[摘要] 继浙江台州拉开二、三线城市限购序幕后，限购名单一直难以'扩容'，近日只有浙江衢州市推出限购第四套房子的'限购令'。'新华视点'记者追踪调查发现，目前部分二、三线城市遇到限购政策'绕道走'，试图用'限价'代替'限购'。
继浙江台州拉开二、三线城市限购序幕后，限购名单一直难以"扩容"，近日只有浙江衢州市推出限购第四套房子的"限购令"。"新华视点"记者追踪调查发现，目前部分二、三线城市遇到限购政策"绕道走"，试图用"限价"代替"限购"。
限购标准模糊的产物
近日，广东省韶关市住建局正忙于约谈一些开发商，要求开发商控制新建住房涨价幅度。
"这是因为韶关市房价引起了国家相关部门和社会的高度关注。"韶关市住建局副局长何平良说。根据国家统计局公布的70个大中城市住房销售价格数据，韶关市5月份房价指数环比涨幅排名。
为此，韶关市政府近期发布《关于采取措施稳定新建住房价格的通知》，从9月18日起，开发商如果存在"申请预售商品住房备案均价高于周边同类楼盘半年内实际成交均价10%"等3种涨价行为，将招致暂缓备案和发放商品房预售许可证等处罚。
"这种限价方法规避了被纳入限购名单的风险，可以说是限购大限逼迫下的缓兵之计。"广州市社科院研究员彭澎说。根据住建部给出二、三线城市限购的5项建议标准，韶关触及了"1月至6月新建住房价格指数月环比增幅较高、排名靠前的"等标准，理应进行"限购"而非"限价"。
事实上，韶关并不是近期个被迫提出"限价"的城市。今年7月中旬，河北廊坊市就开始行政"限价"，要求对新建商品住房预售、销售价格进行限制；7月下旬，河北秦皇岛市政府约谈开发商，传递商品住房的销售价格上限约为7000元/平方米的信息；山东烟台市8月2日也出台"限价"规定，要求部分新建商品住房销售均价涨幅不能超过5%。
"尽管各地限价的内容、方式有所不同，但目前却正在成为阻挡'限购令'落地的盾牌。"中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁说。据统计，7月份秦皇岛等城市房价同比涨幅在70个大中城市中靠前，甚至部分二、三线城市房价涨幅超过台州，但这些城市却更加青睐"限价"而非"限购"。这传递出地方政府试图"限价保量"的意图。
上海某研究院综合研究部部长表示，一些地方政府以各种理由来规避"限购令"，这种动向应引起有关部门重视。
省会限购令的"松绑空间"
调研发现，当下二、三线城市限购呈现"两头热中间冷"的特点，即中央重视、百姓期盼，但一些地方政府却态度消极，处于"嘴上拥护、暗中抵触、不推不动"的观望状态。
对此，中国房地产学会副会长陈国强等学者解释说，房价背后存在复杂的社会再分配关系，特别是涉及地方政府的经济利益和政绩诉求。地方政府是否支持"限购令"，压力来源于土地、房产税及房地产业拉动的财政收入。
"如果韶关实行'限购令'，当地房地产市场将会遭遇重创。"韶关市住建局相关负责人坦言，"韶关市今年承担了14000多户居民棚户区改造任务，近20亿元的改造资金缺口还需要市里通过土地出让等多渠道筹集解决。"
这位负责人分析说，从地方利益出发，选择"限价"的影响较小，但"限购"会直接减少成交量，土地就不好卖了，从而危及地方财政收入，担心地方经济"受不了"。
尽管一些地方政府不希望"入围"限购名单，但也在为能否完成年初提出的房价控制目标担忧。一些地方官员表示，当"限价"执行不力时，再推出"限购"也不迟，否则房价过高也会被上级部门约谈问责。
事实上，即便"入围"限购名单，也有部分地方在"暗度陈仓"。上海同策咨询研究部总监张宏伟说，即便在二、三线城市中率先"限购"的台州市，也是"限新房不限旧房，限市区不限郊区"。
与台州相比，浙江衢州市近日发布的"限购令"更宽松，由"限三"变为"限四"，即在衢州市区有3套及以上房子的本地人，才不允许在市区买房。
而此前执行限购政策的一些省会城市，也为自己留下"松绑空间"。像石家庄市，限购范围是除了正定新区之外的主城区，同时放开了户籍制度。
【延伸阅读】京沪等地个人拿地频现 部分投资者转战土地市场
在不少人看来，拿地是房地产开发公司的事情，与个人无关，但最近，个人拿地行为在京沪等地频现。9日，同策咨询研究部总监张宏伟在接受经济导报记者采访时表示，由于土地本身有保值增值的作用，个人拿地可防范通胀，目前确实蕴涵机会。
个人拿地成本低廉
7日，上海进行了一轮的土地拍卖，其中引人关注的是浦东新区高东集镇13-2商业地块，该地块被一家投资公司和两个自然人以8100万元联合竞得。出让公告显示，该地块出让面积共7060.7平方米，容积率为1.0，为商业用地。这不是个例，在今年8月25日的上海土地出让中，葛慈克、余正可、俞慈泽、韩仁良4个自然人以1.1亿元竞得一块土地。
这种事情也非只在上海出现。今年4月29日，无锡市土地拍卖中，29块土地中的2块被自然人拿下。而在北京、沈阳、杭州和重庆等地，也在重复上演个人拿地的一幕。
“羡慕啊。”9日下午，济南一房地产投资客崔先生在接受导报记者采访时感叹道。崔先生告诉导报记者，他也知道7日出现的上海个人拿地的情况。“很明显，这是块很典型的迷你地块，非常适合个人拿下来。”
在他看来，这种地块开发商根本不屑一顾。“地块小，不太适合开发商的胃口。但对个人投资者来说，资金占用不是很大，完全可以联合投资。”
据崔先生介绍，他曾经联系过多位投资客，准备好了约1亿元的资金来联合投资小地块。“不过可惜的是，济南没有拍出小地块。”
崔先生告诉导报记者，他曾经专门的研究过土地政策。“政策上没有问题，并没有不允许个人拿地。”
据导报记者了解，国务院颁发的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》明确规定：境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可依照本条例的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。而且，个人购买土地的程序比以单位名义购买还简单，只要交上一份身份证明材料和一笔数额不小于竞买保证金的个人资产的证明即可。
对于拿到地后的操作方式，崔先生也考虑过。“大体也就是两种方式。”崔先生介绍说，“一种方式是拿地后，再以入股等方式成立开发公司，演变成企业行为。”不过据崔先生说，他们不太倾向这种方式，而是比较倾向第二种方式，即获得土地后根本无意于后期开发，而是转手卖给其他企业，在一路看涨的土地市场，利用“时间差”实现投资的。
据导报记者了解，国内甚至成立了个人拍地俱乐部。去年初，国内家个人拍地俱乐部在上海徐家汇的一栋商住两用楼内挂牌成立。据说成立俱乐部的目的，就是把大量用于买地的个人资金，转化为项目的开发资金，并建造中低价住宅以满足市场需要。对个人而言，买地的成本更为低廉，而且从拍地开始介入，可以获取的利润更多。
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机遇与危险同在
在张宏伟看来，在通胀的预期依然严重的情况下，土地市场不限购很可能导致部分投资客转战土地市场。尤其是这类面积较小的“迷你地块”，由于总价不高，通过多人联合投资，门槛并不太高。“由于土地本身有保值增值的作用，对于追逐利益的资本而言，联合拿地能规避风险，个人拿地可防范通胀，目前确实是一个投资的机会。”
自然人在土地市场的频频现身或反映出楼市投资的新动向。从快进快出炒楼，到开发融资，再到项目参股，个人资金进入源头土地市场并不意外。从市场周期来说，楼市中的低迷往往蕴含着不错的长线投资机会。与之前快速炒楼投机相比，进入土地的开发领域，也意味着个人资本的投资方向和投资模式，正逐渐融入到城市成长中来。
“尽管拿地的投资利润高于买房，但其中的风险也不容忽视。”济南房秉林给出了这样的说法。在他看来，个人购买土地后，很难再转让给其他企业和个人，而且土地开发对于个人来说难度太大。“如果个人对区域规划不熟，对地市、楼市不了解，买地投资极有可能会被套牢。无论是募资还是拿地或是建房，各个环节都无法有效控制，且现有的个人征信体制尚不完善，都会使具体的操作出现很多问题。”
“而且，个人没有房地产开发资质。如果要注册房地产公司，个人名下土地转到公司名下，还会涉及转让带来的土地增值及缴纳土地增值税的问题。”房秉林说。
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供地计划压力大 地方加速推地开发商或无力接盘
（中国新闻网）北京土地储备中心数据显示，截至9月8日，北京年内供应住宅地块合计35块，总建筑面积475.5万平方米。业内人士指出，要完成年度供地任务，北京需要在接下来几个月内加速推地动作。
另一方面，即便已步入“金九银十”，北京并没有迎来土地市场的旺季。9月6日，长阳、昌平两地块在北京国土局以接近底价成交。业内人士分析，这恰恰反映了当前的真实现状：土地市场依然低迷。
同样的情况不仅仅出现在北京。8月31日，上海20亿元出让的4宗地块均以底价成交；9月1日在广州规模的土地推介会上，9宗地块中有8宗以底价成交。记者发现，一方面各地政府面临完成2011年度供地计划的压力，另一方面土地市场的成交数据却并不给力。
北京中原市场研究部提供的数据显示，8月份土地市场总体冷清，成交量创数月新低，133个城市共成交土地1678宗，成交面积6899万平方米，环比减少14%；其中住宅类用地403宗，成交面积2018万平方米，环比减少17%，同比减少14%。8月份133个城市土地成交均价为1203元/平方米，环比下降6%；其中住宅类用地成交均价为1619元/平方米，环比下降9%。
截至目前，各大城市的土地出让金收入与去年相比均出现明显下滑，今年以来土地溢价率下降68个百分点。去年土地出让金收入前10大城市今年前8月卖地收入总计4031亿，约占去年全年的45.8%。去年卖地收入超过千亿的北京、上海、大连三个城市中，上海前8月收入约占去年全年的49.1%，大连约占31.7%。另外，在京沪广深等一线城市中，除深圳外其它三个城市的卖地收入也同样出现明显下滑。
北京中原市场研究部总监张大伟告诉《经济参考报》记者，“各大城市今年全年土地供应计划需要在未来几个月全部落实，面临供地压力，有可能在‘金九银十’这段时间集中推地。但是，这并不代表土地市场也会随之进入旺季。”
张大伟认为，土地市场的火爆往往源自于开发商对后期市场的预期和信心。“但是目前这些因素并不具备，一方面各地土地底价成交、流标频现，一方面开发商还有大量的存货积压。所以即使政府集中推地，开发商反而在当前会更加谨慎。”
据记者统计，截至目前11个重点城市的存货总量已经超过66.9万套，环比上半年上涨了6.5%。其中存货较多的城市为大连、杭州、北京、南京和青岛等。而北京住宅库存已经突破11万套，按照目前销售速度，全部消化至少需要20个月。
另外，公开数据显示，万科、碧桂园、雅居乐、佳兆业、首创置业等多家上市房企8月份销售情况亦不乐观。其中，佳兆业和首创置业出现销售业绩同比下滑，除碧桂园以外的一线房企虽然成交总量同比依然有所增加，但8月份成交均价均出现明显回落。
分析认为，在住宅限购的背景下，企业对住宅用地的追捧热情依旧不足。市场上大部分住宅地块都以接近底价成交。即使是部分城区的热点住宅地块也均以低溢价率签约，很多城市的流标数量都有明显增加。再加上企业拿地日趋谨慎，在建量和库存居高不下，销售量则逐渐萎缩，资金融资渠道却基本都被堵死，如果房企观望情绪持续发酵，那么“流标”和低价成交或成为今年土地市场的常态。
张大伟则告诉记者，“在目前市场情况下，预计今年一线二线城市，以及限购即将蔓延到的城市，在最后几个月的土地出让市场将继续低迷。大部分城市的全年土地出让金将比2010年有明显减少。”(记者高伟)
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