[摘要] 最近，贵阳市智亿大厦因为有公共设施在超出保修期后自然损害，向贵阳市住建局提出拨付35990元房屋维修资金的申请，经相关的申请、审核、公示和审计后，最终该公司获批34698元的住房维修资金，这只是今年以来贵阳市住建局审批的三十多家物业单位申请住房维修资金的其中一个案例。
最近，贵阳市智亿大厦因为有公共设施在超出保修期后自然损害，向贵阳市住建局提出拨付35990元房屋维修资金的申请，经相关的申请、审核、公示和审计后，最终该公司获批34698元的住房维修资金，这只是今年以来贵阳市住建局审批的三十多家物业单位申请住房维修资金的其中一个案例。
维修基金如何用？
● 住房维修基金只能“公用”
根据房屋专项维修资金管理的相关规定，住房维修基金只能用于房屋共有部位、共用设施设备的大修、中修、更新和改造。值得注意的是，这些设施设备不能是人为损坏的，必须是超出保修期的自然老化、磨损等情况才能使用房屋维修资金。
而所谓共有部位是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备是指住宅小区中单栋住宅内，建设费用已分摊进入住宅销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、沟道、池、阴井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
● “达成共识”成住房维修基金使用难点
据贵阳市住建局相关负责人介绍，在出现需要动用房屋维修资金的情况后，首先由业主委员会或物业管理单位提出使用计划，并开始征询业主的意见。按照相关规定，使用房屋维修资金的前提条件为：经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。
在取得这些业主的同意后，由业主委员会或物业管理单位将维修项目、业主意见、维修金额等资料全部报贵阳市住建局来进行审核，该局还将就整个维修内容在小区进行公示，公示的同时将针对维修金额转交专门的会计师事务所进行审计，最后按照审核金额拨付。
“对于维修金额这一块，我们都比较谨慎，一般来说会计师事务所在资金审计时，都会对维修金额卡得比较严，毕竟都是老百姓的钱”。贵阳市住建局的相关负责人表示。
既然按照流程走就可以申请到房屋维修资金，为何近期各地房屋维修资金申请难的消息频现报端？贵阳一家物管公司的老总向记者说出了在实际申请过程中的“难点”———“很难统一各方的说法”。
“现在收集业主意见是的困难，有些共有设施损坏后，部分业主觉得事不关己不愿意发表意见”，而有很多新建商品房小区中，业主在购买房屋后并未入住，出现共有设备损坏后，物管公司也无法联系到业主收集意见。
● 维修资金有专项账户 挪用将处重罚
根据相关规定，住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅物业的业主，在办理房屋交付手续时，应当交存房屋维修资金。自建设单位办结交付备案手续之日起2年仍未出售的住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅物业，由建设单位交存首期房屋维修资金。房屋维修资金用于物业保修期满以后共有部分的维修、更新和改造，不得挪作他用。房屋维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。
另外，业主在转让房屋所有权时，结余的维修资金不予退还，随房屋所有权同时过户、因房屋拆迁或者其他原因造成房屋灭失的，维修资金退还业主。同时，通过贵阳市房屋维修资金查询机、住建局政务网、电话银行、监管专柜等查询方式，查询人可以清楚查询自己缴纳的维修资金情况，包括所购房屋的位置、维修资金的缴纳金额、使用情况等等。
对于挪用维修资金的，由房地产行政主管部门追回挪用的部分，给予警告，没收违法所得，可并处挪用数额两倍以下的罚款；物管企业挪用维修资金情节严重的，按物管资质管理权限，由房地产主管部门吊销资质证书或者报请颁发资质证书的部门吊销资质证书。
记者4月8日从贵阳市政府法制局获悉，3月19日开始施行的《贵阳市房屋租赁管理办法》，替代了1999年启动的《贵阳市城市房屋租赁管理办法》，新《办法》的适用范围从国有土地扩大到农村集体土地上的房屋租赁行为，填补了贵阳长时间在城郊、农村租赁房屋监管的空白。
据介绍，目前，贵阳城郊接合部所建的出租房越来越多，外来流动人口大量涌入租住，但《贵阳市城市房屋租赁管理办法》仅适用于贵阳城区，对这些租赁房的监管则处于空白状态。新《办法》指出，房屋租赁双方要签订书面房屋租赁合同。同时，房屋出租者须书面告知并协助属于流动人口的租客按规定申办居住登记和居住证。
此外，3月5日开始施行的《贵阳市流动人口居住登记和居住证管理办法》规定，贵阳聘用流动人口的单位，应当统一为流动人口申报居住登记和申办居住证。为流动人口提供居住场所的房屋出租人、房屋租赁中介机构，应当书面告知并协助流动人口按照办法的规定，申报居住登记和申领居住证。若违反此规定，将被公安机关提出警告甚至罚款。
对每一个买房人来说，最头痛的问题是什么？恐怕大多数人会回答说：房子出现质量问题。而这看似应该是最起码的问题，却在相当多的楼盘里仍保证不了——漏水、墙壁开裂等时时困扰着购房者。
焦点话题一：
新房有了质量问题，怎么办
热议度：★★★★★
问：我的房子交付已两年了，最近打算装修才发现房屋出现了质量问题，墙壁和窗户渗漏水，还有多处空鼓和裂缝。我现在该怎么办？是找物业管理公司来修还是找开发商？我能要求赔偿吗？
律师答疑：如果在保修期内出现质量问题，建设单位或者房屋建筑所有人(即开发商)应当向施工单位发出保修通知，施工单位接到保修通知后，应当到现场核查情况，在保修书约定的时间内予以保修。发生涉及结构安全或者严重影响使用功能的紧急抢修事故，施工单位接到保修通知后，应当立即到达现场抢修。
过了保修期后，由业主或使用人自行承担维修责任，费用由业主或使用人承担。
至于能否赔偿，看房屋质量是否给业主造成了实际损失。
解读：
根据《房屋建筑工程质量保修办法》的第七条，在正常使用下，房屋建筑工程的保修期限为：
㈠地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
㈡屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
㈢供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
㈣电气管线、给排水管道、设备安装为2年；
㈤装修工程为2年。
其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。
焦点话题二：
二手房出现质量问题，房东有责吗
热议度：★★★★★
问：全装修二手房买卖中如果装修出现问题，是否能让上家出具授权书由下家直接找开发商要求索赔？
我买的二手房是开发商的全装修房，但装修合同署名却是之前的房东名字。现在房子装修发生问题，物业强调由于装修合同上不是我的名字，所以不予理赔。而我以为，房屋买卖连同装修权益是一并转让的。
律师答疑：你的装修是物业做的吗？如果确定是他们的原因造成的装修质量问题，你可以要求他们赔偿。如果是开发商做的，则可要求开发商赔偿。装修合同署名虽然是之前的房东名字，但房子卖给你后，你已继承了原房主的权利和义务。
另一方面，你也可以要求原业主进行处理或协调，因为你出的买价里已经包括了装修的价格，而合同又是原业主签的。
问：我近期购入了一套二手房，房子是2001年造好交付的，看房时觉得小区环境和房子户型都还过得去，就下单了。房子是毛坯房，过户后，我就开始装修，没想到在装修过程中，发现了房子天棚是倾斜的，并且倾斜高差达3厘米之多，在规范以外。
因为这是主体结构的一部分，为此，我们找到开发商，但是开发商表示，这与他们无关，当初交付时房子已经验收了就不关他们的事了。
律师答疑：如果确定房子天棚倾斜，这属于商品房质量问题，应该主张自己的权利。
首先，你可以向原房主讨个说法，他有责任交付质量合格的房子给你，但向他主张权利有个时间的问题：1、你在收房后的合理期限要把质量问题提出来。2、你的起诉时间没有过两年(从知道自己的权益被侵害之日起两年内)。
再次，你可以向开发商主张权利，因为原先合同的权利义务被你继承了，开发商对业主的维修义务也给了你，只要在维修期内，你有权主张。你可以先给开发商发个律师函，要求他们对房子进行维修。
解读：
按照相关法律法规，买卖合同中的出卖人应对其出卖物品的质量承担保证责任。但二手房由于普遍被装修过，并被使用过一定年限，其质量问题涉及诸多方面，一般当事人很难对其特别是一些隐藏的质量问题有一个全面的了解和判断。
如果质量问题是原房屋所有人出卖时即存在的，要视不同情况而定：
(1)如果出卖人故意隐瞒房屋质量问题而将房屋出卖给买受人的，出卖人应该对此质量问题承担保证责任，买受人有权向出卖人请求赔偿；
(2)如果出卖人已经将房屋的质量问题明确告知买受人或者买受人明知房屋的质量问题而购买房屋的，则出卖人对此质量问题不再承担保证责任，买受人也无权向出卖人请求赔偿；
(3)如果出售房屋存在隐蔽的质量问题，并且该质量问题是房屋本身所固有而非出卖人在装潢、使用房屋过程中所产生的，那么只要没有证据证明出卖人明知有此质量问题，出卖人对此质量问题就不承担保证责任。但与此同时，买受人却仍可以房屋所有人的身份，依据因合同转让而取得的权利，向开发商主张保修责任或赔偿责任。
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