[摘要] 解读市场政策，洞悉发展趋势。2011年12月20日，由中指研究院和搜房网联合主办的2011-2012中国（长沙）房地产形势报告会在长沙芙蓉国豪廷大酒店隆重启动。
尊敬的各位嘉宾、房地产界的同仁们，以及媒体界的同行们：
大家下午好！
首先，代表搜房网欢迎大家莅临“2011-2012中国（长沙）房地产形势报告会”，这个报告会已经在20多个城市巡回进行，在长沙是第20几场。同一天，在成都也在做形势报告会，在每一个城市都和当地的一线市场同仁们分享过去一年市场的数据和表现，也探讨一下未来一年的方向和具体做法。所以，今天非常荣幸代表中指研究院来发布2011-2012中国（长沙）房地产市场形势报告。报告由三个部分组成，即政策走势、市场变化以及对未来市场的展望。
一、政策走势
全球经济形势：经济复苏趋缓，下行风险加大
未来的扩散风险在不断上升，国际金融市场从8月8日以来下调了美国债务危机之后，整个股市都是低迷状态，国际金融市场反复大幅振荡。以美国为代表的量化宽松政策，导致的是发达国家本身的政策压力非常大，全球通胀压力仍然较大。
国内经济形势：经济总体运行平稳，CPI高位回落。最近出来的数据，经济形势有可能有下行的风险，是有一些担忧的。其中，前三季度GDP的增长从9.7%到9.5%到9.1%，出口下行也让大家非常关注。大家关注一下11月的CPI的涨幅已经只有4.2%。同时，在10月发布的中国制造业采购经理指数PMI为49%，32个月来首回在50%以内。
宏观政策：2011以控通胀为首要任务，2012稳增长的目标将得以提升。我们看到，从10月份开始针对宏观经济政策的微调、预调已经开始了，而信贷这部分的动作更是在经济工作会议之前就已经开始在执行中。10月份央行新增信贷规模达到了5868亿元，同期今年9月份只有4000多亿元，多释放出了1000多亿元的新增信贷。12月5日开始，中央准备金利率下调0.5%的政策，也是微调步骤之一，里面涉及到4000万亿新的资金会流入到市场。
即便如此，我们看到的是针对房地产的政策走向短期内是无法出现转向的，以这一轮调控为主要的限购政策没有松动迹象，而且可能会有具体的细化措施，这是大家非常关注的限购政策松动的可能性是非常小的。
其实，10月份在做市场调研的时候，很多企业非常冀望限购令年底到期，是不是到年底政策就会松动？其实，到今天可以非常清晰地知道这个可能性是基本不存在的。所以，最后的结果是年底到期的限购令要顺延。
即便这样，我们看到局部政策细化及修正已经开始出现。个现象是11月25日，这倒不是政策的变化，而是今年的信贷本身比较紧张，在相当多的城市都出现了即便是首套房贷都非常难以审批，或者说首套房贷利率都是上浮状态。但是，以南京为代表的五家银行首套房贷利率下浮到5%，显示房贷额度相比之前有新宽松。那么，随着房价的回调，基本上已经显现，有一些局部政策的修正和细化其实会逐步出现。
二、市场变化
调控效果显现，量价初现调整
1、土地市场。
出让总量略有增长，出让金总额基本持平，但住宅用地量持续下降。今年1-11月，133个城市土地供应量方面，推出了土地12.1亿平方米，同比增长了9.2%，住宅用地推出了4.亿平方米，同比下降了9.8%，预计完成率在六成左右。住宅用地成交陷入了低迷状态，整个土地成交增长了15.6%，住宅用地成交下降了11.5%，针对这一轮限购，也影响了土地在住宅用地方面的成交。而商业用地为土地成交起到了拉动作用。那么，价格方面也是一样的，整个商业用地价格上涨，住宅楼面价下跌了9%，虽然总量是增长的，金额也基本持平，但住宅用地在其中关键指标都在出现下降。
十大城市：住宅用地推出及成交面积均下降，降幅大于水平。住宅用地同比下降了18%，一线城市推出的土地交易面积同比略有增长，二线城市同比下降了23%，降幅高于和一线城市水平。当然，在这里指的二线城市是包括像天津、武汉等一些城市。成交面积同比下降了23.5%，一线城市同比小幅下降，下降了0.1%，二线城市同比下降了接近30%，这是比较重要的城市土地成交情况。
土地价格：楼面均价显著回落，溢价率持续下行至历史低位。133个城市同比下降9%，溢价率10月份不足3%，是新低，平均的溢价率是13.9%，比去年同期下降了19个百分点。十大城市住宅成交均价是2512元/平方米，同比下降14.1%，降幅大于平均水平。
土地出让金：总出让金与去年基本持平，住宅用地出让金降幅显著。其中，比较突出的有几个城市。南京的出让金下降幅度，接近30%。以市场最敏感的地王为导向，10月份新增了三宗，但基本上是底价成交，在危机的时候对于一些企业来讲可能也是一个非常好的时机。
2、新房市场。
从9月份开始，百城住宅均价持续环比下降，调控效果逐渐显现。在价格上，百城住宅平均均价是8832元/平方米，比上月下降了0.28%，其中有24个城市环比上涨，57个城市环比下跌。
三线城市总体涨幅始终高于一、二线城市，这里有几个典型的城市，相信是在座各位比较关注的。一是上海，大家都知道上海在10月份开始时，市场的动作其实非常大，基本上是以品牌企业为代表的在上海远郊一些的项目出现了大幅度的降价项目，降价也带来了很好的成交情况。同时，市场进入到了一个非常严峻的状况，周边项目的销售速度变得异常缓慢。当然，包括以上海新河湾为代表的高端豪宅也做了非常大的调价动作，这是在上海的状况。而北京和广州这三个月以来的平均降幅也非常高，在0.2%-0.3%之间，这一轮降价出现在比较集中的城市，也是上海、北京、广州。其实，从后面的数据可以看到，并不是成交量下跌最严重的城市，但在10月份也出现了一个楼盘从3万元降到1.8万元，再降到1.2万元，这在广州市场上是少见的。二线城市，如南京的降幅也是比较大的，而在台州、中山等城市由于出台限价措施，价格是稳中有降。
项目价格：一、二线城市部分品牌企业项目降价显著。比如，北京的金茂、时代天街等等，降价的幅度都非常大，以价换量的整体策略在这几个项目上是非常坚决地在执行。
新房需求：20个代表城市成交量低于去年，近三个月降幅扩大。近三个月，20个城市住宅总成交两为1.1亿平方米，同比下降11.6%，其中一线城市总成交两同比下降14.9%，二线城市接近40%，三线城市同比降价较9月份扩大20个百分点，近41%，可以看出降价的情况比原来的预想要严重得多。
一线城市成交：成交量持续下行，总体低于2008年低点，北京降幅。长沙的情况应该比这些城市好很多，重点看一下2008年的柱状图和2011年1-10月份的柱状图，2011年1-10月份，成交面积只有820万平方米，2008年的时候有1122万平方米，数据显示出现在的日子确实挺难过的。在上海也一样，也是低于2008年的低点。而广州出现了大幅度的价格调整，相对来讲是在意料之外，与2008年相比差不多是持平状态，但2009年是上涨的行情，相比2009年是下行的。同时，深圳也是一个压力非常大的区域。
二线城市成交表现分化：杭州、南京降幅与一线城市相当，武汉、天津降幅相对较小。我想，这可能与限购政策的地方化区别有一些关系。
三线城市成交：普遍处于近年较高水平。虽然，在最近几个月也出现了数据变坏的状况，但累积下来还是近年来出现得比较高的水平。比如，东莞是在近年来的高位，唐山与去年相比基本持平，再加上12月份的数据，有可能会高于去年这个时候的数据。那么，三线城市的成交情况比一、二线城市要好得多。
市场结构：套均面积持续下降，面向刚性自主需求的中小户型占比明显提高。
新房供给：重点城市总体新上市量与去年同期基本持平。总体新增上市面积与去年持平，最重要的数据来源于武汉和上海，武汉的数据比较大，约26%，上海3%，但广州、北京、深圳同比其实是下跌的。所以，我们说一线城市新上市的量处于低位运行状况，而二、三线的供给情况是在高位运行状况，三线城市最明显，同比增长20%。
销供比：重点城市销供比持续低于1，接近或低于2008年低点。大家看一下北京、深圳、沈阳，销供比在0.5%-0.8%之间波动。我们知道，的北京新房库存量是13万套，按照目前的销售速度也需要24个月才能消化掉目前北京的库存量，这就是一线城市面临的很大的压力。
3、二手房市场。
二手房成交：1-11月份，二手房累积成交44.1万套，比去年同期下降了34%，尤其是8-11月份，整个降幅在40%以上。9月份是53.5%，11月份到达了57.5%，二手房的成交降幅更加严重。
二手房价格：9月以来主要城市价格环比持续下降，跌幅大于新房。环比下跌从0.7%扩大到11月份的1.8%，9-10月份二手房价格已经下降了3.4%，二手房面临的压力会更大。
三、前景展望
货币政策微调，市场无需悲观。中央工作会议已经做了一个定调，其中和房地产最相关的除了限购政策确实不会松动之外，可以看到货币政策对于明年的市场还是会有相对良好的环境。
我记得有一个研究机构的报告是将房屋成交量和M2的变动情况相关联，实际上也是说货币政策与房地产市场有什么样的关系。那么，我们发现历史数据显示了限贷的影响在一定程度上会大于限购。所以，我们看到在2011年的前三季度新增房地产贷款下降超过了40%，很多开发企业感受到的是即便房子卖得出去，贷款也下不来。有一个很著名的品牌企业，我们在9、10月份做沟通的时候，他算了一笔帐，由于房子卖出去资金无法到位带来的资金缺口是100亿，这个压力也是这一轮调控中原本不应该受到影响的。所以，我们觉得货币政策的微调应该给我们带来了一点喘息机会，但整体信贷规模仍然是偏紧状况。
中长期展望：广大的三线城市为房地产业提供巨大发展空间。尤其是当下，10月也好，11月也好，或者是马上要面临的2012年季度的开局也好，应该讲都是不太乐观的。但是，我们觉得最坏的时机也可能也是的机遇。当政策的调控已经成为行业常态风险时，我们在这个行业中的企业，无论是开发企业，还是二手房经纪公司，或者像搜房网一样服务于这个产业的企业，在这个时候寻找稳健增长点，是行业需要不断思考的问题，也是我们要面临的挑战。在的调控下，很多企业比2008年来得更加稳健，心态也更加从容，甚至有一些措施比2008年进行得更加彻底。
那么，在这一轮的危机之下，也会有很多的企业抓住机会，更快成长。而中小企业面临的压力，确实是非常严峻的。2012年马上要到来了，相信很多在座的企业和从业人员都在思考明年的策略，不管这个冬天有多长，我相信大家都会做好充足的准备。我们也希望，经过这一轮的调整，我们能够成长得更加壮大，我们前行的步伐能够更加稳健。
预祝大家在2012年取得理想的成绩，谢谢大家！
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