[摘要] 今日，华远地产披露了2010年中期报告。上半年，华远地产实现净利润1.71亿元，同比增长10.28%，每股收益为0.18元，同比下降10%。华远地产表示，上半年公司实现开复工面积70.2万平方米，比2009年同期增长95%，其中新开工21.5万平方米；报告期内竣工17.3万平方米；完成销售签约额13.7亿元，销售面积9.1万平方米。
今日，华远地产披露了2010年中期报告。上半年，华远地产实现净利润1.71亿元，同比增长10.28%，每股为0.18元，同比下降10%。
重点选择二三线城市
华远地产表示，上半年公司实现开复工面积70.2万平方米，比2009年同期增长95%，其中新开工21.5万平方米；报告期内竣工17.3万平方米；完成销售签约额13.7亿元，销售面积9.1万平方米。
同时，华远地产表示，公司利用各种资源在增加土地储备方面做了积极的努力，对若干个项目进行了深入调研和洽谈。鉴于房地产宏观形势的变化，公司在新项目投资上采取更为谨慎的原则，并将选择重点更多地放在目前受调控影响较小、市场发展潜力更大的二三线城市。
此外，华远地产认为，下半年调控新政的实施将保持连续性、稳定性，预计市场在一段时间内将维持4 月以来的惯性，前期房价上涨过快的城市房价将持续平稳下降，投资和投机需求减少，部分自住需求观望等待。但从长远来看，基于居民改善居住条件和中国城市化进程不断加快的大背景，强大的自住购房需求仍然存在，因此房地产市场长期向好的趋势不会改变。
无奈的选择？
值得注意的是，华远地产上半年经营活动产生的现金流量净额为负的6.22亿元。虽然华远地产上半年末货币资金余额有22.26亿元之多，但要想在北京等一线城市拿到好地却仍显不够，在二三级城市拿地恐怕也存在与“万保金招”和地方房企激烈竞争的问题。
2009年11月26日华远地产股东大会审议通过了定向增发的议案，拟向特定对象非公开发行合计不超过1.1亿股(含1.1亿股)股票，发行价格不低于9.36元/股，募集资金不超过95,000万元(募集资金总额扣除发行费用之后的净额)。报告期内因公司实施2009年度分红送股方案，发行数量的上限调整为1.375亿股，发行底价调整为7.41元/股。
上述非公开发行方案已于2009年11月获得北京市国资委会批准，目前正在证监会审批过程中。
而昨日(8月11日)华远地产股价收于6.69元/股，较调整后的发行底价还近乎低一个涨停板，再结合政府对地产业的调控政策，有地产业内人士估计，华远地产的定向增发不排除像其它地产上市公司一样“流产”。
7月房价并未因6月首度环比下跌而出现市场希望的下行走势。国家统计局昨日发布的数据显示，70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.3%，涨幅比6月缩小1.1个百分点，连续第三个月出现回落。环比则较上月持平，显示出房价僵局目前仍未打破。
统计显示，1-7月，房地产开发企业本年资金来源中，国内贷款7539亿元，增长29.3%；利用外资302亿元，增长10.6%；企业自筹资金14394亿元，增长50.8%；其他资金16642亿元，增长36%。在其他资金中，定金及预收款9356亿元，增长30.3%；个人按揭贷款5131亿元，增长41.4%。“从数据可以看出市场非常明显地出现了开发商自筹资金上升，金融政策在房地产行业的收紧已经影响了开发商。”北京中原三级市场研究部总监张大伟预计，下半年将有部分新盘的开发商因为资金问题而率先降价销售。
21世纪不动产集团市场总监林蕾也认为，在房地产开发企业资金来源中，包括国内贷款、定金及预收款、个人按揭贷款在内，涉及银行资金来源的指标涨幅都出现了大幅回落。而在施工面积、新开工面积等影响未来供应量的指标却并未出现相应的回落。“银行逐渐收紧银根，和未来大规模的供应量，会让开发商的日子越来越难过。”
在价格“挺住”的同时，住房销量却依旧呈下降之势。7月，商品房销售面积6466万平方米，同比下降15.4%，环比6月则下滑29.7%；商品房销售额3066亿元，同比下降19.3%，环比下滑30.7%。分区域看，一线城市成为楼市成交深度调整的主力军。1-7月，北京、上海、浙江等省市商品房销售面积分别同比下降37.3%、42.1%、20.9%，远低于9.7%的平均销售增速。
“价格持平、销量回落，说明当前市场仍处于胶着状态，买卖双方在价格上互不让步。这也正是近期国家相关部委再三重申和强调调控不放松的原因。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为， 从7月份的数据看，多数城市商品房销售情况仍处于深度调整期，而房地产投资、开发商资金来源、景气指数等一系列指标则继续回落，其中7月份商品房新开工面积为 1.17亿平方米，比6月份大幅减少38.4%，这是自去年11月以来，首次跌到1.2亿平方米以下，证实了此前业内关于下半年开工量会有所回落的预测。(记者 齐琳）
房地产的刚需是支撑房地产市场持续健康发展的关键。我们预测，在人口变动相对稳定的情况下，每年6亿平米左右的房屋销售面积，即可看作是由国内住房刚需所带来的。
刚需至今没有权威定义
按照经济学的定义，所谓刚需，是指某种商品的供求关系中受价格影响较小的需求部分。也就是说，某种商品无论价格涨跌，对人们购买这种商品的行为影响较小，即该商品的需求弹性较小。不过，经济学中刚需的定义主要针对消费品，由于住房兼有消费品和投资品的属性，因此住房的刚需界定起来复杂得多，至今没有权威定义。
我们尝试从广义和狭义两个角度来定义住房刚需。首先，从广义角度来看，住房的本质属性是满足人们的居住需求，因此，老百姓在居住层面上的最基础最真实的需求就可以理解为刚需。这种广义的刚需可以通过购买、租赁以及保障性住房等来满足。这种需求并不一定是现实的购买需求，但一定是潜在购买需求，主要受收入增长、人口流动、就业等基本因素的影响。其次，狭义的住房刚需主要是指人们买房自住的需求，其中既包括首次购房，也应该包括以改善住房条件为目的购买的二套房。也就是说，狭义的房地产刚需主要是指在一定经济能力下，为了拥有独立的居住空间和体面的住房环境条件而产生的对住房的需求，其表现主要为自住和住房条件改善两个基本类型。狭义刚需可能更符合目前市场所认可的刚需概念。
从谷可见刚需真面目
我们试图从三个角度来估算中国房地产市场的刚性需求大小。
首先，我们可以从广义的角度来估算住房刚需。由于我国商品住房需求主要集中在城市，从居者有其屋的角度分析，城市居民数量的增长就形成对住房的刚需。2000年到2009年，我国平均每年新增城市人口为1800万左右。目前，我国城镇人均住房面积为26.65平方米，这意味着每年我国至少需要新增4.8亿平方米的住房供给才能保证新增城市居民的住房需要。而截至2009年底，我国城市化率不到47%，预计未来5年至10年，我国将进入城市化快速发展的重要阶段，到2020年，我国城市化率将达到55%至60%。因此，从我国城市人口增加角度分析，广义刚需的上升趋势是中长期的。
其次，我们对刚需的测算，还可以通过这个角度进行理解：刚需即当投资与投机需求被市场屏蔽掉之后的有效需求量。一般来说，当房地产市场处于周期下行阶段时候，由于量价齐跌，因此市场上投资和投机行为基本消失，所剩下需求量即为刚需。2006～2009年四年间，2008年是整个周期的波谷，受调控政策和全球金融危机的影响，当年商品房销售面积6.2亿平方米，同比减少20%。因此2008年市场上的成交量可以近似地看作是刚需导致的成交量。
目前我国住房刚需主要体现在以下四个方面：一是结婚和离婚，二是旧城改造所形成的动拆迁，三是农村大学生在城市就业，四是农民工进城。通过分别计算这四个方面所产生的住房需求量就可得出刚需的大概数据。根据相关机构的测算，在不考虑购买力的情况下，我国每年城市结婚所形成的住房需求约为480万套左右，城市旧城改造所形成的刚需约为每年90万套，农村大学生城市就业及农民工进城所形成的刚性住房需求共约150万套左右。因此，综合以上四个方面的住房需求量，我国城市居民住房的刚需规模大约为每年720万套左右。如果以每套90平米计算，每年约为6.48亿平米。
以上三种估算方法，后两种所得出的刚需的规模相近。因此，我们认为在人口变动相对稳定的情况下，每年6亿平米左右的房屋销售面积，即可看作是由国内住房刚需所带来的。
交通银行金融研究中心高级宏观分析师 唐建伟
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