[摘要] 当地产商的融资渠道逐一被“设限”后，“另一扇窗”正在被敲开。拥有“海外关系”的房地产企业开始利用外资布局国内楼市。2010年下半年以来，海外资金与国内房企合作、注资开发项目的案例大量浮出水面。保守估计，去年进入国内房地产业的外资总量就已超过1500亿元。
当地产商的融资渠道逐一被“设限”后，“另一扇窗”正在被敲开。拥有“海外关系”的房地产企业开始利用外资布局国内楼市。2010年下半年以来，海外资金与国内房企合作、注资开发项目的案例大量浮出水面。保守估计，去年进入国内房地产业的外资总量就已超过1500亿元。
“走FDI途径、实行基金化运作，是外资进入国内地产项目的主要特点，而外资投资的项目绝大部分是商业地产。”阳光股份（000608）副总裁杨宁在接受中国证券报专访时表示。
通过将资金分解到国内各省市外商直投项目的额度内，或者通过境外红筹公司的票据融资，包括主权基金在内的海外资金正在潜入国内房地产业。这类外资多数以有限合伙人的身份出现，并投资于一二线城市的商业地产项目。“为分享中国城市化和人民币的双重，这类外资沉淀的期限很长，而国内很多开发商也都在试图打通这一私募融资的渠道。”业内人士坦言。
“合谋”主权基金
“境外资金尤其是东南亚的主权基金，很看好中国的持有型房地产物业。2003年以来，包括新加坡政府产业投资公司(GIC)在内的多只主权基金已纷纷进入。”杨宁介绍。
谋求长期稳定的外资与“求钱若渴”的国内地产商一拍即合。与Pre-IPO时的财务投资不同，进入房地产领域的外资在股权层面更侧重于控股权。
2007年4月，新加坡政府产业投资公司设立特殊目的公司（SPV）Reco Shine Pte Ltd，认购阳光股份非公开发行的1.2亿股股票，获得29.12%的持股比例，成为阳光股份的控股股东。随后，阳光股份与新加坡政府产业投资公司在土地开发和项目运营上开始“出双入对”。2008年以来，阳光股份共斥资逾30亿元相继收购家世界18个物业组成的资产包等项目，其相当一部分资金来源于新加坡政府投资公司。
据中国证券报记者不完全统计，目前，单与主权基金有合作的国内房企就有10余家。新加坡政府投资公司的角色类似于中国的中投公司，主要负责运用部分政府的外汇储备进行对外投资。目前，作为境外战略投资者，新加坡政府投资公司除了与阳光股份合作外，还与首创置业、凯德置地等公司有合作。
“在具体项目的运作上，我们和新加坡政府投资共同出资设立公司，我们负责实际运营，因此充当GP（普通合伙人）的角色，而新加坡政府投资则充当LP(有限合伙人)。方面，除了按股权比例分成外，我们还享有商业管理收入。”杨宁介绍。
在阳光股份目前运营的商业项目中，除北京地区的6个项目外，其余项目大部分由新加坡政府投资控股。以家世界资产包中位于天津的5个项目为例，新加坡政府投资的持股比例达到了90%。
“外资通过当地的FDI额度进来，分解成5个项目公司用来收购具体项目。我们则认购项目中的部分股权。但项目公司的具体运营则由我们全权负责。”杨宁表示。2010年上半年，阳光股份商业物业租赁收入达1.11亿元，资产交易服务及运营管理费收入1871.2万元，增长显著。
目前，新加坡、菲律宾、马来西亚等政府投资基金均通过类似途径进入中国。而万科、中海、华润、富力、金地、龙湖等国内一线房企的项目中也都有外资的身影。
外商直投激增
“2010年，包括主权基金在内的各路外资，进入国内地产业呈加速趋势，FDI中有近四分之一进入了房地产领域。”商务部一位官员近期透露。
除主权基金外，境外其他私募基金也纷纷抢滩国内楼市。2010年9月，美国私募股权基金黑石宣布联手香港鹰君，共同开发大连高端酒店和住宅项目。11月，荷兰GTC在中国的商业综合体——成都凯丹广场落成运营。12月中旬，中远集团应国资委要求，将所持远洋地产的股权全部出售；而接盘资金除香港南丰集团外，还有一家汇丰旗下的外资基金。12月底，嘉里置业、丰益国际、香格里拉(中国)公司等3家境外企业联手组建合资公司，将在东北一些城市从事房地产开发等综合业务。
由于境外资金进入国内房地产业的主要途径是FDI，2010年房地产领域的FDI大幅增长。商务部数据显示，去年全年非金融领域实际使用外资金额1057.4亿美元，同比增长17.4%；其中房地产成为吸金大户，去年全年吸收外资占22.7%，增幅超过40%。照此计算，去年流入国内房地产业的外资达240亿美元，约合人民币1590亿元。
据国家统计局公布的数据，去年，房地产开发企业本年资金来源72494亿元，比上年增长25.4%。其中，国内贷款增长10.3%；利用外资增长66%，利用外资的增幅高出国内贷款55.7个百分点。
“从外商投资的标的看，商业地产项目占比突出。”21世纪不动产市场总监林蕾表示。世邦魏理仕的报告显示，2010年，我国境内主要城市房地产大宗收购交易成交总额约为920亿元，较2009年大幅增长40%；其中外资(含港澳台)440亿元，较2009年大幅上涨94%。从外资机构投资的物业类型来看，综合、商办类物业，尤其是出租型物业受到境外机构投资者的青睐，综合、商办类成交金额占比达92%。
新加坡淡马锡近期透露，其全资子公司丰树集团将在今年启动一只新基金，从国际市场上募集资金，规模在10亿美元左右，依然专注于中国境内写字楼、商场和住宅物业的开发，“如果可以找到很好的投资机会，资金规模可能还会更大。”
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地产私募基金日趋活跃
为了更直接地参与境内房地产市场，很多外资机构都已把在境内设立人民币私募基金提上了日程。“目前已经设立并运作的人民币私募基金还非常少，但可以看到的确有这样一个趋势。”仲联量行一位投资总监坦言。
“通过设立人民币私募基金，外资可以先把钱倒进来，然后再去寻找项目。而目前的模式，是先得有项目，然后才能募集外币资金。”阳光股份总裁助理吴爽表示。
据权威消息，上海将率先试点经许可的国外投资者投资中国的人民币私募股权和风投基金，初期规模为30亿美元。其中，允许设立中外合伙制股权投资企业，同时允许境外PE先结汇再投资。
与之相呼应，外币房地产私募基金已经风生水起。据不完全统计，目前国内已出现金地集团、首创置业、上海复地、盛世神州、中国海外发展等内资机构发起外币私募基金；而AXA、MPGA、PAG等外资机构也在与内地合作参与发起私募基金。相关数据显示，2010年1-11月，国内共有10只房地产私募基金成功募集18.59亿美元，基金数量与金额分别为2009年全年水平的5倍和3.4倍。
金地集团董事长凌克曾表示，未来房地产企业有两个发展方向，“一个是向上游发展，进入房地产金融领域，比如房地产私募基金；另一个是向下游发展，做产品线，比如老年公寓、商业地产、旅游地产等。”
阳光股份旗下阳光厚土基金已开始运营。杨宁介绍，在相对成熟的市场，基金一般分为核心基金、增值基金以及机会基金。核心基金持有具有稳定租金的物业，在率方面要求较低；增值基金持有现金流物业，并通过管理或再开发提升其价值，其回报要求较高；而机会基金主要投资于开发领域或者公司上市前的股权，其要求的回报。阳光厚土定位为核心基金，侧重于投资商业地产项目。
“通过商业项目的设计、建设、招商、运营及管理获得稳定租金和物业，这是一种类似于资产管理模式，以职业化的管理团队为核心竞争力。从长期来看，回报周期较长但稳定的综合商业项目将逐渐成为核心基金投资的目标。”杨宁表示。
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融资渠道持续收窄 外资"乘虚"抄底内地楼市
连续三轮房地产调控导致楼市渐入低谷，内地开发商“嗷嗷待哺”，外资房地产企业乘虚而入，抄底内地楼市的步伐正在加速。
这种现状已经引起央行官员关注。人行沈阳分行行长王顺参在一期央行主管杂志《中国金融》上撰文，建议加强对外资过度流入房地产行业的管理。
一方面是内地房地产企业融资受困，急需补充项目运作资金；另一方面是外资房地产企业依然看好内地楼市前景，共同的利益需求让双方一拍即合，外资开发商通过股权收购而曲线进入内地楼市的案例明显增多。
不过，一些实力雄厚的大型外资房地产企业更愿意直接拿地开发，投资动辄数十亿元，项目内容涵盖了住宅、商业及养老地产等多个领域。
外资房企频频现身
3月2日，广州市国际投资促进中心部长谢晓辉在一个公开会议上透露，广州三旧改造地块受到外资热捧，来自香港、新加坡等地的资本正在积极接触三旧地块，不少三旧地块的合作初步意向已经达成。
根据日前官方公布的数据，广州十个区的三旧改造地块合计8950宗，用地面积为434.2平方公里，属下的从化市和增城市三旧改造地块合计1105宗，用地面积为105平方公里。
刀客地产顾问机构董事长谢逸枫向《财经日报》表示，这些地块成为众多资本争夺的焦点，更是外资房地产企业眼中的“香饽饽”。谢晓辉说，目前在洽谈的这些外资主要以港资和新加坡资本为主。
早在2月21日，新加坡嘉德置地已宣布，公司新增位于广州市番禺区石楼镇一占地面积约50万平方米的项目，该项目将成为凯德置地集团在华开发的项目中总建筑面积的一个。
嘉德置地近日甚至对外声称，计划未来三至五年投资约人民币100亿元于中国内地，除了将旗下商场数量至100家外，也将积极拓展廉价住宅，预期平均售价较市场低约20%，每年供应1万套。
以“低价吸纳”著称的港资房地产企业，大力度地加码内地楼市的趋势更为明显。1月5日，嘉里建设联合体以13.6亿元竞得辽宁营口地块。两个月前，嘉里集团刚刚以4.81亿元摘得福州商业地块；1月7日，九龙仓就以29.1亿元竞得苏州吴中两宗地。而一个月前，九龙仓在一周时间内斥资20亿元分别在江苏常州、湖北武汉拿地。
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与部分外资房企直接拿地进入内地楼市不同，一些外资企业更多选择股权合作的方式，曲线抄底内地房地产市场，这种操作方式显然更具可操作性。
2月25日，香港新沣集团宣布将携手日本的商业地产商三菱地所合营开发沈阳购物中心尚柏奥莱，转让旗下PremierEver的37.5%股权以获得流动资金，减轻开发资金压力。而三菱地所也以此曲线进军沈阳；同在2月份，爱尔兰房地产公司财富控股(Treasury Holdings)在上海再下一城，将淮海中路的淮海商城收入囊中，交易价格5.75亿元人民币。
上海联合产权交易所提供的市场情况显示，在最近的一周内，上海产权市场上房地产业的成交金额超过亿元，新挂牌房地产项目的金额也居于首位。值得注意的动向是，外资开始大手笔收购国内房地产企业的股权。
实际上，更多外资房地产企业进入内地的计划仍在酝酿中。2月28日，星摩尔(StarMall)集团中国区市场主管谐妮娅女士(Ksenia Kochegarova)接受媒体采访时表示，星摩尔集团目前正在为其下一个在中国的购物中心进行选址，加大对中国市场的投入。
香港南丰地产董事总经理蔡宏兴近日接受媒体采访时也透露，继2007年与汇丰筹组房地产基金后，集团为加大内地发展力度正考虑“加码”，成立另一个房地产基金投资内地。
谢逸枫认为，在空前严厉的楼市调控政策陆续出台后，内地房地产企业的融资渠道已变得越来越狭窄。同时，信贷、IPO、发债、信托从去年开始一概从严，加上连续性的加息和存款准备金率提高，令很多开发商的资金链极度收紧，一些资金实力薄弱的内地房地产公司希望寻求股权合作开发。
另一个原因是，土地市场经过房地产调控之后出现向下调整机会。花样年总裁潘军表示：“至少现在我们可以看到，土地的成交价格比高峰时大幅下降，幅度甚至达到40%。”
正略钧策管理咨询顾问康桄瑀则向本报表示，公司从去年底重点研究了港资、台资和新加坡房地产企业的动向，这些企业对内地房地产市场的预判相对较远，不太在意短期的波动和调控，认为中长期向上趋势未变。
世邦魏理仕研究报告称，从外资机构投资的物业类型来看，综合、商办类物业，尤其是生息物业受到机构投资者的青睐，综合、商办类成交金额占比达92%，这与住宅价格居高不下和调控政策频出有一定的关系。
康桄瑀认为，在国际经济形势和大宗商品价格影响下，去年很多外资房地产企业都高调宣布进军内地商业地产，希望通过商业地产相对稳定的，来对抗经济周期和行业周期的波动，而选择股权合作更容易操作一些。
可以确定的是，自2009年年末开始，国内房地产市场的调控政策不断出台，整个2010年全年的内地楼市都被笼罩在层层阴霾之下，而调控在今年仍然继续。但内地的土地价格仍相对比较便宜，房价整体依然保持上涨，外资地产企业对内地楼市相当看好。
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