[摘要] 目前京城楼市特价促销声四起，但期待中的降价潮似乎仍是传说。
目前京城楼市特价促销声四起，但期待中的降价潮似乎仍是传说。
链家地产市场研究部的统计数据显示，目前北京楼市推出特价房促销的楼盘数量仅占在售楼盘数量的不足5%，且多数属于尾盘，因此降价仍属于点降阶段，还未步入普降期。
链家地产首席分析师张月告诉《每日经济新闻》记者，比如前期出现的北京楼盘润泽公馆推出的5折销售特价房，明确表明这样的特价房只有一套，这种营销方式主要是开发商为了吸引购房者眼球，并对市场进行试探，而非真正意义上的实际降价。总体而言，目前京城楼市还未现降价潮。张月还表示，目前京城楼市的特价营销风主要集中于郊区，如通州、大兴等地，而不是发生在主城区。
记者注意到，北京郊区兴起特价营销风，缘于其库存压力远大于城区。据北京市房地产交易管理网的统计数据显示，截至7月25日，北京商品住宅库存量（新房）冲高至106763套，其中近郊区域（通州、房山、大兴、顺义、昌平、门头沟）库存量为52606套，城区库存量为47095套，郊区商品住宅库存量历史上首次超过城区，占比超过50%。由于城区项目签约率高于郊区，这种趋势今后会愈发明显。
张月还认为，近段时间以来，北京城区尤其四环以内的新房供应减少，稀缺性更加凸显。此外，城区楼盘具有的地理位置、交通、人文环境等优势使其在通货膨胀大背景之下保值功能更强，因此7月北京城区楼盘逆市反弹，7月成交均价环比上涨7%。在这种情况之下，北京城区开发商销售压力相对较小，特价营销意愿不强。
另外，目前京城一些特价房属于现房或尾房销售，只是借特价房名义促销，不属于真正意义上的降价。更重要的是，目前多数楼盘特价风中推出的房源在总房源量中的比重仅为1%~4%，因此从数量上看，楼市还未进入普降期。
伴随调控的持续，房企与买房者、政策与市场的博弈渐渐深入。北京亚豪机构总监郭毅表示，降价不仅仅是房企的事，而是房企与相关多方互动博弈的结果。而多个楼盘纷纷以特价房营销方式试探市场，这本身就是这种深度博弈下的结果。
随着调控的不断深入，北京楼市正在进入“以价换量”的阶段。
北京市统计局昨日（8月15日）发布数据显示，今年1~7月，全市商品房销售面积为673.1万平方米，比上年同期下降12%。其中，住宅销售面积为473.5万平方米，下降14.2%。降幅均比上半年有所收窄。
今年以来，受严厉限购政策的影响，北京楼市成交量不断下挫，截至上半年，同比降幅一度曾高达18%。近期，随着部分项目降价促销，成交量又有所回升。
上周（8月8日~14日）的数据显示，北京期房、现房商品住宅累计成交1187套，成交面积14.13万平方米，成交套数比前一周（8月1日~7日）增加16.4%，成交面积增加12.6%。有业内人士指出，随着调控的不断深入，北京楼市正在进入“以价换量”阶段。其中，一个值得注意的信号是，上周北京两大明星楼盘以新政后的价格成交。
根据亚豪机构的数据显示，8月初入市的热销楼盘金隅万科城、中粮万科长阳半岛项目，上周的成交均价分别为14868元/平方米、16223元/平方米，均创下调控以来的成交价新低。与之相应，两个项目上周的成交面积分别排和第三位。
而《每日经济新闻》上周曾报道过的通州华业东方玫瑰项目因降价而引发前期业主的“维权”行动，目前仍在继续。
亚豪机构副总经理高姗认为，知名楼盘低价入市，突破了观望群体的心理价位底限，引发抄底心态，在部分低价楼盘热销的带动下，令近期住宅的整体成交量得以增长。
根据北京房地产交易管理网数据，截至8月14日，全市商品住宅库存（含二手房）为14.34万套，跌破15万套大关，比此前有所缩小。
北京中原地产的分析也认为，通州、大兴、房山等郊区新房都已明显有价格下调的迹象，市场已经处于下行通道，预计市场上大部分项目继续降价的可能性非常大，特别是部分郊区，下调的幅度甚至会超过10%~20%。
官方数据还显示，1~7月，北京市完成房地产开发投资1563.8亿元，同比增长13.2%，占全社会固定资产投资比重达53.9%。其中，政策性住房完成投资366.3亿元，同比增长2.8倍，增幅比上半年提高48.5个百分点。
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