[摘要] 部分城市房价开始出现松动，土地市场疲软，一些房企资金吃紧，少数地方推出鼓励购“成品住房”措施。对此，多位专家在9日举行的国元(香港)2012下半年投资策略报告会上表示，房地产调控的方向并没有变，未来通过扶持刚需和改善性需求来保证地产行业健康发展很重要。
部分城市房价开始出现松动，土地市场疲软，一些房企资金吃紧，少数地方推出鼓励购“成品住房”措施。对此，多位专家在9日举行的国元(香港)2012下半年投资策略报告会上表示，房地产调控的方向并没有变，未来通过扶持刚需和改善性需求来保证地产行业健康发展很重要。
抑制投资和投机需求未变
“从当前的房地产市场现状看，调控确实已经起到作用。”秦虹用一系列数据说明在房价松动的同时，现在需要考虑未来的楼市供应。数据显示，商品房销售增速已经从去年1-3月27.3%的高位下滑至今年同期的-14.6%，今年前2个月更是达到-20.9%。商品住宅待售面积也从去年1-3月的1.7亿平方米上升至今年同期的近2亿平方米。房地产企业资金来源增速也出现明显下降，导致房地产开发投资增速从去年1-3月的34.1%下降至今年同期的23.5%。今年签约的住宅新开工面积同去年相比也出现了负增长。
采取有效措施，增加普通商品房供给，已经成为重要问题。秦虹认为，调控政策不动摇的核心是“两手抓”，一手是控制投资投机性需求，控制房价上涨；一手是大力建设保障性住房，满足刚性需求。
她认为，未来刚性需求和改善性需求还会比较强烈，但是在经济软着陆的背景下，通过扶持刚需和改善性需求来保证地产行业健康发展很重要。现在多个城市出现了一手房价格低于二手房的现象，说明调控导致的房企资金链紧张，确实起到了拉低房价的作用。
调控政策稳定很重要
大和资本大中华区首席经济学家孙明春表示，房地产公司依靠土地增值盈利的时代已经结束，房地产公司的高预期推高所有行业融资成本的“房产神话”也已经破除。“房产神话”的破除对宏观经济的健康非常有利。
孙明春承认，“房产部门对中国经济非常重要”。在固定资产投资中，房地产投资所占的比例已经超过20%，与房地产相关贷款在贷款总额中所占比也已经超过19%，如果房地产行业出现系统性风险，经济肯定会受到影响。
同时，房地产调控需要考虑很多因素，从美国、德国、新加坡、韩国等国的房地产调控经验来看，教训要多于经验。几乎对任何一个国家来讲，房地产行业都是很重要的行业，牵动着上下游产业、金融行业等多方面。所以，房地产调控只能是多方面平衡。
孙明春认为，房地产调控政策的稳定很重要，从香港完善的公屋制度可以获得一些启发。同时对于商品房的政策也需要长期平稳，不能打压之后再刺激，之后再打压。他特别指出，现在是制定长期房地产政策比较好的时点。
国元(香港)研究部副总监徐景顺在策略会上表示，尽管主要一二线城市的成交在萎缩，但是未限购城市的刚需还在不断释放，中长期来看高端物业销售依然存在预期。在调控过后，上市房企的经营业绩出现分化。如果今年下半年的楼市好于上半年，现在到了布局优势房企的时机。
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一次性付款优惠5%、房款优惠7.3万元、送家电……“五一”小长假来临，内蒙古呼和浩特市许多楼盘纷纷加大促销力度。此外，近期广州、北京、重庆等城市优惠促销、下调售价的楼盘也越来越多。
业内人士分析认为，当前房地产调控已进入“攻坚战”阶段，应在稳定和优化的基调下抓好政策落实，推动房价理性回归和市场“软着陆”。
降价促销已成普遍现象
连日来，记者深入到一些楼盘采访，发现近期房价松动的迹象越来越明显。
4月29日，呼和浩特市“中海·凯旋门”楼盘推出一批房源。据销售人员介绍，开盘促销期间客户可享受7万多元的优惠，而且开盘当日认购指定房源还可再优惠1万元，此外还赠送室内花园、阳台50%的面积和飘窗，地下车位售价也由13万元降为9万元。
“房价确实松动了。”内蒙古大学城市与房地产研究中心主任梁荣说，呼和浩特市近期一些楼盘的开盘价低于预期，部分楼盘打折和送家电、装修、面积等各种优惠测算下来，优惠幅度估计在5%到10%。
在北京、广州、重庆，近期优惠促销、下调售价的楼盘也很多，而且有从郊区向城区扩展的趋势。比如在广州市，楼盘降价促销已经成为普遍现象。
调控进入关键阶段
部分人士认为，随着调控政策成效累积，当前调控已进入最敏感、最关键的“攻坚战”阶段。
“现在日子都不好过。”内蒙古一家房地产集团的董事长说，去年他们集团开发的几个项目至今只销售了50%左右。
去年夏天，呼和浩特市瑞环集团开盘了两个项目，至今只卖出去一半左右，而且主要是去年下半年卖的。瑞环集团董事长禹培珍说，现在市场压力大，前景也不明朗，许多开发商放慢了项目开发步伐，今年他们集团的开工量也计划减少50%左右。
此外，记者从北京、广州等地房地产主管部门了解到，北京市截至4月上旬，可售住宅期房约6.36万套，需要一年半左右的时间消化。广州市截至去年底有存量房约5万套，预计今年还将新增供应约7万套，这12万套房子预计要销售两年。
中国房地产协会副会长陈国强认为，下一步楼市的变化主要取决于开发商，如果开发商以价换量，楼市的成交量有望上升，否则成交量将继续受到抑制。
“就看开发商的资金链能维持多久。”禹培珍等人分析说，目前市场正处于僵持的关键阶段。现在调控力度大，保障房建设规模大，加上宏观经济增速趋缓，这么下去降价是必然的。
应避免“硬着陆”
内蒙古社会科学院经济研究所所长于光军说，当前已到调控攻坚期，首先要落实好已有的限购、限价、限贷、土地和保障性住房建设等措施，给出明确、稳定的调控信号，只要坚持不懈，当前的僵局就会逐步打破，房价理性回归也就为时不远。
“根据市场变化，现有政策也要优化，以更好地体现有保有压的原则。”有关专家说，随着调控政策效力的显现，市场需求正逐步变为以自住需求为主，因此政策也要适应这些变化。最近一些地区从信贷等政策上，对投资、投机和自住需求区别对待，对自住需求实行贷款支持和利率优惠，就是很好的优化措施。
有些开发商和专家认为，经过近两年的舆论熏陶，市场对房产税试点已经有承受力，大面积扩点预计也不会有大的影响，但是有些专家认为应分步稳妥推进。
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