写字楼商用公寓很火爆 两盘一天吸金超6亿

新快报  2011-10-08 10:06

[摘要] 国庆黄金周期间，广州写字楼、商用公寓市场供应量大增，新项目纷纷露脸，不管是几千万元的大出手，还是几十万元的小投资，丰俭由人都有得选择，加上不限购不限贷等利好，吸引大批市民踊跃入市，成今年国庆市场一大亮点。

国庆黄金周期间，广州写字楼、商用公寓市场供应量大增，新项目纷纷露脸，不管是几千万元的大出手，还是几十万元的小投资，丰俭由人都有得选择，加上不限购不限贷等利好，吸引大批市民踊跃入市，成今年国庆市场一大亮点。

本地投资客抢购新盘

国庆当天，广州写字楼市场有两个项目同时开售，写字楼市场出现了罕见的热销场面。这两个写字楼项目，一个是位于海珠区政府对面的合生[简介动态]国际广场，一个是地处南沙CBD区的奥园中环广场，都是宜商宜住的公寓式写字楼产品，户型面积为三四十平方米起。这两个项目投资门槛不高，合生国际广场100多万元起，奥园中环广场40万元起就有得投资，加上不限购又不限贷，周边还有相对成熟的商圈和市政规划等利好带动，吸引了大批投资客入市。不少买家一出手就是几套，的一次买入了8套。仅国庆当天，合生国际广场就卖出了300套，收金超过4亿元;而奥园中环广场卖出了280套，收金超过2.4亿元，双双成为今年整体淡静的国庆楼市中，最抢眼的大赢家。

另外，在写字楼供应量最集中的珠江新城，国庆的表现也非常抢眼。在越秀[简介 动态]财富世界广场[消息 价格 户型 点评]、保利[简介 动态]克洛维等有新货上市的项目，以及有尾货最后促销的富力盈盛广场，销售人员都表示国庆前四天销售比预想的好，买家大多是本地的投资客。

低至8.8折优惠诱人

除了不限购不限贷的利好带旺国庆写字楼市场外，今年国庆期间，发展商们推出的各种促销非常给力，也直接刺激了买家的投资欲望。有市民表示趁着国庆来买楼，就是冲着高额优惠而来。如奥园的两个项目——奥园广场[消息 价格 户型 点评]和奥园中环广场都打出8.8折的高额优惠，对买家诱惑力不低;而珠江新城的综合体项目保利克洛维推出写字楼全新单位，优惠可达9.5折，折算下来单价为2.8万元左右，比目前珠江新城均价要低一成左右;合生国际广场开盘9.6折，折后单价的才2.4万元起，也令买家觉得超值。

另外，因最近银行批贷艰难，不少写字楼推出一次性付款优惠。如天河M公寓一次性付款有9.2×9.8折，银汇大厦全款有9.3折，而越秀财富世纪广场[消息 价格 户型 点评]、天河数码创业园和西关尚品等项目，一次性付款都有9.6折……有市民表示，目前银行贷款审批难，利率又大增，投资写字楼主要是想给手头的闲钱找点出路，所以如果发展商优惠大而自己又能负担得起的话，还是会选择一次性付款来购买。

变形公寓价平受宠

除热卖的一手写字楼和酒店式写字楼项目外，国庆期间，一些由旧裙楼、旧写字楼或旧宾馆等旧商用项目改造而成的公寓盘也颇受市民欢迎。如海珠地铁江南西站附近的金城国际，暨大附近的天河数码创业园，东川路的锦桦荟，十八甫路的西关尚品，沙河的天河M公寓，白云大道北的SOHO商务……这类旧项目改造成的商用性质公寓多位于热闹的市中心，面积二十多平方米起，均价通常要比附近的住宅楼还便宜，而且大多带有装修。

国庆期间派出大批中介人员在附近的热闹街区举牌拉客，总价三四十万元起的低价位诱惑力十足，吸引了不少投资客入货。也有不少市民冲着该项目总价低又不限购，打算买来暂住。

黄金周之星

新广州人热衷买楼投资

国庆当天，海珠区在售的城市综合体项目——合生国际广场正式开盘，首推D栋酒店式公寓，面积43-103平方米，均价25000元/平方米，总价100多万元起，大受投资客欢迎。

10月1日上午十时左右，记者到达现场时发现售楼部、样板房已全挤满了人，不少市民全家齐出动，销售场面十分火爆。大多数买家有备而来，选房速度极快，楼盘开售仅一个多，销售就近半。当天下午，营销负责人向记者透露，该项目当天推出的300套单位已基本售罄，收金超过4亿元。因总价不太高，周边商务氛围浓郁，不少买家一买多套，的一口气买下了8套，总价超过一千万元。

现场刚买下13楼一个43平方米单元的陈先生看起来非常兴奋。“我这房子打完折后是105万元，单价才2.44万元，比原来预计的2.6万元要低得多,确实是抵买!”陈先生自言在附近的纺织品批发市场做了多年生意，“这几年手头也积了点闲钱，现在这行情投资什么都觉得不妥当，还是买房子妥当些。”陈先生是潮汕人，虽然在广州做了五六年的生意，却一直入不了广州户口，也难办到纳税证明，想买住宅也很难。“这种不限购的公寓，对我们来说是的选择了，能自己住，也能做工商登记。最关键的是我对这附近的商圈非常熟悉，价格也不算太贵，投资价值还是挺不错的。如果不是下筹下得迟没得选，我还真想再买多一套。”

 

今年国庆，楼市出现了不少商用性质项目变身而成的公寓项目，因“不限购不限贷，宜商宜居”，户型小、总价低，吸引不少市民出手投资。但房地产业界人士表示，这类公寓项目优势多，但硬伤也不少，主要有六大风险需要提防：

1.土地使用年限缩短

商用物业改造而成的公寓项目虽然都具有居住功能，但其土地使用性质上大多属于“商场”或写字楼、酒店性质。相比住宅性质用地使用年限有70年，这类商改住宅因其类别不同土地使用年限为40至50年不等。另外，目前在售的这类旧项目不少是改造之前已空置多年，其剩下的土地使用年限比普通住宅要短得多，年限到期后需补高额地价才能继续使用。

2.高税费转手交易难

而根据政策，住宅二手交易可免收土地增值税，但商用公寓交易不能免收。土地增值税的征收一般按出让土地增值额的高低实行四级超率累进税率，即按增值额的高低，对增值部分征收30%-60%的税费。此外，还需按物业交易总价征收5.5%的营业税。各项税费加起来，通常达到物业交易总价的10%-14%。也就是说，卖出100万元的“改装”公寓，交易时各种税费就要10万元-14万元。高额税费将增加这些“改装”公寓转手交易的难度。

3.房贷利率高年限短

虽“改装”公寓不受住宅限购令、限贷令影响，但因为是商用性质物业，只能获批五成、最长10年期的贷款（住宅可获最长30年、七成的贷款），而且不能申请利率较低的公积金房贷。目前，商用项目贷款市场从严，不少项目只能贷到四成，而且只能贷五年、八年期，贷款利率还被提高到基准利率的1.1倍-1.5倍。

4.管理费水电费更贵

目前广州商业物业用水收费标准为4.11元/立方米，用电收费标准为0.9885元/度，但住宅物业的用水加污水处理费收费标准为2.22元/立方米，用电收费标准仅为0.61元/度。另外，商用公寓的管理费一般都要2.8-10元/平方米/月，比普通住宅1-3.8元/平方米/月价格要高得多。

5.改造工程难度较大

由旧项目改造而成的公寓，特别是对原本水管设计相对简单的裙楼项目来说，要改造成公寓，就要重新间隔洗手间、厨房等功能空间，必须大量辅设水管、下水道。这些工程都非常麻烦，工程质量不好的话，日后就容易漏水。

6.不能入户、无学位

购买“改装”公寓是不能入户的。虽然不少“改装”公寓地处广州市中心，附近还有名校，但因不能落户也无法入读学校。这对向以名校学位优势备受市场宠爱的老城区物业来说，其后期潜力将大打折扣。