[摘要] 交行首套房最优惠可以做到九五折，兴业、深发展和外资行多是上浮10%，国有行多基准利率
交行首套房最优惠可以做到九五折，兴业、深发展和外资行多是上浮10%，国有行多基准利率
去年央行三次加息，房贷在今年的1月1日按新利率执行。因此，房贷客户的月供也会跟随着发生变化，不过根据贷款的时间不同，月供变化也会发生变化。
贷款时间期限不同月供变化不同
2011年2月9日、4月6日和7月7日，央行三次加息，房贷利率在一年之内经历三次变化。新年伊始，银行将执行新的利率。
一般来说，贷款期限不同，基准利率也不相同。主要分为6个月以内、6个月至1年、1年至3年、3年至5年和5年以上期限的。2011年7月7日利率调整后，上述的5种贷款期限的基准贷款利率分别为6.1%、6.56%、6.65%、6.9%和7.05%。
对于房贷客户来说，一般贷款期限都在5年以上。相比贷款将要到期的客户来说，贷款时间较短的客户更加关心每月还款数额和支付的总利息的变化。
2011年年内的三次加息，5年期(含)以上的房贷利率从2011年年初的6.4%增加到2月9日的6.6%又增加到4月6日的6.8%，经过7月7日的又一次调息后，现在已经达到7.05%。
而一些以8.5折或者1.1倍基准利率贷款的客户，2012年利率将分别提高到5.99%和7.76%。
对于2011年刚贷款的客户来说，次需要增加月供。然而，由于2011年三次加息，客户在不同时点贷款，所需增加的月供也有所不相同，享受不同利率优惠的客户增加的月供也不一样。
理财周报记者以20年期的100万房贷余额计算，同时按照利率上浮10%，基准利率和85折利率三种划分，贷款时间则分为三个时间段2011-1-1到2011-2-8(含)、2011-2-9到2011-4-5(含)、2011-4-6到2011-7-6(含)等三个时间段贷款的客户，以等额本息和等额本金两种不同还款方式下，展现了月供变化和支付的总利息的变化情况。
2011年2月9日前办理的房贷，基准利率将从6.40%上涨到7.05%，上涨0.65个百分点。2011年2月9日至4月5日办理的房贷，基准利率将从6.60%上涨到7.05%，上涨0.45个百分点。2011年4月6日至7月6日办理的房贷，基准利率将从6.80%上涨到7.05%，上涨0.25个百分点。
毫无疑问，2011-1-1至2011-2-8期间贷款的客户月供和利息的增加均是的。按照2011年加息前的基准利率计算，等额本息的月供为7396.98元，而2012年则是7783.03元，增加了386.05元；按照等额本金，总的支付利息则增加了65270.83元。
然而并不是所有的银行都在次年的1月1日执行新利率。深发展市西支行的朱先生表示：“深发展的房贷合同两类，一类是在次年的1月1日执行新利率，一类是根据客户签订合同的日期，在第二年的这个时间才会执行新利率。”
中信民生基本停贷，宁波银行放贷较快
随着房贷政策的不断收紧，从2009年的7折优惠到2010年的8.5折，再到基准利率，后来开始上浮，利率一路攀升，现在能见到的最优惠的利率大概只有基准利率了。
一般来说，每年年初是银行贷款额度最充足，也是业务增加最快的时候。然而，理财周报走访沪上多家银行，发现房贷并未松绑，甚至有些银行已经停贷。
“额度很紧，几乎不做。”民生银行徐家汇支行的刘先生说道。同时中信徐家汇支行的冯经理也告诉暗访中的记者，“去年的款已经放完了，今年暂时不做，要等一段时间，现在不确定。”
深发展市西支行的朱先生说道，“有额度，不过因为现在政策收缩，批得很严，客户资质会看，连房子地段都会看。”
在发放房贷的银行中，多数是基准利率，也有些特殊情况，如交行。交行肇嘉浜路的工作人员说道，“如果客户的资质特别好，他在交行有存款或者有交银理财等，交行会综合评估后，最优惠能达到九五折。不过一般都是基准利率。”
不过也有很多银行贷款利率上浮，如兴业、深发展和一些外资行都是上浮10%，招行、中行和宁波银行多是上浮5%。
在放款速度上，各家银行也有很大的差别。工行、建行、招行和浦发的房贷人员均表示，额度目前还可以，正常的放款速度，可能1个多月。而兴业、华夏和深发展的工作人员则强调，放贷时间说不准。
宁波银行是相对放款速度比较快的银行，“我们银行主要做优质客户，放款很快，从审批到放款比一般的银行少三分之一的时间，快的话在三个星期，一般是1个月时间。”
哪些人员不适合提前还贷？
一到新年交替之际，提前还贷的客户就很多，尤其是在利率增加的时候。
不过，理财周报咨询多位银行工作人员，他们认为有些客户不需要提前还贷。
“可能2012年仍会限购，房贷政策说不准。如果客户提前还贷，到时候需要资金，再从银行贷可能没那么容易。提前还贷不一定是有利的。”上述深发展的朱先生说道。
然而，上海本地一家银行的国际金融理财师认为有些人不需要提前还贷。“如果客户都已经还了很久的贷款，比如他等额本金已经还了三分之二的贷款期限了，或者等额本息还款期也有一半了，没有必要提前还贷。另外就是享受利率优惠的客户，提前还贷不划算。”
（广州日报）刚刚过去的兔年，楼市遭遇限购、限贷，各方观望，成交创下2008年后的新低。龙年来临，广州楼市能否从“寒意”中走出，今日起本报将从信贷资金、参与各方心态、调控政策等方面，对新一年楼市气象作出分析预报。
龙年春节过后房地产市场会否迎来“蛟龙出海”行情？记者近日在部分国有银行调查发现，尽管大部分银行的执行标准并没有改变，但此前执行上浮利率的部分银行将上浮幅度进一步调降。大部分银行已经执行基准利率，同时银行方面表示，对于新增的信贷个案审批流程将会加快。由于今年信贷额度较去年有所增加， 银行方面建议客户不必着急申请房贷。
据中国银行个人金融部门负责人对记者表示，目前银行对个人按揭房贷审批速度明显加快。“如果是二手房买卖，在相关证件齐全与个人信用记录完全情况下，一般一周之内审批流程就能完成。”
3月后首次置业者申请房贷或有优惠
业内预期，随着央行加大货币政策预调微调力度，银行今年的信贷额度总体将比去年有所增加，房贷政策可望大规模松动。事实上除了外资行外，中资行首套房贷利率已有所松动。记者了解到，广州四大国有银行对优质客户能给予基准利率，中小股份制银行亦已大都恢复到基准利率。
一外资行人士认为，转入新的一年后，中外资行的信贷额度相对宽松，因此春节前房贷申请和发放都相对容易。但今年宏观调控仍很严峻，一季度过后信贷收紧的概率可能性亦较大。
而一国有银行支行个贷部人士亦表示，今年初房贷供给有所恢复，但额度并不宽裕。很多客户到了年初都来询问放贷速度，银行一般答复只要符合贷款的规定，一定能贷下来，但客户等待房贷审批仍需排队，只是时间明显比前几个月缩短。尽管春节后的情况还不明了，但至少在一季度按揭都会有额度。
记者走访部分银行客户经理了解到，银行方面对今年季度的房贷申请比较乐观。一家银行的客户经理对记者坦言：“随着准备金下调释放资金后，银行可用额度应该会越来越多，因此客户不必着急申请房贷。我们现在还在等总行的政策，说不定到今年3月以后首次置业者的房贷利率可能有优惠，买房的真的不用急。”在采访中，还有多家银行的客户经理表示，等到3月以后办理房贷申请会获得更大优惠。
此外，元旦过后，随着银行信贷资金紧张局面有所缓解，近期正陆续通知存量“等贷”的客户注意查收相应的房贷放款通知。
部分外资银行推房贷“打折”优惠
相比中资银行保守做法而言，外资银行开春就推出房贷利率优惠活动大举进军个人按揭房贷市场。花旗银行天河支行一位客户经理表示，只要贷款余额达60万元以上、房产50平方米以上并竣工于1995年以后、贷款申请人月均税后收入1万元以上，该行即可给予基准利率基础上打9折的优惠。除了花旗银行以外，汇丰银行等部分外资银行也对其高端客户推出了房贷利率优惠活动。
对于外资银行申请房贷是否需要搭配购买理财产品的问题，记者了解到，这部分银行目前信贷额度充足，对申请房贷客户均不需要搭配购买任何理财产品，只要资信情况良好、资料齐全符合条件就能立刻放款。
记者从汇丰中国中了解到，对于符合限购要求的个人首套房贷款，汇丰中国要求首付款比例不低于30%，提供的贷款利率将为基准利率，根据申请人的实际情况，可以考虑适当下浮，下浮到基准利率的九折。但汇丰需要考虑贷款申请人的各方面因素，包括工作情况、收入、信用记录、还款能力以及申请贷款的住房情况等。对符合限购要求的第二套房贷款，要求首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；对第三套及以上房产不提供按揭贷款。
恒生银行中国对房贷申请亦有相关表述。而记者从两行广州的客服经理处了解到，除了客户需满足上述资质外，客户的贷款额需达到50万以上。目前首套房贷9.5折基准利率比较容易申请到，9折较为困难需要特批。
而花旗银行广州分行客服则表示，只要贷款金额达60万以上、房产50平方米以上并竣工于1995年以后、贷款申请人月收入1万以上，该行可给予首付3成，基准利率9折的优惠。但二套房贷仍执行基准利率上浮10%的利率标准。
但东亚和渣打银行则没有基准利率折扣优惠。东亚广州分行人士表示，需要优质的客户才给予基准利率，非银行目标客户即使是首套房贷仍有可能上浮5%—10%。
而据广发证券等机构对个人按揭贷款金融市场2012年度分析报告预计，今年货币政策将从稳健向适度宽松作出微调，但全面放松并无可能。短期内房贷金融调控政策导向不会松动，停止向第三套购房者发放贷款、上浮二套房首付及利率将长期执行。
据银行同业交换数据显示，2012年1月前10天，四大银行新增信贷达1100亿元。业内人士就此估计，1月份人民币新增贷款规模可能会达到1万亿元 ，超过2011年1月9000亿元的信贷投放量。
（经济参考报）“尊敬的客户，自本月起，住房贷款开始执行新利率，您的月还款金额已经发生变化。请您按时足额还款，以免影响个人征信记录。”从1月1日开始，不少“房贷族”陆续收到了银行发来的类似提示短信，这意味着，“房贷族”要开始为去年3次加息“埋单”。
记者日前从济南多家银行了解到，今年存量房贷的优惠未变，原来享受7折或8.5折利率优惠的房贷客户仍可享受原有利率折扣。因为对折扣幅度不做调整，去年央行3次加息后，公积金贷款利率与7折优惠利率相比，已经毫无优势，两者仅相差0.035%。
房贷老客户吃到“定心丸”
去年，银行的贷款利率经过3次上调后，5年期以上的贷款基准利率已经从去年年初的6.40%增加至7.05%，住房公积金贷款利率也从去年年初的4.3%增加至4.9%，加息的累计效应在今年1月1日起集中体现，不少房贷客户担心自己已经享受到的优惠利率会被银行取消。
1月21日，市民乔女士拿到新一年招商银行个人住房贷款还款计划表，还是7折优惠利率，悬了半天的心终于落下了。乔女士是招行的房贷客户，当年贷款时享受7折优惠利率，采取等额本息还款法。目前，乔女士的商业贷款余额25万元，期限在5年以上。2011年央行3次上调存贷款基准利率，如今，5年期以上房贷利率达7.05%。去年12月，乔女士一直为是否提前还贷纠结：提前还吧，万一新一年仍享7折优惠不划算；不提前还吧，如果回到基准利率，一个月要多支出不少钱。乔女士拿到2011年个人住房贷款对账单进行比较计算发现，2012年每个月多还贷款几十元。
导报记者从济南的工、农、中、建、交、招等多家银行了解到，目前各家银行均没有调整“老房贷”优惠利率，2012年1月之后，“老房贷”客户的折扣利率是不变的。也就是说，之前享受7折或8.5折优惠的客户，还是7折或8.5折优惠。据了解，首套房贷客户中，利率为基准利率打7折，为基准利率上浮30%，中间每相隔5个百分点为一级。
不必“商贷”转“公贷”
越来越多的人看到了公积金贷款的优越性，5年期以上的公积金贷款当前的利率仅为4.9%，大大低于5年期商贷7.05%的利率，利差达2.15%。“商贷”和“公贷”之间的利率差别，令很多当时申请了“商贷”的购房者，想把“商贷”转成“公贷”，以减少每个月的按揭支出。
银行工作人员提醒说，在2009年享受了银行房贷利率7折优惠的市民，现在未必需要申请“商”转“公”。因为按照现行商业房贷基准利率，5年期以上纯商业房贷7折优惠后的实际年利率水平是4.935%；现行5年期以上公积金贷款的年利率为4.90%。以一笔总额60万元、20年期、等额本息还款的个人住房按揭贷款为例，纯商业房贷的总还款额为945173.22元、利息总额345173.22元、每月还款额3938.22元，而纯公积金贷款的总还款额 942399.43元、利息总额342399.43元、每月还款额3926.66元，两者无论利息还是“月供”，均相差无几。
此外，工作人员表示没必要提前还款。目前5年期的定期存款利率是5.5%，相较优惠利率4.935%，将准备提前还贷的钱存入银行，所收到的利息会比支出的利息高。此前享受优惠利率的购房者如果提前还贷，除非以后不再贷款，否则再贷款购房，就会被判定为二套房贷。而且，从信贷政策现状看，再次获得贷款折扣利率的可能性非常小。
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