[摘要] 随着楼市调控的深入，专家学者对明年楼市价格走势的看法分歧愈加明显。近日，在由中国人民大学经济研究所主办的“中国宏观经济论坛2010-2011”上，对于明年房价下跌还是上涨的问题，与会专家展开激烈辩论。
随着楼市调控的深入，专家学者对明年楼市价格走势的看法分歧愈加明显。近日，在由中国人民大学经济研究所主办的“中国宏观经济论坛2010-2011”上，对于明年房价下跌还是上涨的问题，与会专家展开激烈辩论。
中国人民大学经济学院副院长刘元春认为，在房地产新政持续的基础上，货币政策的调整以及房地产调控加码，2011年上半年房地产行业资金链将出现严重问题，从而引发房地产市场全面调整时期的到来，房地产价格将出现接近20%的下滑。
据刘元春分析，目前房地产资金依然充裕，还没有接近调整点，但在明年二季度将迎来全面逆转。刘元春提供的数据显示，从今年12月起，房地产企业进入还款高峰，应付款累计增速将超过30%；由于销量下滑、贷款条件提高、上市公司增发和票据融资难度加大等因素将继续恶化，预计到明年一季度，房地产资金来源将出现大幅度负增长；由于首付比例、房地产抵押贷款条件的变化，房企的各类杠杆率都出现了下降。据此测算，明年一季度房地产流动性指标将由目前的1.4下降到0.9左右，接近2008年房地产降价销售时的0.8水平。
此外，刘元春还认为，根据今年住宅新开工数据测算，明年3月份房地产竣工面积将大幅放量，改变房地产供给偏紧局面。在上述两个因素的叠加下，刘元春认为，明年3月-4月，房地产市场将迎来全面调整时点。
央行货币政策委员会委员、清华大学金融系主任李稻葵则认为这种可能性不大，因为房地产市场涉及深刻的体制问题，不是简单一两个政策出台就能够调整下去的。
“最有可能的，在一年或半年左右的时间里，出现房地产价格增速下降到和CPI基本同步的水平，这就基本达到了房地产调控的目标。”李稻葵判断。
中国人民大学经济研究所联席所长毛振华与李稻葵的观点不谋而合，他认为，房价上涨幅度保持在适度范围就已经是调控成功了，如果明年房价下降20%，中国经济将会出现很大问题。
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【延伸阅读】降价有猫腻 部分地区房价现结构性假跌
（来源：东方早报）近期，许多城市纷纷出台地方加强版的房地产调控政策及措施，高涨的房价似乎已现降价趋势。但记者在福州等地楼市调查发现，所谓的降价有“猫腻”，房价仅是出现结构性“假跌”。专家指出，警惕房价结构性“假跌”导致调控政策失去连续性。
“低价区”销量骤增
拉低房价
据中指研究院报告显示，今年8月，福州市住宅成交均价再创新高，达每平方米13826元，在35个主要城市中超过上海、厦门，位列第七。10月，福州房价降至11987元，排名也退居第十。
业内人士分析，福州房价开跌，与当地政府10月中旬紧急颁布“限购令”等调控新政有关，更与当月成交楼盘所在区域的结构性变化紧密相关。记者发现，10月，远离市中心的仓山区住宅销量骤增，而在市中心高房价区域的鼓楼区住宅销量却锐减。
据福州住宅销售报告统计，8月，仓山区住宅销量682套，鼓楼区住宅销量69套，两区比例约为10：1。10月，仓山区住宅销量猛增至2506套，而鼓楼区锐减为34套，比例约为73：1。目前，仓山区新建住宅均价在每平方米1万元左右，鼓楼区逼近2万元。显然，这种“低价区”销量的骤增可以“拉低”房价。
业内人士透露，早在10月份之前，福州市就对高价位的在建楼盘申请预售许可证采取了限制或暂缓发放等措施，这就使“高价区”的住宅销量立竿见影地跌了下来。
福州“限购令”之下，10月份住宅销量为何骤增？业内人士透露，虽然福州市10月10日突然出台了“限购令”并要求即日执行，但一些金融机构却将政策宽限了几日执行。据福州住宅销售报告统计数据显示，福州“限购令”颁布后的3天内住宅签约量达1300多套，约等于9月同期签约量的8倍，整整占了10月份销量的四成。
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开发商“不急卖”
购房者忧价涨
进入11月，福州楼市成交骤降，但10月的“大丰收”让一些开发商“不急卖”。记者日前在福州市仓山区一在售豪宅小区“泰禾·红峪”采访看到，该楼盘从去年到今年9月底已售多栋楼房，近期一些高层住宅楼已基本完工，却因拿不到预售许可证而暂停销售。
“以往一栋楼一开始打地基，就能拿到预售许可证。而现在，我们也不知道什么时候能拿到预售许可，许多购房者比我们还着急。”“泰禾·红峪”售楼中心的一位工作人员告诉记者，目前，该住宅小区均价超过每平方米1.5万元。
与“泰禾·红峪”紧邻的在售高层住宅小区“天鹅湾”预期11月中旬推出26号楼对外销售，售楼中心的一位郑姓经理告诉记者：“26号楼总共72套房子，预售均价每平方米1.2万元，还没有正式开盘销售，就已经有200多人做了预购登记，其中交了5000元预约金的客户接近满额。”
也就是说，“天鹅湾”26号楼还没有正式销售，就接近“售罄”。“我之所以急着在还未预售的楼盘交了预约金，是因为许多新建的高档楼盘售价不单价格没跌，反而涨得更快。”一位不愿意透露姓名的购房者说。
2008年10月，“天鹅湾”一带新建商品房均价仅为每平方米5000元，如今却很难找到1万元以下的新房。
勿被“假跌”蒙蔽
政策需确保长效
“现在，许多开发商认定，地方政府只会限购两三个月的时间，乘机捂盘也不错，等政策一解除，市场就会反弹，到时出售岂不更好？”福州大学房地产研究所所长王阿忠告诉记者，许多地方的一些楼市调控政策还显得不够严肃，很容易让开发商通过销售不同楼盘或低端楼盘来控制市场价格，用均价下降来蒙蔽政府，导致调控政策失去连续性。
王阿忠认为，在短期内，解决房价持续快速上涨的有效办法是，坚决制止开发商将楼盘“分期开发，分期涨价”。从长期来看，政府部门必须在房地产市场建立长效的调控机制，如落实房产税征收，严加抑制市场投机行为等。
王阿忠还指出，这些年来，房地产市场的不健康发展，其根源在于地方的土地财政。因此，要从制度创新上彻底切断地方政府土地财政与房地产市场的利益链。
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