[摘要] 从事房产的工作2年有余，当然咱不是开发商，是房产中介。知道房产中介名声不好，我也不多说什么，但是说到这大家也别骂我，我是以一个业内人士的眼光告知大家房价上涨的真相，希望大家理解，做好买房准备！
（来源：天涯社区）从事房产的工作2年有余，当然咱不是开发商，是房产中介。知道房产中介名声不好，我也不多说什么，但是说到这大家也别骂我，我是以一个业内人士的眼光告知大家房价上涨的真相，希望大家理解，做好买房准备！
这年头，房价上涨的因素版本良多。神他娘的保障房供应不足啦，神他娘的国家的土地出让政策啦，神他娘的开发商捂盘不卖没良心啦，神他娘的工资上涨通货膨胀啦，神他娘的。。。。。。
当然，咱不是神马砖家，也不是神马的大官人，咱就是一平头百姓，上面的因素或许是房价上涨的因素，但我觉得也不完全尽然。
老生常谈
一．城镇化，说白了就是外地人和农村人进城，当然我也是个农村人。这好像不止一个砖家提过，不过我比较同意这个观点。
我就说说我们济南的这个地区吧。我是从09年5月干中介这一行的，到现在一共就去过两家中介公司，我所呆的这两家公司吧要论牌子的话从济南也得排上个前3甲前5甲啦，客户当然不少啦。
我就发现这么一个问题：
1.买90平米以下或者说是100平以下2手房的人大部分都是外地人和农村人，尤其是买房龄时间长的那一部分，这一部分应该可以占到80%-90%左右，当然具体没算过，就是凭印象，不过碰到济南市区买这样房子的人确实少。另外的那10%-20%是什么人那，就是给老人买房的，和济南市区的年轻人买房的，或者说是投资的。
2.买90或100到144平（暂且拿144当分界点吧，确实模糊）之间二手房人很大一部分人（估计在60%-70%之间吧）是改善型的，这一部分人一般自己有房就是面积小点或者环境不好啦神马的，卖了再换一套改善以下，他们应该都是济南市区的；剩下的那30%-40%成分比较复杂，有投资的，有一步到位的，有拆迁购买的，有。。。。。。暂且不论，因为我也没仔细研究过。
3.买144平以上的或者更大面积的就是纯属钱多啦！我的了解是他们不差钱，买房子就那么几个原因：改善一下，以前住的房子不咋的，但是因为不差钱嘛，所以以前的房子也不卖，出租或者就在那放着；钱多，不知道往哪放啦，买个房子等着（投资）；团购的房子便宜啊，那个神马地方好啦，那个什么地方环境好啦，买个房子，捡个便宜(买房初衷不明确)！
好像是跑偏啦，好像房价上涨和城镇化的关系不大，一会回去自己做个检讨让大家检阅检阅！不过我刚才说的2和3里面那部分人我的说说，我觉得吧，他们是房价上涨的主要因素！
二． 利益集团在作怪！
我说的这利益集团就是买100平以上或者说是买144平（有点模糊不做讨论）以上房子，尤其是新房和次新房的那一大部分人！
这一部分人是什么人那，我印象里有这几种：
1. 吃皇粮的人（没说军队，军队咱不了解）。这一部分的人比较多，政府部门啊，法院啊，检查院啊，事业单位啊。。。
反正那就是些权利部门和那些靠权利吃饭的部门。
2. 银行的人！
3. 国有大公司的人！
别的肯定还有，咱就不说啦，因为不大了解！
就说说这几类人，这是些什么样的人那？
他们一般有2套3套以上的房子，当然一般的名下也就1-2套房子有房产证，其他的房子要么办不了房产证要么就是不去办。。。。。
他们的单位上一般喜欢团购房子或者集资建房，他们一般遇到这种情况都会买上一套，当然不排除其中有很大一部分人借钱来买，毕竟这样买来的房子便宜嘛。。。。。。
额。。。。。。为什么说这部分人那？
就拿我这地方的二手房来说吧，他们掌握着市场上的大部分出售房源，也是100平以上房子的大部分买家！也就是说是他们是市场上的主导力量！更可怕的是他们一般家庭背后都有2套3套以上的住房，而且团购、集资建房还在不断的扩张，他们又不差钱。。。
房价会降吗？呵呵，我想笑啊。。。市场上这种情况将越来越明显！
我声明，我不是仇视这部分人，也不是这诋毁这部分人，相反我是很羡慕他们的，我也想向他们这样，谁不想这样啊！
我是在说，中国的利益集团，而不是这部分人，是集团！神他娘的不知什么东西让他们成了中国土地上的大爷，要么拥有特权，要么富的流油，要么干的活少工资却不少。。。。。。
这部分利益集团在中国不占少数。前些日子在网上看到个消息，说是中国现在人均供养的当官人数达到历史之最啦，忘了是24个还是25个人里面就有一个当官的。这还仅仅是当官的人，更多的利益集团的人在国有大型公司，在银行里面那！
前一段时间，我这流失了好几个客户，让我挺郁闷的，问了问原因，原来是去济南西南的九曲中海国际团购去啦。不过还好，我这又出了几套房源，房主那也是去中海九曲团购房子，不过钱不凑手，卖掉小的去买大的。他们好像是一个系统的人，后来仔细问了问，原来是济南的某个区的区政府及其下属部门一块要团购房子啊，房子便宜，所以买的很多。。。
说了这么多还没有分析一下，房价上涨或房价不降与这些利益集团有什么关系那。
刚才给大家说了，身居利益集团的人在中国不占少数，他们每个家庭背后都有2-3套以上的房子，他们是市场上买房、卖房的真正主力军，他们在主导者这个市场！！！
他们主导者市场，他们会让房价下降吗？这个就好比给你个活干吧，还让你往里搭钱，你干吗？兄弟们都饿啦，买不起肉，你胖从你身上割块肉让大家尝尝，你干吗？肯定不干啊，傻子才干那！
你或许会说，少挣点行！！
二． 利益集团在作怪！
我说的这利益集团就是买100平以上或者说是买144平（有点模糊不做讨论）以上房子的，尤其是新房和次新房的那一大部分人！
这一部分人是什么人那，我的印象里有这么几种：
1. 吃皇粮的人（没说军队，军队咱不了解）。
这一部分人比较多，政府部门啊，法院啊，检查院啊，事业单位啊。。。
那就是些权利部门和那些靠权利吃饭的部门。
2. 银行的人！
3. 国有大公司的人！
别的肯定还有，咱就不说啦，因为不大了解！
就说说这几类人吧，这是些什么样的人那？
他们一般有2套3套以上的房子，当然一般的名下也就1-2套房子有房产证，其他的房子要么办不了房产证要么就是不去办。。。。。
他们的单位上一般喜欢团购房子或者集资建房，他们一般遇到这种情况都会买上一套，当然不排除其中有很大一部分人借钱来买，毕竟这样买来的房子便宜嘛。。。。。。
额。。。。。。为什么说这部分人那？
就拿我这地方的二手房来说吧，他们掌握着市场上的大部分出售房源，也是100平以上房子的大部分买家！
也就是说是他们是市场上的主导力量！更可怕的是他们一般家庭背后都有2套3套以上的住房，而且团购、集资建房还在不断的扩张，他们又不差钱。。。
房价会降吗？呵呵，我想笑啊。。。
市场上的这种情况将越来越明显！
我声明，我不是仇视这部分人，也不是在这诋毁这部分人，相反我是很羡慕他们的，我也想向他们这样，谁不想这样啊？
我是在说，中国的利益集团，而不是这部分人，是集团！
神他娘的不知什么东西让他们成了中国土地上的大爷，要么拥有特权，要么富的流油，要么干的活少工资却不少。。。。。。
这部分利益集团在中国不占少数。前些日子在网上看到个消息，说是中国现在人均供养的当官的人数达到历史之最啦，忘了是24个还是25个人里面就有一个当官的。这还仅仅是当官的人，更多的利益集团的人在国有大型公司，在银行里面那！
前一段时间，我这流失了好几个客户，让我挺郁闷，问了问原因，原来是去济南西南的九曲中海国际团购去啦。
不过还好，我这又出了几套房源，房主那也是去中海九曲团购房子，不过钱不凑手，卖掉小的去买大的。他们好像是一个系统的人，后来仔细问了问，原来是济南的某个区的区政府及其下属部门一块要团购房子啊，房子便宜，所以买的很多。。。
说了这么多还没分析一下，房价上涨或房价不降与这些利益集团有什么关系那。
刚才给大家说了，身居利益集团的人在中国不占少数，他们每个家庭背后都有2-3套以上的房子，他们是市场上买房、卖房的真正主力军，他们在主导者这个市场！！！
他们主导者市场，他们会让房价下降吗？
这个就好比给你个活干，还让你往里搭钱，你干吗？兄弟们都饿啦，买不起肉，你胖从你身上割块肉让大家尝尝，你干吗？肯定不干啊，傻子才干那！
你或许会说，少挣点行！
“少挣点”，这就是当前国家房产调控的本质！——任炮炮
听咱的房产大姥姥说了吗？少挣点，而且还只是让开发商少挣点！
你说房价会降吗？我说会降，不过那是在梦里！
房价只涨不降就是这些利益集团在使用种种特权与便利为自己谋取利益。号称史上最严的房产调控下房价仍然不降，甚至2、3线城市房价疯狂上涨，这背后是什么？是动不了刀子，因为要拿刀，就要拿面朝自己的那面手术刀！！！
清末，谭嗣同甘愿为变法流血而死，只是这年头拿起手术刀好像比流血而死难得多。。。。。。
末了，给大家说说我对现行政策的一些看法。
一． 限购到底限购了谁？
问法好像见过，不知哪个知名专家提出来的在这里借用一下。
都知道，地方政府出台得这些限购政策对本地户口的人和外地户口的人限制是不一样的。对于外地户籍的人一般只允许买一套，而且相当的严格，什么社保啦，什么纳税证明啦，什么首套房贷啦，反正就是工作不好的买不了，呆的时间短的买不了，钱少的也买不了；对于本地户籍的就宽松很多啦，一般的可以买2套房子，只要名下没那么的房产证，有钱就行啦！
在上面我给大家分析了利益集团内部的人的一些特点：他们一般每个家庭都有2-3套以上的房子，但是只有1-2个有房产证，因为他们的房子很大一部分室团购、集资建设的，没有房产证！
这就出来结果啦，真正需要买房的大部分是那些外地户籍的和本地付不起2套房首付款得人，但是他们却买不了房子，因为现在限购；
现在很大一部分买房的人，尤其是买大面积房子的人他们却都有房子在住，甚至住的都很舒服，但是限购却限制不了他们！
总之一句话：我觉得这是个错误的政策。。。。。。
现在国家提高了土地供应量，而且施加压力给地方政府让他们少卖点钱，地方政府那，表现也不错（反正别人也不知是不是在演戏），这个1年要建多少套保障房，那个3年要建多少套廉租房的。。。
这个真的管用吗？
说我所看到的吧：
Xxx房地产公司囤地xxxx万平米；xxx市xxx小区（是个经济适用房的小区）里面停满了宝马、奥迪；xxx市的xxxx小区是个鬼城。。。。。。
增加了土地供应，房地产开发公司会去盖吗？建了保障房能保障应该得到保障的人吗？现在的房子是真的供不应求吗？
土地应该卖给盖房子的人；保障房应该起到真正的保障作用；不是房子供不应求，而是房子供给了不是真正需求的人！
说说我的几点建议吧，就是一市井小民之言！
1. 派人去小区里溜达溜达吧，尤其是新建的小区。
我晚上在济南号称江北大盘的小区走过，除了那个C区人多点，其他的亮灯的没几家，数了数一栋楼上也就7.8家吧。建议查查那些买了不住的是什么人，还住吧，不住就卖啦！
2. 再派一拨人，查查中国这没房产证的楼房有多少。
当然这些房子我觉得不仅仅那些集体土地的小产权，还包括团购的、集资建的。我建议都给他们的房子发个房产证，让他们欢天喜地一把，然后再把咱们的限购令拿出来试试，我觉得效果应该挺好！！
中国房产进入“后时代”解析房价不得不降的3大原因
已经走过五个月的2011年，无疑是中国房地产市场所面临的最严厉“调控年”。史上最严厉的房地产调控过后三个月，市场虽然已见松动，但真正的拐点仍未到来。房价何时会降？凭什么会降？天津房地产市场又将迎来怎样的局面？
房价问题的本质是分配问题
天津财经大学经济学院副院长、经济学系主任、经济学博士丛屹
只着眼于短期的波动，会沉迷于短期楼市干预政策和宏观经济政策的运用。我认为有必要说明以下观点——
其一，房价问题的深层次原因是土地的分配关系，主要涉及到六个方面的主体：中央政府、地方政府、开发商、承建商、金融机构和全体居民。其二，在房地产行业的生产与分配关系的实现过程中，不容忽视的是政府的土地实现形式与工具，这构成了“土地财政”的分配关系基础。其三，政府和开发商在土地分配中，居于垄断地位，拥有定价权。这是“高额利润”的基础。其四，住房保障是社会保障的重要内容，“住有所居”是基本的生存权要求。
房价不得不降的三个原因
天大博士、天津商业大学土地管理系教师王伟
从总体上总结，房价不得不降有三个原因。
首先，据粗略预计，整个北京的房产按现在这个价格变卖，可以买下16个纽约。这股力量如果泄洪，就不是经济受到影响这么简单了。
其次，中国目前在世界范围内，面临的机遇和挑战很多，最需要的就是国内的稳定，而国内的稳定，首重年轻人的稳定。如果80后、90后这一代人每天都在背着房子走路，根本没有时间去考虑多么远的未来，所谓为祖国出谋划策做贡献，听起来更像一句笑话。
第三，中国发展的障碍是实业。前几年的股潮，这两年的房潮，高回报高利润的影响下，还有谁愿意面朝黄土背朝天干实业？
2011年中国房地产进入“后时代”
保利（天津）房地产开发有限公司副总经理王希岩
2011年会成为中国房地产的分水岭吗？
目前土地出让市场受宏观调控影响一片萧条，因此保障房建设成为拉动经济增长的次优选择。保障房建设一旦进入正轨，将沿着既定的轨道自动运行。保障房建设将改善住房供应结构，房产税开征将逼出空置住房，这两项政策真正发挥作用以后，商品房市场将回归正常，行政干预将日显多余。
2011年，中国房地产走进“后时代”，江湖将向行业回归。在“后时代”，企业要做到三个善待：善待土地，善待客户，善待员工。在“后时代”，盛行的是产品主义、专业主义。经历过多次宏观调控的洗礼，久经考验的房地产企业在“后时代”大有可为。
严厉的房地产调控下，今年的房价是否会下跌？还是像去年那样，平稳之后又出现反弹？北京大学光华房地产协会昨日举行成立十周年中国房地产发展高峰论坛，专家和学者普遍认为，今年房价会出现10%到15%的下降。
“降10%不是危言耸听”
工商联房地产商会会长聂梅生说，去年7月份房价开始平稳，8月份开始反弹上升，北、上、广、深这4个大城市上涨了20%。
“今年的情况是跟去年不一样，去年是延续了适度宽松的货币政策，今年有吗？我们做了研究，现在的情况跟2008年很像。2008年把控制CPI作为要务，今年又是这样。我可以肯定，今年不会有2008年10月中旬那样的救市。”聂梅生说。
她认为，这次政府大量动用行政手段，就是“限购令”，调控从货币手段到了行政。投机性购房的比例下降，会使整个交易量下降7%，交易额会下降10%，“所以我认为，今年房价下降10%不是危言耸听。”
北京师范大学房地产研究中心主任董藩教授也认为，今年下半年房价会出现明显下降，下降的幅度预计将达10%到15%。
“应鼓励开发商建房出租”
住建部政策研究中心副主任秦虹在论坛上表示，目前中国的房地产市场格局下，还是必须增加市场供应。“我一直在算一个账，中国城镇总竣工面积去年是8.2亿平方米，其中商品房6.1亿平方米，每年7亿到8亿平方米的竣工已经足够大了，为什么还不能满足需求？一个原因就是城镇化，城市人口在增加；第二，因为我们现在的城市拆迁改造，20%左右的竣工是应对拆迁的；第三，以前住小房子的现在要住大房子，再加上一些投资性需求，导致了一些住房沉淀。”
她认为，应增加房屋租赁市场的供给。“我们应该大力发展机构持有的房屋，开发企业开发专门用于出租的小区，个人的出租屋只是市场的补充。以机构出租市场为主，个人出租市场为辅。这需要金融创新和长期性的资金投入，政府应在税费上进行支持。”
此外，对于最近社会热议的房产税，聂梅生认为，中国不可能参照国外，对所有的存量住宅征收房产税。
房租价格出现回落
昨天来自机构的统计显示，虽然大部分房租调控措施尚未出台，但北京的房租价格已经出现回落，目前稳定在3100元/月左右。
市发改委本月20日发布的通知称，北京将抑制房租价格过快上涨。
根据链家地产市场研究部的统计，在还未采取实际调控手段的情况下，近期北京的租金价格已经出现回落。链家地产市场研究部首席分析师张月说，在3月租赁旺季过去后，5月北京全市平均租金持续回落，相比两个月前降幅3%左右，并稳定在3100元/月左右的水平。
“租赁市场在经历过春节后的旺季后，目前已经进入淡季后期，租金必然回落。但据以往经验，大学毕业生找房的需求释放主要集中在7月份，预计6月下半月这类需求才会显著增多。”张月说。（记者马力）
延伸阅读：郎咸平长沙开讲:楼市高烧不退 制造业危机是病因
（红网）“房价居高不下是中国经济‘发烧’的结果，我们得了制造业危机的病。”近日著名经济学家郎咸平再次造访长沙。一头标志性的白发、一口绵软却又劲道十足的台湾普通话、一向“语不惊人死不休”素有“郎旋风”之称的郎咸平，就宏观经济形势、通胀与紧缩背景下如何理财等热点发表了独到见解。
楼市“高烧”缘于制造业危机
“谁掌控了制造业的非制造环节，谁就掌握了定价权，这就是楼价居高不下的开始。”报告会上，郎咸平认为楼市“高烧不退”，其根本“病”因在于中国的制造业危机。
中国定位于一个制造业大国，将与制造无关的产品设计、原料采购、物流运输、订单处理、批发经营、终端零售六大环节拱手让给欧美，直接导致的后果是企业丧失定价权。由于丧失了定价权，中国的制造业只有不到10%的利润可拿，90%的利润拱手让人。
而在货币战争、成本战争等没有硝烟的国际商战中，中国民营企业的利润空间越来越少。因此，实业资本开始转向楼市、股市和奢侈品市场，楼市泡沫因此形成。
同时，他认为，从2006年开始的股票飙升，以及近几年房价飞涨，是制造业产能过剩惹得“祸”。企业家把该投入到制造业的资金，转移投入到了房产、股市，导致股票和房价的节节攀升。出现这种现象不是因为企业手里多了盈余的资金，而是中国的制造业产能严重过剩。
房地产市场是一座火山
对房地产，郎咸平不改以往的批判观点，他认为房地产市场是一座“火山”，而这座火山“已形成岩浆，且温度越来越高”。
他认为我国的房地产市场就如同一个被石头压住的火山口，随时可能出现爆发。而政府动用各种调控手段，甚至从“火星搬运红色石头真的把火山堵住”的结果令人担忧，郎咸平坦言：“请问火山爆发后，火热的岩浆何去何从？它不会自动消失，一定从地壳的最薄弱环节再次冲出爆发。”他认为这样的恶性膨胀将会带来更严重的后果。
演讲的最后，郎咸平特别提到在目前的环境里，该如何理财。
他说，对于普通的投资者来讲，有两个理财渠道，一是存款，另一个是黄金。他认为，在通胀的背景下，存银行必亏。而对于黄金理财，他认为，在通胀来临时，房地产比黄金更具有保值功能。“民国5两黄金能买四合院，现在1公斤不够买半个厕所！”郎咸平如是说。
2011年房价变化莫测，连专家也无法断言房价是涨还是跌。尤其是像长沙这样的城市，随着一线房企的进驻，原本平静的楼市充满了波澜。但是不少刚需购房者有不得不出手的理由，专家建议2011年在长沙购房一定要做好充分的准备。
、密切研究政策动向，提防相关陷阱。“一个同事年初购房，已经按照20%的调控前政策付清首付，”业内人士李梓说，结果由于后来政策变化，导致房子没买成。
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第二、远离投资风暴中心，比如北上广和海南这些高热区域，长期的无法确定的远景和目前的实际问题，你更看中哪一个?
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第三、贷款购房三要点：一是首付承担能力，二是贷款政策的稳定程度，三是预留至少三年的贷款还款准备金，做到这三条，你就可以贷款买房了。
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第四、远期规划风险很大。要特别提防远期规划，开发商拿地亦然。
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第五、产权不明晰不健全的房子要尽量回避。
第六、投资性商业商务公寓，很多所谓的产权酒店或者小户型公寓所谓的以租代售其实都存在交房后的相关责任人不清晰的问题，目前我国相关法规对于这一领域其实存在很大的灰色地带，客户购买后很多权益得不到保障。
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第七、预售合同条款要字斟句酌地研究。
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第八、关于全装修房的验收和质量审核一定要做细。
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第九、关于要谨慎，目前很多消费者买房最关注的就是教育，所谓的学区配套，这方面一定要事先做充分扎实的调查研究，这方面千万不要轻信广告的迷人表白，而应该踏实前往教育主管部门一探虚实。
第十、尽量避免购买“地王”周边的商品房，因为地王往往是一种炒作出来的价值，本身并不代表地段一定就是或者潜力。
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为何调控政策一波又一波，房价却未见下降呢？小编给你揭开房价飙涨的绝密内幕，看完后好好想想你自己是否有机会从赤贫阶层上升到富人阶层吧。
绝密一
绝大多数人都以为是开盘之后温州人和山西人以市场价买进。那你就错了，炒房团深知开发商的软肋——缺钱！巨额资金的介入，会让开发商眼前一亮，头晕目眩。因为，说实在话，几亿、十几亿从银行得到贷款，远不是想象的那么容易。
炒房团，就是有钱人组成团，给房地产开发商提供巨额资金。
目的一：帮助房地产商，使其光环维持和光大。房地产行业，时刻在风口狼尖上，不进则退，不活则死。
目的二：使城市房屋（包括商、住）价格狂飙，彻底激活消费者买涨不买跌的心理。
目的三：盘活房地产开发商的资金链，使其银行巨额贷款的困难逐步消化，分解给刚性购房群体和中产阶层（绝大部分都是银行按揭）。
实际上，投资性购房者可以说是象狗一样地在吃人家丢的骨头。
当然，炒房团获得的巨额利润回报甚至大大超过房地产商。比如，投入3000万，两年后的回报应该超过100%。
显而易见，房地产的泡沫是由：1、愚民的政府政策，2、贪婪的商业银行，3、无德的富人阶层，4、无辜的中华文明（安家立业是成年标志）这四个条件促成的。
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绝密二
房子究竟值多少钱？
你说它值多少钱它就值多少钱！
既然买房子对所有人来说都是投资，那么它的价格与成本之间小幅度或大幅度的波动，都应该认为是正常的。没有涨和跌反而是不正常的，涨的越快，应该跌的越猛。
公众期盼的是：1、富人应该有社会公德，不应该为高房价推波助澜；2、国家政策应该明确，你鼓动高房价就是与缩小贫富差距相悖；3、商业银行应该为关乎民族命运的科教文卫和制造业发展提供服务，为热衷于虚拟经济的降降温。
否则，克强总理今后很难办。
至于“四万亿没有一分钱流入股市和楼市”，GDP增长“争9保8”这样的废话、屁话少说点。要知道，中国的穷苦人毕竟占80%以上，这80%的群体每年的家庭积蓄，大家都心直肚明。
不相信？若汽油价格再上涨8毛钱，你就看见城市交通大大缓解！可见一斑。
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绝密三
房地产行业的潜规则：
1、官商勾结成大事。不与官（至少是涉及的所有主管部门一把手）勾结寸步难行。想勾结出感情，不动大手笔免谈。
2、噱头必不可少。要么是海外投资的旗号（其实是老虎皮），要么是浙闽大亨的来头。奔驰车和保时捷排量越大越有感召力，宣传册子、广告语越霸气越能打动中国人。
3、抓机遇是高手。国家土地政策、银行放贷政策、城市规划方案，历来都是中国弱智商、低水平的政府官员和经济学家、金融家等摸石头过河的杰作，政绩风格突出，短期效应毕现，自相矛盾，漏洞百出，“擦边球”大有可为。
4、融资途径广泛。具备条件的，可以到A股里面套点现金回来“做大做强”。实在困难的，可以拉省市领导的嫡系入伙，要知道，许多省、厅级领导的战友、同学、弟妹、连襟，实际上也都是金融财政要害部门的主管，首长不用介入，睁一只闭一只眼，银行的亿万资金会很简单地到了所谓的“企业家”手里。还有，民间游资，不可小觑，炒房团就是典型示范，几千万、上亿的现金，有时候对开发商就象是春雨贵如油，那时候开发商甚至能下跪给炒房团（绝密），至于巨额让利给炒房团，楼上已见。
5、房地产行业靠逃税漏税发财，是洗钱的圣地。很简单的公式：楼盘销售总额—（土地金+建筑成本+水电气配套费用）=毛利润。还要交50%左右的各种税费才是纯利润。可以在建筑成本上大作文章：本来是1000元/平方米，可以和建筑公司老板勾结（绝密），签定1800元/平方米的结算单，超出的800元/平米，从施工队帐上过一下，还是现金回到了开放商手里，建筑施工税费仅3.4%左右，可以逃避税收至少30%。（洗钱和逃税并举）。实在还觉得不够，可以打出“送20万非毛坯”的幌子，原理和以上相同。
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绝密三
房地产行业的潜规则：
1、官商勾结成大事。不与官（至少是涉及的所有主管部门一把手）勾结寸步难行。想勾结出感情，不动大手笔免谈。
2、噱头必不可少。要么是海外投资的旗号（其实是老虎皮），要么是浙闽大亨的来头。奔驰车和保时捷排量越大越有感召力，宣传册子、广告语越霸气越能打动中国人。
3、抓机遇是高手。国家土地政策、银行放贷政策、城市规划方案，历来都是中国弱智商、低水平的政府官员和经济学家、金融家等摸石头过河的杰作，政绩风格突出，短期效应毕现，自相矛盾，漏洞百出，“擦边球”大有可为。
4、融资途径广泛。具备条件的，可以到A股里面套点现金回来“做大做强”。实在困难的，可以拉省市领导的嫡系入伙，要知道，许多省、厅级领导的战友、同学、弟妹、连襟，实际上也都是金融财政要害部门的主管，首长不用介入，睁一只闭一只眼，银行的亿万资金会很简单地到了所谓的“企业家”手里。还有，民间游资，不可小觑，炒房团就是典型示范，几千万、上亿的现金，有时候对开发商就象是春雨贵如油，那时候开发商甚至能下跪给炒房团（绝密），至于巨额让利给炒房团，楼上已见。
5、房地产行业靠逃税漏税发财，是洗钱的圣地。很简单的公式：楼盘销售总额—（土地金+建筑成本+水电气配套费用）=毛利润。还要交50%左右的各种税费才是纯利润。可以在建筑成本上大作文章：本来是1000元/平方米，可以和建筑公司老板勾结（绝密），签定1800元/平方米的结算单，超出的800元/平米，从施工队帐上过一下，还是现金回到了开放商手里，建筑施工税费仅3.4%左右，可以逃避税收至少30%。（洗钱和逃税并举）。实在还觉得不够，可以打出“送20万非毛坯”的幌子，原理和以上相同。
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绝密五
再说说炒房团。资金从哪里来？
山西煤老板：非法开采国家资源，廉价使用劳动力，因陋就简的采掘设备和安全技术措施，结伙入盟哄抬煤炭价格，以极快的速度实现资本积累。
温州客：没有文化的个体户出身，小手工作坊仿冒国际产品，在各地（特别是西部偏远落后地区）开设销售网点，春江水暖鸭先知把握了市场经济形势，早期敛财速度惊人。并结伙抱团开设地下钱庄，大资金动辙数千万、数亿、数十亿。
福建客：房地产热之前（2005年之前），70%的公路、铁路、电站隧道工程几乎被福建人一手独揽，采取不正当的手段榨取民工血汗，钻营中国央企施工企业（说白了就是给央企领导投资），很快发达。要知道隧道工程资金流量巨大，比如一项工程总投资3个亿，赚5000万利润是最笨的福建老板。另外，早年的赖昌星走私之流，能让杨钰莹这样的名女人都投怀送抱，可见走私资本积累速度也是很罕见的。
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延伸阅读：2011年房地产调控将更严 房价难涨更不大跌
（来源：京华时报）
2011年，针对住宅的房地产调控会更加严厉，更多的细化政策将出台，一些调控的死角将被格外"关怀"。就房价而言，笔者预计2011年很难上涨，不少地区可能小幅下跌，市场天平将开始向买方倾斜。
就而言，限购令、投资性购房首付提高以及贷款利率上浮等政策的威力还将逐渐展现。2007年9月末，中国曾出台二套房贷款首付四成（目前是五成）、利率为基准利率110%的调控政策，对投资需求的打击较大；2008年，在雷曼倒闭引发金融危机前，中国经济仍在高速增长，但2008年前8个月房地产销量却负增长14.74%，说明二套房首付提高和利率上浮的影响非常大；去年前11个月，住宅销量仅小幅增长7.4%。由于房价涨幅高于货币供应量的增幅，随着2009年过度投放的货币被逐渐消耗和"稀释"，适度宽松货币政策结束，住宅市场的货币将不再过剩，这将影响房企销售金额的增长。
数据显示，房企去年前11个月的资金来源高达63220亿元，开发投资则仅有42697亿元，资金较为宽裕。但是，商品房销售额少于开发投资额，为4.23万亿元。由于地价短期内难以下跌，未来房企的购地支出将较多。同时，政府对闲置土地的清理、去年大量新开工面积的后续投资等，都将消耗房企的资金。另外，虽然统计数据显示房企整体资金充裕，但多数上市公司的现金流为负，不少中小房企以企业股权质押贷款，这或许说明多数房企的资金并不宽裕。在2011年房地产开发贷款及房地产信托仍将继续收紧的情况下，仅从房企资金情况来看，也需要平价销售以回笼资金。
综上判断，2011年房价很难上涨。不过，在通胀预期下购房需求释放、长期以来房价上涨导致百姓强烈看涨预期的背景下，房价也不大可能有大幅的下跌。
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2011年的 楼市周，北京新房和二手房的交易量均冲高，而研究机构发布的数据显示，北京去年的房价领涨，达到42%。新年伊始，市场传递出一个明显的信号：2010年的两次严格调控力度仍没达到预期的效果，2011年，严控楼市的政策必定会能继续推进。
北京、上海、广州、深圳四大一线城市日前已明确表态，2011年将继续执行包括“限购令”在内的楼市调控政策。而福州、海口、厦门等地日前也分别宣布，原先于2010年12月31日到期的商品房限购政策，将继续顺延执行，但这已经被市场证明显然是不够的，“三次调控”可能在3月份推出已经是很多人共识。
关注的是房产税的推进，京沪渝深四城市将很可能在2011年迎来房产税的试点。尽管房产持有税的法律基础仍存争议，大家对房产税的税基靠谁来评估，怎么让业主自觉缴税，收上去的税是进入地方政府的“小金库”还是被用在保障住房上，会推高房价还是抑制房价都有很多不太确定的地方。但是这都不妨碍去探索尝试。
土地供应方面，土地开发进度的监管力度都将加强。囤地和捂盘在2011年将会受到更严格的监管，开发商和地方政府要做一个识时务者。各地方的土地供应，尤其是保障性住房的供地计划如果不能完成，地方政府的问责就不会如过去的一年那样温和了。
还有一个高概率事件可能会发生，那就是住房保障的结构将面临更大的调整，出售性的保障住房或许会暂停。如果房价压力过于紧迫，出售保障住房的效率远远低于出租，将使得管理部门不得不将出租性保障房作为短期内的突破点，经济适用房就可能暂时让路，这将让楼市的保障面进一步的扩大。
此外，加息通道已经启动，业界普遍预期至少还有三次加息在等待启动，通胀预期下，货币政策的摇摆与犹豫的余地并不大。部分经济学家多次指出，如果放着现有的金融工具不用，而去临时寻找新的管制措施，会带来很多不必要的执行问题，效果欠佳，是得不偿失的，宽松货币政策的收缩，将会使得现有的调控政策力度自然升级。当政策被房价逼到无路可退，对于开发商而言，其面临的处境必将是没有最严，只会有更严。
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