[摘要] 调控高压之下，不少房企纷纷转战“旅游地产”、“文化地产”，谋求多元化经营。事实上，这些尝试多元化经营的开发商已经开始尝到甜头了。
调控高压之下，不少房企纷纷转战“旅游地产”、“文化地产”，谋求多元化经营。
事实上，这些尝试多元化经营的开发商已经开始尝到甜头了。
“我们撑个一年不开盘也没事。集团除了房地产，还有矿，有些矿已经开了，不错。”某上市房企上海营销总监透露，旗下定价6万元单价的豪宅选择高位入市，现在还在等。
一位国企开发商透露，董事长正在筹划房地产基金，一期规模10亿至20亿元，目前计划投住宅。
某专家说，地产业风险持续加剧，多元化经营能有效分散房企经营风险，而且地产业利润不断摊薄，多元化经营有利于拓宽房企利润渠道。
跑火的工业地产
刚泰集团投资战略部一位人士称，“房地产不景气，集团花大力气发展文化产业，我们做了一段时间画廊、古董等艺术品，国家政策很支持。”
一位房地产私募基金高管向早报记者透露，很看好文化产业园区，正计划在浙江某城市投。
一位国际五大行人士曾向早报记者透露，工业地产的利润率实际上非常高，比当下火热的办公楼和商铺都要好。
一位商业地产开发商表示，现在做仓储的很多，产业园区、工厂厂房出租，比办公楼和商铺的租金更高，工业地产的年租金8%至9%，办公楼年租金是4%至5%，商铺则是7%至8%。
“房地产细分市场很多都很棒，比如有些纺织城、工业园区，虽然规模化没做起来，但很不错的。工业地产的市场很大，也踏实，比旅游和文化的噱头更实在，不过对开发商要求高，是一个低调的分支。”一位国企开发商指出，现在国内的工业地产大部分还是世界五百强在做。牌子没做起来，很多开发商觉得做工业地产不是那么有面子。
正如其所言，工业地产并非谁都可以做。
上述国企开发商表示，短期，工业地产还是供小于求。但是长期参照国外的态势还是不错的。
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王石：万科必须专注地产
反对的声音也很强烈。
万科集团董事会主席王石近期强调，万科坚持业务专一化的信念没变，“虽然中国不断涌现其他的机会，但万科必须专注房地产。”
一位业内人士指出，中小开发商谈多元化，完全就是好高骛远。
“命都没了，还去尝试什么多元化。”一位布局的国企开发商投资战略部高管表示，“中小企业没资格谈战略，谈了也是机会主义，完全不靠谱。中小企业谈战略都是忽悠，房地产不错的东西太多，但不是每个开发商都能去尝试还能成功的。”
“最主要是做好主业。有一些企业1000万的房子卖不动，就去花1个亿去赌博，买矿，这些都是不靠谱的，成功的概率很小。”
周建成也表示，进军高利润行业意味着要承担更大的风险。房地产和矿产两者都是高风险行业，协同又不明显，因此房企涉矿，还需慎重。
上述国企开发商认为，年销售额在100亿元以上，毛利润10亿元以上，资金链不紧张，公司高管对新领域有经验，团队职业并且有培育新领域人才的能力等条件，才有可能做。
工欲善其事必先利其器。正如戴德梁行大中华区CEO张国正所言，产品，对一个企业才是最重要的。在调控的间隙，不妨花更多精力在产品上。
当然，前提是能活过去。
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从上市公司只要与房地产沾边股价就蹭蹭地往上涨到2011年三季度以来地产股几乎是“万绿丛中不见红”，地产行业疯狂暴利时代一去不复返。刚过去2011年里曾扎堆抢食的行业市场已瞬间成为争先恐后逃离的板块，2012年调控还在继续、资金链越趋紧绷，各地产企业中，无论是“主动转型”还是“被动撤退”，“小虾米”的“被扫地出门”还是龙头老大的“逢低吃入”，一幕地产商之间的龙虎斗大戏正在从“暗流涌动”走向“闪亮登场”。
退市潮汹涌澎湃
2011年12月19日，北京市住建委发文称，北京东方时代房地产开发有限责任公司等473家房地产开发企业的资质证书，有效期届满后未依法申请延续或工商营业执照已注销。根据规定，已注销上述企业的开发资质。对此，北京市住建委有关负责人向记者表示：“这意味着这473家房地产开发企业将不能在北京市进一步从事开发。一定程度上，这473家公司今后将在京城楼市消失。”北京房地产业协会秘书长陈志表示，注销资质公司的数量激增很有可能因为部分中小房企因经营不善而退出市场所致。
据了解，目前北京市房地产资质有效期内的企业大数是3千家左右。来自北京市国土部门的数据显示，最近几年来，北京市每年公开出让的经营性土地的平均供应规模不足200宗，而且今后经营性土地供应规模越来越难以超过200宗。假如以5年时间来计算，即便有1000家房企可以获得土地，原先拥有土地的房企5年内也应该开发完毕，这就意味着过五年后有将近2000家房企无法获得新的土地，而且每年市场都会有新的进入者，那么这2000家房企的出路或许也是消失。北京市工商行政管理局13日发布的统计数据表明，去年有217户外资房地产企业退出北京市场。北京新设立外资房地产企业129户，同比减少55.82%。截至2011年底，北京实有外资房地产企业1330户，同比减少7.90%。
房企消失潮并不只是出现在北京。武汉市房管局去年四季度公布的数据显示，截至2011年10月底，武汉共有在册房地产开发企业1375家。相比2010年同期，房企数量减少了200余家。
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各显神通的退出
业内人士表示，调控政策难放松的预期、资金链告急、债务高企等多重因素，导致不少企业主动退出房地产行业，有的企业是部分退出，有些则是全面撤离；有的企业采取项目完全转让的方式，有的则是通过股权转让的方式逐渐剥离房地产相关业务。据链家地产市场研究部不完全统计，2011年上市房企中，股权出让共183宗，相比去年增加72宗，增长65%。在当前房企资金充实度大大降低而存货积压的情况下，明年房企的股权并购仍会继续。
一些对房地产领域涉猎不深的上市公司早已萌生退意。2011年以来，已经有恒顺醋业(600305,股吧)、金发科技(600143,股吧)、西部矿业(601168,股吧)等跨行业进入房地产的上市公司宣布离开或打算撤离房地产行业。恒顺醋业在三季报中表示，由于国家对房地产行业的宏观调控，商品房市场成交低迷，本公司房地产销售下降，导致效益同比大幅下降。
1月16日，以经营高端房地产为主的广州星河湾宣布进军白酒行业。公司负责人表示将尽快完成企业转型，把白酒培养成新的增长点。这被业界看成是房企的“主动调整”。多位业内人士表示，在销售不力、资金链紧张及库存高企等压力下，中小企业“被退市”的可能性。当然集中注销资质也的确导致部分中小房企“被动退市”。但从长远看，的确只有土地储备、项目运营、资金实力等各方面都资质较优的房地产开发企业才能在市场上长期生存。
从上海复地在香港退市之时起，中资房地产概念股就在一轮上市潮之后，开始了反向操作的可行性尝试。“上市后，一旦再融资功能发挥不出来，退市，并进行新一轮整合，就已经在很多企业的考虑范围了。”一位房地产金融专家表示。2011年，评级机构标准普尔把中国房地产行业评级展望降至负面，并给绿城中国、融创中国、合生创展、世茂房地产等十余家企业调低评级，严重影响了这些企业的发债能力。随着调控的深化，今后丧失发债能力的企业数量会进一步增加。上海复地也许只是一个先行者，更多房企可能将模仿上海复地退市。
而很多时候，尽管房企仍然具备开发资质，甚至是项目仍然在运转，其背后的主人已经更改了。如保利地产(600048,股吧)通过购买项目公司股权的方式收购北京海淀区东升乡地块；近日上海地产界围绕上海证大外滩地王也是纠葛不断；杭州绿城则不断通过卖项目的方式甩包袱。据统计，在上市房企2011年半年报中，已有20多家房企转身投资矿业，约占到上市房企的1/6。例如，华业地产(600240,股吧)去开金矿了，新湖中宝(600208,股吧)去开煤矿了。
相反央企地产业务的退出意愿却不强，有业内人士分析认为，毕竟房地产行业目前仍是朝阳行业，为企业创造的利润相当可观。海通证券(600837,股吧)等券商研究机构认为，国资委或许会将78家央企地产资产注入以房地产为主业的优势央企。但目前来看，更多央企可能希望通过产权交易所挂牌方式退出房地产业务。
链家地产市场研究部数据显示，截至2011年10月中旬，房地产行业并购案例已达90余起，超过2010年全年的并购数量。有抛售者，自然有接盘者。据观察，接盘者多是在这一行摸爬滚打多年，数次调控仍屹立不倒的大型房企。2011年9月后，万科花上百亿买地。积极买地的除了万科，还有招商。龙头企业稳步扩张的背后，事实上，他们拿地成本要比中小开发商低，一个是手里有现金可以抄底拿地，另一个是拿地方式在改变，过去以招拍挂为主，现在以并购为主。
除了被动出局，也有被动加入的。孟晓苏表示：“我们不能光看到一些企业退出了房地产领域，应该看到随着保障房建设的推进也有一批新的企业进入到房地产领域。比如各地为了保障房建设的需要，已经纷纷成立了土投、城投等新的企业。”
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