[摘要] 截至5月26日，新房、二手房的成交量均创年内新高。有分析人士据此判断，北京楼市升温已成定局。在这一情况下，坚持现有调控措施，特别是限购政策不动摇尤为重要。
根据北京市住建委的数据，截至5月26日，新房、二手房的成交量均创年内新高。有分析人士据此判断，北京楼市升温已成定局。在这一情况下，坚持现有调控措施，特别是限购政策不动摇尤为重要。
此前，中国社科院参与《房地产蓝皮书》编撰的副研究员李恩平称，预期2012年部分城市具体限购措施可能有所变化，如对首套住房定义放宽、对二套住房限购放开等等。从其预测的变化内容不难看出：限购将出现放松趋势。
作为此轮房地产调控的主要手段，并被认为是“微调底线”的限购政策，如放松将动摇尚不稳固的调控根基。因此需要强调：限购政策仍是现阶段稳定市场的必要手段。
限购政策不是一种市场调控手段,而是政府对房地产市场的行政干预。正是“行政干预”的身份，让其备受质疑。对此，相关部门负责人也曾多次表示，限购政策是不得已而采取的措施。不过，正是在限购、限价等行政措施的强制干预下，投资性需求才得到有效限制，坚挺的房价才出现松动，更多中低收入、居住困难家庭才有了“买得起”房的希望。
仅以北京为例，据北京中原地产市场研究部5月统计的数据显示，北京自执行限购政策以来的15个月，住宅成交233978套，同比下调幅度达到了46.3%；商品房住宅成交均价为每平方米20425元，相比限购前也有所下行。该研究部相关负责人明确表示，限购确实抑制了投资需求，减少了改善性需求入市。
更重要的一点，本轮房地产的深度调整在本质上是政策调控的产物，限购又是政策中的杀手锏，作用不容小觑。而从目前的实际调控效果来看，调整尚未到位，调控目标也还未实现。如在现有调控措施不变的情况下，仅放松限购政策，那么今后政府部门调控楼市的“利器”是什么？房价会不会出现令人担心的报复性反弹？房地产调控目标能否实现？这些都将是现实而又棘手的问题。
其实早在去年年末，中国人民大学经济研究所发布的《中国宏观经济分析与预测报告》便已做过类似预测，限购会在今年三季度出现“放松”。那么“放松”之声为何会此起彼伏？从北京实施限购政策一年多来看，虽大多数消费者对限购政策仍持支持态度，但限购效果的发挥随房地产下行趋势的形成已经愈发有限。甚至有学者认为，当下的限购措施，已是强弩之末。特别是在限购政策实施后，房地产交易量虽然出现总体下滑，但对房价的抑制作用有限，市场仍认为，房价大幅下跌的可能性不大。
如以“调控效果发挥有限”作为放松甚至取消限购政策的理由，则显偏颇。限购的最主要作用是压制购房需求，对购房者的购房心理和行为产生影响。真正解决房地产市场存在的痼疾，需要包括房产税、保障房等组合拳的尽快“出拳”。限购等政策的推出，也恰恰是为这些需要准备周期较长的措施争取宝贵时间。
此外，考虑到在长达一年多的限购执行期内，已有太多的需求被压制，虽在房地产市场下行趋势下，部分需求转向其他领域，不过在房价仍未出现明显下降、其他投资渠道依然不畅的情况下，投资性需求也会存在很大的侥幸心理。因此，一旦放松限购政策，被压制的需求就有可能形成惊人的反扑力量，再次炒热房地产市场。
限购政策并非需要长期实施。自限购政策实施之日起，我们就清楚，这一措施不是长久之计。而它的放松和撤出需要一定的前提条件。人大常委会委员吴晓灵曾认为，长期采取房地产限购政策与市场配置资源的原则相悖，应更多地运用税收手段调节。对此，住建部部长姜伟新也曾认为，在城镇个人住房信息系统建立后，将不再采取这种行政色彩浓厚的办法。从上述观点中，我们看到，当房产税等市场调控措施的实施，能够承担起调控责任，将是限购政策退出的时机。
曾有学者建议，住房限购政策应升级为中长期政策，至少在5年~10年内维持不变。对于限购政策这项行政强制性措施到底应实行多长时间，不应在时间上给予量化规定，更应看是否完成最初调控使命，而最关键的是，不能草草收尾。
限购放宽或是“假信号”年内限购无松绑可能
多位业内专家向记者表示，限购政策将不会有重大变化，预计年内无松绑的可能。
近日，楼市似乎等来了盼望已久的信号。住建部默许扬州出台的“买房奖励”政策后，厦门市放宽限购的传言“接棒”，紧接着社科院发布《房地产蓝皮书》称限购或将放宽。
值得一提的是，虽然厦门市房管局时间站出来正面否认了放宽限购的传言，然而这场预期限购放宽风波并未平息。这不禁让业内质疑，难道风向真的变了吗？
对此，本报记者从多家业内专家处获悉，限购放宽很可能是一个“假信号”，预计年内将不会发生重大变化，没有松绑的可能性。
限购放宽或是“假信号”
日前，中国社科院发布的《房地产蓝皮书》首次对房地产调控做出了“松动”的预期。该蓝皮书指出，2012年部分城市具体限购措施可能有所变化。对此，蓝皮书副主编、副研究员李恩平曾对媒体表示，“如对首套住房定义放宽、对二套住房限购放开、对非户籍人口常住人口限购放宽，限购手段也可能从硬性的交易限制转向信贷限制。”
实际上，中国社科院的《房地产蓝皮书》的上述观点引发了很大关注，市场开始对限购松动形成预期，甚至有不少声音认为各地或许将会陆续出台限购松动政策。
值得注意的是，社科院上述观点同时引发了很大的争议，有多位专家对其释放限购放宽信号持否定态度。
有业内分析人士称，截止到目前，直接针对限购调整的政策，还未出现能够过关的。无论是成都等变相松动限购，还是佛山限购令的松绑，包括上海的居住证三年可够二套房，这些松动性政策无一逃脱被“叫停”的命运。
该人士进一步表示，最近相关部门再次重申限购持续，一些地方政府不太可能再次触及红线。
“限购并不是‘一定’会放松的，而且各地情况均有不同。”中国房地产学会副会长陈国强向记者强调，“预调，微调不是不可以，关键要看地方政府怎样把握尺度和运用什么方式去微调。只有在不踩红线，不碰触中央底线的情况下，一些做法才能得到中央认可。”
年内限购无松绑可能
“微调是在不改变中央调控政策方向的情况下进行的。而类似佛山等限购放宽的政策，从内容上看，是对楼市调控政策方向的一种翻转，出台的结果是一定会被‘按掉’的。”北京房地产协会秘书长陈志对本报记者如是表示。
在陈志看来，限购是一种手段，是抑制为了“卖”而“买”的投资需求，如果放宽限购，则将不利于抑制投资炒房行为。因此陈志认为，结合目前整体大势来看，今年限购政策不会有松动的可能性。
此外，陈志和陈国强均认为，如果地方政府要进行微调，可以在不改变楼市调控方向的前提下，通过对调控力度和节奏上的把握进行微调，比如利用调整房产税以及提高公积金额度等方式进行微调。
“限购今年不会发生重大变化。”业内人士对《证券日报》记者如是表示，业内人士认为，限购不会松绑，而针对自住需求的政策总体方向是趋松。
中原地产研究总监张大伟也认为，虽然目前各地方政府的确面临着巨大压力，大部分开发商缓开工不拿地，影响了土地财政及土地税收，很多地方对楼市调控存在微调的需要。但是如果出台激烈的限购放宽政策则难逃被“叫停”的命运。因此短期内，限购不会松绑。
值得注意的是，以往限购政策稍有风动，开发商便会“热烈反应”。而面对此轮限购松绑预期，有业内资深开发商向记者表示，现在房企根本不寄望于今年限购会放宽，开发商现在更关注的是其他方面的微调政策，因为开发商能够借助这些信息和市场反应来调整产品类型和制定开盘价格。
房价下跌不超过三成
上述蓝皮书同时指出，2012年房地产市场继续维持盘整态势，房产交易量将相对萎缩，房价可能略有回落，但大幅降价可能性很小。
对此，业内人士表示认同，他认为，整体而论，今年房价不会下跌二三成。在业内人士看来，2007年和2008年，商品住宅成交均价基本持平，预计今年这一指数将略逊于2008年。而相比2011年来说，预计房价下跌幅度将在5%以内。除此之外，从今年4月一些数据来看，70个大中城市房价指数同比去年4月下跌1%，预计的月度跌幅不会超过3%。
同时，业内人士强调，市场预判切莫以偏概全，看到某个项目大促销，就以为整个城市或房价都会跳水二三成。
除此之外，著名经济学家、国家发改委经济体制与管理研究所产业研究室主任史炜在一次论坛上也指出，在正常的情况下，中国的房地产不会暴跌。如果是出现下跌的话，按照结构性算的话，是10%-15%。
值得一提的是，有业内分析人士认为，从整体而论，房价确实不会出现暴跌，不过对个别城市来说，下跌幅度可能略有不同。
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