[摘要] 房地产成交量的迅速攀升刺激了部分房企的神经，不少项目的房价有逐渐抬头的态势。不过，在近日开幕的“平衡与发展可持续的中国房地产”2012博鳌房地产论坛上，与会专家和房地产代表均表示，市场回暖不是假象，而是正常回归的现象，但也绝不意味着拐点的到来。
（来源：京华时报）房地产成交量的迅速攀升刺激了部分房企的神经，不少项目的房价有逐渐抬头的态势。不过，在近日开幕的“平衡与发展可持续的中国房地产”2012博鳌房地产论坛上，与会专家和房地产代表均表示，市场回暖不是假象，而是正常回归的现象，但也绝不意味着拐点的到来。
针对目前回温的市场，万科企业股份有限公司执行副总裁周卫军则表示，“近期局部回升的原因是前期大量积累刚性需求陆续入市所导致的，还有首次置业信贷环境的改善，也成为近期成交量增加的原因。但是，不可忽视的是库存依然非常巨大。”另外，周卫军在论坛中还表示，“因为销售疲软，融资缓滞的双重挤压，大量的房企主动减少了开工，由于开工的减少，在未来半年时间里面可能会产生供应的短缺。明年3月份之后可能会产生房价上涨的可能性。”
而在金地（集团）股份有限公司董事、总裁黄俊灿看来，成交量的上升并不叫市场回暖，而是正常的恢复，“自从调控以来，特别是今年年初几个月，成交量的低量徘徊太不正常了，庞大的需求存在，但成交量却非常低迷，而四五月份逐渐地恢复过来，成交量逐渐回升，局部有楼盘库存去化很快，但这也是正常情况。”同时，他认为，政府对投机需求的打压会持续较长的时间，因此，开发商还是要在产品结构上下工夫。
另据记者了解，此次论坛聚集了众多业内专家和开发商内部人士，来自论坛组委会消息显示，2012博鳌房地产论坛出席嘉宾阵容和参会人数，均已确定超越此前任何一届。
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言楼市回暖为时尚早 中国房地产业处调整震荡期 新华网
中国房地产业界的千人大会——博鳌房地产论坛8日—11日在海南省博鳌举行，出席会议的知名学者和业界代表普遍认为，目前轻言楼市回暖为时尚早。政府的楼市宏观调控决心和措施不会因“稳增长”的政策基本面发生动摇，房地产业处于调整震荡时期。
中国房地产协会副会长朱中一接受采访时说，一季度时，房地产业界还在讨论如何过冬，这个冬天多长，想不到5月份以来是这么一个状况。楼价放量上升的原因主要有几个：万科、恒大等大企业首先降价，以价换量，在他们的引导下，很多企业降价促销，量上去了；6月份以来，在稳增长的政策基本面下，基准利率调整、降息等相关经济刺激手段相继出台，房地产行业肯定也会受到影响，价格也上来了。
但朱中一同时表示，应该看到楼市成交数量和价格等指标是缓慢环比上升的，而新增投资、新开工面积、新购土地，同比还是下降的。所以，楼市回暖的基础不牢，仍在调整震荡。
“‘回暖’是局部的。”万科股份有限公司执行副总裁周卫军指出，前期大量积累刚性需求陆续入市、首次置业信贷环境改善是近期成交量增加的原因。
根据国家统计局1—6月份统计数据，住宅销售面积到6月末时同比下降了11.2%，大部分城市的房价低于去年同期，70个大中城市里价格同比下降的城市是57个，持平的2个，上涨的仅11个。
金地集团董事长黄俊灿也认为，楼市未出现“回暖”，而是“恢复正常”，价格不会出现类似于2009年的“反转式”大幅增长。
但国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松提醒说，控制银根、地根和投机性需求，短期市场上会出现局部性、阶段性的供大于求。行业将本能地减少新土地的购置和开发，这种强烈的正反馈，加上房地产行业特定的开发周期，市场的调整后期必然形成强烈的供应不足、新开工不足。一旦市场趋稳，将出现供求关系的逆转。
万科、五矿、星河湾等多家房企负责人也在论坛上表示，由于房企库存土地减少，新开工项目滞后，供给不足的情况可能在明年3—4月份出现，房价或有反弹。
在稳增长与地方财政的压力下，一些城市试图放松调控的愿望时有露头。刘中一分析说，当前，既要防止经济进一步下滑，又要坚持房地产调控不放松，确实是一个难题。但中国今年把经济增长预期目标调低为7.5%，已经为房地产调控留出了空间，体现了中央政府坚持楼市调控，促进经济转型发展的决心。
出席“2012博鳌房地产论坛”的多数开发商认为，房地产宏观调控将常态化。
周卫军认为，从中远期来看，房地产行业调控已上升到民生和政治的高度，将呈常态化。政策至少在两方面不会动摇：需求方面，抑制炒房的现象，支持自住；供给方面，打击囤地，增加普通商品房的供应。
在住宅市场调控面临调控压力以及保障房建设总量加大的背景下，一些房企开始向商业地产、旅游地产等非住宅类产品业态发展，以分散市场风险。
北京首都创业集团有限公司总经理刘晓光说，宏观调控形势严峻迫使房地产行业加快转型步伐，以综合开发为主的多业态经营形式将成为潮流，行业内部分化的趋势也将更加明显。
五矿建设有限公司总经理何剑波表示，“要为明年做点准备”。他说，明年应该会有很多市场上的变化机会，企业现在更多要从土地储备、产品结构、开发节奏，包括销售准备等方面抓紧铺排，争取抓住周期性波动中的机会。
朱中一说，房企转型首先就应做好区域定位，房地产企业过去更多地关注大城市、一线城市，但未来新的增长空间，肯定来自二、三线城市和中小城市。
住建部政策研究室主任秦虹认为，未来中国房地产市场将增速减缓，分化加剧，过去那种有钱做房地产就能赚钱的格局不太容易再次出现，今后的市场属于那些品牌美誉度高、专业化能力高的房企。
博鳌房地产论坛创办于2001年8月，至今已连续举办十二届年会，是中国房地产行业规模的专业论坛。
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楼盘频现热销 楼市是否回暖开发商分歧巨大
北京、南京等地楼盘最近频频出现热销，一些楼盘甚至连夜涨价，楼市是否真的回暖了？从昨天召开的2012年博鳌房地产论坛上看，到场的数百家开发商以及业内人士分歧巨大。
成交回暖是刚需释放
远洋地产控股有限公司副总裁陈润福比较乐观，他昨天在论坛上表示，“调控进行了很长时间，如果从4、5、6、7月份的销售业绩来看，确实是销售量在上升。但把它放到长一点的周期来看，其实是平稳的。”持类似观点的还有浙江广厦董事长杨玉林，他认为是刚性需求的逐步释放，造就了这一轮回暖行情。
回暖只是暂时和局部
相对而言，另一部分房地产商比较悲观，认为在调控常态之下，行业回暖只是暂时和局部现象。“从中远期来看，房地产行业的调控应该是一个常态，因为这已经不是一个行业和经济的问题了，现在已经上升到民生和政治的问题上了。所以，这种调控趋势应该是长期的。”万科执行副总裁周卫军表示。金地总裁黄俊灿认为，目前的市场不叫回暖，而是恢复正常。
行政手段如何替换
相对于开发商对行业冷暖的关心，论坛上经济学家更加关注目前阶段背后政策如何替换。财经专家、财政部财政科学研究所所长贾康认为，从中长期来看势必合乎逻辑地淡出。经济学家樊纲也持类似观点，“目前房地产市场调控的当务之急不是重复抑制房价，而是要尽快地用经济手段替换下行政手段，用制度替换下政策。运用行政手段不是长远的办法，用经济的手段，如税收、利率、信贷等政策来替换下类似‘限购’这样的政策。”
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(来源:中国证券报)随着销售持续回升，开发商曾经紧巴巴的“钱袋子”如今也鼓了起来。从目前公布的中报来看，二季度不少上市房企现金回笼速度明显加快。对于即将到来的“金九银十”，开发商更是充满期待。
销售增长使开发商的现金回笼速度明显加快。从已经披露的房企中报来看，近八成房企二季度经营性现金流环比出现增长，16家公司现金流在二季度由负转正。招商地产一季度经营性现金流量净额仅为-2.32亿元，但二季度公司的经营性现金流量净额已经达到26.53亿元。
由于资金回笼速度加快，开发商的营销推盘底气有所提升，曾经充斥市场的打折促销活动已慢慢销声匿迹。目前，很多城市房价都已经止跌，前期热销项目折扣量也明显减少。以北京为例，8月前两周住宅成交均价为20515元/平方米，较7月同期微涨了1.86%。54个热销项目中，有40个项目在8月份价格环比上涨，占比超过七成。这也意味着，开发商“以价换量”的时代已经基本结束。
与此同时，曾经一度收紧的房地产开发贷款在执行层面上也有了放松迹象。从兴业银行中报来看，截至6月底，该行的房地产开发贷款余额为1010.22亿元，较去年年底新增了95.68亿元，占全部贷款的比重增长了0.25个百分点。特别是在货币政策有所宽松之际，开发商的融资成本下降，银行对于开发贷的态度也出现缓和。部分银行业人士仍然认为，尽管楼市面临调控，但开发贷依然属于银行比较赚钱且优质的项目。
从未来楼市走向看，由于成交较为乐观，对价格的支撑作用正在逐步体现，大部分业内人士判断年内房价再次下跌的可能性已经微乎其微。相对而言，7、8月尽管成交保持一定热度，但推盘量并不大。“金九银十”则有望迎来一波推盘高峰，从而带动成交量的继续冲高。不过，目前楼市调控政策仍在继续，限购等政策对于成交量继续放大存在约束，但开发商对于未来预计已经明显乐观。万科甚至预计，公司下半年成交量将超过上半年，全年销售将超过2011年。
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