[摘要] 近期，滨江东一带的居民，在金菊路、大江冲看到一些二手经纪举着“海天花苑1.2万元/平方米起”牌子招徕客户时，第一反应就是“有无咁大只蛤乸随街跳”？
滨江东电梯洋房1.2万元/平方米起，一次性放盘75套……
滨江东电梯洋房只卖1.2万元/平方米？滨江东一套90多平方米的电梯洋房总价只要130万元？
近期，滨江东一带的居民，在金菊路、大江冲看到一些二手经纪举着“海天花苑1.2万元/平方米起”牌子招徕客户时，反应就是“有无咁大只蛤乸随街跳”？
事实上，这并非二手经纪上演骗人看楼的把戏，在滨江东金菊路的海天花苑，近期有业主一次性放出75套房源，其中的售价仅为1.22万元/平方米。在二手电梯楼售价普遍达2万元/平方米的滨江东板块，这样的叫价无疑是“白菜价”，每次看房都吸引了大量看楼客前往。因为看楼的人实在太多，看楼者只能在海天花苑门口排队，其盛况与一手热销楼盘开售时有一拼。
一次性放盘75套单位，是不是大投资客在抛售？1.2万元/平方米起是不是很笋？买到的将是什么样的房子？
用的还是临电
据介绍，海天花苑一直是滨江东板块的低价楼盘。楼盘因为各种原因多年没能办理房产证，并且一直为临水临电，所以其售价一直上不去。从2008年、2009年起，楼盘的房产证问题开始逐步得到解决，不过临电问题还没有彻底解决。这次抛售的海加阁，物业管理处有关负责人说：“现在还是临电。”据楼盘业主介绍，到了六七月份的用电高峰，电压不稳定，对电视机、电脑的损害较大。
记者在现场看到，海天花苑由三幢高层围合而成，中间有小区花园。进入到海加阁，可以看到楼盘为三梯七户，电梯间还算明亮，只是电梯速度有点慢。记者看到的所谓样板房，还是开发商之前的装修，由于其间曾经出租，感觉较旧，有些墙面甚至有灰剥落。房子属于老式设计，厕所是蹲厕，空间偏小。室内层高只有2.8米，比现在普遍的3米略低。由于要多争取房间的面积，所以厨房都比较小，而且只有一个洗菜盆。东向单位距离广州大道不远，没有隔音玻璃，比较嘈杂。记者在非样板房的单位看到，北向的单位可望珠江新城西塔、海心沙、电视塔等景观。
疑问1
是否投资客抛售？
揭秘：确是
据了解，这次业主放出来的75套单位，位于海天花苑“海加阁”，单位面积主要在40多-170多平方米之间，还有部分190多平方米的复式单位，由中原地产代理，代理时间为3个月。对于75套单位一次性抛售，中原地产经纪否认是投资客抛售。一名经纪告诉记者，原先业主买下海天花苑，在这里开公司，还有一些房子则作为员工宿舍。现在公司要搬到白云区，所以就将这些房子出售。这和一般投资客出于对后市缺乏信心的抛售有根本区别。
当然，这只是一家之言。记者从海天花苑保安那里打听到的，则是完全不同的消息。保安称，75套单位业主是一名香港人，多年前豪掷1亿多元在海天花苑置业，购买后一直出租，现在可能觉得价格较高，就拿出来卖。对于经纪所说的“公司搬离才卖房”，该保安表示“这是瞎说”。
在海天花苑营业了很长时间的基业地产，其经纪给出的可能是最靠谱的答案。基业地产的黎小姐说，75套单位的业主确实是一名香港人。该名香港人在1995、1996年前后买下这些单位，当时的价格是4500元/平方米。其间香港投资客想出手，但当时的市场价只有3500元/平方米，投资款不肯做亏本买卖而罢休。后来由于涉及到开发商的问题，楼盘不能买卖。直到2010年，该投资客办理了房产证，买卖的问题才解决了。对于是否因不看好后市而抛售，黎小姐没有否定，并且说以目前的价格卖，业主也能赚不少了。
疑问2
比市场价笋了多少？
揭秘：
大户型低了8%-10%
海天花苑在滨江东板块属于三线江景楼盘。在这一带，电梯洋房的售价基本都在2万元/平方米以上。与海天花苑同在金菊路的星海明珠，楼龄七八年，业主放盘价为2万元/平方米。不在滨江东板块，与海天花苑有几百米距离、位处客村立交附近的华乐苑，近期放出一套54平方米的单位，业主要价90万元，单价约1.7万元/平方米，已经被中介作为笋盘推介了。至于海天花苑附近二线江景的芭堤水岸等，二手价更接近2.5万元/平方米。和周边楼盘比较，海天花苑确实是区域内少有的低价，难怪中原地产的经纪说，在滨江东，“楼梯楼都不止这个价啦（1.2万元/平方米）”。
但如果和楼盘内的单位比较，这75套单位“笋”的程度就要大打折扣了。记者看到的价目表，全部为业主实收价。150平方米的大单位单价较多，其单价也，其中一套低层单位只卖1.22万元/平方米，其余售价多在1.22万-1.3万元/平方米之间。据海天花苑周边中介介绍，海天花苑中，150平方米的大单位较少，业主实收价普遍比这次抛售价贵1000元/平方米左右，幅度大约在8%-10%。至于八九十平方米的单位，这次抛售价也多在1.4万-1.5万元/平方米之间。在基业地产贴出的海天花苑盘源信息可见，75平方米的单位，业主开价105万元；80平方米的单位118万元；99平方米的单位145万元，单价也是在1.4万-1.5万元/平方米之间。抛售单位和普通出售单位，没有明显价差。
从其让利情况来看，75套单位投资客的抛售，还没有急切回笼资金的迹象。因此有中介经纪称，业主应该不急着等钱用，只是不看好后市而已。
值得注意的是，这75套单位因为房产证未满5年（海天花苑房产证几乎都没满5年），所以要交营业税，加上等，买家还要付总价10%左右的费用。
众人谈
广州投资客抛售不多
这里的房子
基本都是这个价买小单位
不如买小业主的
龙斌（合富置业首席市场分析师）：广州目前投资客抛售物业的情况不多。海天花苑业主一次性卖75套房子太多了，肯定有某种原因。当然也不排除对后市信心不足的因素，毕竟香港业主接触到的基本都是楼市负面的信息。此外，也可能跟业主的资金状态有关。现在广州业主的心态普遍较稳，也有部分业主有所松动，特别急着用钱的业主，如果能一次性付款，会有让利。
这里的房子
基本都是这个价
海天花苑管理处管理人员：海天花苑管理处目前也帮业主代理出租物业，代理出售物业的则几乎没有。据管理员说，最近抛售的75套单位，售价和其他小业主放盘价差不了太多。“这里的房子基本都是这个价，1.2万-1.5万元/平方米之间。”
买小单位
不如买小业主的
中介经纪：如果要买海天花苑的大单位，还是可以通过代理的中介购买，“确实要便宜一些”。但如果买中小面积单位，建议买其他业主散放的盘，因为业主放盘价都差不多，小业主放的盘比“75套单位”要划算：首先，是3000多元的维修基金，75套单位还没有交；其次，代理的要3个点，如果是小业主的房子，中介可能只收2个点；此外，小业主的房子，还可能少交1个点的税。这样算下来，“一套总价100万元的房子能省2万多元”。
（来源：信息时报）紧随北京、上海、长春等城市首套房贷利率提高，广州多家银行也紧随其后。日前，记者了解到，中国银行、建设银行、招商银行、兴业银行等纷纷效仿，上调首套房贷利率此外，深圳发展银行甚至表示，首套二手房贷款上调40%。
业内人士指出，首套房贷利率提高是宏观调控政策进一步加码的强烈信号，之后导致的结果只能是楼市成交量持续下跌。
首套房贷利率上调40%
近日，记者致电多家银行广州分行了解到，中行、建行、招行、兴业、华夏、中信、汇丰等银行分行均上调首套房贷利率约5%~10%。深圳发展银行甚至表示，首套二手房贷款上调40%。
以招商银行为例，据该行工作人员表示，将在国家首套房贷基准利率7.05%的基础上上调10%，即现行首套房贷利率为7.05%+（7.05%×10%）＝7.755%，陡然由之前的7折优惠变成了基准利率的1.1倍。
而目前广州首套房继续执行基准利率的银行，仅剩下农行、工行、交行。
恒生银行虽仍提供9.5折或低至9折的首套房贷，但要求贷款个人每月税后收入必须在月供的2倍以上，即，假如按照9.5折的利率在恒生银行贷款100万，分30年偿还，月供在6600元左右，那么，就要求贷款个人每月税后收入至少在13000元以上，否则便不提供折扣或降低贷款额度。
百万房贷月供多了千余元
满堂红研究部高级经理周峰给记者算了一笔账，以一套房贷100万元，分20年偿还来算，按照之前银行提供的7折优惠，月供为6564元。而按照现行的国家基准利率7.05%来算，月供达到7783元，高出7折优惠利率1219元。
如果再在基准利率基础上上调10%，即7.755%的利率来计算，月供将达到8213元，比之前的7折优惠时提高了1649元。这对于普通的工薪阶层，甚至一般的白领阶层来说都是不小的压力。
不仅如此，今年截至目前央行共加息3次，在去年加息周期启动后，共加息5次，加息升至7.05%。在7月7日，加息0.25个基点之后，5年期以上的基准利率突破7的历史心理高位，达到7.05%。利息增加及首套房贷利率上调，双重调控让购房者每月支出也水涨船高。
传递宏调进一步紧缩信号？
多家银行此时提高首套房贷利率，是否预示着楼市宏观调控再次紧缩的信号？地产经济学家邓浩志认为，首套房贷款利率提高的确进一步影响着房地产市场，对楼市也有收紧的效果，可以看出至少在短期内中央是不会放松调控的。周峰也表示，提高首套房贷利率，这应该是银行对房地产紧缩政策有了一个详尽的了解和预测。再加上各银行今年的信贷计划普遍都已进入尾声，银行在资金的调拨方面也会有一定的困难，因此只能通过提高利率来收紧信贷。
成交萎缩或加速楼价回落
业内人士表示，无论银行出于那一方面的考虑，上调首套房贷利率对于楼市的影响都是非常显著的。地产专家韩世同表示，首套房贷利率的上调导致原本有购房意愿的业主购房成本陡增，随之而来的心理压力也就增大。而即便是一些有能力购房者在利率上调后也有可能转而进入观望。一些本来资金就不充裕的购房者更可能就此搁置购房计划。这样一来，势必会导致楼市成交量继续下滑。
据悉，近几个月来广州楼市成交量持续下跌，广州市房管局日前发布的房地产市场运行通报显示，9月份广州市十区新建商品住宅网上签约面积49.02万平方米，同比减少39.4%，其中，中心六区成交面积更是同比减少69.3%。
邓浩志认为，首套房贷提高对于买家，特别是初次置业买家是个打击，对整个市场发出了一个提示，即目前任何关于购房的需求都不被支持的，首次置业也是不被优惠的。首套房贷提高后，预计市场会继续维持低迷，初次置业的买家也会更加谨慎地选择出场。而开发商的销售将会更加困难，由此也将加速开发商资金紧张从而加速楼价的回落。
记者观察
买房，离“穷人”愈发远了
最近的楼市宏观调控政策给人有“过山车”的感觉。一会是佛山限购政策松绑，即刻便是松绑政策“暂缓执行”；一会又是首套房贷利率提高……这下，矛头开始指向了首次买房的人。
一套百万贷款的房子，在基准利率基础上上调10%之后，和原来7.5折优惠相比较，月供足足多了一千多元。加上前段时间佛山限购政策朝令夕改，不难让人想到，此次上调首套房贷利率是国家向地方及开发商示威：宏观调控不可能近期放松。
但挤压楼市泡沫，打击投机，为何要把投资、投机性购房甚至炒房者与中低收入的刚需者打包处理？一视同仁的房贷政策，是违背“新国八条”差别化房贷政策的旨意？笔者身边不少首次置业者都暂缓了购房的计划。
首付以及贷款利率的提高让他们大呼“伤不起”。有专家甚至指出，各地严格执行差别化的房贷政策，不要误伤刚需者购房的迫切需要和民生诉求，让全中国的房地产市场真正健康、有序、稳定地发展下去。笔者认为，作为外国的“穷人”比中国的“穷人”要幸福。外国不仅提供了完善的社会保障体系，而且针对首次置业人群还特意亮出绿灯。
比如，澳大利亚首付5%，利率低于正常0.5～1个百分点；加拿大和美国甚至允许零首付；美国政府先后成立有关机构为低首付和低息(比正常低30%)提供担保，这样商业金融机构更愿放贷；澳大利亚、美国、英国等很多国家，都允许用个税抵扣房贷利息。
首套房贷款利率上浮一次性付款者增多
（来源：三秦都市报）
根据信用度不同首套房贷款利率上浮比例有所不同，贷款利率上浮的消息无疑给准购房者们当头一棒。记者昨日走访三家楼盘了解到，购房者在购房时已发生了微妙的变化。首套房贷款利率提高后，成交量有所下滑，但全额付款的客户比以往有所增加。
昨日，记者走访三家楼盘，工作人员的回答如出一辙，自从首套房贷利率上浮后，成交量确实下滑了，而一次性付款购房的客户增加了。采访中，市民普遍反映，首套房贷款利率的上浮误伤了有刚性住房的人。某网站对首套房贷款利率上浮产生的影响进行了调查，从调查结果不难看出，首套房贷款利率上浮不论从经济上还是心理上都给准购房者造成了一定的影响。
西北大学经管学院教授、博士生导师卢山冰说，首套房贷款利率上浮有两个原因，一是政府抑制房价过快上涨，二是银行信贷政策收紧的要求。卢山冰表示，此政策对于低收入群体影响不会太大，这类人群以政府提供的经适房为主要诉求，因为商品房市场不以此群体为消费群，而社会中等以上人群基本都拥有一套以上住房，受影响的要数中低夹层人群，但政策显性效果尚需观望。
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