[摘要] 美国普通工人工作5年买300平米新房的真相(图)
从历史的角度考察美国的房地产市场，应该说，美国美国房价的真相，来揭示美国房价平稳的秘密。
图为Jessica别墅正面
1、房价年年下降
2、房价涨幅低于银行利率
3、用在房子上的税费
4、私有土地不如中国公有自由
5、楼房住户没有土地产权
6、美国人对宅基地所有权很淡漠
1.普通工人一年工资购60平方米住房
我们先看看美国的房价。根据美国统计局和住房和城建部发布的报告，美国2010年11月共售出新房29万套，新房销售价格中间值为21.3万美元（含地价，下同）。
美国每套住房的建筑面积中间值是303平方米，地产面积中间值是1416平方米（美国住房多为独立别墅）。2009年，美国从业人员人均工资为43460美元，也就是说，美国普通工人用不到5年的工资可买一套300多平方米的新房，一年的工资购房60平方米。
房价在15万美元以下的占17%，150000—199999美元的占27%，200000—299999美元的占27%，300000—399999美元的占15%，400000—499999美元的占6%，500000—749999美元的占6%，750000美元以上的占2%。
2010年11月，美国20个大城市的房价比上个月下降了1.32%，比2010年8月下降了2.39%，比2009年11月下降了0.80%，比2008年11月下降了8.08%，比2007年11月下降了24.70%。
拉斯维加斯房价3年间的降幅为51.61%，洛杉矶、坦帕、迈阿密、凤凰城、底特律的降幅也都超过了30%。
下面，我们再看看美国过去几十年来房价的变化。
图为Jessica别墅侧面
2.房价涨幅低于银行利率
美国2008年共有住房12820.3万套（另外还有440.2万套季节性住房），其中8040.6万套是独立住房，独立住房占所有类型住房的63%。
美国人口为304059724，每2.37人拥有一套住房，2008年美国平均每个住户（住在一套房子里生活的人组成一个住户，与家庭户有别）2.55人，也就是说，美国现在住房已经饱和。美国的住房自有率为68.3%，租住率为31.7%。
美国房价1940年平均每套为3.06万美元，1950年为4.46万美元，1960年为5.86万美元，1970年为6.53万美元，1980年为9.34万美元，1990年为10.11万美元，2000年为11.96万美元，平均每年上涨2.3%，低于银行利率。
但是，小布什执政的8年是美国历史上房价涨幅的时期。
由于小布什的减税政策，在他执政年就把克林顿卸任时留下的2370亿美元财政盈余降到1270亿美元，第二年即出现了财政赤字，也就是说，小布什用不到两年的时间就把克林顿留下的2370亿美元的家底给挥霍光了。小布什离任时，给美国留下了17500亿美元的财政赤字，创美国历史上财政赤字纪录。
减税，使公民手里有了多余的钱用于房地产投资，把房价炒到了历史的点，房地产泡沫破灭引发金融危机，给美国乃至世界经济带来灾难性后果。
下面，我通过美国朋友Jessica的购房情况，看看美国人买房和保有住房都有哪些费用。
3.用在房子上的税费
2009年夏天，朋友Jessica在美国明尼苏达州布莱恩市花28万美元买了一处独立住房。
这所房子建于2000年，共三层，室内使用面积500多平方米，2厅、5卧、4卫、2车库（其中一个是2车位），房屋周围是绿地，地产面积为2500平方米。房子坐落在一个高尔夫球场内，风景秀丽，环境幽静，世界头号球手伍兹也曾来此打球。
需要说明的是，500多平方米的使用面积买的时候只算400平方米，100多平方米的地下室虽然有地板供暖，但没有装修，所以不算面积。房子买下后，她装修了地下室，如果现在出售，地下室就算面积了，就该写500多平方米了。美国独立房屋的地下室可不像我们的地下室，暗无天日，他们的地下室其实一半在地下，在下面居住、娱乐、健身、开Party都没问题。Jessica花4万美元对房子进行了装修、粉刷，并更换了中央空调。
房产交易时，除支付房款或首付外，还需交纳房屋检查费(200美元左右)、贷款申请费、测量费、过户登记费、律师费、交易税、取暖燃油税、房产税等费用，所有这些税费加在一起，是房价的3%～8%。如果自己聘请房地产经纪人购买住房（房地产经纪人通常由卖方聘请），还需支付经纪人一笔费用，这笔费用是房价的5%～7%。
这所房产每年需交纳的房地产税为8000美元，约是购房价的2.86%。房产税可以半年一交，也可一年一交。卖房者付房产交易日以前的房地产税，买房者从交易日开始，付房地产税。如果房子是按揭购买，还要对贷款额征收0.35%的印花税，另外加0.002%的贷款税（intangibletax）。对按揭购房者来说，房地产税由银行代缴。
除了房产税，还要交垃圾处理费。垃圾处理费按垃圾桶的个数交纳，每个垃圾桶每月交10美元。Jessica家门口有两个垃圾桶，一个用于放置普通垃圾，一个用于放置可回收垃圾，每月共交垃圾处理费20美元。
美国保有住房的主要开销就是房地产税，一般来讲，美国的房地产税税率是住房价值的1%～3%。房地产税各地区之间差别很大，即使一个城市的不同街区税率也不相同，富人区、社区环境好的街区房地产税税率就相对高些。可以这样理解，房价高的地区房产税税率也高，因为房子附近的公共投入大，学校、医院、公园、银行、公交、体育馆、影剧院等应有尽有，给生活和工作带来很大便利，多交些税也是应该的。
根据美国统计局提供的数据，2009年美国自住房估价中位数是185200美元，家庭房地产纳税额中位数是1917美元。房地产税纳税额的是新泽西州，房地产税中位数为6579美元，税率为1.89%，房地产价值中位数为348300美元，家庭收入中位数为88343美元。房地产税纳税额的是路易斯安那州，房地产税中位数为243美元，税率为0.18%，房地产价值中位数为135400美元，家庭收入中位数为54216美元。
美国1798年通过的关于财产税的法律，把财产分为三类：（1）价值100美元以上的房屋。（2）12岁到50岁的奴隶。（3）土地。可以看出，美国建国初期就开始征收房地产税，而且是房产税与土地税分开计征。当房产税的税率与地产税的税率相同时，就叫单一税率；当房产税的税率与地产税的税率不相同时，就叫劈开税率。美国有的州实行单一税率，有的州实行劈开税率。单一税率计算房地产税简单一些，先分别评估房产价值和地产价值，然后两者相加，得出房地产的总价值，再乘以房地产税税率，就得出应交纳的房地产税税额。劈开税率计算房地产税略麻烦一些，先分别评估房产价值和地产价值，然后，用房产价值乘以房产税税率得出房产税纳税额，再用地产价值乘以地产税税率得出地产税纳税额，最后把房产税的纳税额与地产税的纳税额相加，就得出房地产税的总纳税额。
4.私有土地不如中国公有自由
国内不少人认为，在美国买了房子，房子就永远属于自己的了，因为土地私有。
这样理解就错了。首先，房子是有寿命的，中国民房的设计寿命一般为50-70年，设计寿命到了，房子即使不倒也不能住了，因为那就成了危房。所以，不管土地是公有还是私有，自己永远拥有这所房子是不可能的。
美国法律允许土地私有，但私有土地的面积也就占国土面积的一半左右，剩余的一半归联邦政府、州政府、县政府和市镇政府所有。
在美国，你有块私有土地，没有在中国有块公有土地更能自由使用你这块土地。例如，你买了块土地要盖房子，但房子的高度、式样、建筑材料，甚至连玻璃的厚度、房屋的颜色都要经过地方规划部门审批，你没任何权利在你的土地上随心所欲地盖房子。
如果你买的是一处带地产的独立住房，除一般清洗、按要求的颜色和涂料粉刷外，你不得改动任何墙体，增加一个浴盆都要向市政部门报批。
你有栋别墅，想种花草，花草也不许你随便种，一定要按照政府规定的种类种。院子里不能随便养宠物，狗、鸡、羊、猪等大动物和啼叫的动物都不许饲养。还有，院子里不准拉晾衣绳，不准立电视天线，也不准挂在高高的杆子上。
你看，你在中国的房子没有地产所有权，可这些事情你随便做，没人管你。在美国虽然土地归自己所有，但政府不让你做这做那，其实就是租用的，因为每年还要交土地税。
不但是城市的住宅土地管理这么严，农民的农场也是这样。如果你在美国买了块农场，并不是你想种什么就种什么，种任何作物都需要有政府的特许证，让你种玉米，你不能种大豆，更不能改变农田的性质。
有人说，美国土地私有，在土地下面发现石油，也是自己的。这也理解错了。在自己的土地上发现了石油，要开采，照样需要特许证，要交一大笔费用。其实美国地下储藏着很多煤炭和石油，但政府都不允许开采，而是要留给子孙后代使用。
不少人知道资产阶级革命的口号是“私有财产神圣不可侵犯”，但那只是个口号而已，在美国各种法律中，找不到任何一条法律说“私有财产神圣不可侵犯”，美国宪法照样规定政府为了公共目的，对私有财产给予公平补偿后可以征用。
你看，从严格的物权意义上来说，在美国找不到一块土地是私有，也就是具有独占性，有处置权。其实，那些说有自己土地的人，从本质上讲就是从政府那里租来的，每年交的土地税就是租金，政府如果需要这块土地，根据法律就给征用了。
5.楼房住户没有土地产权
在美国，如果是独立住房，也就是我们所说的别墅，那好办，你可以买块土地自己盖，因为那块土地上只盖你自己的房子，土地的产权和房子的产权可以统一起来。买的独立住房也是如此。
城市的楼房就不同了，一栋楼房几十层高，就下面那点宅基地，怎么把那点土地分配给几百户人家呢？那块土地上的任何一个人，都无法认定哪一平方米是属于他的。宅基地无法划分边界，不管怎么分配，都不具备物权所要求的边界清晰和排他性，也就是说，对楼房居民户来讲，拥有个人的私有土地所有权从法理上讲是不可能的。所以，美国有关法律规定，公寓楼的产权仅仅是空间的产权（ownershipofonlytheairspace），不包括土地的产权。
那楼房下面的土地算谁的呢？和英国一样，由于楼房的宅基地无法私有，所以，法律允许同一楼的业主如果有超过2/3的人同意，可以先成立一个公司，大家掏钱，把那栋楼宅基地和院落以及出入道路买下来，这时，土地的所有权就归公司所有，也就是公司的股东共同所有。如果一栋楼的业主没有超过2/3的多数人想购买宅基地，那土地所有权就在开发商手里攥着，如果是他买来的话，当然，也许是他租来的，这时，土地所有权就在第三方手里。
这只是处理楼房宅基地所有权的解决方案之一，美国楼房住户有多种形式的选择，还有住房合作社形式的楼房，也就相当于中国的集资建房，大家掏钱买地盖楼，然后分配，但这时就需要由业主出资聘用专门人员进行物业管理，交纳各种税费，因为土地所有权还是不在私人手里，仍然需要以单位的名义交纳土地税、房产税。
美国有城市分区制度，哪里是商业区，哪里是住宅区，哪里是工业区，都有明确的划分，不可交叉使用。所以，住宅地很少有机会改变用途，这样，土地的空间很小。我们可以从统计数据上看出，美国的房地产价格，其实主要就是房子的价格。2009年，美国独立住房新房销售平均价为270900美元/套，838.9美元/平方米，而当年美国独立住房的建造合同价格中位数为860.2美元/平方米，平均为936.9美元/平方米。从数字上看出，美国新房的销售价格连建造成本都不够，也就是说土地一分不要，白送。
我们中国人似乎很在乎宅基地的70年大限，但我们首先要明白一个大前提，那就是中国宪法规定土地不得私有，买卖土地是犯法的，是要坐牢的。房屋产权证上写得很清楚，土地使用期限是多少年，从什么时候开始，到什么时候终止。还有，我们住房的设计寿命不会超过70年，土地还没被政府收回，房子就倒了，考虑70年后的问题根本就没这个必要。
6.美国人对宅基地所有权很淡漠
美国虽然允许土地私有，在美国，人们对宅基地的土地所有权看得很淡。写本文时，我给朋友Jessica打电话，问她买的那所房子土地有产权吗？她疑惑不解，根本就没在这个问题上费过心思，住了几年也不知道自己有没有宅基地所有权。
美国人在一所房子里居住的时间平均为7年，7年搬一次家，就图房子住得舒服，谁还在意土地的所有权是谁的呢。
也许读者会说，有了宅基地所有权，就可以作为遗产留给后代呀。美国的遗产税实行累进税率，房子的价值越高，纳税比例越大，高达55%。在美国，继承房产相当复杂，要填写的报税表格就有60页，据说需要一个月才能填完。所以，美国人也不希望土地价值增加到房子上，不然遗产税很高，借钱也费劲。在美国，遗产税不交，房子就要充公。
在美国，有96%的人在一年内就会把继承的房产卖掉，因为自己有房子住，空着房子还要交房地产税，不合算。如果继承的是老房子，还要经常维修，不但费钱，还劳神，确实没必要保有，不如变现实惠，腰包里有钱，想到哪里花就到哪里花。即使那些盖得很结实的房子，能几代相传，一两百年后，那可说不准是谁的了，因为美国有这样的法律，政府可把私有财产认定为古迹，从此，原私有产权者仅有使用权，还要负责维护，任何时候不得改变古迹财产的面貌，产权收归政府。
纽约市的宾夕法尼亚中央车站是私人财产，有上百年历史，纽约市政府心血来潮，决定把它划入古迹保护起来，而此时车站的主人准备把老车站进行扩建。车站主人觉得那是自己的房子，想怎么改建就怎么改建，就把纽约市政府告上了法庭，官司一直打到联邦法院也没打赢。
美国历史上曾有过取消遗产税的短暂时期，可美国富翁就是不依不饶，天天游说国会，要求恢复征收遗产税。如2001年，120名美国富翁联名在某报纸上发表声明，呼吁政府不要取消遗产税。这些人包括比尔·盖茨的父亲老威廉还有巴菲特、索罗斯、洛克菲勒等。老威廉在请愿书中写道，取消遗产税将使美国百万富翁、亿万富翁的孩子们不劳而获，使富人永远富有，穷人永远贫穷，这将伤害穷人家庭。
综上所述，美国的房价在历史上基本上是平稳的。中国人对房子的投入对许多家庭来说，不是一代人的劳动报酬，而是几代人的劳动报酬。不错，房价是由供需关系决定的，但中国目前的房子需求大多数用来炒房，真正需要住房的人是买不起房子的。炒房不像炒股票，股票就是个数字，建房要占有大量的资本，消耗大量的自然资源和劳动，造成严重的环境污染。所以，政府应尽快在城镇对超面积住房征收房产税，只有房产税才能勒住房价这匹脱了缰的野马。
房地产数据企业Trulia在其季度租房vs购房指数中称，在美国72%的大城市里，购置房产(包括房屋贷款本金、利息、税收和保险)比租房更便宜。这家公司把各地50个大城市租一套拥有两个卧室的公寓、分户式产权公寓、联排别墅的费用与购买类似房产的价格进行了对比。（伊秀女性网 ）
迈阿密和拉斯维加斯在指数中被排在首位，这两个城市是买房最为便宜的地点，这两个城市去年房屋抵押权赎回权丧失率大幅上升。Trulia首席执行官彼特·费利恩特称：“自经济大萧条以来，许多前房东已涌入租房市场。根据供需原则，在大多数市场里，与购置房产相比，租金费用已相对上涨。”
根据Trulia公司所列出的数据，只有在堪萨斯城、纽约、旧金山和西雅图这四个大城市里，租房才比购房更便宜。
Trulia公司还提供了互动地图，在租购比为31至25的地方，租房更为划算。在租购比为16至20的地方，租金相对便宜，但购置房产可能会更便宜。租购比为6至10的地方，购置房产更为便宜。
Trulia公司还列出了在美国人口的50个大城市购买一套拥有两个卧室的公寓、分户式产权公寓、联排别墅的价格区间，拉斯维加斯的价格区间为0至10万美元，迈阿密的价格为10至20万美元。华盛顿特区为40至50万美元，底特律为10万美元至20万美元。费城为10万美元至20万美元。芝加哥为20万至30万美元，洛杉矶为40万至50万美元，旧金山为70万至80万美元。堪萨斯城为20万至30万美元。西雅图为40万美元至50万美元。纽约市，为130万美元至140万美元。
（来源：天涯社区）是谁在左右中国的房价？告诉你房价只涨不跌的真相！
此贴看完全文者，今年一定买上房！！！
从事房产工作2年有余，当然咱不是开发商，是房产中介。
知道房产中介名声不好，我也不多说什么，但是说到这大家也别骂我，我是以一个业内人士的眼光告知大家房价上涨的真相，希望大家理解，做好买房准备！
这年头，房价上涨因素版本良多。神他娘的保障房供应不足啦，神他娘的国家的土地出让政策啦，神他娘的开发商捂盘不卖没良心啦，神他娘的工资上涨通货膨胀啦，神他娘的。。。。。。
神他娘的都是些神马，都他娘的浮云！
当然，咱不是神马砖家，也不是神马大官人，咱就是一平头百姓，上面的因素或许是房价上涨的因素，但我觉得也不完全尽然。
老生常谈
一． 城镇化，说白了就是外地人和农村人进城，当然我也是农村人。
这好像 不止一个砖家提过，不过我比较同意这个观点。
说说我们济南这个地区吧。我是从09年5月干中介这一行的，到现在一共就去过两家中介公司，我所呆的这两家公司吧要论牌子的话从济南也得排上个前3甲前5甲啦，客户当然不少啦。
我就发现这么一个问题：
1.买90平以下或者说是100平以下2手房的人大部分都是外地人和农村人，尤其是买房龄时间长的那一部分，这一部分应该可以占到80%-90%左右，当然具体没算过，就是凭印象，不过碰到济南市区买这样房子的人确实少。另外的那10%-20%是什么人那，就是给老人买房的，和济南市区的年轻人买房的，或者说是投资的。
2.买90或100到144平（暂且拿144当分界点吧，确实模糊）之间二手房的人很大一部分人（估计在60%-70%之间吧）是改善型的，这一部分人一般自己有房就是面积小点或者环境不好啦神马的，卖了再换一套改善以下，他们应该都是济南市区的；剩下的那30%-40%成分比较复杂，有投资的，有一步到位的，有拆迁购买的，有。。。。。。暂且不论，因为我也没仔细研究过。
3.买144平以上或者更大面积的就是纯属钱多啦！我的了解是他们不差钱，买房子就那么几个原因：改善一下，以前住的房子不咋的，但是因为不差钱嘛，所以以前的房子也不卖，出租或者就在那放着；钱多，不知道往哪放啦，买个房子等着（投资）；团购的房子便宜啊，那个神马地方好啦，那个什么地方环境好啦，买个房子，捡个便宜(买房初衷不明确)！
好像是跑偏啦，好像房价上涨和城镇化关系不大，一会回去自己做个检讨让大家检阅检阅！
不过我刚才说的2和3里面那部分人我的说说，我觉得吧，他们是房价上涨的主要因素！
二． 利益集团在作怪！
我说的这利益集团就是买100平以上或者说是买144平（有点模糊不做讨论）以上房子的，尤其是新房和次新房的那一大部分人！
这一部分人是什么人那，我的印象里有这么几种：
1. 吃皇粮的人（没说军队，军队咱不了解）。
这一部分人比较多，政府部门啊，法院啊，检查院啊，事业单位啊。。。
那就是些权利部门和那些靠权利吃饭的部门。
2. 银行的人！
3. 国有大公司的人！
别的肯定还有，咱就不说啦，因为不大了解！
就说说这几类人吧，这是些什么样的人那？
他们一般有2套3套以上的房子，当然一般的名下也就1-2套房子有房产证，其他的房子要么办不了房产证要么就是不去办。。。。。
他们的单位上一般喜欢团购房子或者集资建房，他们一般遇到这种情况都会买上一套，当然不排除其中有很大一部分人借钱来买，毕竟这样买来的房子便宜嘛。。。。。。
额。。。。。。为什么说这部分人那？
就拿我这地方的二手房来说吧，他们掌握着市场上的大部分出售房源，也是100平以上房子的大部分买家！
也就是说是他们是市场上的主导力量！更可怕的是他们一般家庭背后都有2套3套以上的住房，而且团购、集资建房还在不断的扩张，他们又不差钱。。。
房价会降吗？呵呵，我想笑啊。。。
市场上的这种情况将越来越明显！
我声明，我不是仇视这部分人，也不是在这诋毁这部分人，相反我是很羡慕他们的，我也想向他们这样，谁不想这样啊？
我是在说，中国的利益集团，而不是这部分人，是集团！
神他娘的不知什么东西让他们成了中国土地上的大爷，要么拥有特权，要么富的流油，要么干的活少工资却不少。。。。。。
这部分利益集团在中国不占少数。前些日子在网上看到个消息，说是中国现在人均供养的当官的人数达到历史之最啦，忘了是24个还是25个人里面就有一个当官的。这还仅仅是当官的人，更多的利益集团的人在国有大型公司，在银行里面那！
前一段时间，我这流失了好几个客户，让我挺郁闷，问了问原因，原来是去济南西南的九曲中海国际团购去啦。
不过还好，我这又出了几套房源，房主那也是去中海九曲团购房子，不过钱不凑手，卖掉小的去买大的。他们好像是一个系统的人，后来仔细问了问，原来是济南的某个区的区政府及其下属部门一块要团购房子啊，房子便宜，所以买的很多。。。
说了这么多还没分析一下，房价上涨或房价不降与这些利益集团有什么关系那。
刚才给大家说了，身居利益集团的人在中国不占少数，他们每个家庭背后都有2-3套以上的房子，他们是市场上买房、卖房的真正主力军，他们在主导者这个市场！！！
他们主导者市场，他们会让房价下降吗？
这个就好比给你个活干，还让你往里搭钱，你干吗？兄弟们都饿啦，买不起肉，你胖从你身上割块肉让大家尝尝，你干吗？肯定不干啊，傻子才干那！
你或许会说，少挣点行！
“少挣点”，这就是当前国家房产调控的本质！——任炮炮
听咱的房产大姥姥说了吗？少挣点，而且还只是让开发商少挣点！
你说房价会降吗？我说会降，不过那是在梦里！
房价只涨不降就是这些利益集团在使用种种特权与便利为自己谋取利益。号称史上最严的房产调控下房价仍然不降，甚至2、3线城市房价疯狂上涨，这背后是什么？是动不了刀子，因为要拿刀，就要拿面朝自己的那面手术刀！！！
清末，谭嗣同甘愿为变法流血而死，只是这年头拿起手术刀好像比流血而死难得多。。。。。。
末了，给大家说说我对现行政策的一些看法。
一． 限购到底限购了谁？
问法好像见过，不知哪个知名专家提出来的在这里借用一下。
都知道，地方政府出台得这些限购政策对本地户口的人和外地户口的人限制是不一样的。对于外地户籍的人一般只允许买一套，而且相当的严格，什么社保啦，什么纳税证明啦，什么首套房贷啦，反正就是工作不好的买不了，呆的时间短的买不了，钱少的也买不了；对于本地户籍的就宽松很多啦，一般的可以买2套房子，只要名下没那么的房产证，有钱就行啦！
在上面我给大家分析了利益集团内部的人的一些特点：他们一般每个家庭都有2-3套以上的房子，但是只有1-2个有房产证，因为他们的房子很大一部分室团购、集资建设的，没有房产证！
这就出来结果啦，真正需要买房的大部分是那些外地户籍的和本地付不起2套房首付款得人，但是他们却买不了房子，因为现在限购；
现在很大一部分买房的人，尤其是买大面积房子的人他们却都有房子在住，甚至住的都很舒服，但是限购却限制不了他们！
总之一句话：我觉得这是个错误的政策。。。。。。
现在国家提高了土地供应量，而且施加压力给地方政府让他们少卖点钱，地方政府那，表现也不错（反正别人也不知是不是在演戏），这个1年要建多少套保障房，那个3年要建多少套廉租房的。。。
这个真的管用吗？
说我所看到的吧：
Xxx房地产公司囤地xxxx万平米；xxx市xxx小区（是个经济适用房的小区）里面停满了宝马、奥迪；xxx市的xxxx小区是个鬼城。。。。。。
增加了土地供应，房地产开发公司会去盖吗？建了保障房能保障应该得到保障的人吗？现在的房子是真的供不应求吗？
土地应该卖给盖房子的人；保障房应该起到真正的保障作用；不是房子供不应求，而是房子供给了不是真正需求的人！
说说我的几点建议吧，就是一市井小民之言！
1. 派人去小区里溜达溜达吧，尤其是新建的小区。
我晚上在济南号称江北大盘的小区走过，除了那个C区人多点，其他的亮灯的没几家，数了数一栋楼上也就7.8家吧。建议查查那些买了不住的是什么人，还住吧，不住就卖啦！
2. 再派一拨人，查查中国这没房产证的楼房有多少。
当然这些房子我觉得不仅仅那些集体土地的小产权，还包括团购的、集资建的。我建议都给他们的房子发个房产证，让他们欢天喜地一把，然后再把咱们的限购令拿出来试试，我觉得效果应该挺好！！
中国房产进入“后时代”解析房价不得不降的3大原因
已经走过五个月的2011年，无疑是中国房地产市场所面临的最严厉“调控年”。史上最严厉的房地产调控过后三个月，市场虽然已见松动，但真正的拐点仍未到来。房价何时会降？凭什么会降？天津房地产市场又将迎来怎样的局面？
房价问题的本质是分配问题
天津财经大学经济学院副院长、经济学系主任、经济学博士丛屹
只着眼于短期的波动，会沉迷于短期楼市干预政策和宏观经济政策的运用。我认为有必要说明以下观点——
其一，房价问题的深层次原因是土地的分配关系，主要涉及到六个方面的主体：中央政府、地方政府、开发商、承建商、金融机构和全体居民。其二，在房地产行业的生产与分配关系的实现过程中，不容忽视的是政府的土地实现形式与工具，这构成了“土地财政”的分配关系基础。其三，政府和开发商在土地分配中，居于垄断地位，拥有定价权。这是“高额利润”的基础。其四，住房保障是社会保障的重要内容，“住有所居”是基本的生存权要求。
房价不得不降的三个原因
天大博士、天津商业大学土地管理系教师王伟
从总体上总结，房价不得不降有三个原因。
首先，据粗略预计，整个北京的房产按现在这个价格变卖，可以买下16个纽约。这股力量如果泄洪，就不是经济受到影响这么简单了。
其次，中国目前在世界范围内，面临的机遇和挑战很多，最需要的就是国内的稳定，而国内的稳定，首重年轻人的稳定。如果80后、90后这一代人每天都在背着房子走路，根本没有时间去考虑多么远的未来，所谓为祖国出谋划策做贡献，听起来更像一句笑话。
第三，中国发展的障碍是实业。前几年的股潮，这两年的房潮，高回报高利润的影响下，还有谁愿意面朝黄土背朝天干实业？
2011年中国房地产进入“后时代”
保利（天津）房地产开发有限公司副总经理王希岩
2011年会成为中国房地产的分水岭吗？
目前土地出让市场受宏观调控影响一片萧条，因此保障房建设成为拉动经济增长的次优选择。保障房建设一旦进入正轨，将沿着既定的轨道自动运行。保障房建设将改善住房供应结构，房产税开征将逼出空置住房，这两项政策真正发挥作用以后，商品房市场将回归正常，行政干预将日显多余。
2011年，中国房地产走进“后时代”，江湖将向行业回归。在“后时代”，企业要做到三个善待：善待土地，善待客户，善待员工。在“后时代”，盛行的是产品主义、专业主义。经历过多次宏观调控的洗礼，久经考验的房地产企业在“后时代”大有可为。
严厉的房地产调控下，今年的房价是否会下跌？还是像去年那样，平稳之后又出现反弹？北京大学光华房地产协会昨日举行成立十周年中国房地产发展高峰论坛，专家和学者普遍认为，今年房价会出现10%到15%的下降。
“降10%不是危言耸听”
工商联房地产商会会长聂梅生说，去年7月份房价开始平稳，8月份开始反弹上升，北、上、广、深这4个大城市上涨了20%。
“今年的情况是跟去年不一样，去年是延续了适度宽松的货币政策，今年有吗？我们做了研究，现在的情况跟2008年很像。2008年把控制CPI作为要务，今年又是这样。我可以肯定，今年不会有2008年10月中旬那样的救市。”聂梅生说。
她认为，这次政府大量动用行政手段，就是“限购令”，调控从货币手段到了行政。投机性购房的比例下降，会使整个交易量下降7%，交易额会下降10%，“所以我认为，今年房价下降10%不是危言耸听。”
北京师范大学房地产研究中心主任董藩教授也认为，今年下半年房价会出现明显下降，下降的幅度预计将达10%到15%。
“应鼓励开发商建房出租”
住建部政策研究中心副主任秦虹在论坛上表示，目前中国的房地产市场格局下，还是必须增加市场供应。“我一直在算一个账，中国城镇总竣工面积去年是8.2亿平方米，其中商品房6.1亿平方米，每年7亿到8亿平方米的竣工已经足够大了，为什么还不能满足需求？一个原因就是城镇化，城市人口在增加；第二，因为我们现在的城市拆迁改造，20%左右的竣工是应对拆迁的；第三，以前住小房子的现在要住大房子，再加上一些投资性需求，导致了一些住房沉淀。”
她认为，应增加房屋租赁市场的供给。“我们应该大力发展机构持有的房屋，开发企业开发专门用于出租的小区，个人的出租屋只是市场的补充。以机构出租市场为主，个人出租市场为辅。这需要金融创新和长期性的资金投入，政府应在税费上进行支持。”
此外，对于最近社会热议的房产税，聂梅生认为，中国不可能参照国外，对所有的存量住宅征收房产税。
房租价格出现回落
昨天来自机构的统计显示，虽然大部分房租调控措施尚未出台，但北京的房租价格已经出现回落，目前稳定在3100元/月左右。
市发改委本月20日发布的通知称，北京将抑制房租价格过快上涨。
根据链家地产市场研究部的统计，在还未采取实际调控手段的情况下，近期北京的租金价格已经出现回落。链家地产市场研究部首席分析师张月说，在3月租赁旺季过去后，5月北京全市平均租金持续回落，相比两个月前降幅3%左右，并稳定在3100元/月左右的水平。
“租赁市场在经历过春节后的旺季后，目前已经进入淡季后期，租金必然回落。但据以往经验，大学毕业生找房的需求释放主要集中在7月份，预计6月下半月这类需求才会显著增多。”张月说。（记者马力）
延伸阅读：郎咸平长沙开讲:楼市高烧不退 制造业危机是病因
（红网）“房价居高不下是中国经济‘发烧’的结果，我们得了制造业危机的病。”近日著名经济学家郎咸平再次造访长沙。一头标志性的白发、一口绵软却又劲道十足的台湾普通话、一向“语不惊人死不休”素有“郎旋风”之称的郎咸平，就宏观经济形势、通胀与紧缩背景下如何理财等热点发表了独到见解。
楼市“高烧”缘于制造业危机
“谁掌控了制造业的非制造环节，谁就掌握了定价权，这就是楼价居高不下的开始。”报告会上，郎咸平认为楼市“高烧不退”，其根本“病”因在于中国的制造业危机。
中国定位于一个制造业大国，将与制造无关的产品设计、原料采购、物流运输、订单处理、批发经营、终端零售六大环节拱手让给欧美，直接导致的后果是企业丧失定价权。由于丧失了定价权，中国的制造业只有不到10%的利润可拿，90%的利润拱手让人。
而在货币战争、成本战争等没有硝烟的国际商战中，中国民营企业的利润空间越来越少。因此，实业资本开始转向楼市、股市和奢侈品市场，楼市泡沫因此形成。
同时，他认为，从2006年开始的股票飙升，以及近几年房价飞涨，是制造业产能过剩惹得“祸”。企业家把该投入到制造业的资金，转移投入到了房产、股市，导致股票和房价的节节攀升。出现这种现象不是因为企业手里多了盈余的资金，而是中国的制造业产能严重过剩。
房地产市场是一座火山
对房地产，郎咸平不改以往的批判观点，他认为房地产市场是一座“火山”，而这座火山“已形成岩浆，且温度越来越高”。
他认为我国的房地产市场就如同一个被石头压住的火山口，随时可能出现爆发。而政府动用各种调控手段，甚至从“火星搬运红色石头真的把火山堵住”的结果令人担忧，郎咸平坦言：“请问火山爆发后，火热的岩浆何去何从？它不会自动消失，一定从地壳的最薄弱环节再次冲出爆发。”他认为这样的恶性膨胀将会带来更严重的后果。
演讲的最后，郎咸平特别提到在目前的环境里，该如何理财。
他说，对于普通的投资者来讲，有两个理财渠道，一是存款，另一个是黄金。他认为，在通胀的背景下，存银行必亏。而对于黄金理财，他认为，在通胀来临时，房地产比黄金更具有保值功能。“民国5两黄金能买四合院，现在1公斤不够买半个厕所！”郎咸平如是说。
2011年房价变化莫测，连专家也无法断言房价是涨还是跌。尤其是像长沙这样的城市，随着一线房企的进驻，原本平静的楼市充满了波澜。但是不少刚需购房者有不得不出手的理由，专家建议2011年在长沙购房一定要做好充分的准备。
、密切研究政策动向，提防相关陷阱。“一个同事年初购房，已经按照20%的调控前政策付清首付，”业内人士李梓说，结果由于后来政策变化，导致房子没买成。
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第二、远离投资风暴中心，比如北上广和海南这些高热区域，长期的无法确定的远景和目前的实际问题，你更看中哪一个?
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第三、贷款购房三要点：一是首付承担能力，二是贷款政策的稳定程度，三是预留至少三年的贷款还款准备金，做到这三条，你就可以贷款买房了。
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第四、远期规划风险很大。要特别提防远期规划，开发商拿地亦然。
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第五、产权不明晰不健全的房子要尽量回避。
第六、投资性商业商务公寓，很多所谓的产权酒店或者小户型公寓所谓的以租代售其实都存在交房后的相关责任人不清晰的问题，目前我国相关法规对于这一领域其实存在很大的灰色地带，客户购买后很多权益得不到保障。
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第七、预售合同条款要字斟句酌地研究。
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第八、关于全装修房的验收和质量审核一定要做细。
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第九、关于要谨慎，目前很多消费者买房最关注的就是教育，所谓的学区配套，这方面一定要事先做充分扎实的调查研究，这方面千万不要轻信广告的迷人表白，而应该踏实前往教育主管部门一探虚实。
第十、尽量避免购买“地王”周边的商品房，因为地王往往是一种炒作出来的价值，本身并不代表地段一定就是或者潜力。
房价不降调控政策收紧 揭开房价飙升十大内幕
为何调控政策一波又一波，房价却未见下降呢？小编给你揭开房价飙涨的绝密内幕，看完后好好想想你自己是否有机会从赤贫阶层上升到富人阶层吧。
绝密一
绝大多数人都以为是开盘之后温州人和山西人以市场价买进。那你就错了，炒房团深知开发商的软肋——缺钱！巨额资金的介入，会让开发商眼前一亮，头晕目眩。因为，说实在话，几亿、十几亿从银行得到贷款，远不是想象的那么容易。
炒房团，就是有钱人组成团，给房地产开发商提供巨额资金。
目的一：帮助房地产商，使其光环维持和光大。房地产行业，时刻在风口狼尖上，不进则退，不活则死。
目的二：使城市房屋（包括商、住）价格狂飙，彻底激活消费者买涨不买跌的心理。
目的三：盘活房地产开发商的资金链，使其银行巨额贷款的困难逐步消化，分解给刚性购房群体和中产阶层（绝大部分都是银行按揭）。
实际上，投资性购房者可以说是象狗一样地在吃人家丢的骨头。
当然，炒房团获得的巨额利润回报甚至大大超过房地产商。比如，投入3000万，两年后的回报应该超过100%。
显而易见，房地产的泡沫是由：1、愚民的政府政策，2、贪婪的商业银行，3、无德的富人阶层，4、无辜的中华文明（安家立业是成年标志）这四个条件促成的。
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绝密二
房子究竟值多少钱？
你说它值多少钱它就值多少钱！
既然买房子对所有人来说都是投资，那么它的价格与成本之间小幅度或大幅度的波动，都应该认为是正常的。没有涨和跌反而是不正常的，涨的越快，应该跌的越猛。
公众期盼的是：1、富人应该有社会公德，不应该为高房价推波助澜；2、国家政策应该明确，你鼓动高房价就是与缩小贫富差距相悖；3、商业银行应该为关乎民族命运的科教文卫和制造业发展提供服务，为热衷于虚拟经济的降降温。
否则，克强总理今后很难办。
至于“四万亿没有一分钱流入股市和楼市”，GDP增长“争9保8”这样的废话、屁话少说点。要知道，中国的穷苦人毕竟占80%以上，这80%的群体每年的家庭积蓄，大家都心直肚明。
不相信？若汽油价格再上涨8毛钱，你就看见城市交通大大缓解！可见一斑。
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绝密三
房地产行业的潜规则：
1、官商勾结成大事。不与官（至少是涉及的所有主管部门一把手）勾结寸步难行。想勾结出感情，不动大手笔免谈。
2、噱头必不可少。要么是海外投资的旗号（其实是老虎皮），要么是浙闽大亨的来头。奔驰车和保时捷排量越大越有感召力，宣传册子、广告语越霸气越能打动中国人。
3、抓机遇是高手。国家土地政策、银行放贷政策、城市规划方案，历来都是中国弱智商、低水平的政府官员和经济学家、金融家等摸石头过河的杰作，政绩风格突出，短期效应毕现，自相矛盾，漏洞百出，“擦边球”大有可为。
4、融资途径广泛。具备条件的，可以到A股里面套点现金回来“做大做强”。实在困难的，可以拉省市领导的嫡系入伙，要知道，许多省、厅级领导的战友、同学、弟妹、连襟，实际上也都是金融财政要害部门的主管，首长不用介入，睁一只闭一只眼，银行的亿万资金会很简单地到了所谓的“企业家”手里。还有，民间游资，不可小觑，炒房团就是典型示范，几千万、上亿的现金，有时候对开发商就象是春雨贵如油，那时候开发商甚至能下跪给炒房团（绝密），至于巨额让利给炒房团，楼上已见。
5、房地产行业靠逃税漏税发财，是洗钱的圣地。很简单的公式：楼盘销售总额—（土地金+建筑成本+水电气配套费用）=毛利润。还要交50%左右的各种税费才是纯利润。可以在建筑成本上大作文章：本来是1000元/平方米，可以和建筑公司老板勾结（绝密），签定1800元/平方米的结算单，超出的800元/平米，从施工队帐上过一下，还是现金回到了开放商手里，建筑施工税费仅3.4%左右，可以逃避税收至少30%。（洗钱和逃税并举）。实在还觉得不够，可以打出“送20万非毛坯”的幌子，原理和以上相同。
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1、官商勾结成大事。不与官（至少是涉及的所有主管部门一把手）勾结寸步难行。想勾结出感情，不动大手笔免谈。
2、噱头必不可少。要么是海外投资的旗号（其实是老虎皮），要么是浙闽大亨的来头。奔驰车和保时捷排量越大越有感召力，宣传册子、广告语越霸气越能打动中国人。
3、抓机遇是高手。国家土地政策、银行放贷政策、城市规划方案，历来都是中国弱智商、低水平的政府官员和经济学家、金融家等摸石头过河的杰作，政绩风格突出，短期效应毕现，自相矛盾，漏洞百出，“擦边球”大有可为。
4、融资途径广泛。具备条件的，可以到A股里面套点现金回来“做大做强”。实在困难的，可以拉省市领导的嫡系入伙，要知道，许多省、厅级领导的战友、同学、弟妹、连襟，实际上也都是金融财政要害部门的主管，首长不用介入，睁一只闭一只眼，银行的亿万资金会很简单地到了所谓的“企业家”手里。还有，民间游资，不可小觑，炒房团就是典型示范，几千万、上亿的现金，有时候对开发商就象是春雨贵如油，那时候开发商甚至能下跪给炒房团（绝密），至于巨额让利给炒房团，楼上已见。
5、房地产行业靠逃税漏税发财，是洗钱的圣地。很简单的公式：楼盘销售总额—（土地金+建筑成本+水电气配套费用）=毛利润。还要交50%左右的各种税费才是纯利润。可以在建筑成本上大作文章：本来是1000元/平方米，可以和建筑公司老板勾结（绝密），签定1800元/平方米的结算单，超出的800元/平米，从施工队帐上过一下，还是现金回到了开放商手里，建筑施工税费仅3.4%左右，可以逃避税收至少30%。（洗钱和逃税并举）。实在还觉得不够，可以打出“送20万非毛坯”的幌子，原理和以上相同。
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绝密五
再说说炒房团。资金从哪里来？
山西煤老板：非法开采国家资源，廉价使用劳动力，因陋就简的采掘设备和安全技术措施，结伙入盟哄抬煤炭价格，以极快的速度实现资本积累。
温州客：没有文化的个体户出身，小手工作坊仿冒国际产品，在各地（特别是西部偏远落后地区）开设销售网点，春江水暖鸭先知把握了市场经济形势，早期敛财速度惊人。并结伙抱团开设地下钱庄，大资金动辙数千万、数亿、数十亿。
福建客：房地产热之前（2005年之前），70%的公路、铁路、电站隧道工程几乎被福建人一手独揽，采取不正当的手段榨取民工血汗，钻营中国央企施工企业（说白了就是给央企领导投资），很快发达。要知道隧道工程资金流量巨大，比如一项工程总投资3个亿，赚5000万利润是最笨的福建老板。另外，早年的赖昌星走私之流，能让杨钰莹这样的名女人都投怀送抱，可见走私资本积累速度也是很罕见的。
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延伸阅读：2011年房地产调控将更严 房价难涨更不大跌
（来源：京华时报）
2011年，针对住宅的房地产调控会更加严厉，更多的细化政策将出台，一些调控的死角将被格外"关怀"。就房价而言，笔者预计2011年很难上涨，不少地区可能小幅下跌，市场天平将开始向买方倾斜。
就而言，限购令、投资性购房首付提高以及贷款利率上浮等政策的威力还将逐渐展现。2007年9月末，中国曾出台二套房贷款首付四成（目前是五成）、利率为基准利率110%的调控政策，对投资需求的打击较大；2008年，在雷曼倒闭引发金融危机前，中国经济仍在高速增长，但2008年前8个月房地产销量却负增长14.74%，说明二套房首付提高和利率上浮的影响非常大；去年前11个月，住宅销量仅小幅增长7.4%。由于房价涨幅高于货币供应量的增幅，随着2009年过度投放的货币被逐渐消耗和"稀释"，适度宽松货币政策结束，住宅市场的货币将不再过剩，这将影响房企销售金额的增长。
数据显示，房企去年前11个月的资金来源高达63220亿元，开发投资则仅有42697亿元，资金较为宽裕。但是，商品房销售额少于开发投资额，为4.23万亿元。由于地价短期内难以下跌，未来房企的购地支出将较多。同时，政府对闲置土地的清理、去年大量新开工面积的后续投资等，都将消耗房企的资金。另外，虽然统计数据显示房企整体资金充裕，但多数上市公司的现金流为负，不少中小房企以企业股权质押贷款，这或许说明多数房企的资金并不宽裕。在2011年房地产开发贷款及房地产信托仍将继续收紧的情况下，仅从房企资金情况来看，也需要平价销售以回笼资金。
综上判断，2011年房价很难上涨。不过，在通胀预期下购房需求释放、长期以来房价上涨导致百姓强烈看涨预期的背景下，房价也不大可能有大幅的下跌。
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2011年的 楼市周，北京新房和二手房的交易量均冲高，而研究机构发布的数据显示，北京去年的房价领涨，达到42%。新年伊始，市场传递出一个明显的信号：2010年的两次严格调控力度仍没达到预期的效果，2011年，严控楼市的政策必定会能继续推进。
北京、上海、广州、深圳四大一线城市日前已明确表态，2011年将继续执行包括“限购令”在内的楼市调控政策。而福州、海口、厦门等地日前也分别宣布，原先于2010年12月31日到期的商品房限购政策，将继续顺延执行，但这已经被市场证明显然是不够的，“三次调控”可能在3月份推出已经是很多人共识。
关注的是房产税的推进，京沪渝深四城市将很可能在2011年迎来房产税的试点。尽管房产持有税的法律基础仍存争议，大家对房产税的税基靠谁来评估，怎么让业主自觉缴税，收上去的税是进入地方政府的“小金库”还是被用在保障住房上，会推高房价还是抑制房价都有很多不太确定的地方。但是这都不妨碍去探索尝试。
土地供应方面，土地开发进度的监管力度都将加强。囤地和捂盘在2011年将会受到更严格的监管，开发商和地方政府要做一个识时务者。各地方的土地供应，尤其是保障性住房的供地计划如果不能完成，地方政府的问责就不会如过去的一年那样温和了。
还有一个高概率事件可能会发生，那就是住房保障的结构将面临更大的调整，出售性的保障住房或许会暂停。如果房价压力过于紧迫，出售保障住房的效率远远低于出租，将使得管理部门不得不将出租性保障房作为短期内的突破点，经济适用房就可能暂时让路，这将让楼市的保障面进一步的扩大。
此外，加息通道已经启动，业界普遍预期至少还有三次加息在等待启动，通胀预期下，货币政策的摇摆与犹豫的余地并不大。部分经济学家多次指出，如果放着现有的金融工具不用，而去临时寻找新的管制措施，会带来很多不必要的执行问题，效果欠佳，是得不偿失的，宽松货币政策的收缩，将会使得现有的调控政策力度自然升级。当政策被房价逼到无路可退，对于开发商而言，其面临的处境必将是没有最严，只会有更严。
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