[摘要] 8月第三周，长沙楼市继前两周成交量小幅波动之后，成交量环比小幅萎缩。来自长沙市房产研究中心数据显示，上周（2011.08.14-2011.08.20）全市新建商品房网签1611套，17.04万平方米；其中住宅网签1392套，15.30万平方米。
在房地产行业深度调控持续、政策叠加因素影响下，楼市下行风险较大，受土地、财政、保障房建设等各方面政策冲击，“价格维稳”将成下半年市场主调。同时，长沙多家银行高挂免贷牌，首套房贷再次缩紧，上半年每月一次上调存款准备金率，开发商推盘十分谨慎，新增推盘量减少，加之银行信贷把控严格，至二季度结束时，网签成交同比跌幅升至36%。长沙楼市出现量跌。
8月第三周，长沙楼市继前两周成交量小幅波动之后，成交量环比小幅萎缩。来自长沙市房产研究中心数据显示，上周（2011.08.14-2011.08.20）全市新建商品房网签1611套，17.04万平方米；其中住宅网签1392套，15.30万平方米。
从商品房销售量来看，上周商品房网签量较前一周减少16套，环比跌幅为0.98%。从各区域来看，上周内五区天心区、芙蓉区、雨花区、岳麓区四区商品房网签量环比均上涨，仅开福区上周网签量环比下滑。上周，开福区商品房网签316套，环比跌幅达40.82%。值得一提的是，上周虽然商品房网签套数环比萎缩，但网签面积小幅增加。
继8月第二周长沙二手房市场备案套数萎缩之后，上周二手房备案套数再度下滑。来自长沙市房产研究中心数据显示，上周（2011.08.14-2011.08.20）全市二手房备案326套，3.03万平方米；其中住宅备案305套，2.80万平方米。
从二手房备案套数来看，上周二手房备案数较前一周减少31套。各区域情况来看，上周天心区、芙蓉区、雨花区三区域二手房备案量环比上涨，开福区、岳麓区两区域二手房备案量环比下滑。
【一周小结】
“有报道认为‘8月份观望正在成为楼市主基调，楼市趋于平淡或将成为未来趋势’，我不认同这样的观点。”一位不愿具名的开发商认为，“按照以往楼市的惯例，下半年的市场一般比上半年的市场要热闹，同样，竞争也会比上半年要大。”
因为未来政策怎么走还是个未知数，限购扩容、房产税、限价等新政策都有可能在“金九银十”来临之际出台。与其盲目等待金九银十，不如抓紧现在，“因为8月没准就是‘金九银十’前的最后一班车了。”
【项目动态】
上周获批预售：
天心区：
8月18日：新韶西路287号熙山园4栋获批预售许可证；
8月19日：书院路9号安玺雅苑A3栋获批预售许可证；
开福区：
8月18日：德雅路1191号才子佳苑二期4栋获批预售许可证；双拥路168号四方小区综合楼获批预售许可证；
8月19日：中山路589号开福万达广场B区商业综合体（含写字楼）获批预售许可证；
雨花区：
8月15日：香樟路111号华庭美苑2栋获批预售许可证；
8月16日：芙蓉中路三段569号陆都小区9栋、12栋获批预售许可证；
8月19日：长沙大道278号嘉玺大厦获批预售许可证；万家丽中路三段399号翡翠云天家园3栋、9栋获批预售许可证；
岳麓区：
8月18日：桐梓坡西路168号南枫时光苑2栋、3栋、苑4栋获批预售许可证；学士路99号江山帝景小区B1、B2栋、B3、B4栋获批预售许可证；
业内冷眼市场热盼 "金九银十"来不来都有理
楼市马上就要进入传统的金九银十季节了，对于这个历年都会出现火爆行情的季节，大家都寄予了厚望。但是，由于楼市的基本面发生了根本的变化，今年的金九银十会如何演变，就变得错综复杂。
业内专家：金九银十变铜九铁十
针对今年这个优点儿特殊的“金九银十”，业内专家普遍表示：“现在看来，9、10月份的市场可能是量增价不增，甚至是价跌。从这个意义上说，今年‘金九银十’难觅。”成交量不会井喷。而促成“金九银十”成交量上涨的重要条件是入市项目增多，以及购买人群增多。但，自调控以来，以往楼盘扎堆入市的现象就很难见到了。
日前，楼市分析师谢逸枫就对媒体表示，从7月数据、8月上半月的成交量、购房者心态，以及开发商降价销售的情况来看，今年楼市“金九银十”充其量恐怕是“铜九铁十”，这主要是与限购政策扩容和大部分开发商的资金越来越紧张、及购房者的购买能力不断萎缩等有关。
开发商看淡：“金九银十”从来都不存在
金地集团上海公司市场营销部经理宋家泰直言不讳地指出，“金九银十”从来都不存在，尤其是面对今年严峻的调控形式，人们对市场理想化的“金九银十”来临更加无望。而上海宝华企业有限公司副总裁杨健也认为今年楼市“金九银十”难再现。“今年调控很严厉，尤其是新出来的‘新沪四条’，对楼市打击力度很大。”在他看来，在政策持续高压下，近期楼市总体成交呈下滑趋势，今年的“金九银十”成交量基本会维持七八月的成交水平。
购房者：降两成即入市
“如果房价有20%的下调，我觉得是出手的时机了。 ”白领何先生说。作为首次置业的购房者，在他看来，随着下半年楼市调控的持续高压，中外环区域内总价200万元的房源能有40万元的降幅。与何先生有着同样想法的购房者不少。
8月17日出炉的一份房天下关于“金九银十”的调研显示：对于即将到来的9月-10月楼市销售季，64.6%的受访者认为今年的“金九银十”不会到来，观望氛围依旧浓郁，22.9%的受访者则认为今年的“金九银十”会到来，而还有12.5%的受访者认为今年的“金九银十”来不来还不好说。
猜想1：“金九银十”应声而来 房价下行戛然而止
当然，虽然前景不明朗，但是开发商和购房者都眼巴巴的盼望着金九银十的到来，原因自不必赘述。开发商们急切的希望借此机会，回笼资金；而以刚需为主的购房者群体，也希望能如愿以偿淘到好房子。因此，推盘量和交易量势必有一定的上升。
然而，如果“金九银十”如预期出现市场井喷，则：房价未降到预期。
8月18日，国家统计局发布房价统计数据显示，7月份，70个大中城市新建商品住宅（不含保障性住房）价格同比下降的城市有1个，环比下降的城市有14个其中上海7月新建住宅价格指数与6月持平，出现了“滞涨”的局面。7月份上海新建商品住宅价格环比持平，同比上涨2.9%。
对照之前，渣打银行于7月15日发布的研究报告预测，到今年年底中国商品房库存将显著增加，主要是二线城市库存积累较多，预计很多城市房价将下降10%-20%。
上海超然不动产营销机构董事长吴昊则表示，房价年内或可出现更大优惠。目前，市场普遍优惠约在5%。“我预计，下半年楼市实质性降价有望达到10%。 ”
由此可见，截止到7月份，各大城市的房价开始“调转势头”，降价之风刚刚挂起，紧锣密鼓的调控带来的效果刚刚开始显现。但是之前的各方报道显示，市场普遍预期房价将20%，这如果作为调控的一个目标，则远未达到。
“趋利”的资本的本质，一旦成交量大幅上升，则开发商们便不再愿意降价，默认为消费者可以承受房价。这一点毋庸置疑。
猜想2：“金九银十”未现，开发商购房者都纠结
话锋一转，假设“金九银十”未出现，楼市一如七八月份的稀松平淡，则纠结的会是供需双方。
一方面，楼市库存量巨大，已经成为“常议之题”。根据新民网记者调查到的数据，截至7月25日18点，目前上海一手房可售面积达到778.79万平方米，按照今年月均65万平方米的销售面积计算，存销比在12左右，这就意味着单靠存量，上海市场的新房还可销售1年左右。
更夸张者，据永庆房屋研展部统计，目前全市未消化一手住宅存量为2180.2万平方米、20.5万套。即使不考虑新增供应，按照上半年一手住宅月均成交5727套计算，仅库存全部消化，就大致需要3年时间。
由此可见，高存销比俨然已经成为高悬于开发商头上的一把利剑。去化和回笼资金的双重压力，都让开发商们热切寄希望于“金九银十”出货。更何况目前政策收紧，其他的容积渠道几乎被围堵。对于开发商来说，这“金九银十”不来也得来。
另一方面，对于购房者来说，目前炒房客逐渐出清。一记记政策调控重拳，让刚需购房者们在观望良久之后，十分希望能找到合适的房子。
近日，房天下论坛中的一篇帖子引起了编辑的注意，网友在帖子中说，从去年年底到现在，政府出台了那么多调控措施，央行不断加息、上调存款准备金率、征收房产税、要求一房一价，一系列的调控措施好不热闹。我们就等房价下跌的时候，马上出手入市，就可以结婚了。但看着看着，等着等着，年前看好的几个楼盘项目，而5月份再去看的时候却涨价了。最近这几天又看到媒体报道豪宅又开始回暖，而又有专家分析称三季度将是楼市的“拐点”，真是纠结，这个时候究竟应不应该买房。
“金九银十”有望后劲十足 降价才有出路
综合以上种种，“金九银十”实际上是一场开发商与购房者的心理博弈大战。一方等需求，一方等降价。无论何方，一旦先出手，挑破局面，市场就将迎来供求对接的强大力量。因此，小编预估，在9月份，可能更多的是市场博弈的升温，数字上的体现比如成交量更有可能在10月甚至年底出现显出变化。
数据显示，截至8月10日，有20家上市房企公布了中报。这20家房企2011年上半年的存货比去年同期大幅增长了46.3%。
库存量攀升及楼市限购进一步从严，将给“金九银十”及随后的房地产市场带来怎样的影响？张宏伟认为，对于大型房企尤其是上市房企而言，无论何种市场环境发生何种变化，企业销售业绩指标、做上市财务报表、逆势扩张是不可回避的市场问题，因此，大型房企将继续采取高速周转的市场策略来应对市场的不确定性。万科就表示，下半年将贯彻快速周转策略，以销售速度作为销售工作的主要控制指标。
而在存货量不断增加的市场背景下，大型房企一般会通过阶段性的“策略性降价”，加速项目销售的方式来减轻库存量较大的压力。
相关资料显示，上海8月打折优惠楼盘共计133个(含别墅)。在8月打折优惠的楼盘中，有43个项目为新加入促销行列，占8月全部优惠总量的32%。而其中，直接以打折或价格减免的形式进行优惠的楼盘有108个，占全部优惠项目的81%，环比7月增加了17%。这也说明了开发商正在逐渐将优惠措施简单直接化，因为对于购房者来说，降低房价是最直观，最乐于接受的优惠方式。
“开发商现在都看明白了，这次政府的调控决心有多大。”中原集团主席 楷在接受记者采访时表示，开发商能够利用的融资渠道目前几乎都被政策堵死，年底前必定会有大量开发商选择降价跑量。
开发商都看明白了，看来，房价降下来这事儿，八成是有戏了。所以，不管是“金九银十”还是“金十一银十二”，购房者们能买上称心如意的房子，就是可期的。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
