[摘要] 7月27日，地产巨头“招保万金”之一的招商地产（000024）披露半年报。光鲜的数字背后似乎潜伏着危机。中信证券一位房地产行业分析师对记者表示，招商地产半年报的数据并不乐观，公司资金链已开始绷紧，而这也很可能是今年年中房地产企业面临的共同问题。
（华夏时报）7月27日，地产巨头“招保万金”之一的招商地产（000024）披露半年报。光鲜的数字背后似乎潜伏着危机。中信证券一位房地产行业分析师对记者表示，招商地产半年报的数据并不乐观，公司资金链已开始绷紧，而这也很可能是今年年中房地产企业面临的共同问题。
业绩增长难掩资金紧张
受房地产调控新政的影响，许多房地产企业上半年销售业绩并不理想，招商地产也没能躲过。根据招商地产的半年报，招商地产上半年实现营业收入69.8亿元，其中房地产开发销售额61亿元，同比增长188.77%，但毛利率为42.76%，却比上年同期下降5.19%。
这对招商地产并非好消息。7月份发布的《2010年中国房地产企业上半年销售排行榜》显示，上半年招商地产销售额甚至跌出了前20，而该公司在2009年上半年以74亿元的销售额位居该排行榜的第11位。
尽管如此，招商地产在拿地的热度和速度上却不降反升，近期频频出手。中报显示，截至7月，招商地产总土地储备量已超千万平方米。
半年报显示，公司经营活动现金净流入从去年同期的31.46亿元，已经大幅收缩至-19.98亿元，现金流已经为负数。
另外，为了筹措资金，公司不得不四处举债。其半年报显示，招商地产长期短期借款再加其他应付款，合计达167.83亿元，这已经同其股东权益171.8亿元相接近。上述中信证券分析师表示，“招商地产刚刚于6月底撤回定向增发的申请，至少在今年股权融资已不可能，如果成交量继续下降，借款的各种途径则已基本用尽，那么绷紧的资金链甚至会有断裂的可能。”
降价或迫在眉睫
尽管目前尚无降价打算，但招商地产董秘刘宁表示，招商地产将会在下半年根据市场状况选择更加灵活的定价策略。
事实上，不仅是招商地产，多家标杆房企也面临着资金短缺、降价压力大的“困境”。
中原地产研究机构的数据显示，其监测的十家标杆房企，成交量在5月均跌至谷底，环比4月下跌30%，与去年同期相比下降45%。6月以来，部分开发商展开小幅度的新盘促销，成交量环比有所回升，但同比依然下降两成。
2009年三季度开始，在宽松的融资环境和政府支持下，房企在销售、融资市场均获得资金支持。大型开发商在范围内大举拿地,各地“地王”频现，而这一趋势也延续到了2010年的一季度。
中原监测的十大标杆房企今年上半年的购地金额达到857亿人民币，高出了2009年同期水平的3倍，总可建面积达2381万平方米。其中保利、万科、中海、富力、绿城土地支出较高。
北京一位房地产开发商告诉本报记者，对布局的大型开发商来说，在地价低位时补充土地储备，不失为长期发展的理性选择，因此有实力的房企，尽管成交情况不理想，也会尽可能地补充土储。
据本报记者统计，中原监测的十家房企在2010年上半年的销售金额总计1463亿元。与857亿购地金额相比，房企花费在购地部分的资金占其销售金额的六成以上。这无疑对房企的资金链形成了巨大考验。尤其是今年4月新政颁布以后，开发商的国内融资途径遭遇围堵。据统计，2010年上半年十大标杆房企共计融资323亿，仅占去年全年融资额的25%。
北京大学房地产研究所所长陈国强告诉记者，对开发商来说，成交触底、购地需求、融资受阻及供应高峰到来的四重压力叠加作用日益显现，这将使下半年的行业形势更为严峻。全行业面临多重挑战，房价面临实质性的下调。
中国房地产:7月成交升温 房企仍面临降价压力
在即将到来的8月11日，走入第十个年头的博鳌房地产论坛将要讨论的题目是“新政下的中国房地产”。自今年4月15日以来，中央果断地对骤然升温的内地楼市施以 “重拳”，由此，多地楼市成交量大幅下跌，万科5月的销售额环比下跌了34%，绿城更是下跌了69%。
在博鳌论坛召开前，各家房地产公司现状如何？《每日经济新闻》结合各主要地产公司6~8月三个月的月报和部分公司已经公布的半年报，发现不少开发商已经提前走出了宏观调控的影响，一些公司的销售业绩甚至比5月之前还要好。楼市调控对主要地产商的影响是否已经结束？《每日经济新闻》记者就此展开调查。
日前：销售业绩迅速回升
富力地产8月1日公布了的销售数据：7月份协议销售额约人民币30.92亿元，较6月份上升89%，销售面积达约20.5万平方米，较上月增36%。与去年同期相比，销售额和销售面积则分别增加70%和19%。值得注意的是，富力7月份的销售额甚至超过了富力今年3月份时的业绩——当时富力地产销售收入为30亿元，销售面积为24.9万平方米。
这是富力地产新政后连续第二个月宣布成交上升，此前2010年6月，富力录得销售收入共约16.36亿元，销售面积达约15.13万平方米。和去年同期相比，分别下降了31%和29%。但是和今年5月相比，则分别增加了31%和43%。
在富力地产宣布连续两月成交量恢复性上涨后，世茂房地产也宣布公司六七月份连续两月成交量上涨。世茂房地产周二公布，7月份实现合同销售金额为20亿元人民币，按月上升13%。和富力地产一样，世茂房地产也是已经连续两个月业绩增长，6月的销售额是18亿元，比5月的15亿元增加了两成。
业内专家预测，除上述公司外的其他开发商7月份的销售业绩会比6月份好，因为在整个7月份，包括上海、北京、广州、深圳四个受楼市新政影响的城市成交量也较6月份出现一定增长。尤其是为了迎接即将到来的9月市场旺季，开发商的推盘力度较此前大幅度增加，如不出意外，大部分开发商的7月业绩都会好于6月，出现两连阳的情况。
日后：达标难度大 资金或承压
虽然，主要房地产企业的销售业绩较5月份有所回升，部分公司的销售业绩甚至已 过今年4月，但是这并不足以让各公司营销高管高枕无忧，去年底制订的销售目标成为大部分地产商心头挥之不去的“大山”。
国房地产测评中心主任龙胜平曾在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，前20名的房地产商中，除了恒大地产上半年的销售业绩完成了原定销售目标的50%以上外，其他房地产公司都没有达到原定销售额的50%。上半年结束时，销售额接近全年目标40%左右的开发商也只有几家而已。
招商地产上半年房地产开发销售额为61亿元，同比增长188.77%，但即使如此，距离全年150亿元的销售目标只完成了40%。而前7月只完成了133亿元销售额的世茂房地产距离全年300亿元的差距更是悬殊。此外，金地前6月的销售额为53.76亿元，仅完成全年210亿元目标的四分之一。
即使向来被视为适应市场调整能力最强的房地产龙头企业——万科，前6月销售额也只达到全年销售目标800亿元的46%。
龙胜平认为，在这样的大背景下，开发商面临两种调整选择。一是调整销售目标，将销售目标调整至更容易达成的范围；二是调整销售策略，通过一系列的促销手段，使项目的销售量和销售目标相吻合。这两项调整，主要取决于各家地产商的资金。资金脆弱者，必须要完成先前制订的目标；资金情况比较好的公司，则可以适当调低销售目标。
在房企的资金方面，此前，有多家机构发布报告称，房地产公司目前的资金比较紧张，但是，一些房地产上市公司已经发布的2010年上半年财报却清楚地显示，开发商目前遭遇的资金危机，并没有想象的严重。
相关调查就富力、金地、万科等十家房地产公司2009年的年报统计发现，这些公司今年到期的短期借款总额为448亿元，但这些公司的货币资金总额达到1142.5亿元。同时，这十家房企今年上半年的购地金额达到857亿元，但是它们上半年的销售额达到1463亿元。
而在融资方面，此前，世茂股份就和海尔家居签署合作协议，由后者的财务公司向世茂股份提供3.5亿元的贷款，这也成为内地首例供应商贷款。而金地、中海、复地等开发商则自建基金，投资自己开发的房地产项目。拥有海外资本市场途径的恒大、碧桂园、雅居乐等则通过发行高息票据长期借款。
一些业内人士介绍说，除了上述融资渠道外，不少实业企业家甚至主动向房地产公司提供资金，或借贷或股权合作，甚至以自己公司的土地和品牌开发商合作等方式，帮助这些公司扩大资金渠道。
房地产分析师分析指出，仅就现阶段来说，开发商实际上并不太缺钱。而真正可能会令他们遭遇财务困难的是今年9月以后的供应高峰，此时可能会因为项目间的竞争，而造成一些公司缺钱。
此前，金地、世茂等多家房地产公司宣布，为了实现年初制订的目标，公司将会在9月份以后大量推出新盘。而多家研究机构对北京、上海等多个城市7月份的市场成交调查表明，上述城市的成交量大幅上升的主要是大幅降价楼盘和价格低开的楼盘，是个别楼盘在拉动整个市场的成交量，并不能由此说明四个主要城市的市场已经复苏。这意味着日后即将涌出的大量新项目推广，仍然需要以低价或降价来吸引客户。
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