[摘要] “已经等了半年，我的商业贷款还是没办法放款！”“十一”期间，广州除限购政策延续之外，限贷政策也随着银行银根的进一步收紧而呈现越演越烈之势。不但有市民反映银行放款时间根本无法承诺，更有银行向本报记者透露，即使是首次置业买家，房贷利率也上浮三成。
一般上浮5%至10%不等 放款时间无法承诺 开发贷款额度再度压缩
本报讯 （记者赖伟行、王亮）“已经等了半年，我的商业贷款还是没办法放款！”“十一”期间，广州除限购政策延续之外，限贷政策也随着银行银根的进一步收紧而呈现越演越烈之势。不但有市民反映银行放款时间根本无法承诺，更有银行向本报记者透露，即使是首次置业买家，房贷利率也上浮三成。另一方面，银行三季度开发贷款增速预计将创近年来的新低，开发商用以维持运转的开发贷款信托也将面临资金链断裂危机。
记者上周走访广州部分主要银行了解到，部分银行房地产按揭贷款额度明显收紧，大幅提高了首次置业者按揭贷款利率，而且对贷款客户资质较差的客户上浮利率程度更高，放款时间也延长至3个月以上。
在人民中路的某大型国有银行客户经理表示， 9月以来贷款额度一直在收紧，预计年尾资金最紧张；紧额度的情况至少要持续到明年4月。而位于西门口的一家银行则表示，上周开始首套房贷款利率上浮三成，而且额度有限。
记者从招商银行、广发银行、交通银行网点了解到，银行对首次置业者贷款利率均上浮5%至10%不等，部分银行称信贷额度紧张而无法承诺放款时间。
而记者近日调查发现，广东部分国有大型银行对开发贷款额度也再度压缩。在银行贷存比新规、银行准备金扩容多重“紧箍咒”下， 部分大型国有银行透露今年下半年的开发贷款额度增速将低于整体开发贷款增速。
银监会近期已明确要求银行对房地产开发贷款予以缩减，近期发文强调金融机构需对炒作升温的商业房地产保持高度警觉。此外，国家外汇管理局发文要求暂不受理内地房企为其境外子公司在境外发行债券提供对外担保的申请。市场分析认为，此举意在遏制房地产投资领域的“热钱”，这导致房企海外发债融资进一步受限。
据银行业内人士介绍， 今年9月房地产的银行贷款和信托融资处于基本停滞局面，房企之前的融资应该能应付到年底。如果融资环境继续从紧，最坏的情况将出现在明年初，可能出现房地产全行业偿付的问题。
国泰君安房地产分析师孙建平表示，目前，房企融资成本基本达到了历史值，通过高利贷融资成本高达近40%，中型房企的融资成本约达20%，小型房企更高。在高成本融资的背后，房企负债率却跟着节节攀升。
开发商:推免息分期付款揽客
从化一大型别墅楼盘的开发商告诉本报记者，限贷之下，高端物业受到的影响更大，别墅买家更是难以贷款成功，他们只好推出分期付款的方式解决买家付款的难题。
记者发现，消失两年多的买房“免息分期付款”优惠近期在广州楼市开始卷土重来，且有越演越烈之势。日前，某大型开发商宣布其集团旗下所有楼盘七成房款都可以免息分期付款。以一套总价100 万元的单位为例，买家若贷款七成70 万元，3 年期基准利率的等额本息还款， 需要付出的利息约为8.5 万元。匡算下来，等于是打了个额外的9.2 折优惠，还降低了入市门槛。发展商表示，3 年内分期付款的具体做法可以由买家在签合同时再具体约定。
此前，也有楼盘推出“首付四成，免息分期付款”的营销策略，余款在1~3 年内免息灵活支付。
花都某楼盘也推出了“半年分期付款”的付款方式，即半年内分5次付清所有房款，楼盘方面表示，这种分期付款方式的成交额占成交总额的三到四成。
预期
“现在楼市真的降价了吗”、“‘十一’可以出手了吗”……黄金周在即，关于降价与否、出手与否的问题，成为买卖双方最关心的话题。
业内人士认为，受全球金融市场动荡及国内宏观调控的影响，楼市短期向上的可能是看不见了，向下的信号却是越来越多见：上市房企主动调低全年销售目标，新开楼盘以低于同区域在售楼盘均价的定价发售，以往自称“绝不降价”的楼盘也搞特惠，作为实体经济“晴雨表”的地产股，更成为暴跌重灾区……
种种信号，是否预示着“只升不降”的楼市将会转入向下的轨道？
房企预期大转变 销售目标减两成
8月23日，在2011年中期业绩报告会上，富力地产董事长李思廉表示“我们有信心达致全年合约销售额400亿元的目标”。
9月26日，在天汇广场签约仪式上，李思廉口风转变，向媒体坦承，将富力地产今年全年销售目标减至320亿元。
仅仅一个多月时间，上市房企的市场预期发生如此大的转变，原因何在？李思廉表示，主要原因是全球金融市场的动荡及国内宏观调控的影响，降低销售目标是公司主动求变。而在业内人士看来，今年三季度收成减少基本成为事实，四季度前景依然不容乐观，部分房企按计划完成销售目标是“不可能的任务”。
“铜九”迫使预期降低
8月，上市房企的销售业绩普遍回落，即便如此，上市房企依然信心十足。业内人士吴定金分析，去年9月份之前，很多房企的销售业绩也是平平，但经过九十月份成交量的爆发式增长后，全年销售业绩靓丽。经验面前，房企自然保持信心。
但事实是残酷的，今年，房企期望中的“金九”并没有如期到来，“金九”沦为“铜九”。在限购影响下，具备购房资格和能力的潜在购房者越来越少，导致成交量严重下滑，“金九”没来，“银十”亦难期待，加上全球金融市场不稳，像富力地产这样的开发商，开始认清形势，主动大幅调低全年销售目标。
富力后谁会是下一家？
万联证券房地产研究员李宇嘉表示，在中期报告中，就有房企提出可能下调全年销售目标。只是，今年公开下调全年销售目标的，富力地产是家。
继富力地产之后，谁将会是下一家？
广州某资深业内人士指出，像绿城这样负面消息较多的房企，降低销售目标的可能性很大。亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫说，今年完成不了销售目标的房企，估计在10%以上。
李宇嘉更多从行业方面来分析，“扩张较快、近两年上马项目较多、对市场前景预期较好的房企，极有可能下调全年销售目标”。目前房地产市场走势不仅是行业自身问题的反映，也是宏观经济下滑的反映。所以，“不排除今年像2008年一样出现众多房企下调销售目标的情况”。
下调目标的“后遗症”
房企下调销售目标，看似是个别行为，甚至有媒体解读“就是弃量保价”。对此，谢逸枫并不认同。谢逸枫认为，虽然富力地产下调了今年的销售目标，但假如不采取打折的价格促销手段和增加商业地产销售的比例，也很难完成。“降低销售目标，对整个房地产市场是非常不利的影响，是房企降价的信号和丧失信心的表现。”
其实，面对越收越窄的融资渠道，房企对销售资金的依赖越来越严重。9月27日，标准普尔称，中国房地产市场的形势不容乐观，未来6-12个月房地产开发商面临的流动性压力将加大。“房企销售低于预期的影响已经有所体现，很多房企被迫通过高成本的信托来融资，且降价的范围在扩大、降价的积极性在增加”，李宇嘉这样说。
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