)4月份，新国十条等楼市新政陆续出台，虽然各地的楼盘广告仍在狂轰乱炸，房产推介会也时常在温州各大酒店上演，但看房客中毅然出手的的确少了很多。楼市新政在这个炎热的夏天，让温州人感到了寒意。斩仓离场还是持仓观望？周德文说，从民间渠道了解到，目前，温州人抛售了大约10%，也就是100亿的房产。
周德文：确实有个别老板在北京、上海、深圳抛售一些房产，但是是极个别的，说他观望也好，等待也好，因为温州民间资本比较雄厚，他能支撑得住目前的房价，既然支撑的住，他就不愿意抛售。
有多少温州炒房团的资金离场？他们下一站又是哪里？无论对房地产业、金融业、普通投资者还是其他领域的人来说，都是个巨大的猜想。因为传说中的这笔资金太庞大，它的风吹草动，都不能不令人关注。
据了解，从楼市回流的一部分温州资本已开始转投金融领域。今年年初以后，温州民间借贷利率曾稳步上调，但从5月上旬开始，市场突然变换了风向，民间借贷利率开始一路走低，有的月利率一路跌到1.5分或者2分。同时，温州当地银行的存款也在小幅增长。种种迹象表明，在房产新政的打压下，大部分温州炒房团的确开始了“冬眠”。但与此同时，还是应该看到，仍有不少炒房客时不时也会组团去市场上打探行情，他们在等待一个合适的时机卷土重来。而这些“炒房团”游走楼市的新对策是：和开发商的利益捆绑在一起。一些开发商帮助温州炒房客想了“变通”的做法。比如，在预售的时候让温州炒房客先付五成房款，然后留出一年半左右的筹款时间，约定交房前再将剩余房款分期付给开发商，以此来解决资金链的问题；再比如，先付四成房款，其他六成和开发商签订还款时间表，拿到房产证后，再把房子拿去作抵押等等。
浙江资本投资促进会副会长兼秘书长蔡骅认为，房产宏观调控政策的出台，正是要把民间资本从房产市场挤压出去。那么这些资本会流向哪里？他们又该流向哪里
像黄东升这样的专业炒房客，经验老到，对市场嗅觉更为灵敏，他透露，早在楼价高位、房产新政出台之前，他就已心生退意。他说他已陆续抛出手中80%一线城市的房产，正在积极寻找新的投资领域。
黄东升：楼市打下来，退出来的资金更危险，它炒什么涨什么。不做楼市了，做什么？国家要引导的，你不可能说让我的钱放在银行里。期待着中央的政策。（来源：中国广播网）
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