[摘要] 继2月下旬国土资源部明确表示今年将选择部分城市开展小产权房试点清理工作后，国土资源部部长徐绍史近日再次表示，今年开始试点的治理小产权房，将为下一步大规模的清理做准备。在本次两会上，小产权房清理这一热门话题再次成为代表委员关注和议论的焦点。
（经济参考报）继2月下旬国土资源部明确表示今年将选择部分城市开展小产权房试点清理工作后，国土资源部部长徐绍史近日再次表示，今年开始试点的治理小产权房，将为下一步大规模的清理做准备。在本次两会上，小产权房清理这一热门话题再次成为代表委员关注和议论的焦点。
部分代表委员建议，从现在起，冻结范围内一切涉嫌“小产权”的房产建设，同时加大监察力度，确保在试点清理工作结束前没有新增小产权房。他们同时呼吁，彻底铲除小产权房建设的利益动机。
政协委员、山东财经大学教授郭松海告诉《经济参考报》记者，20世纪90年代末，随着城镇住房改革和住房的商品化，特别是在城市房价高企的大背景下，小产权房大规模地发展起来。目前，我国小产权房总量约50亿至60亿平方米，已相当于我国城镇住宅数量的30%多。
对于小产权房大量滋生的原因，郭松海分析认为，地方政府管理、监督不力，是其产生的外在条件；现行农村土地制度的缺陷以及小产权房价位低，与城市中低收入居民的消费能力相适应，是其发生的内在原因。
人大代表陈万志认为，房价高企下的廉价吸引力和土地制度不合理引发违规建设冲动是小产权房产生的主要原因。他在“关于小产权房清理当慎之又慎的建议”中指出，与“大产权”的商品房相比，小产权房是农民集体直接自发在其集体所有的建设用地和宅基地上建设的房产，不需要缴纳类似开发商为获取土地交给政府的土地使用出让金。此外，由村集体牵头开发，农民自己出劳力，也省去了开发商；另外工程设计建设的投入、配套开发建设费用、应缴纳的税款、营销费用等房地产商的成本费用也都大大节省。这导致小产权房的价格远低于商品房，这对房价高企中的刚需消费者无疑具有巨大吸引力。
记者了解到，由于三亚房价高，一些开发商通过租赁、承包、联营合作等方式，在集体土地或农民宅基地上建设小产权房。据初步统计，三亚小产权房共有400多栋，总面积约200多万平方米，分布广泛。特别是海南国际旅游岛建设上升为国家战略后，很多外地老板受利益驱动，以向当地村民购买或合作方式，用宅基地或农用地修建小产权房。
人大代表、三亚市政府副秘书长陈国诚分析认为，三亚小产权房之所以泛滥，主要原因就在于小产权房巨大的利润。建设小产权房每平米成本2000元左右，而售价在每平米4000元以上，获利丰厚。随着国际旅游岛建设如火如荼地进行，三亚房价一涨再涨。很多购房者清楚小产权房是违章建筑，但面对三亚动辄数万元每平方米的商品房，购房者受投资商“政府拆不了”的蛊惑，贪图便宜选择购买小产权房。
对于如何清理小产权房，郭松海建议，按照维护国家利益、维护农民的利益、考虑购房者利益的原则，解决小产权房问题，除对占用耕地开发房地产的，要坚决予以取缔外；对在原建设用地上开发的小产权房，要依法依情依理对原开发的小产权房分门别类，逐步予以合法化。
他还呼吁，将“小产权房”正名为“农村房地产”。同时建议及时地总结成都、重庆等地统筹城乡综合配套改革试验区的实践经验，逐步推进农村集体建设用地市场化改革，通过规划管理，逐步放开规划内建设用地及荒地对其流转的限制，允许农村集体建设用地直接进入一级土地市场流转，建立城乡统一建设用地市场。
陈万志认为，“小产权房”的利益冲动，源自于当前土地制度的城乡二元化。因此，应进一步推进农村土地制度改革，在土地交易中充分保障农民合法权益，使农民和农村经济体充分享受土地增值所带来的巨大，消除“小产权房”建设的利益动机。
陈国诚则表示，目前，国家还没有出台专门针对小产权房的法律法规。为此，他建议，除了政府相关职能部门加大对小产权房的打击和清理力度之外，国家应该抓紧完善相关具有指导性作用的法律法规，指导政府加快对城乡土地的确权工作，统一村民宅基地的划分标准及管理办法。
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编者按：近日，国土部发布消息，今年国土部将联合相关部门，选择小产权房问题相对突出的城市，开展小产权房的试点清理，具体试点城市名单和试点方案目前正在研究中。这项试点清理工作目的，就是借此来总结完善政策，为启动全面清理小产权房工作做好政策和制度的储备。对于小产权房被试点清理，很多老百姓非常关注。那么，“小产权房”究竟何去何从？清理“小产权房”对房价有什么影响？
同时为了顺利实现“安居乐业”，一批人加入了这场“小产权房转正”的豪赌。为了这个最淳朴的愿望，支付不起高额房价格的人们，选择承担产权不确定的风险。而风险总有暴露或者爆发的时候。日前，国土部“小产权房”试点清理工作进展传出消息，立刻搅动了“小产权房”这片楼市的“灰色区域”。
小产权：楼市“灰色”区域
一直以来安居乐业的梦想，让人们冒着违反法律的风险选择了小产权房，那么，究竟有多少小产权房？在官方数据里至今没有找到答案。2月16日“推进构建国土资源执法监管共同责任机制座谈会”上，国家土地执法监察局局长李建勤说，“目前还没有完整统计小产权房的数据”。
日前，华远地产董事长任志强说，“真正的小产权房只有六七亿平方米，非交易的不能算。”任志强的数据来自REICO工作室目前正在着手进行的一个调查。根据REICO工作室的初步估算，1995-2010年间小产权房建筑面积累计约7.6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。
在北京市已明确要对小产权房进行处置的2011年，小产权房建设并未停歇，尤其是限购之后，小产权房的交易愈加活跃。从北到南，从东到西，各大小产权房集中地都被“不限购”的“光环”笼罩着，各大房地产网站上，小产权房的交易信息公开明朗。
由于土地政策以及监管方面存在国有土地使用权取得的不规范等问题，导致土地市场混乱，小产权房有了生存的土壤。另一方面，房地产市场以商品房为主导，保障房及经济适用住房建设步伐落后，远远不能满足社会需要。小产权房基于土地成本低廉，价格低廉备受中低收入家庭的青睐。而城市低收入居民在没有能力购置城市中的“大产权房”的情况下，他们明知小产权房有风险，只能退而求其次。
现状：从一线城市扩散
在海南岛在快速城市化的过程中，成为除一线城市外又一小产权房集中地区。近年来，海口曾严厉查处擅自使用宅基地及集体土地以联营合作等名义建设“小产权房”行为，并组织了多宗“小产权房”强拆。据了解，海口市国土资源局日前再次发出通知，禁止任何单位或个人借用“租赁”、“合作开发”、“作价入股”、“承包经营权流转”农业用地之名，擅自改变土地用途，违规建设。
目前有消息称，2010年底，海南省住建厅曾经调研统计显示，海口违规建设的小产权房有11.5万平方米。调研表示，“小产权房”违规建设的原因主要在于，海南提出国际旅游岛建设致使当地房地产业快速发展，房价不断升高，在暴利驱动下，有些开发商无视法律法规和政府严令，非法占地、非法买卖土地建房，或采取非法出租、出让、入股、联营等方式，成片违法兴建小产权房，低价销售给消费者。
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政策：“全面清理”试点先行
国土资源部日前发布的通知，彻底敲碎了他们的愿景。国土资源部执法监察局巡视员王宗亚表示，今年将选择部分问题相对突出的地区开展“小产权房”试点清理工作，为全面清理“小产权房”做制度和政策准备。王宗亚说，城镇居民不得购买农村宅基地建房，不可以购买“小产权房”。目前，中央要求各地对农村集体土地进行确权登记发证，对“小产权房”违法用地不予确权登记发证。
另一条值得关注的消息是，国土部今年将加强市场监测分析工作，做好土地市场动态监测监管和城市地价动态监测工作，完善异常交易情况备案制度。
国土资源部土地利用管理司副司长窦敬丽表示，自今年起，除“招拍挂”出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的房地产用地外，流标、流拍的也要通过土地市场动态监测与监管系统及时上报国土部。国土部曾经只监测高溢价率地块，而今转向了流标地块，土地市场的冷清引起了决策层重视。
一方面是多政府部门的轮番叫停，另一方面是小产权长期存在并有愈演愈烈之势，围绕这个奇怪悖论的争论从来没有停止过，支持与反对的声音基本平分秋色。试点清理的思路虽然确定，但那时在哪里试点、以何种方式试点都还未知。
前景：转正抑或拆除尚需论证
同策咨询研究部总监张宏伟认为，试点处理“小产权房”大致有两个办法。
一个是购房者通过支付“转化费用”将“小产权房”转正，从而使“小产权房”拥有合法的商品住房身份和地位。这样对于政府来讲，政府还有可能从“小产权”房转化合法的商品住房过程中获得部分“转化费用”。另一个是地方政府购买大量“小产权房”，通过内部流程转换使“小产权房”合法化，最终冲抵保障性住房的建设任务。但由于购买的资金需求量比较大，有可能进一步为当前地方政府的债务雪上加霜，导致政府更加依赖土地财政解决当前地方债务的问题。
在张宏伟看来，无论以何种方式处理小产权房，都是存在选择困难的。
其中，一方面，根据国土资源部公布的数据，2009年土地出让成交总价款约1.59万亿元，相当于同期地方财政本级收入32580.74亿元的48.8%；2010年土地出让收入约2.7万亿元，相当于同期地方财政本级收入40613.04亿元的66.5%。在地方有些县市，土地出让金占预算外财政收入比重已超过50%，有些甚至占80%以上。而另一方面，在1.84万亿地方债2012年集中偿还期，地方政府必然会通过适度下调土地出让价格，增加土地供应数量，保证土地不流拍，在此基础上保证财政稳定。
2月21日，在国土资源部召开的“2011年房地产用地管理调控等情况”新闻发布会上，国土部官员表示，由于各种原因，2011年土地供应计划落实不足七成，而今年住房土地供应量将缩减两成。住房供地量缩减对于地方政府债务来讲有可能又是捉襟见肘。
因此，政府试点处理“小产权房”，还是要把握好一个原则，那就是既要能够带来一定的财政收入，又可以借“小产权房”做一些民生工程。
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