[摘要] 近期，滨江东一带的居民，在金菊路、大江冲看到一些二手经纪举着“海天花苑1.2万元/平方米起”牌子招徕客户时，第一反应就是“有无咁大只蛤乸随街跳”？
滨江东电梯洋房1.2万元/平方米起，一次性放盘75套……
滨江东电梯洋房只卖1.2万元/平方米？滨江东一套90多平方米的电梯洋房总价只要130万元？
近期，滨江东一带的居民，在金菊路、大江冲看到一些二手经纪举着“海天花苑1.2万元/平方米起”牌子招徕客户时，反应就是“有无咁大只蛤乸随街跳”？
事实上，这并非二手经纪上演骗人看楼的把戏，在滨江东金菊路的海天花苑，近期有业主一次性放出75套房源，其中的售价仅为1.22万元/平方米。在二手电梯楼售价普遍达2万元/平方米的滨江东板块，这样的叫价无疑是“白菜价”，每次看房都吸引了大量看楼客前往。因为看楼的人实在太多，看楼者只能在海天花苑门口排队，其盛况与一手热销楼盘开售时有一拼。
一次性放盘75套单位，是不是大投资客在抛售？1.2万元/平方米起是不是很笋？买到的将是什么样的房子？
用的还是临电
据介绍，海天花苑一直是滨江东板块的低价楼盘。楼盘因为各种原因多年没能办理房产证，并且一直为临水临电，所以其售价一直上不去。从2008年、2009年起，楼盘的房产证问题开始逐步得到解决，不过临电问题还没有彻底解决。这次抛售的海加阁，物业管理处有关负责人说：“现在还是临电。”据楼盘业主介绍，到了六七月份的用电高峰，电压不稳定，对电视机、电脑的损害较大。
记者在现场看到，海天花苑由三幢高层围合而成，中间有小区花园。进入到海加阁，可以看到楼盘为三梯七户，电梯间还算明亮，只是电梯速度有点慢。记者看到的所谓样板房，还是开发商之前的装修，由于其间曾经出租，感觉较旧，有些墙面甚至有灰剥落。房子属于老式设计，厕所是蹲厕，空间偏小。室内层高只有2.8米，比现在普遍的3米略低。由于要多争取房间的面积，所以厨房都比较小，而且只有一个洗菜盆。东向单位距离广州大道不远，没有隔音玻璃，比较嘈杂。记者在非样板房的单位看到，北向的单位可望珠江新城西塔、海心沙、电视塔等景观。
疑问1
是否投资客抛售？
揭秘：确是
据了解，这次业主放出来的75套单位，位于海天花苑“海加阁”，单位面积主要在40多-170多平方米之间，还有部分190多平方米的复式单位，由中原地产代理，代理时间为3个月。对于75套单位一次性抛售，中原地产经纪否认是投资客抛售。一名经纪告诉记者，原先业主买下海天花苑，在这里开公司，还有一些房子则作为员工宿舍。现在公司要搬到白云区，所以就将这些房子出售。这和一般投资客出于对后市缺乏信心的抛售有根本区别。
当然，这只是一家之言。记者从海天花苑保安那里打听到的，则是完全不同的消息。保安称，75套单位业主是一名香港人，多年前豪掷1亿多元在海天花苑置业，购买后一直出租，现在可能觉得价格较高，就拿出来卖。对于经纪所说的“公司搬离才卖房”，该保安表示“这是瞎说”。
在海天花苑营业了很长时间的基业地产，其经纪给出的可能是最靠谱的答案。基业地产的黎小姐说，75套单位的业主确实是一名香港人。该名香港人在1995、1996年前后买下这些单位，当时的价格是4500元/平方米。其间香港投资客想出手，但当时的市场价只有3500元/平方米，投资款不肯做亏本买卖而罢休。后来由于涉及到开发商的问题，楼盘不能买卖。直到2010年，该投资客办理了房产证，买卖的问题才解决了。对于是否因不看好后市而抛售，黎小姐没有否定，并且说以目前的价格卖，业主也能赚不少了。
疑问2
比市场价笋了多少？
揭秘：
大户型低了8%-10%
海天花苑在滨江东板块属于三线江景楼盘。在这一带，电梯洋房的售价基本都在2万元/平方米以上。与海天花苑同在金菊路的星海明珠，楼龄七八年，业主放盘价为2万元/平方米。不在滨江东板块，与海天花苑有几百米距离、位处客村立交附近的华乐苑，近期放出一套54平方米的单位，业主要价90万元，单价约1.7万元/平方米，已经被中介作为笋盘推介了。至于海天花苑附近二线江景的芭堤水岸等，二手价更接近2.5万元/平方米。和周边楼盘比较，海天花苑确实是区域内少有的低价，难怪中原地产的经纪说，在滨江东，“楼梯楼都不止这个价啦（1.2万元/平方米）”。
但如果和楼盘内的单位比较，这75套单位“笋”的程度就要大打折扣了。记者看到的价目表，全部为业主实收价。150平方米的大单位单价较多，其单价也，其中一套低层单位只卖1.22万元/平方米，其余售价多在1.22万-1.3万元/平方米之间。据海天花苑周边中介介绍，海天花苑中，150平方米的大单位较少，业主实收价普遍比这次抛售价贵1000元/平方米左右，幅度大约在8%-10%。至于八九十平方米的单位，这次抛售价也多在1.4万-1.5万元/平方米之间。在基业地产贴出的海天花苑盘源信息可见，75平方米的单位，业主开价105万元；80平方米的单位118万元；99平方米的单位145万元，单价也是在1.4万-1.5万元/平方米之间。抛售单位和普通出售单位，没有明显价差。
从其让利情况来看，75套单位投资客的抛售，还没有急切回笼资金的迹象。因此有中介经纪称，业主应该不急着等钱用，只是不看好后市而已。
值得注意的是，这75套单位因为房产证未满5年（海天花苑房产证几乎都没满5年），所以要交营业税，加上等，买家还要付总价10%左右的费用。
众人谈
广州投资客抛售不多
这里的房子
基本都是这个价买小单位
不如买小业主的
龙斌（合富置业首席市场分析师）：广州目前投资客抛售物业的情况不多。海天花苑业主一次性卖75套房子太多了，肯定有某种原因。当然也不排除对后市信心不足的因素，毕竟香港业主接触到的基本都是楼市负面的信息。此外，也可能跟业主的资金状态有关。现在广州业主的心态普遍较稳，也有部分业主有所松动，特别急着用钱的业主，如果能一次性付款，会有让利。
这里的房子
基本都是这个价
海天花苑管理处管理人员：海天花苑管理处目前也帮业主代理出租物业，代理出售物业的则几乎没有。据管理员说，最近抛售的75套单位，售价和其他小业主放盘价差不了太多。“这里的房子基本都是这个价，1.2万-1.5万元/平方米之间。”
买小单位
不如买小业主的
中介经纪：如果要买海天花苑的大单位，还是可以通过代理的中介购买，“确实要便宜一些”。但如果买中小面积单位，建议买其他业主散放的盘，因为业主放盘价都差不多，小业主放的盘比“75套单位”要划算：首先，是3000多元的维修基金，75套单位还没有交；其次，代理的要3个点，如果是小业主的房子，中介可能只收2个点；此外，小业主的房子，还可能少交1个点的税。这样算下来，“一套总价100万元的房子能省2万多元”。
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