[摘要] 研究房地产市场运行，必须进行供求分析。供给方面，通过观察一定期限内的二手房可供套数、商品房施工面积、竣工面积、预售面积和空置面积这些指标，大体可得到商品房市场供给情况。需求方面，大多探讨的是潜在需求，却无较为明确的对应时期。
研究房地产市场运行，必须进行供求分析。供给方面，通过观察一定期限内的二手房可供套数、商品房施工面积、竣工面积、预售面积和空置面积这些指标，大体可得到商品房市场供给情况。需求方面，大多探讨的是潜在需求，却无较为明确的对应时期。虽然可用销售面积来观察需求情况，但也属于事后分析，对房地产市场的预测帮助不大。所谓刚性需求，是一个模糊的术语。只有在购买力支持下的需求对房价运行具有实质意义。
9月29日，国家多个部委联合出台房地产调控措施，遏制部分城市房价过快上涨。根据历史经验，房地产调控政策出台后，房地产市场将有3-4个月的观望和政策消化期。由于新近房地产调控政策较前期更为严厉，预计普通购房群体观望情绪也较前期加重，房地产市场成交量有可能会再度急剧萎缩。而房地产开发商对政策仍有博弈，担心“追涨杀跌”影响和违约纠纷，多数房地产开发商在降价策略选择上较为慎重。
需要引起关注的是，2009年房价快速上涨时期，多数房地产开发商获取高额利润，资金面总体充裕。2010年，房地产开发企业自筹资金占比较以往有较大程度提高。在资金充裕背景下，2010年底前，房地产开发企业出现大规模资金困难情况的可能性较小，因此主动降价以加快资金回收动力不足。
此外，10月CPI再创新高，资源类商品和农产品价格上涨此起彼伏，微观经济主体通货膨胀预期势能继续积聚，房价上涨的市场预期在根本上没有变化，由此可以预测，当前房地产市场仍在深度博弈，年内热点城市房地产市场可能继续维持“价滞量跌”态势，房价出现明显调整可能性较小。
因此，从抑制房价过快上涨角度出发，需要引导房地产市场各方预期，既要引导合理需求，又要增加有效供给。在城镇化进程不断加快的背景下，房地产市场潜在需求仍将增长，过度限制房地产开发融资，在短期内虽可促使开发商降价，但降价同时，开发商后续开发意愿不足，又会造成市场新的供求失衡，催生新一轮的涨价狂潮。政府公共财政不应保证“居者有其屋”，但要确保“居者有其所”，在推进保障性住房建设同时，扩大公共租赁房建设规模，在财力许可范围内适当增加公共租赁房租金补贴，主要通过租赁方式满足绝大多数中低收入群体住房需求，以尽快形成“商品房有市场、公共租赁房有保障”的住房供应体系。
部分热点城市住宅市场的成交量下滑趋势正愈加明显。数据显示，刚刚过去一周(11月1日-11月7日)，除北京、上海外，多城市成交量下跌，其中深圳、杭州表现量价齐跌，深圳成交量跌幅超四成，价格跌幅超过一成。
根据美联物业一份的研究报告，过去一周，四个一线城市的一手住宅市场的表现可谓冰火两重天。北京成交 套 数 达3 5 0 9套 ，环 比 上 涨102.6，成交面积为339821平方米，环比上涨64.1%。上海也维持涨势，成交套数和成交量分别为3316套、351201平方米，环比分别上涨11.9%和7.3%。然而广州、深圳则是另一番情形。广州的成交套数和成交面积分别为1357套和153722平方米，环比分别下跌18%和22.1%。而深圳过去一周的成交套数仅为508套，环比下跌40 .4%，成交面积为49303平方米，环比下跌42.5%。
杭州、成都、重庆等二线城市的成交量也表现萎靡，其中杭州过去一周成交套数为308套，环比下跌48 .4%，成交面积为39351平方米，环比下跌46.2%。
成交价格方面，过去一周深圳一手住宅的成交单价为17809元/平方米，环比下跌13.1%，在杭州，一手住宅的成交单价为25964元/平方米，环比下跌3.8%。
鉴于房地产市场当前相对低迷的走势，部分机构预测新一轮房价松动或许在年末来临，有关专家则呼吁房地产企业加大风险防范力度。
美联物业研究中心预测，政策调控方向从二级市场转向三级市场覆盖，当中“按评估价过户征税”成为重要内容。随着开发商资金压力增大以及新房销售压力加大，新一轮房价松动或许在12月份来临。
“房地产业并非没有危机和挑战。”中国城乡建设研究所所长陈淮提醒说，房地产企业应注意防范利率变动带来的风险。在他看来，到现在为止的利率仍然在25年来水平，即使未来五年到十年的宏观调控都非常有效，通胀率控制3 %到5%，今后五年到十年，利率水平高于或者远高于现在水平的机会也可能会占到95%。
陈淮进一步表示，管控投机性需求不是今天的短期政策，在任何国家、任何时候，对多占资源、多占优质资源的群体都要实行限制性的管控，无一例外。“如果房地产市场的景气状态是靠买第三套、第四套房支撑的，是靠投机性支撑的，这个市场本身就不健康。”他说，管控投机性、投资性购房，对那些过度占有资源实施一定的限制是不会退出的一个长期性政策，政策不会放松到大家可以随意炒房，对投机性购房也给予大规模的信贷支持。
此外，陈淮还预测，今后十年，房地产业将进入到市场内部的企业竞争阶段，在一段时间内将不断有一些企业因为跟不上、不能适应相应的政策环境和市场环境而倒台。“过去十年、过去五年几乎很少有开发商因为经营不善而死，大多数是卷款潜逃、违规占地被查或者假按揭等问题。在过去十年里，市场和市场参与者主要是和政府、政策在博弈，这并非是一个市场的正常状态。”记者 王涛
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新政太给力 多城市的新房成交量持续低迷
“目前单价3万元以上的项目都在排队审批，我们不得不打乱开盘计划，延后高端房源的上市时间。”某知名开发商上海项目负责人告诉记者。事实上，由于限制高端项目上市、预售条件提高、开发商观望等原因，上海10月有多达47个项目延期开盘。
随着调控的深入，新政满月后的首周，上海商品住宅成交出现量价齐跌，个别楼盘成交价较前期出现回落。
在上周末金地集团旗下项目“金地·天御”的销售现场，该项目负责人上海金深房地产开发有限公司总经理冯家生告诉记者，由于上海目前3万平方米以上楼盘都在排队等待预售证的审批，因此天御项目中单价或将高达4-5万元/平方米的大平层房源目前只得暂缓上市。“但是开发商又不能老是耗着不开盘，所以我们11月中旬先退出部分中小户型房源，定价紧卡在3万元以下，预计在29000元/平方米左右。”实际上，天御项目原本计划在10月上市，正是由于审批等各种因素而推迟到11月上市。
搜房网数据显示，截至11月1日，10月份上海地区延迟开盘的项目共有47个(包括公寓项目30个、别墅项目15个，另外2个为混合项目)，其中不少原本打算近期上市高端项目正式在审批环节被卡。此外，由于目前的政策要求商品住宅结构封顶后才能上市预售，一些项目只得加紧工程进度，暂缓开盘。当然，也还有一部分开发商在调控风暴袭来之初，纷纷延迟开盘，观望市场走向。
也正因为如此，9月底“新国五条”出台后，10月上海共有43个项目合计95万平方米商品住宅供应上市，环比9月出现了44.44%减幅。直到上周商品住宅新增供应才升至24万平方米，在经历前周12.4万平方米的低谷后出现回升。
沪楼市成交量价回落
继“沪12条”明确限购、限贷令后，上周五上海市公积金管理中心又发文，规定公积金购买第二套房贷款利率上浮至1.1倍。一系列政策影响下，购买力受到明显抑制。据佑威及楼市专评网联合提供的数据显示：上周(11月1日-11月7日)上海商品住宅成交面积为17.4万平方米，环比前周进一步下跌16%，与8月的周成交水平基本持平。昨日21世纪不动产出炉的10月二手房成交数据也显示，10月上海共有1.34万套二手房成交，环比下降逾两成。
在成交量持续萎缩后，上周全市均价也出现小幅下降，上周全市商品住宅成交均价为21969元/平方米，环比前周下跌5%。这主要是上周成交榜前两位的“新城悠活城”和“港城滴水湖馨苑”成交均价都在1.3万元/平方米左右，拉低了全市均价。佑威房地产研究中心副主任陆骑麟表示：“在新政效应逐步凸显后，部分楼盘已开始试探性降价，如本周排名成交榜首的新城悠活城均价为13625元/平方米，要比上半年均价低了近10%；颛桥的招商雍华苑三期上周均价也明显低于10月末刚开盘时近2.5万元/平方米的报价。”
可以看出，一些开发商已经预见到本次调控的力度和持久性，为缓解年底资金链的紧张，上周开始纷纷推盘。金地集团上海公司营销总监白玉臣告诉记者，2009年房地产开发投资火热，使得开发商普遍大举拿地，这也意味着2011-2012年期间市场供应量将迎来井喷。以金地华东区域公司为例，今年全年销售收入预计在100-110亿元之间，而以明年的供应量来看，预计销售收入要达到250亿元左右。在较大的供应压力和资金占用量面前，加快销售回款是开发商必须面对的现实。记者 朱楠
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