[摘要] 一方面针对首次购房的刚性需求定向宽松，一方面继续严厉抑制投资投机型购房，近期中央有关部委对楼市的表态愈加明确了今年楼市调控的主方向。
一方面针对首次购房的刚性需求定向宽松，一方面继续严厉抑制投资投机型购房，近期中央有关部委对楼市的表态愈加明确了今年楼市调控的主方向。
财政部部长谢旭人日前重申，要稳步推进房产税改革试点，研究制定房产保有、交易环节税收改革方案。与此同时，住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹昨日也在深圳表示，今年要扩大房产税试点，中央在坚决
微调必须围绕自住刚需
据北京中原市场研究部统计，自2011年下半年以来，北京、上海、杭州、重庆、成都、厦门、武汉、合肥、南京、常州、吉林、中山、长春、芜湖、广州从化、马鞍山、沈阳等约有30个城市出台了不同角度的楼市微调政策，政策微调内容涉及限购变化、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等。
“事实上，截至5月8日，46个限购城市全部延续限购，第三套及以上房产也依然限贷，松动楼市调控力度的政策已经全部搁浅。但是，预计在不放松对投资购房压制的前提下，各地出台针对‘刚需’的微调政策的可能性非常大。”北京中原市场研究部总监张大伟分析称，“限购令”实施不到两年时间，楼市已显惨淡之境。尽管中央明确表示房价不稳调控不止，但楼市调控政策微调的呼声依旧在各地此起彼伏。
从政策层面变化情况来看，地方政府已明显摸清了中央的底线——鼓励首套自住，打击投资投机，因此近期已有不少城市陆续松绑公积金贷款政策，针对首套自住型购房的定向扶持意图十分明确。
中指研究院日前发布的一份研究报告显示，继去年重庆、常州、宁波、南京、合肥等城市不同程度地放宽贷款条件及提高公积金贷款额度后，今年乐山、连云港(3.77,-0.11,-2.84%)、信阳、日照、南昌、郑州、南宁等13个二、三线城市调整公积金政策，提高公积金贷款额度。报告认为，此举为购房者缓解了一定的购房压力。对于限购城市，可以刺激刚性需求；对于非限购城市，将促进市场活跃。在银行按揭贷款方面，继今年2月，央行将首次置业家庭信贷需求列入重点关注领域并提出要予以支持后，各家银行纷纷响应，利率下浮是当前银行做首套房按揭贷款的主流。
“当前大多数‘微调’政策还称不上‘救市’，政策基本还是围绕‘自住需求’进行，政策并没有偏向投资性和改善需求。”同策咨询研究中心总监张宏伟表示，地方政府在出台房地产行业细分市场（如：精装修房、低碳住宅等）鼓励性措施时，还应该兼顾当前楼市调控以鼓励“自住需求”的政策大局。
相关新闻：
房产税试点逐步扩大
而对于以投资投机为目的二套及以上购房，中央明确表示仍要严厉打击，严控房价上涨。秦虹昨天表示，今年要扩大房产税试点，将主要对房地产市场上的投资和投机需求产生影响。“国家对控制投资投机性需求决心很大，房价上涨今年没有太多机会。”秦虹明确表示。
事实上，2012年的中央经济工作会议就曾指出，今年将推进房产税改革试点。今年年初就有消息称，财政部与国家税务总局已被明确要求，结合住建部的个人住房信息系统联网，总结评估重庆、上海两地征收房产税的经验，尽快给出一个向推广的试点方案时间表。而根据记者目前了解的情况来看，房产税不会马上推广至，但是试点城市会逐年增加，今年有可能会增加三到五个城市。
有业内人士认为，推进房产税改革试点提法与以往楼市 “阶段性”调控特征不同，房产税的征收将成为未来常态化制度，并成为“后限购时代”的重要调控方向，对未来中国房市健康发展具有深远意义。房产税主要是增加了房屋保有环节的成本，从而抑制投机投资性购房需求；同时，通过提高持有住房成本，使闲置住房回归市场，有利增加市场供应，平抑住房价格。
财政部财政科学研究所所长贾康也曾明确表示，今后房产税或将会取代“限购令”，在经济发达地区的试点范围将逐年扩张。同时他强调，房产税对于财税配套改革具有直接意义，房产税可以成为地方税体系中的主力、支柱型财源，使地方政府的内在动机和市场经济所要求的政府职能契合。
虽然从上海、重庆房地产税的试点情况来看，由于征收额较小，对于抑制房地产市场价格的作用有限，但房产税对市场结构的影响已经显现。在上海，除有限购等政策因素影响外，在税收因素驱动下，不但购房者置业偏好发生了改变，一些高价房源成交也开始乏力。
相关新闻：
机构报告称，房企降价临近盈亏节点，5月楼市或现“价平量涨”局面。
江苏省扬州市财政局、房管局日前联合发出通知，对个人购买成品住房进行奖励，7月1日起执行，执行期暂定一年。
具体奖励办法为，扬州市个人新购买的成品住房，建筑面积在90平方米及以下的，对购房人给予所购房屋合同价款6‰的奖励；对90平方米以上、120平方米以下的，给予所购房屋合同价款5‰的奖励；对120平方米及以上、144平方米以下的，给予所购房屋合同价款4‰的奖励。
对刚性需求购房者来说，这可以理解为一个重大利好。北京中原市场研究部总监张大伟认为，扬州出台“救市”政策的原因之一是应对房价下调和商品房成交量持续萎缩的现状。
“事实上，截至5月8日，46个限购城市全部延续限购，第三套及以上房产也依然限贷，松动楼市调控力度的政策已经全部搁浅。但是，预计在不放松对投资购房压制的前提下，各地出台针对‘刚需’的政策微调的可能性非常大。”张大伟对《经济参考报》记者分析称，政策底部的出现以及信贷对刚需的倾斜使得房地产市场有复苏的可能。
从政策层面变化情况来看，近期已有不少城市陆续松绑公积金贷款政策。
中指研究院日前发布的一份研究报告显示，继去年重庆、常州、宁波、南京、合肥等城市不同程度地放宽贷款条件及提高公积金贷款额度后，今年乐山、连云港、信阳、日照、南昌、郑州、南宁等13个二三线城市调整公积金政策，提高公积金贷款额度。报告认为，此举为购房者缓解了一定的购房压力。对于限购城市，可以刺激刚性需求；对于非限购城市，将促进市场活跃。在银行按揭贷款方面，“继今年2月，央行将首次置业家庭信贷需求列入重点关注领域并提出要予以支持后，各家银行纷纷响应，利率下浮是当前银行做首套房按揭贷款的主流。
建行北京分行零售信贷总部总经理陈曙对《经济参考报》记者表示，“根据总行的要求，我们对首套房按揭贷款依然执行平均基准利率，但为了满足购房刚性需求，建行给予利率8.5折优惠，而9折较为普遍。”
相比去年而言，今年银行对首套房按揭贷款利率整体松动。据了解，中行的首套房贷利率普遍能够达到8.5折。工行方面，据知情人士透露，“尽管工行首套房贷利率8.5折不是主流，但同样普遍执行基准利率，并且根据情况给予9折优惠。”
另外，记者调查获悉，交行、农行、民生银行、中信[简介动态]银行、光大银行、北京银行等11家银行在首套房贷利率方面均有所下浮，且执行基准利率至8.5折之间的利率优惠政策。
“季度显现出来的个人新增贷款量萎缩，其中很大一部分因素来自于按揭贷款增长不明显。对于银行而言，降低首套房贷款利率在一定程度上能促进个人贷款的增长，从而拉升银行新增信贷量。”中国银行战略发展部副总经理宗良在接受《经济参考报》记者采访时表示。
事实上，楼市成交已开始回暖。4月重点城市商品住宅成交量同比继续上升，但不影响市场整体回暖。世联地产[简介动态]的监测数据显示，36个大中城市中，4月份大部分城市的成交面积同比出现爆发式增长。京沪穗深四大一线城市中，深圳成交面积同比增长58.2%，上海同比下降4.6%，北京同比增长44%，广州同比增长16%。
尽管3、4月份楼市成交量有所走高，但从不少房企因高库存所带来的资金压力依然未有缓解。
中国城市房地产开发商策略联盟年度调查报告显示，5、6月份将是联盟成员的重要推盘节点，推盘量占2012年度推盘总量的24.46%。对此，世联研究分析认为，5月是传统的楼市销售旺季，诸多开发商会大力推盘以实现资金的回笼。目前，房企降价临近盈亏节点，而首套房贷利率降低等政策进一步刺激刚需入市，5月楼市很可能出现“价平量涨”的局面。
就扬州市的鼓励购房政策而言，市场人士认为，此政策有其特殊性，其他城市料难“复制”。
扬州市住房保障和房产管理局在8日紧急发布的《关于个人购买成品住房相关问题的说明》中，介绍了“奖励政策”的出台背景。2011年，江苏省政府办公厅出台了《关于加快推进成品住房开发建设实施意见》，要求扬州到2015年要实现市区中心城区新建住房中成品住房比例达到40%的目标，并要求各地政府根据本地实际情况，给予相应的优惠政策支持。
扬州市房管局解释称，此次扬州市财政局、房管局联合出台“奖励政策”，正是为了“加快推进扬州市区成品住房的开发建设，引导和鼓励群众购买成品住房。”同时表示，“扬州将继续严格执行国家宏观调控政策，加强房地产市场调控。”
对此，链家地产市场研究部陈雪分析认为，“奖励政策只针对成品住宅，即只针对现房而非整体住宅市场。说明扬州市政府希望加快现房消化速度的意愿比较明显。”
陈雪认为，当前楼市均处于宏观调控的敏感时期，此优惠政策虽然对于扬州来讲利大于弊，但对于其他城市来讲，可能会带来不确定的干扰作用。从这个角度来看，类似的奖励政策估计很难出台。
相关新闻：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
