[摘要] 在国内最严限购令的压力下，北京楼市迅速遇冷，北京通州区域，这一板块由2010年初北京楼市的涨价急先锋，变成了如今的跌价急先锋。随后，房山、大兴、顺义等地也陷入了量跌与价格滞涨的局面中，如今这波降价潮正从北京郊区向市区蔓延。
北京楼市降价风潮向市区蔓延 降价换量是出路
在国内最严限购令的压力下，北京楼市迅速遇冷，北京通州区域，这一板块由2010年初北京楼市的涨价急先锋，变成了如今的跌价急先锋。随后，房山、大兴、顺义等地也陷入了量跌与价格滞涨的局面中，如今这波降价潮正从北京郊区向市区蔓延。
在多位业内人士看来，随着北京最严限购等政策的持续发力，降价求量将成为更多开发商的出路，价格下行趋势有望在整个北京楼市行情中持续深入。
通州地王六折甩卖
据北京市房地产交易管理网数据统计显示，8月二手住宅签约套数为8158套，一手住宅签约套数为5506套，商品住宅合计签约只有13664套，环比上月下调幅度达到22.9%，而同比去年下调幅度更是达到29.6%，这一成交量也创造了近两年来的值。
在北京楼市成交大势下行的格局下，去年以来投资性资金介入最迅速的北京通州楼市迎来巨变。在北京通州市场，最初是珠江拉维小镇、华业东方玫瑰由2万多元／平方米下降到1.6万元／平方米，随后另一些项目陆陆续续地明降暗降。
如今，通州楼市再现一标志性的楼价跳水动作。2009年的地王级项目润枫领尚原本拟售均价定在2.5万元／平方米，其售价甚至接近3万元／平方米，但9月7日记者致电该项目售楼处时，销售人员告诉记者，该项目预计定价为1.3万元／平方米。
前去购房的李先生告诉记者，通过其现场看房发现，1.3万元／平方米的价格有些弄噱头的成分，但其1.5万元／平方米的销售均价，与去年这一区域的售价相比有着较大的降幅，对市场确实具有吸引力。这个项目降价意味着，在低迷的房地产大势下，郊区区域地王被迫随行就市。
不仅通州区域楼市遭遇降温，在北京房山、大兴等地，销售停滞、降价促销的现象也在逐渐增多，如北京万科率先在房山区域开启了分期首付这一绝迹多年的销售模式。
降价风潮正向市区蔓延
北京市今年的房价调控目标是新建普通住宅销售价格比去年稳中有降，从目前来看，北京市实现这一目标的可能性在增大。
据北京市房地产交易管理网统计显示，今年前5月北京市新建普通住房成交均价为14127元／平方米，比房价控制目标14847元／平方米下降4.8%，前6月为13948元／平方米，比调控目标下降6.1%，前7月为13623元／平方米，比调控目标下降8.2%，可见北京市新建普通住房成交均价呈下降走势。
对此，北京市房协副秘书长陈志表示，这主要是因为北京市出台了国内最严的限购等调控措施，有效地打击了投机投资，同时加大了保障房和中低端产品供应，缓解了供需矛盾。
有专家指出，在2008年低迷的楼市环境中，降价主要发生在北京四环区域，其时四环区域正是北京楼市的主战场，但如今随着四环区域开发殆尽，五环和六环之间已经成为了京城楼市的主战场，成为调控首当其冲的地带，且地段优势不如城区，故而市场反应比较明显。楼市主战场发生了实质性的大规模降价，说明限购等已初见成效。
不过从记者走访来看，尽管北京郊区楼市降声阵阵，但目前四环内新盘降价的现象并不多见。在本轮调控中，房价无疑还是关注。采访中有市民提出了质疑：仅仅是四环外项目开始降价，能表明楼市调控见效了吗？
但上述专家表示，如果更加细微地观察北京楼市，则可发现一个有意思的现象——尽管大幅降价发生在郊区楼市，但通州等地的降价效应正逐渐向市区传导，降价潮在更大范围内持续发酵，如紧临通州区的朝阳管庄板块房价也有20%的降幅。另外，来自链家地产最近的一份报告指出，北京城区二手房价开始松动，单套价格回落20万元，如西直门、和平里区域二手房价格出现较大松动。
降价求量是房企出路
百姓的质疑表明部分区域房价仍然较高，脱离了普通人的购买力。对此，北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋表示：“有些楼盘成交下跌较大，但价格仍然保持坚挺，这表明开发商、消费者仍处于观望与博弈之中。”
由此显然造成了消费者与开发商“两败俱伤”。据北京中原地产监测，截至9月6日，北京一手住宅库存总套数近11万套，达到了2009年8月以来的值，完全消耗需要近24个月。
北京中原地产市场总监张大伟表示，北京市下半年的潜在供应量为900万－1000万平方米、明年上半年潜在供应量超过1000万平方米；最近一年北京市场商品房的供应量很可能超过2000万平方米，提供住宅总套数有可能超过15万套。在供需逆转的局面下，降价求量将成为更多开发商的选择。
事实上，据记者走访发现，目前真正将房价降到购房者心理价位的项目销售还比较顺畅，郊区一些降价楼盘得到了消费者认可，如北京朝阳管庄区域。
陈志表示，北京市楼市调控现阶段重点，是坚持北京市房地产调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松，保持房地产调控政策的连续性和稳定性，继续做好调控政策的执行和落实工作。随着各项政策措施的进一步落实，预计未来几个月市场有望形成“降价换量”的整体格局。
不过，有专家指出，当前仍需警惕流动性过剩及高通胀因素对楼市的影响，而且，目前京沪等地房屋租金居高不下，并呈现持续上涨态势，也应密切关注。
【延伸阅读】12家房企转让股权 央企加快退出房产业务
在调控压力下，一些房地产企业资金链绷紧，无奈之下只得走向断臂求生的被并购结局。来自机构统计显示，今年前7月的市场总并购金额已经明显超过了去年全年165.25亿的规模，超出去年全年总和。
12房企8月股权转让
8月22日，中国海外宏洋集团公布，旗下间接全资附属吉林中海宏洋与北京锡华及北京高校订立协议，向吉林市怡恒伟业房地产开发注资现金1.4亿元人民币(约1.68亿港元)，以收购吉林市怡恒伟业房地产开发70%注册股本的股权(增资后)。
此次转让并非孤例，事实上，8月以来，北京已经有12家房企或项目发生股权挂牌转让，其中一半为国资。除首钢融创置地为净盈利外，其余转让标的普遍亏损。今年前7个月，挂牌转让的房地产企业或项目合计为7家。
中原统计市场公开数据显示：今年前7月，房地产行业内公开的股权并购数据合计为62宗，总涉及金额达到了175.39亿人民币，相比去年同期的36宗及86.85亿人民币分别上涨了72.2%及101.9%。
统计显示，今年前7月的市场总并购金额已经明显超过了去年全年165.25亿的规模。在2010年的房地产行业并购爆发式上涨后，今年前7个月的房产企业再次出现明显上涨，并购的案例数量及并购总金额及平均单案例并购金额均创造了历史新高，房地产行业也占据了整体并购市场的。
央企加快退出房地产业务
在央企加大内部资源整合力度的背景下，8月份以来，央企退出房地产业务的速度正悄然加快。北京产权交易所发布的信息显示，华润(集团)有限公司拟转让旗下北京新城广场房地产有限公司20%股权及2544.1万元债权，挂牌价格为5629万元。这是8月份以来，第6例央企在产权交易所挂牌转让房地产业务。
此前的8月10日，保利地产宣布，公司董事会以7票同意、1票反对、1票弃权通过《关于北京蓟门桥项目立项的议案》，并授权经营层通过收购北京世博宏业房地产开发有限公司100%股权的方式获取北京单价"地王"蓟门桥项目。
8月12日，中国华星集团也在北交所平台发布公告，拟转让旗下北京汇超房地产开发有限公司57%股权，挂牌价格为9381万元；8月18日，中国建筑材料集团有限公司在上海产权交易所发布信息，拟转让成都中建投房地产开发有限公司100%股权，挂牌价格1.7亿元。几天后，南光(集团)有限公司、中国电力投资集团公司也在该交易所发布公告，拟转让上海南光联合房地产有限公司10%股权、南昌中电投高新置业有限公司35%股权及1.83亿元债权。
不少中小房企破产
相对于央企，中小房企的命运更牵动人心。华远地产董事长任志强透露，现在已经有不少中小房地产企业破产，只是没被看到，这是因为破产企业现在仍以"被收购"的形式存在。而实际上，今年上半年以来，企业并购重组的数量，以及项目合作程度，金额和个数全创了历史，预计下半年依然如此，而且房企并购进程也将加速。
事实上，已经有开发商为了应对这样的巨大变革做出了调整。恒亿集团董事局主席、总裁郭建平预测2013年之前市场不会改变观望氛围。为此，恒亿集团把山东、宁夏项目卖掉，资金盘回来，希望利用这个机会兼并收购好的开发项目。
任志强表示，今年以来不少中小房企因债务关系或是信贷趋紧等政策因素，需要转让旗下项目。中原地产三级市场研究部总监张大伟预计，在下半年这一趋势很可能继续加强。"目前已开始出现因为资金压力而被迫出售项目的案例，在资金压力逐渐增加的现在，出于资金周转的需要，出售部分资产相比卖房子要容易而且快很多。"在《新领军》杂志论坛上，国内一家餐饮连锁企业负责人向记者表示，不少小型房地产老板在出售旗下地产项目后，不少人将资金进入餐饮领域。
【】住建部妥协与地方达共识 二轮限购政策或宽松
尽管近日住建部给出“五条”新限购标准，符合两条者被建议纳入限购，此举依然被外界解读为住建部对“限购的基调有所放宽”。
直到8月25日浙江台州出台文件限制三类人群不得购房，这个非典型的样本出台才引起市场猜测。
“限购还是不限购，现在需要看地方了。”接受本报采访的多位专家已然形成共识。住建部政策研究中心副主任王珏林最近就表示，有关二三线楼市限购，不是住建部指定，而是督促地方发布自己二三线楼市限购政策和措施。“住建部之所以放宽限购，是因为压力太大。”住建部相关负责人称，各地会于9月初开始陆续发布限购政策。
台州领跑
台州领跑新一轮二三线限购城市，多少让人捉摸不透。
在轮限购名单中，浙江省杭州、宁波、温州、金华、绍兴、舟山6个地级市被定为限购城市，而之前一直流传的湖州、嘉兴、台州、丽水、衢州等5个地级市在上一波调控中“幸免于难”。
“台州的限购令非常温柔，这也比较符合现阶段的总体政策和市场氛围。”的首席评论员丁建刚认为。
台州是浙南一个三线城市，民营经济较为发达，但并不是一个大量移民的城市，限购区涵盖了包括台州市三区加温岭、玉环、三门、仙居、临海、天台等全部县、市区，这个范围以外的人向台州移民的数量是极少的。或者说移民绝大部分是制造业的农民工，他们也可以获得社保或纳税证明，也没有被限购。再说，即使不限购，他们也未必买得起商品房。
台州市建设规划局官员王建军拒绝接受本报记者的采访，但接近王建军的人士告诉本报记者，王是本次台州限购政策的起草人。
在他看来，台州限购令和一线城市相比，主要是对本地居民新建商品房购买数量的限购，被禁购的人极少，而京、沪、深、杭等一线城市，最严厉的条款还是对外地移民的禁购。
今年以来，台州房价总体涨幅不大。目前，台州市椒江的房价大约为每平方米1万元，黄岩为1.6万元，温岭为2万元，玉环为1.2万元左右，三门、仙居、天台大约为6000元。
下一个会是谁？
尽管住建部5项新标准符合两项以上的建议列入新增限购城市名单，但住建部官员在8月28日表态称，限购政策由各地自行研究发布。
温州郎兆房地产营销有限公司董事长叶伟认为，限购令只是行政手段，如果仅仅依靠限购措施，治标不治本。至今，已有40个城市出台限购令，尽管措施互有差异，但能基本遏制住房价上涨。
刀客地产顾问机构董事长谢逸枫认为，在今年楼市“金九银十”期间部分城市会陆续出台限购措施。谢的理由是，“为防止限购冲击地方经济，避免房价下降过快和开发投资减少过快，影响地方土地财政收入，新一批限购城市名单在20个左右。”
谢逸枫称，如果在“金九银十”期间，二三线城市出现“超标”(住建部5个指标，符合2个指标要限购的规定)，再决定是否新增加10个城市。
另据记者了解，截止到8月底前，房价上涨过快的二三线城市，基本集中在未限购而又在统计局统计在内的30个城市。“未来一两个月内，未在统计局统计的城市房价反弹，第三批限购名单将在此产生。”一专家猜测。
妥协求全
本报记者注意到，五条限购标准同时被认为为地方留有余地，“各地可根据实际情况，对具体标准进行适当修改。”
“整个工作将会持续到9月上旬，不少省级住建厅已在8月12日前将各城市的工作报告收集完毕。”一消息人士对《华夏时报》记者表示，8月20日前住建部信息汇总得到的结论却是“各地均不愿意限购”。
该消息人士称，住建部不会主动公布名单，只发文给认为需要限购的二三线城市地方政府，是否实施限购由地方自定。“如果被认为应该限购的城市在8月31日－9月上旬前，依然不实施限购，住建部可能也只是以发文、约谈及内部点名等方式进行督促。”来自住建部系统的专家说。
“已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，限购范围仅限于城市局部区域、部分房屋类型要尽快调整，从严执行。”多位专家对住建部文件中提及限购的这句话作出的判断是，住建部态度较从前明显更加缓和。其表现为：一是限购期比较短暂，“可暂定到今年年底”；二是住建部保留“具体标准进行适当修改”的权力；三是限购城市仅是局部性的。
“如果严格按照此条进行，影响的并非是那些尚未限购的城市，而是在轮限购中打擦边球的城市，包括郑州、合肥、三亚等。”一位地方官员这样理解。
谢逸枫估测，如果限购城市扩容到20个城市，商品房销售量会下降2%至3%；如果扩大到30个城市，销售量下降3%至4%；如果扩大到40个城市，销售量下降4%至5%；如果扩大到50个城市，销售量下降5%至6%，对市场影响比较大。
也有专家认为，即便新一轮限购名单扩大到30甚至50个二三线城市，也未必导致房价大跌，“相对于661个城市，限购城市还不到十分之一，根本不会改变房价上涨的趋势。”据悉，今年各地价格控制目标涨幅基本在10%以下。
在住建部公布限购5项标准后，浙江台州成为新一轮楼市“限购令”出台限购政策的城市。其出台的限购政策是有“讨巧”的嫌疑，一方面是因为时间敏感，另一方面即使出了限购政策也是比较有节制的：只限新建商品住宅，不限二手房，只限市区，不限郊区。
显然，这样的限购力度能起到稳定市场预期的作用，虽然成交量可能短期内受到一定影响，但影响仍然可控。汉宇地产市场部分析，二、三线城市限购对于上海楼市不会存在直接影响，但是间接的作用也不能小觑。台州可能仅仅是一个开始，二、三线城市实施限购令对于一线城市也将传递出一个这样的信号，限购政策在一线城市今明两年内只会紧不会松，因为相对而言，一线城市的房价需要调整的意愿更加迫切。从这个角度来说，二、三线楼市限购对于上海楼市来说，更多的是利空因素。所以，投机性的楼市资金“回流”的说法也很难成立。
在某种程度上来说，二、三线城市的限购对于一线城市的高房价调整也有积极作用。国内住宅开发商多数为区域性或性布局，在一、二线城市限购，成交低迷后，二、三线城市的销售成为开发商资金来源的重要渠道。假设销售遇阻，在资金链日趋紧张的情况下，开发商只能被迫下调价格预期，加速资金回笼。但就目前来说，还很难达到这样的效果。
分析认为，从中小投资客角度来看，获益最快、最简单、最稳妥的首先依然是住宅，其次才是商业和办公物业。所以一线城市住宅限购，就去二线城市买住宅，再限购就去三线城市买住宅，如果限购扩大了，住宅都没法投资了，才考虑商业和办公。在商业地产中，上海的吸引力毋庸置疑，因此商业地产有望间接受益。
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