[摘要] 在“稳增长”和央行年内二度降息等财政、货币政策利好相继释放后，主要城市的房地产市场在过去两个月来走出一波量价齐升的上扬行情，从而引发业内对调控见底、市场反弹的诸多猜测。
在“稳增长”和央行年内二度降息等财政、货币政策利好相继释放后，主要城市的房地产市场在过去两个月来走出一波量价齐升的上扬行情，从而引发业内对调控见底、市场反弹的诸多猜测。
然而，中央对“坚持房地产调控”的正面表态，个别政策微调“过线”城市被及时窗口指导，以及国家发改委、央行、银监会和住建部四部委联合对“调控放松”传言的回绝，复又明确地向市场传递出调控仍将从紧的政策信号。
房地产市场走势向来受政策直接控制。要判断其走势，问题的关键就在于如何理解房地产调控与“稳增长”的关系。
业内人士分析认为，温家宝总理前一段时间所说的“把稳增长放在更加突出的位置”，其中也包括了房地产业的“稳定”。即在下半年的国民经济当中，中央对房地产的要求可以概括为四个稳定，分别是供求关系、价格变化、调控政策和社会预期。
下半年整个宏观经济形势比年初预估的状况要差，虽然“物价上行”的压力渐趋解除，但“经济下行”的风险则显然比之前料想的要更为严峻。尽管如此，房地产调控仍旧难言放松，基本会是维持现状，和上半年差不多。
诸多迹象表明，中央对宏观政策的预微调，其中并不包括对房地产调控政策的放松。当前诸多调控政策，如限购、差别化信贷等甚至有长期化、固定化趋势。因为目前支持房价上涨的外部条件很多仍旧没有改变的，比如投资渠道狭窄，土地价格畸高等等，因而一旦放松调控，后果将非常可怕。
目前，源于中央对调控政策的口风坚持，业内专家对楼市此前两个月的“量价回升”已基本作出相似判断，即普遍认为“回暖”力度有限，难以发展成为楼市大幅反弹、房价再度暴涨的强劲势能。
国家行政学院决策咨询部研究员王小广曾预判，十八大召开前夕，中央对房地产问题的态度基本上是“维稳”，即希望房价“既不大涨，也不大跌”。因而调控政策将长时间采取“拖延”策略。
虽然仍有诸多地产商坚称，下半年房价仍将有5%—10%的上涨空间，任志强甚至曾放言房价在未来三年会再度暴涨，但笔者调查发现，这些“赌涨”的开发商私下里却仍在加紧去库存。
另一个可以预见的现象是，下半年地方政府对调控放松的博弈仍将加剧。尽管像不久前珠海那样收缩限购范围的城市被及时叫停，但仍旧有些城市，实际上早已经暗中放开了限购、限贷和限价的闸口。一些不具备购房资格的人，仍旧可以通过补交社保、虚开户籍证明等方式规避限制，入场购房。而替他们开方便之门的，有些竟是房管部门的公职人员。
上述博弈、对抗调控的行为一旦得到纵容或被默许，无疑将成为瓦解调控、诱发反弹的风险因素。
7月13日，网传珠海拟取消楼市限购限价政策。珠海住建局官员表示，珠海限购范围缩小，限价已不作为调控主要手段。14日凌晨，住建局又改口称楼市双限政策维持原状不变。至此，珠海楼市松绑令胎死腹中。
这是继6月底河南松绑首套房贷政策夭折后，又一起试探中央政府和民众对楼市调控心理底线的事件。然而，前后两起事件性质却不同。河南松绑楼市调控政策动议是在温总理江苏常州“决不能让房价反弹”“对有地方出台或变相放松房地产市场调控政策的，要有针对性地及时制止纠正”的讲话要求之前，当时许多城市都在微调调控政策。珠海楼市松绑令动议却是在温总理讲话之后，且直奔放松限购令而去。这表明楼市调控正进入深度博弈期，甚至进入厮杀阶段。
虽然中央有关部门不断重申楼市调控不动摇，但地方“动摇”的小动作不断。有媒体统计，自2011年8月安徽马鞍山出台高层次人才买房税费优惠开始，近一年来，先后有近50个城市通过调整土地出让、房贷利率优惠折扣、房源解禁、税费优惠、买房奖励、购房入户、购房补贴、提高普通住宅价格标准、调整限购条件、提高公积金贷款额度等方式对楼市政策进行微调。其中，上海、佛山、芜湖等地的楼市政策由于触碰调控红线被紧急叫停；湖南、河南、河北石家庄、珠海等地的楼市政策被媒体曝光后未经出台就胎死腹中；成都、重庆、扬州等城市的微调政策则被放行。
楼市调控使得地方政府的土地收入减少、税收下滑，因此很多地方政府都有放松房地产调控的内在冲动。同时，在我国经济连续6个季度下滑、增速跌破8%的情况下，呼吁以房地产救经济的声音又开始抬头。而且，目前的市场预期有从过去的看跌居多变为看涨居多的趋向；流动性也正在流向土地市场和住房市场；窥视、寻觅楼市调控突破口的地方政府不在少数；开发商和部分专家也在利用其话语权影响和感染高层的决策，以达到放松调控的目的。总之，珠海楼市松绑令虽被叫停，但楼市调控的深度博弈并没有停止。
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