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千万级别墅或迎补涨

京华时报  作者:张蓓   2010-09-19 10:06

[摘要] 在住宅再度面临大考的背景下,别墅市场继续保持量价齐升的局面。与之前不同的是,经济型别墅和中端别墅渐成市场主力,而在上半年表现抢眼的千万级别墅由于供量下降,成交退居二线。但长远来看,以颐和原著、润泽庄园为代表的千万级城市别墅,因项目日臻成熟,并占据稀缺景观,将持续赢得市场青睐。

在住宅再度面临大考的背景下,别墅市场继续保持量价齐升的局面。与之前不同的是,经济型别墅和中端别墅渐成市场主力,而在上半年表现抢眼的千万级别墅由于供量下降,成交退居二线。但长远来看,以颐和原著、润泽庄园为代表的千万级城市别墅,因项目日臻成熟,并占据稀缺景观资源、城市配套,将持续赢得市场青睐。

供量递减成交冷清

回顾去年此时,千万级别墅市场空前繁荣,主要包括润泽庄园、龙湖颐和原著、珠江壹仟栋、东方夏威夷、格拉斯小镇、保利垄上、御墅、桃花源、雁栖半岛等近20个项目集中放量。

而今年千万级别墅供量大减。据搜房网数据监控中心数据显示,9月份计划开盘的别墅项目有12个,环比涨50%,具体包括富力湾现代墅、中粮祥云国际生活区、观唐云鼎、欧郡香水城等。开盘均价为21375元/平方米。可见新增供应仍然以中端别墅和经济型别墅为主。千万级别墅供量未见回升,只有在上半年热销的润泽庄园、颐和原著,将继续加推新品。

据搜房数据监控中心统计,7月份有成交的35个别墅项目中,千万级别墅占16.54%,截至8月份,这一数据已下滑为8%。对此,润泽地产总经理封屹认为,上半年千万级别墅市场主要是在消化去年三季度以来的供应,截至今年第二季度,前期大部分货量均已被消化,仅剩个别项目在售。

稀缺性决定高保值

“普通商品房价泡沫可能会在这轮调控中逐渐挤出,但千万级别墅购买有一定的门槛,客户群稳定,对调控政策并不敏感。从另一个角度来讲,政策反而刺激别墅需求更加强劲。”庞博国际执行董事刘东认为,由于调控政策中对二套、三套房贷的控制,以及别墅自身的稀缺性价值和别墅较好的保值增值功能等因素共同造成了一次性付款买家数量激增。

国奥板块目前的高端城市别墅润泽庄园,单价约在5万元左右。这一价位水平,与宏观调控前,北四环附近高档公寓售价基本相当。在价位不相上下的情况下,公寓的绿化、环境等因素,自然无法与别墅相比。润泽庄园西临13000亩的国家森林公园,北侧是历史悠久的清河,与占地57万平方米的清河营郊野公园仅一路之隔。自身还拥25万平方米成熟园林。对自然资源的占有,决定了其未来较强的保值、增值能力。

“在过去几年房价上涨行情中,由于大量投资客纷纷选择容易出手的住宅、公寓,别墅的价格被严重低估。未来,随着房地产市场逐渐回归理性,别墅价格迎来补涨,并非没有可能。”一位不愿透露姓名的开发商高层认为。

城市别墅前景可期

除了供量稀缺外,随着经济形势向好,新富阶层的增加同样决定了别墅良好的市场前景。

在此背景下,综合品质较高的城市别墅,备受高端买家青睐。比如在上半年连续5个月获得别墅销冠的颐和原著,以及在5、6月份表现突出的润泽庄园。前者与颐和园一墙之隔,除产品外,亦拥有皇家园林景观,国家教育区完善的生活配套。而位于北五环国奥核心的润泽庄园,从项目驱车到达北三环仅需10左右。加之地铁环绕,使得周边拥有便捷的立体交通路网。从周边配套来看,龙德广场,翠微百货等生活配套及朝阳实验小学润泽分校等教育配套一应俱全。

据悉,该项目本月推出的新品全新升级,联排户型面积在270-370平方米之间;叠拼户型面积在240平方米左右。通过前后双花园以及多重露台设计,形成立体景观空间,使得居者在房间的任何位置,都能欣赏到窗外的景观。

基于润泽庄园、颐和原著所拥有的均好性,以及该类产品供量的稀缺,分析人士认为,以其代表的千万级城市别墅,将长期受到市场追捧。

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