[摘要] 在2010年2月至5月的三个月期间，北京甲级办公楼市场整体空置率环比下降1.85个百分点，市场净吸纳量按季上升近一倍至129,175平方米，市场的强势复苏从上述两项指标可见一斑。大部份业主开始调整租赁策略，由维持入驻率转向优化租户质量及强化租金收入。
在2010年2月至5月的三个月期间，北京甲级办公楼市场整体空置率环比下降1.85个百分点，市场净吸纳量按季上升近一倍至129,175平方米，市场的强势复苏从上述两项指标可见一斑。大部份业主开始调整租赁策略，由维持入驻率转向优化租户质量及强化租金收入。因此，北京甲级办公楼平均租金按季上升3.92%至每月每平方米人民币173.03元，为近24个月来涨幅。
高力国际华北区调研及咨询部主管谢靖宇指出：“北京写字楼投资市场在本年度第二季度再现复苏迹象，从甲级写字楼市场内的一宗整售交易及乙级写字楼市场内的三宗整售交易可见一斑。除两单股权交易个中细节未予透漏外，剩余两宗交易的总成交金额已逾人民币46亿元-为2009年二季度时期交易总价之84.1%。尽管2009年第二季度和2010年第二季度的交易总价仍有差距，但值得提及的是2009年第二季度内的交易全为内资企业所完成，而在2010年的上半年，外资投资者推动了交易活动的增长。”
同期间，上海甲级办公楼市场继续表现活跃。整体空置率稳定在12.8%，租金环比轻微上升1.9%至人民币每平米每天7元。第二季度，甲级办公楼价格的增幅继续超过租金，市场面临进一步下滑。国内外的投资者对中国的优质资产兴趣依然浓厚，中短期来看，投资上升可能性较小。季内，欧洲债务危机爆发未对香港甲级办公楼租赁市场带来重大影响。第二季度继续有不少计划在香港设立写字楼的内地企业，查询办公楼租务事宜。随着空置物业被吸纳，市场的整体平均空置率从2010年2月的6.0%下跌至2010年5月的5.0%。基于需求强劲，预测未来12个月香港甲级办公楼租金升幅仍维持在20％水平。 台北办公楼市场，由于市场需求受到部分金融及寿险公司整并及搬迁因素影响而呈现紧缩，空置率由上一季的13.04%攀升至第二季的13.50%。本季A级办公大楼平均成交租金由上一季的新台币每月每坪2,461元降至2,452元，跌幅约0.37%。展望未来，随着经济环境持续走扬，加上ECFA签署在即，预计市场需求可望提升。虽然租金短期内受到空置率的影响不易增长，但至2011年因市场供给紧缩，而需求受到经济成长及政策利多带动将持续增加，租金可望上扬5%。
豪宅市场租赁活跃 整体租金略微上扬
2010年第二季度，国务院为了遏制房价和地价增长过快的势头，颁布《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，简称新「国十条」。受到新的宏观调控政策的影响，广州大部分的投资者和准购房人士的购买意欲纷纷下降，大多保持观望的态势，全市住宅销售市场成交量较上季度有所下降。受到新「国十条」的影响，非本地的高管人员由于不能提供1年以上当地的纳税证明，银行暂停发放购买住房贷款，使得这部分的客户转向租赁服务式公寓，这也促使服务式公寓出现热租的局面。本季度租赁市场较为活跃，虽然有新增供应，但空置率仍然维持在17%；整体平均租金为每月每平方米人民币168元，较上季度略微上升1%。展望2010年下半年将有多个服务式公寓投入市场，大量的供应在短时间内难以消化，预计空置率将会有所上升，租金有下调压力。
同期，成都住宅市场也受到国家一系列旨在打击住宅投资的政策影响，成交量大幅下降。而豪宅产品因具有较强的抗风险能力和抗政策打压能力，故新政带来的市场风险也相对较低。与上季度相比，豪宅成交价格较上个季度有所下降，均价约每平方米16,000元，在租赁方面，豪宅租赁价格保持稳定，平均租金约为人民币每平方米110元。
香港豪宅市场方面，政府于季内推出新楼盘销售的规范指引及主动推出两幅位于何文田及山顶的住宅地皮拍卖，令不少短线买家暂抱观望态度。因此，截至2010年5月底的三个月内，山顶、中半山及南区等传统豪宅区的豪宅成交量较对上一季下降12％。虽然成交量下跌，豪宅平均成交价仍比上季上升4.5％，截至5月每平方米23,160美元（每平方呎16,783港元）。第二季度租赁市场继续保持活跃，查询量和成交宗数均见上升。截至2010年5月，豪宅整体平均租金与上一季度相比上升4.7％，达每月每平方米56.48美元（每平方呎40.93港元）。在未来12个月，预料豪宅租金及售价升幅分别为15%及10％。
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据香港《文汇报》报道，财经杂志《福布斯》利用亚洲区生活成本的数据作研究，计算租用两房豪宅的价钱，发现多个亚洲大城市均榜上有名，其中上海和北京分别排第5和第3位，香港排名第2，居首的是日本东京。
福布斯公布亚洲豪宅租金榜 港京沪进前五
美世顾问公司每年都会推出年度的生活成本调查，今年的调查显示孟买、新加坡、台北是亚洲楼价升幅的城市之一。《福布斯》将有关调查的数据作仔细分析，得出这次排行榜。
美世的首席顾问卢斯表示：“欧洲以往是最贵的地区，时移世易，亚洲城市的生活指数已渐渐追上来，这主要由于土地有限，楼宇求过于供，推动租金上升。”
虽然日本深受金融海啸打击，日元又打击出口，但日本楼市很快便站稳阵脚，2009年底在大东京地区的新楼宇供应开始增加。其他亚洲城市已由低位反弹，例如在印度孟买，2008年楼宇销情开始下跌，但当地楼价至今年10月已反弹18%。
然而，印度的楼市远不及中国内地和香港的楼市炽热。香港特区政府是地主，一直都控制土地的供应。内地庞大的刺激经济计划令热钱流入香港买楼。
莱坊国际大中华区研究部董事黄杰雄表示：“香港楼价上升主要是热钱、低利率、低税率、低首期的关系。内地政府收紧有关政策之前，香港楼市仍然会稳步上升。地产发展商销售成绩理想，坐拥巨额资金，香港楼市下跌风险不大。”
CB Richard Ellis房地产顾问公司亚洲研究部的主管内斯表示，我们相信楼市不会下跌，虽然明年升幅不会像今年那么急，但我不相信派对这么快便玩完。金融海啸并非源自亚洲，源头是美国和欧洲。
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由于第四季度市场供应较充足且当季为租赁淡季，因此空置率将升至14％左右，受此影响该季租金与第三季度相比将小幅下降0.5％。长期来看，未来豪宅市场空置率上涨趋势仍将延续，2007年会进一步上升2个百分点，至16％左右，因此租金年增长率进一步放缓，预计约为1％。
服务式公寓空置率上升
从长期需求来看，服务式公寓面临的不利因素在于其品质及价格上受到来自豪华公寓的竞争，而跨国公司纷纷为其外籍员工在节约住宿成本方面提供了一些激励措施，因此将导致部分长期客户流失；而有利方面在于高档酒店房间供给不足，使得一部分短期客户将回流到服务式公寓。服务式公寓相对于酒店来说也更具有成本优势。
例如外滩中心服务式公寓将重点转至短期客户方面。供应方面，2007年服务式公寓新增供应较多，预计为700多套，其中包括一些被海外基金收购包装而投入到服务式公寓市场的项目，如摩根斯丹利今年6月份收购的华山夏都预计将在2007年投入市场。
综合来看，服务式公寓空置率将处于小幅上升趋势，预计2007年上升至15％左右。虽然市场空置率上涨，但同时短期客户在客户比重中的增加将提高服务式公寓整体租金水平，2007年其增长率预计达到4％左右。
别墅租金持续上升
由于政府控制别墅开发的土地供应，因此未来该物业的供应依然相对不足，但外籍人士特别是附带家庭的外籍人士对别墅的需求是持续性的，因此别墅市场空置率从上一季度的15.9％降低到本季度的14.5％，本季别墅平均租金比上季增长了1.3％，为每月每平方米22.7美元，与去年同期相比增长了5.8％。而下季空置率有望进一步下降到12％左右，与此同时预计其平均租金与三季度相比将上涨5％左右。长期来看，别墅市场的这种供求状况预计不会有太大变化，预计2007年别墅市场空置率将继续下降至9％左右，而平均租金年增长率将达到3％左右。
外资关注高品质服务公寓
虽然豪宅销售市场受“金九银十”的乐观预期所驱动，然而销售数据显示政府政策影响力依旧存在。本季度豪华公寓售价与上一季度基本持平，为每平方米4,222美元。但与上年同期相比，却下降了3.8％。预计2007年豪华公寓市场会逐步消化政策影响，从而使价格趋于稳定，至年底时与2006年相比价格将微幅上涨2％左右。
根据高力数据，目前大多数豪华公寓项目的平均毛租金率分布在4.7%至6.7%之间,平均达到5.7％，与去年大致持平。预计2007年豪华公寓平均毛租金率将基本保持这一水平。当前大多数别墅项目的平均毛租金率分布在6.9%至10.4%之间,平均达到8.6％。别墅市场平均毛租金率高于豪华公寓，一方面是由于目前别墅市场空置率高于豪华公寓，另一方面由于政府对别墅交易征收土地增值税，因此市场要求较高的风险溢价。
外资机构投资者对位于市中心地带、周边设施完备以及稳定的高品质服务式公寓依然颇有兴趣。其中摩根斯丹利6月收购华山夏都是较有代表性的收购案例。（本报告所研究之豪宅包括豪华公寓，服务式公寓以及豪华别墅。）
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