[摘要] 7月份我国70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市有50个,比6月份增加了25个,平均价格指数在6月由负转正之后再次上涨,眼下,随着楼市传统上的旺季“金九银十”即将到来,房价会否进一步反弹引起业界更多担心。
7月份我国70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市有50个,比6月份增加了25个,平均价格指数在6月由负转正之后再次上涨,眼下,随着楼市传统上的旺季“金九银十”即将到来,房价会否进一步反弹引起业界更多担心。
房价坚挺并且微涨
买房前怕涨价,买房后怕降价,上海白领徐芳最近比较纠结。“两个月来看了不少楼盘,发现房价已经开始上涨了,有的楼盘虽说没涨价,但原先的优惠没有了。”徐芳说,“政府一再强调坚持调控不放松,还有可能出台新的调控政策,这房价怎么还在涨呢?”
业界认为,连续降息等降低购房成本的政策推动了刚需及部分改善型需求的释放,7月以来这种趋势更为明显。楼市回暖使得部分开发商开始减少优惠或调高价格,导致房价出现小幅回升。尤其是今年5月以来,以一线城市为代表的重点城市高端楼市需求放量导致楼市均价出现结构性的上涨,从而带动了房价继续坚挺并且保持微涨。
同策咨询研究中心总监张宏伟称,一线城市的高端楼市放量推动了均价整体上涨,也带动了楼市均价止跌微涨。另外,一二线城市部分楼盘降幅收窄,也是导致房价整体上止跌微涨的原因之一。
报告称,随着房地产旺季“金九银十”的到来,国内住房交易量将继续上升,预计未来几个月内,房价上涨的压力会持续加大。
市场不稳定性增加
房价回升的势头引发房地产调控政策再次收紧的担忧,这一担忧已经在近期股市房地产板块的调整中得到体现。7月申万房地产指数月度跌幅达7.28%。多家券商报告指出,楼市反弹已成共识,虽然目前的反弹力度还在可控范围内,但是一旦房价过快上涨,新的紧缩性政策出台可能性仍然存在。
7月下旬至8月上旬,国务院派出8个督查组,对北京市、广东省等16个省份贯彻落实房地产市场调控政策措施情况进行了督促检查。督查中也发现了一些需要特别关注的问题:一是近期一些城市房价环比出现上涨,导致市场预期发生变化,稳定房价的压力加大。二是个别地方存在通过放松限购条件、发放购房补贴等方式,刺激住房消费的苗头。三是部分城市今年上半年住房用地供应计划完成率较低,个别城市不到10%;一些地方的市场监管力度需要加大,部分城市尚未建立预售资金监管制度,一些楼盘的价格公示不够规范。
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为,房地产和土地市场近两个月出现了一些变化,虽然市场整体格局没有改变,但市场运行的复杂性和不稳定性在增加,房地产市场调控的任务依然艰巨。
上海财经大学不动产研究所副所长姚玲珍也认为,部分城市成交量回暖的原因首先是开发商“以价换量”和货币政策的微调刺激刚性需求入市,另外市场预期转变也使得犹豫不决的购房者入市。
张宏伟称,尽管5月以来房地产市场成交量出现了回升的局面,但是至今还没有带动房地产投资规模回升或出现趋势性回暖的局面,因此,整体楼市尤其是开发企业资金面相对较为紧张的“基本面”并没有改变,开发企业对于当前市场回暖趋势仍然偏向谨慎。但是,当前由于楼市政策“微调”,成交量逐步回暖,房价降幅正在收窄,房价持续下跌的动力正在逐步消失。
自住需求有望成就楼市“金九银十”
多家机构预计,在降息、降准及各种微调等多种因素及差别化的楼市调控政策综合作用下,以首套房置业为主的需求将会继续积极入市,继续放量,延续之前成交量回升的局面,因此“金九银十”楼市可能出现“回暖”。
三、四季度是房地产传统的销售旺季,如万科、保利、中海、龙湖等龙头房企上半年与下半年的推盘比例约为4:6,9月、10月份的销售业绩将达到全年的高峰。北京中原市场研究部统计数据显示,在9月份入市的项目有30多个,其中大部分为郊区刚需项目。
张宏伟认为,支持和鼓励自住性需求的差别化政策可能成就楼市成交量“金九银十”,也会使部分开发企业对于整个市场“基本面”的考量更为乐观,在成交量回升之后敢于增加投资和扩大新开工面积,甚至重拾土地市场拿地的热情。
截至目前,申万指数中142家A股上市房企已有40家披露半年报和中期业绩快报,近七成房企业绩实现增长,龙头地产商更显露“年年飘红”的态势。从部分公司公布的数据来看,截至6月份已经完成全年销售任务的一半以上。券商报告认为,部分大型房企提前且超额完成上半年销售目标,得益于“以价换量”的销售策略和销售目标制定保守。随着“金九银十”的到来,下半年成交量仍有可能超过上半年。
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