[摘要] 房地产调控政策的微调迹象提振了楼市信心，银行首套房贷利率下调也让3月楼市成交量有回暖迹象。再加上开发商持续降价促销营销策略奏效，3月房企业绩普遍向好。
房地产调控政策的微调迹象提振了楼市信心，银行首套房贷利率下调也让3月楼市成交量有回暖迹象。再加上开发商持续降价促销营销策略奏效，3月房企业绩普遍向好。
10日，保利、金地、恒大、中海等房企同期发布3月销售业绩。其中恒大3月实现合约销售额40.2亿元，环比上涨99%。保利地产3月实现签约金额97.38亿元，同比增47.27%。而金地集团3月签约金额29.5亿元，签约金额同比增幅达113.6%。中海地产3月实现销售额90.54亿港元，同比增长16.68%。
根据世联地产的统计数据，截至3月底，包括北上广深等在内的28个城市出现的降价楼盘多达869个，而降价楼盘数量仍在增长，其中67%的楼盘降价幅度在15%以内。
对于3月份开发商业绩“不太冷”的表现，深圳资深房地产分析人士王海斌认为：“开发商以市场为导向，采取积极定价，以价换量的营销策略很好地抓住了客户期望降价的心理。”
单从3月份业绩看，房企业绩显得差强人意，但整个一季度房企业绩却表现出差异化。
恒大今年一季度累计实现合约销售额82.6亿元，同比下降58.3%。万科一季度销售310.70亿元，比去年降12.5%。然而保利一季度签约金额148.66亿元，同比增长6.07%；金地一季度累计销售45.9亿元，同比增加23.5%。
尽管如此，谈论楼市回暖为时尚早。3月，北上广深等城市均出现楼市成交量回暖趋势，但一季度总体成交量却呈现明显下跌趋势。
北京中原市场研究部的统计即显示，20个城市今年一季度总成交量为22.2万套，同比下滑28.3%，环比下滑15.6%，其中上海、天津、沈阳、大连、青岛、合肥、长沙、海口等8个城市同比降幅在40%以上。
另一方面，据世联地产研究数据表明，已公布年报的71家房企现金指标比2008年还要低，资产负债率水平处于高位。
“房地产企业面临债务压力，内部流动性很紧张，还得去库存。”世联地产市场研究部总监吴志辉表示，即使市场成交回暖，也还需充分好转才能解决公司现金流问题。
在楼市调控下 上市房企销售业绩收缩明显 杭州日报
在经历了近十年来最严厉的调控之后，今年一季度的中国房产市场仍然偏冷。无论是上市房企披露的上一年度和今年季度报表数字，数据显示，公布的“2012年度季度中国房地产企业销50”榜单，都意味着行业销售业绩相对疲软。
数据公布后几家欢喜几家忧
4月10日，保利房地产(集团)股份有限公司发布了3月份销售情况简报，不论在销售面积还是在销售金额上，保利地产均出现了大幅增长，并一举扭转了一季度下滑趋势，并由降反增。
保利地产3月份销售同比“双增”，实现签约面积93.61万平方米，同比增长55.08%；实现签约金额97.38亿元，同比增长47.27%。今年一季度，保利地产实现签约面积143.89万平方米，同比增长8.98%；实现签约金额148.66亿元，同比增长6.07%。
几乎同时，另外一家房地产企业金地(集团)股份有限公司也发布了3月销售情况。3月份，金地集团实现签约面积26万平方米，签约金额29.5亿元。在3月份强劲销售带动下，金地集团2012年1-3月累计实现签约面积41.7万平方米，较上年同期增加55.6%；累计签约金额45.9亿元，较上年同期增加23.5%。
此前，房地产龙头上市公司万科于4月6日发布3月销售简报显示，一季度万科累计实现销售面积300.9万平方米、销售金额310.7亿元。这也是6年来万科首次在一季度出现销售金额同比下滑。
杭州本土房企广宇集团在日前发布公告显示，预计一季度实现净利润8901万元-9855万元，比上年同期增长180%-210%。业绩大幅增长是因为结转项目的毛利率较上年同期大幅提高。
绿城中国也在3月底公布了年报，数据显示，公司2011年净利润创下历史新高，从2010年度的19.16亿元人民币增加至41.18亿元，增长114.9%。但是全年销售金额353亿元(包括22亿元协议销售)，同比下34.87%。
格局大调整 房企表现普遍谨慎
房地产调控政策的持续，对市场的影响显而易见，这也成为房企一季度业绩普遍下滑的主要原因。数据显示，公布的“2012年度季度中国房地产企业销售50”榜单中，销售金额排名前十的房企门槛走低的现象非常明显，同比下降25%。同时，销售业绩在百亿以上的企业数量也较去年同期锐减。今年一季度仅万科、中海、绿地、保利保持了百亿优势，多数房企表现不及去年同期。
百亿企业阵营锐减的房企格局调整，意味着很多龙头房企一季度业绩收缩明显。万科董事会秘书谭华杰日前表示，由于开发企业融资渠道严格受限，投资能力受到影响，市场后续新增供应能力可能持续下降。“万科今年的策略是积极过冬，坚持主流产品定位，积极促进销售，争取保持良好的销售速度。”
同样持有谨慎态度的还有绿城中国，并将2012年作为转型之年，在战略上将不再通过高负债率追求规模扩张，尽快将负债率降至合理水平，从去年开始就连续出让项目股权；在开发规模上，也采取放缓节奏、控制规模，“谨慎买地”的土地储备策略。
逆市寻突破 实在促销活动成主流
楼市继续波动调整，房企积极寻求突破。事实上，从年初开始，万科春节期间市场的促销，保利的“囍春行动”，中海的再度打折，龙湖的“十亿周末”，绿城的“经纪人卖房”等等，都说明企业面对逆市采取应对策略。
今年三月份，杭州楼市呈现出高涨的销售势头，也证明了开发商实在的促销行动，能够在一定程度上撬动市场的需求。以销售增长明显的保利地产为例，它所采取的大手笔降价活动，覆盖了40多个主要城市，共涉及100余个在售项目和2万套房源。在杭州，保利湾天地引领的下沙的降价潮；保利香槟国际，率先打破了申花板块的价格体系。
可见，在销售和资金回笼速度趋缓、开发贷款总量同比大幅下降等因素综合影响下，房地产企业资金日趋紧张，降价成为房企实现资金快周转策略的主要法宝。谁能释放被积压的潜在刚性需求，谁也就赢得了市场的主动权。
重点城市成交量环比上涨不改“以价换量”趋势xmsf
此起彼伏的“以价换量”没有带来成交井喷，但谷底似乎已经过去。楼市在刚刚过去的3月份，可谓平添一丝暖意。xmsf
但需要指出的是，成交量的回暖仍处于相对较低水平，预计“以价换量”仍为二季度楼市的主基调。xmsf
成交参差不齐 价格以降为主xmsf
来自中指研究院的统计数据显示，一季度被监测的20个主要城市成交量参差不齐，价格则以降为主。
20个主要城市中，14个城市成交面积同比下跌。其中，大连降幅，达到73.14%。xmsf
6个城市成交面积同比上涨。其中，苏州涨幅，超过100%。xmsf
“今年首季，一、二线城市的楼市成交量呈现较为一致的规律，即1月份受元旦、春节因素影响，楼市成交惨淡，同比均大幅下跌；2月份同比上年，一、二线城市均有不同程度上涨，但并不能定调回暖；进入3月份，开发商主动降价促销、房源供应增多，加之首套房贷利率全面回调至基准利率，使得刚需逐渐释放，成交量呈现上升趋势。”中指研究院发布报告说。xmsf
一位资深房产专家也向记者表示，去年是楼市成交的低谷，量已经“跌无可跌”。因此，仅从同比数据看，“今年的数据可能会好看些。”xmsf
然而，他紧接着强调：从量来看，楼市成交仍处于低迷之中。xms
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