[摘要] 新华社发文聚焦上海保障房探索“共有产权”让中低收入者有“恒产”
共有产权实现三大“可持续”
新华社发文聚焦上海保障房探索“共有产权”让中低收入者有“恒产”
■ 有“恒产”者有恒心。中低收入者能否缩小与楼市之间的“鸿沟”，找到进入商品房市场的通道？近年来，上海市根据实际情况，大胆探索，将申购者和政府以一定比例“共有产权”的模式引入经济适用房，受到中低收入市民们的广泛欢迎。预计至今年年底，全市可供房源将达500万平方米、约8万套。
■ “共有产权”模式实现了三个方面的“可持续”。一是居民住房条件改善、支付能力提高的可持续。二是保障房资源循环利用、“保障效率”提升的可持续。其三，是保障房“宜居性”的可持续。
■ 与租赁型保障房相比，共有产权房有两个鲜明特点：产权性、交易性。由于“套利空间”更大，其准入审核需更加严密精细。同时，共有产权房价格对中低收入家庭构成较重负担。数据显示，试点阶段，90％以上家庭购房需要借款，其中75％的家庭借款额超过总价一半，因而尤需对此类家庭提供购房支持。
■ 目前上海已初步建立以廉租房、共有产权房、公租房、动迁安置房等“四位一体”的住房保障体系，并积极探索各类保障房之间的衔接。比如，针对部分“达标”人群无力购买的情况，上海将研究出台“租赁型共有产权房”的有关政策。
两位市民从一出租公寓楼前走过。预计至今年年底，全市可供房源将达500万平方米、约8万套。新华社 图
据新华社电 “在老公房蜗居了几十年，终于有了亮堂宽敞的家！”上海徐汇区退休工人卢爱莉说。经过层层审核，她和老伴终于拿到了近郊“博雅苑”小区保障房的钥匙，目前新屋已装修完毕。更让人欣喜的是，老两口以不到市价一半的价格购买了房屋七成的产权。
有“恒产”者有恒心。中低收入者能否缩小与楼市之间的“鸿沟”，找到进入商品房市场的通道？近年来，上海市根据实际情况，大胆探索，将申购者和政府以一定比例“共有产权”的模式引入经济适用房，受到中低收入市民们的广泛欢迎。预计至今年年底，全市可供房源将达500万平方米、约8万套。
共有产权房潜在申购者近半打算“长期居住”
“在这里住了一辈子，毕竟还是希望拥有一套像样的房子啊！”卢爱莉的话，说出了很多住房困难户的心声。
在现实环境之中，住房不但提供了居住之所，还与教育等公共资源分配挂钩，同时是资产保值增值的重要渠道，更寄托了缩小收入差距的期待。一套自有住房，是许多家庭最重要的财产，也是许多中低收入者的梦想。
可是，要在高房价城市实现有房梦，谈何容易！目前，上海等一线城市的商品住房均价已在每平方米2万元左右，中低收入居民很难依靠收入和积蓄买房，由政府给予租金补贴也难以提高其住房支付能力。
研究住房保障的上海师范大学商学院副教授崔光灿认为，住房保障制度不仅要解决眼前的住房问题，也要解决长期支付能力的问题；尤其是在高房价城市，它在一定程度上还应该起到“二次分配”的作用。
不过，“资金”和“土地”是两座“大山”。以土地为例，上海土地开发建设密度极大，其土地之稀缺、住宅用地供应之紧张，均堪称“之最”。上海市住宅建设发展中心主任陈为说，近年规划的以保障房为主的大型居住社区，最远的宝山罗店基地距市中心30公里，离江苏太仓也只剩20了。
既要回应群众殷殷期盼，又要克服现实层层困难，上海等一线城市的住房保障工作，创新要求十分迫切。
2009年底，上海在徐汇、闵行两区实施共有产权房试点，房源销售基准价在每平方米4800－5200元之间，有1819户家庭最终签约购房。居民和政府按“七三开”共有住房产权。
上海市房管局局长刘海生介绍，申购者通过支付购房款取得部分产权，属于“自助”行为；政府将其名下产权的“使用权”部分让渡给申购者，属于“帮助”行为；两者合力帮助居民解决住房困难，逐步积累购房能力。
记者采访发现，“共有产权”模式实现了三个方面的“可持续”。一是居民住房条件改善、支付能力提高的可持续。卢爱莉和老伴把女儿、外甥女的名字也写在了新房产证上，“这样一来，即使房价上涨，心里也安稳许多。将来达到规定年限以后，还可以把房子出售给政府，加上积蓄去买条件更好的商品房”。
一项针对上海共有产权房潜在申购对象的调查显示，49.7％的家庭购房后打算“长期居住”，46.7％的家庭则计划“以后出售、再购大一点的住房”。
二是保障房资源循环利用、“保障效率”提升的可持续。上海城投置地集团董事长俞卫中说，在理想条件下，共有产权房销售能较快实现成本回收以投入后续开发，并能有3％左右的利润。根据规定，政府可优先回购保障对象意欲出售的共有产权房，并提供给符合条件的家庭。“共有产权房是‘半开放’运行，一套房可惠及多户家庭。”崔光灿说。
其三，是保障房“宜居性”的可持续。记者在上海保障房小区“新凯家园”看到，小区环境优美，外观与普通商品房社区无异。家住上海乌鲁木齐南路的退休工人王大平在这里申购了一套40多平方米的房屋。她说：“毕竟是自己有产权的房子，装修、维护都要费点心。哪怕以后要转手了，‘卖相’也更好一点。”上海市房管局住房保障处处长李东认为，产权共享就是责任共享，使被保障对象和政府共同承担起保障房管理、维护任务。
近年来三次降低
共有产权房准入门槛
近年来，上海先后三次降低共有产权房的准入门槛，人均可支配月收入限额从2300元放宽到3300元。越来越多的住房困难大龄结婚家庭、青年职工等群体成为受益对象。今年房源供应将达8万套，共有产权比例也将新增“六四开”。
与租赁型保障房相比，共有产权房有两个鲜明特点：产权性、交易性。由于“套利空间”更大，其准入审核需更加严密精细。同时，共有产权房价格对中低收入家庭构成较重负担。数据显示，试点阶段，90％以上家庭购房需要借款，其中75％的家庭借款额超过总价一半，因而尤需对此类家庭提供购房支持。
据介绍，仅上海市级层面专为共有产权房出台的文件就有近十个，涉及部门七八个。比如，为严把审核关，申购家庭要经历两次审核、两次公示，时间跨度可达两三个月。
上海专门成立居民经济状况核对机构，通过民政、房管、证券、银行等各部门、单位之间的信息共享，实现对申请者财产信息的全面核对。上海市民政局局长马伊里介绍，截至6月15日，一批审核已出具报告3364户，条件不符而中止的申请者有1796户，自动退出170户。
再如，为支持中低收入家庭购房，上海确定共有产权房公积金贷款首付比例两成、贷款年限最长30年，并增加“共同借款人”和“补充还款人”。上海市公积金管理中心主任沈正超介绍，试点阶段有841户家庭获得公积金贷款1.92亿元，户均贷款金额22.83万元；下一步将与开发企业、商业银行等加强协调，为购房家庭提供“一站式”服务。
据介绍，目前上海已初步建立以廉租房、共有产权房、公租房、动迁安置房等“四位一体”的住房保障体系，并积极探索各类保障房之间的衔接。比如，针对部分“达标”人群无力购买的情况，上海将研究出台“租赁型共有产权房”的有关政策。
3月24日，在石家庄市区一处已经基本完工的廉租住房项目——太华家园，工人们正在施工。这里共有4栋16层的楼房，可提供1024套廉租房。截至目前，石家庄市2010年建设的5034套廉租房已基本完工，正在加快电力、燃气、供水等市政公用设施配套建设，“五一”前将全部分配到户。新华社记者 王民摄（资料图片）
１０００万套保障房建设，是群众的热切期盼，更是政府的庄严承诺。如今，时至年中，保障房建设的进度如何，资金是否落实到位，质量是否有保障，始终牵动着社会各界的神经。
进度：好于去年同期 仍不平衡
截至５月底，城镇保障性住房和各类棚户区改造住房开工３４０万套，占计划的３４％。
如何看待保障房开工率？权威部门负责人表示，前５个月保障性安居工程开工率比去年同期明显提高，但各地进展还不平衡。
为了保证１０００万套的任务完成，中央政府采取一系列举措：
——２月，国务院专门召开会议，部署有关工作，住房城乡建设部代表保障性安居工程协调小组与各省级人民政府签订了目标责任书。
——４月，国务院办公厅组织８个督查组对１６个省市落实房地产市场调控政策、保障性安居工程建设进展情况进行督查。
——５月，住房城乡建设部向各地派出保障性安居工程专项巡查联络员，主要职责是核查项目建设情况，发现工作中存在的问题，总结典型经验。
——６月，部分省份保障性安居工程工作会议在石家庄召开，要求各地要确保任务落实，确保建设质量，确保分配公平，三方面齐头推进，实现今年保障房建设目标，兑现对人民群众的郑重承诺。
与此同时，各地纷纷出台举措，确保工程进度。如北京建立项目责任制，安排专人对１５４个项目进行一对一跟踪；河南建立土地征收审批绿色通道，加快保障房项目土地落实；山西加强督查，对进展缓慢的市县政府分管领导实行约谈等。
值得注意的是，各地保障房建设进展仍不平衡，目前仍有６个省区的开工率不足２０％。
影响进度的原因既有主观不重视，也有客观原因造成。黑龙江省政府有关负责人说：“我省属高纬度地区、气候寒冷，特别是今年四月份气温与去年同期相比较低，不能施工，影响了项目的开工建设。进入六、七月份之后，气温转暖，我省的开工率将大幅提高。”
另外，《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施后，由于有关方面配套文件和实施细则工作没有跟上，新旧条例衔接需要一个过程，不少地方客观上延长了拆迁时间，推迟了部分项目开工。
住房城乡建设部部长姜伟新表示，下一步的工作重点之一就是要促进度，确保完成今年的建设任务。他说：“今年计划建设的１０００万套保障性住房项目，最迟要在１１月底前全部开工。其中，主体结构完工的要占到１／３以上。上年结转的项目也要加快建设进度，确保年内基本建成４００万套。”
资金：多渠道筹措 压力仍大
来自权威部门的消息，目前，发展改革委会同有关部门，正在抓紧研究保障性安居工程融资机制，拟支持地方通过发行企业债券等方式筹措资金，专项用于保障性安居工程建设。
保障房建设需要巨额资金投入。据住房城乡建设部介绍，２０１１年要完成的１０００万套保障性安居工程年度投资在１．３万亿元左右。其中，８０００多亿元是通过社会机构投入和保障对象及其所在企业筹集来的。剩余的５０００多亿元资金，将由中央政府和省级人民政府以及市县政府通过各种渠道来筹集。
事实上，各级政府不断加大资金投入。今年，财政部已累计下拨中央补助保障性安居工程专项资金６１７亿元。地方政府也在资金投入上持续发力。据河北省政府有关负责人介绍，今年河北省财政安排资金２８．７亿元，是去年的８倍。
与此同时，创新融资体制，拓宽融资渠道，一些地方政府已经走上探索之路。如北京经中国人民银行批准，将通过发行私募债券方式，筹集资金用于保障房建设。陕西成立了陕西保障性住房建设工程公司，由延长石油集团出资３０亿元，省财政出资１０亿元，再通过市场融资，共计筹措１００亿到１２０亿元来支持配套资金困难的市县建设廉租住房和公租房。
但是，也有一些地方资金筹措不到位。突出表现在少数地方省级财政安排的补助资金数量过少；中西部地区资金筹集难度较大，一些财政困难市县有的建设项目必要的资本金也不能落实。
在近日召开的部分省份保障性安居工程工作会议上，中央领导表示，中央将进一步采取措施加大对地方的资金支持力度，各地也要集中财力用于保障房建设，抓紧建立健全保障性安居工程融资机制，吸引各方面资金投入，同时加强资金监管，确保资金安全。
质量：总体有保证 管理尚需加强
内蒙古包头市的棚户区改造项目“民馨家园”大部分新楼房成“墙脆脆”被网民曝光，海口回迁安置小区９３户居民发现，入住不久的房屋出现屋顶渗水现象……
当前各地以前所未有的力度和速度推进保障房建设，一些地方保障房项目接连爆出质量缺陷和配套难到位，虽是个案，却无疑加剧公众担忧：保障房是否会出现“低保障”现象？
住房城乡建设部副部长郭允冲说：“保障性安居工程质量总体上是有保证的。但是也要清醒认识到，当前保障性安居工程质量形势不容乐观。特别是近期曝光的一些质量问题，在社会上造成了不良的影响。”
１０００万套的保障房开工建设，对于质量管理来说，无疑面临前所未有的挑战。
中央领导强调，住房质量直接关系群众生命财产安全，在这个问题上不能有丝毫马虎和放松。
据郭允冲介绍，今年住房城乡建设部将组织开展以保障性安居工程为主的建设工程质量监督执法检查，各地自查工作要做到对保障性安居工程全覆盖，不留死角，对检查出的问题要坚决整改，严肃处罚，特别要强化企业资质、人员资格和招投标等方面的处罚，强化对不良行为的曝光。
此外，住房城乡建设部还要求，建立层层负责的保障性安居工程质量责任制，严格执行基本建设程序和质量管理制度，任何人都不得擅自简化基本建设程序。凡是发生重大质量问题的，住房城乡建设部将实施重点督办，并进行通报，必要时直接查处。
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