[摘要] 11月28日，南京一处楼盘售楼处因为房源被内部认购遭购房者冲砸。据购房者称，当时已有500多购房者交了诚信金，但售楼处只拿出了40多套房。2010年12月3日央视《今日观察》播出节目《南京砸售楼处说明了什么？》
（来源：央视《今日观察》）11月28日，南京一处楼盘售楼处因为房源被内部认购遭购房者冲砸。据购房者称，当时已有500多购房者交了诚信金，但售楼处只拿出了40多套房。2010年12月3日央视《今日观察》播出节目《南京砸售楼处说明了什么？》，以下为节目实录：
一连串的宏观调控组合拳出手之后，楼市出现了成交下降、房价胶着的状态。与此同时，一种新的暗潮在涌动，就是所谓的“内部认购”。11月28日，南京出现了因为房源被内部认购，购房者怒砸售楼处的事件，还没开盘的房子到底被哪些人“内部认购”了？内部认购为何频频出现？内部认购究竟损害了什么？央视财经频道主持人史小诺和著名财经评论员向松祚、刘戈共同评论。
吴先生：现场摇号临时变成了排号
(购房者)
大概情况是这样的，诚信金交了五百多人，但是只有一百多套房子拿出来卖，后来只拿出了四十多套，就是这种事情闹起来的。
芮先生：楼盘工作人员没有作出正面回应
(楼盘销售处工作人员)
此次事件我也不太清楚，这个事是上面的事。
刘戈：由于“内部认购”不公而产生的愤怒是可以理解的
(《今日观察》评论员)
“内部认购”是一个专用的概念，以前很多楼盘在没有取得预售许可证的时候，在亲戚朋友关系之间先集一部分资，这样就可以用较低的折扣拿到房子。但今天我们说的“内部认购”是另外一回事，南京的这个楼盘预售许可证拿到后，开发商公布了132套房源，然后让购房者每人先交2万块诚意定金进行摇号选房。在此情况下，500多人交了诚意定金，但此后该楼盘由摇号选房变成了排队选房，于是很多购房者大半夜就去排队，排得很靠前的人到购房现场一看，好房子都已经被挑走了，已经被“内部认购”了，他们因为觉得不公平从而产生了愤怒，这个愤怒是我们每一个人都可以理解的。
向松祚：房价追涨预期是内部认购的一个潜在动机
(《今日观察》评论员)
南京的这个楼盘是132套房，132套房的细节还有待于进一步核实，开发商坦诚地表示，有40多套已经被内部认购了，但据某些购房者透露，80多套都已经被内部认购了，132套房中就算有40套被内部认购了，也剩下了80套，但交纳诚意金排队的购房者已经达到了500多人，如果已有80多套房被认购出去，那实际上每个参与排队的人买到房子的可能性还不到十分之一。如果是40套房被内部认购，购房者也只有不到五分之一的可能性。为什么会出现这种状况？其中有一个细节。这个楼盘在南京市最偏的一个郊县，开盘价是五千多，但是规划中的城铁将会开通至此，城铁一旦规划起来，这个价格可能会涨到七、八千，甚至更高，这个预期就是有人会提前内部认购的潜在动机。
向松祚：内部认购是整个房地产销售行业非常普遍的潜规则
(《今日观察》评论员)
任何一个买过房、看过房的人都会深刻感觉到，其实所谓的内部认购是整个房地产销售行业非常普遍的、无所不在的潜规则。以前的内部认购有很多的办法，比如开发商为什么要提前认购？提前认购包括开发商可以比较早的要回笼资金，提早的营造楼盘非常热销的现象。另外开发商可以先搞一个内部认购，试探一下市场价格。
最近北京市的一个国企集团的二级公司开发的一个楼盘，现在有很多套已经被内部认购了，内部认购价格只有19500元，而它周边楼盘的价格是26500，比市场价格低了6000到7000，所以如果他拿到房子以后马上出手，每平米就可以马上赚到7000块钱，这是一个巨大的利益诱惑。我们要是去看房、买房就会经常看到，所有楼盘里地段好的、楼层好的、风景好的、房型好的，销售人员就会告诉你已经有人买了这个房子了，或者就是已经认购了。而一般没有所谓关系，没有背景的一般普通购房者，是根本不可能拿到这个房子的，出再高的价格也拿不到。
刘戈：开盘时间的提前及其低价是其蹊跷之处
(《今日观察》评论员)
拿南京这个案例来讲，蹊跷之处就是它的开盘时间提前了，原定是12月1日，大家查南京房地产网就可以清晰的查到12月1日，后来提前到11月28日就是一个蹊跷之处。第二个蹊跷之处就是它的低价，就是要有500多人要买这130多套房子，但开发商还会定这样的低价，那么这两者之间有没有什么样的关系。
内部认购、超低价售房，现象曝光，哪些问题值得深思？
向松祚：房地产市场的管理有政策、无执行
(《今日观察》评论员)
关于房地产市场的管理，特别是预售管理，住建部有相关的文件，北京市只不过是一个细则。但任何的政策和细则，如果没有人去执行，或者甚至刻意的让政策得不到执行，那么政策就永远是一纸空文。北京市的这个规定出来以后，没有一家开发商去执行的。132套，关键是这个关键信息没有告诉大家，就是132套中的40多套已经没了。
刘戈：政策必须落实执行 关键信息必须公示
(《今日观察》评论员)
现在我们讨论的内部认购产生在什么样的背景下？就是宏观调控的背景下。因为要宏观调控，政府要伸出来一只“看得见的手”来整顿和规范，在这个过程当中，不可避免的会产生新的悬浮空间，内部认购很可能就是一个新的悬浮空间，所以应该有新的办法来对待它，也就是还要严格规定这只手伸出来的时候，“不能乱摸，乱碰”，那么怎样来进行规范？一方面要定制度；一方面还在于执行。比如南京市政府早在8月1日就制订了新的《预售方案》，而且规定《预售方案》里，要有10条必须填清楚。南京有一部分楼盘执行了这个规定，但是现在出事的银达新天地楼盘，16项里只填了2项，一个是132套，另一个就是销售的总面积，这132套面积之和，其他的14项都是空白。那么这个空白是谁造成的？如果这个空白是被容忍的，那么当时为什么要制定一个16个空格的表？所以一方面要有非常好的政策，非常好的制度设计，另外一方面还是政策的落实执行以及关键信息的公示。
竹立家：关键是公开透明 要发动社会监督和新闻舆论监督有效地遏制以权谋私的现象
(国家行政学院公共行政部教研室主任 《今日观察》特约评论员)
相关的一些法律法规和国家公务员制度的法律法规都是严格限制利用公权来谋取私利的，南京的此次事件就是个典型案例。从世界各国反对腐败的经验证明，如果每个公务员在今年申报的财产和去年的差别很大，那么信息已经披露以后，该公务员就必须对今年的财产做一个合理的说明，说明这个资金从哪里来的，如果说不出道理来，那么相关的法律法规就要对其进行问责，对其进行一些纪律方面和刑事方面的审查。
现在我们的问题是，要把现有的一些法律法规在实践中间真正的制度化，真正的把它用好。现在我们体制内的检查和监督机构相对来说是比较健全的，关键就是要公开透明，只有公开透明以后，发动社会上的监督和新闻舆论的监督才能有效地遏制以权谋私的现象。
刘戈：解决房屋销售问题的关键词是“透明化”
(《今日观察》评论员)
我们现在解决房屋销售问题的时候，一个关键词就是“透明化”，也就是在这个例子里的132套，你不全卖，你最后剩下40套，80套已经给了别人了。那么，你这一次开盘的是40套，是哪40套？那么我带着我的预期去排队也好，去摇号也好，去买你那40套房子，而不是这132套。
向松祚：最核心的是要接受媒体的监督
(《今日观察》评论员)
开发商能不能做到任何一个楼盘的开盘，所有的房子是多少？房源到底是怎么回事？价格是不是一样的？这些方面，开发商能不能完全公示，接受媒体的监督是最核心的。因为现在要管住内部购房人，虽然很多是官员的介绍，但那个房子并不是写他的名字，可能是他的家人会亲戚，不一定是他自己买，他可能是替别人，有了关系替别人买，然后他可能从里面分享利益，所以要管住具体的人是很难的。
【延伸阅读】
楼盘开盘当日无房可卖疑被官员内部认购
（来源：南京晨报）昨日，有一位来自高淳县的购房者向晨报反映，11月28日开盘销售的高淳银达新天地，开盘当天就无房可卖，四五百位购房者在门外空等半天。原来，开发商推出的100多套房源，早已经被来自高淳县各个部门的官员“打了招呼”。这位购房者向记者提供了他拍摄到的涉嫌内部认购的官员名单。同时，有关银达新天地的开盘冲突也已在不少地产网站上大量出现。
购房者
官员内部认购，有图有真相
购房者吴先生向晨报记者讲述了整件事情的全过程。吴先生告诉记者，在高淳县城天河市场对面，有一家名为银达新天地的楼盘开盘。这家楼盘由于紧邻销售水产品的天河市场，不少从事高淳螃蟹生意的人，都想在这家楼盘买房子。该楼盘销售均价为5200元/平方米，开盘折扣之后的销售价格是5000元/平方米。
吴先生表示，他们在11月25日向开发商指定的银行存入了5万元，完成购房前开发商要求的验资手续。然后向开发商缴纳了2万元，作为诚意金。11月27日，开发商给他们打来电话，让他们早上8点半过去领号。吴先生表示，他们家和售楼处就隔了一两个街口，接到电话他们就立即赶过去了，到售楼处也就8点45分左右，结果一看号牌，已经是200多号了。
在领到房号之后，开发商又给他们打电话，通知他们11月28日上午11点选房。由于有上一次排队领号的经验教训，他们在11月28日上午8点左右就赶到了销售现场，结果发现已经开始选房了。开发商告诉他们，此次选房不进行摇号，而是按照排号顺序进行。在吴先生赶到销售现场的时候，首批选房者已入场选房了。随后，销售现场陆续赶过来四五百位购房者。此次开发商推出了132套新房源，结果却有近400组购房者缴纳了诚意金。
没过多久，开发商就出来宣布，132套房源已经选完。这个时候，在门外等候多时的四五百位购房者表示不满，怀疑开发商捂盘，突破了开发商设立的界限，冲入了销售现场。在慌乱中，开发商的一叠资料散落在地上，其中显示了选房序号和选房人，这些选房人都是“房管局杨局”、“市容甘局”、“建设局柏主任”等一大批政府官员。原来，这是一份关于提前认购的“内部名单”。
“我这个时候才知道，房子这么快就卖完了，原来都是被这些当官的要过去了。”吴先生表示，他用手机拍了其中的部分名单。记者在这份名单中看到，“建设局柏主任”一人，就认购了2栋一单元604、5栋一单元302等4套住宅。
政府官员
不是自己买房，只是帮忙“打招呼”
在某地产论坛里，高淳银达新天地销售现场遭冲砸一帖，已成为网络热帖。有网友表示，这些高淳县政府部门的头头脑脑们，滥用职权内部认购不说，而且一买就是三四套房，其中一定有问题。
昨日，记者联系了高淳县住建局办公室的柏主任，在开发商“内部名单”上，柏主任名下认购了4套房子。“不是我买房，我自己一套都没有。”柏主任向记者表示，银达新天地在销售的时候，是按照缴纳诚意金的房号顺序进行选房的，开盘当天他们住建局就在现场主持销售。他名下的这些房源，都不是他自己购买的房子。柏主任表示，只不过在开盘之前，有朋友托他向开发商“打招呼”，希望能多给一点优惠，名单上显示的这4套房，就是他帮忙打招呼的4套房。
高淳县房管局的杨局长，在该“内部名单”上，显示名下认购了两套房子。杨局长在接受记者采访时表示，这两套房子也不是他自己买的，同样只是受朋友之托，希望开发商能给点优惠。“朋友托我打了个招呼。”杨局长表示，他只是向开发商打了个招呼，希望能给点优惠。至于是不是利用关系拿房，杨局长未置可否。
开发商
情况不清楚，房号还有用
“是不是有这样的一份名单，我没看到，我不清楚。”银达新天地的销售负责人汤赞在接受记者采访时表示，他们11月初就拿到了预售许可，也是按照南京市的规定在卖房子。在当天的销售过程中，他们还邀请了县住建局的人员前来现场主持销售，为的就是公平公正。
在记者表示投诉人提供了这样一份“内部名单”后，汤赞表示，确实有不少政府领导向他们打招呼，希望房子能便宜一点。记者提到的那份“内部名单”，也许是他们记录政府领导“打招呼”的名单。记者追问，是政府领导“打招呼”拿房子，还是“打招呼”给优惠。汤赞表示，两种情况都有，不过，他们是按照当初的排号顺序进行的。对于购房者质疑选房排号有问题，汤赞未给予正面回答。
11月28日银达新天地的销售现场遭遇冲砸之后，300多组购房者尚在等待开发商给予说法。汤赞对此表示，一方面，他们将加推300多套房源，让缴纳诚意金的购房者都能选到房，同时向购房者承诺，他们加推的房价价格不涨；另一方面，他们仍将按照缴纳诚意金时领取的房号来选房。
对于11月28日的冲砸，汤赞表示，主要还是因为他们的价格比较便宜，购房者太多而房源有限造成的。政府官员涉嫌内部认购的说法不成立，这些政府官员只不过是“打招呼”而已。
业内
“关系房源”是行业潜规则
“哈哈，这家开发企业太可爱了。”南京某开发企业的销售总监在接受采访时向记者表示，开发商在开盘之前留一部分“关系房源”，这是开发行业的“潜规则”，几乎所有的开发企业都这么干过。这些“关系房源”，部分是留给生意场上的关系户，供应商、承建商等，另外就是留给和楼盘开发各个环节有关的政府职能部门的从业者。只不过，这些“关系房源”具体留给谁，都被各家开发企业当成“高度机密”，是不能外泄的。这家高淳的开发商居然将这样的“关系房源”打印成册，并且居然被购房者拍到，简直像是在演电影。
“开发商这么做，肯定是不妥当的。”南京市住房保障和房产局相关人士表示，一般开发企业在认购人数远远多于房源数量的时候，为了公平起见，都会进行摇号销售。开发商电话通知购房者缴纳诚意金有早有晚，按照房号销售的话就会有失公允。银达新天地在销售的时候，已经领取了预售许可，因此从法律规定角度来说，并不算违规。不过，从公平销售的角度来看，开发商明显有失公正。
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