[摘要] 9月以来，包括万科、华润、恒大在内的多家国内地产巨头纷纷发力，在全国范围内“攻城略地”，扩充土地储备。一时间，楼市回暖一说再度甚嚣尘上。
9月以来，包括万科、华润、恒大在内的多家国内地产巨头纷纷发力，在范围内“攻城略地”，扩充土地储备。一时间，楼市回暖一说再度甚嚣尘上。
众房企“攻城略地”
“宏观政策的调控仍将持续，在这种大背景下，如果开发商采取"以价换量"措施，楼市很有可能出现一波回暖行情。”16日，山东财经大学房地产研究所所长、导报特约评论员郭松海接受经济导报记者采访时表示。万科青岛再出手
导报记者从青岛市城阳区国土资源分局了解到，9月初挂牌的城阳区长城路东侧3宗国有土地使用权已成功出让，竞买人是沈阳万科浑南金域房地产开发有限公司与青岛银盛泰集团有限公司，前者正是万科的全资子公司。
事实上，不仅是在青岛，自4月开始出手土地市场以来，万科一改此前的低调作风，频繁出手拿地，单月获地量逐月攀升。据导报记者不完全统计，4月以来，万科已新增项目27个，需要支付的地价款达约120亿元。
对此，万科集团总裁郁亮表示，“跟后市判断无关，正好有充裕的资金了，不拿地我们就饿死了。”在万科集团董事长王石看来，楼市调控方向正确。
不过，万科频繁拿地被业内解读为房地产调控已获成功，未来楼市将加速回暖，而楼市回暖将促进土地市场的升温。
“楼市成交量复苏以及整体资金面缓解的情况下，开发商拿地的积极性明显上扬，其对房地产市场的乐观程度有明显提高。”中原市场研究部总监张大伟表示，万科作为行业企业的风向标，其拿地节奏加速意义非常大，明显代表了市场当下的发展情况。扩充土地储备
不仅是万科，进入9月以来，不少国内一线地产巨头都在摩拳擦掌、攻城略地。继7日成功拿下成都5宗土地使用权之后，短短半个月内，华润已经拿下近800亩土地，耗资约为34亿元。
6日，国内另一地产巨头恒大也在山东东营耗资8.02亿拿下660亩土地。一直被外界视为资金紧张的绿城集团也开始了拿地行动，13日，绿城集团与融创中国的联营公司“上海融创绿城”宣布在上海浦东以8.34亿元购得一块土地，未来将开发为高端住宅项目。
“房地产开发需要土地支持，在宏观政策调控下，去年以来的土地出让一直处于疲软态势。但是，楼市总归要向前发展，在土地储备下滑的情况下，开发商在三季度提高拿地速度非常正常。”郭松海表示。地方政府“卖地”积极
在土地需求大幅攀升的同时，土地供给持续增加也成为近期地产巨头频频发力土地市场的重要原因。链家地产统计数据显示，截至9月14日，北京已推出38宗土地，推地面积达228万平方米，同比上涨9%，环比则出现140%的涨幅。
不仅北京如此，前8个月推地始终不积极的温州，9月推地速度明显加快，推地20宗，面积56万平方米，环比大涨281%。上海自6月开始加大推地力度以来，9月力度不减，推地102宗，面积399万平方米。广州则推6块土地，虽然数量比上个月的11块有所减少，但面积仍达到44万平方米，与8月持平。
对此，郭松海认为，当前地方财政对土地出让收入的依赖仍然较重，受调控政策影响，上半年土地出让收入减少也让地方财政倍感压力。“况且，地方债务也需要偿还，在保证调控力度的基础上，地方政府将持续保持土地出让力度。”
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房地产行业洗牌风险或加剧
分析人士表示，龙头房企近期拿地如此活跃，一方面是由于前期降价策略使得销售持续好转，房企财务状况进一步改善，资金实力增加，急于进行战略部署；另一方面，地方政府长期以来对土地财政及房地产行业依赖较深，通过加大推地力度，尤其是增加优质地块的推出，可增强对品牌房企的吸引力，增强了企业拿地意愿，以此提高房地产市场的活跃度。
近期，房企大佬动作不断。拿地、上市等大手笔的出现也着实搅动了市场，引起了人们的关注。在房地产市场被证实回暖，但仍处楼市调控和反调控的博弈期内，作为行业风向标的房企大佬在此时选择出手，预示着什么？中国社科院财贸所城市与房地产经济研究室博士邹琳华表示，这只是房地产龙头企业出于战略考虑而进行的逆周期选择。也有专家认为，未来的政策和金融环境都不足以支撑目前庞大的房地产行业规模，行业洗牌在所难免，行业风险也不容忽视。
就在上周末，金地集团(600383,股吧)宣布斥资16.54亿港元收购香港上市公司星狮地产（中国）有限公司超半数以上股份，成为后者控股股东，由此达成在港借壳上市目标。几乎与此同时，万科集团在短时间内集中购入多幅地块，其相关负责人更发出“不差钱只差地”的豪言壮语。
对此，邹琳华分析认为，龙头房企如此活跃，一方面是由于前期降价策略使得销售持续好转，房企财务状况进一步改善，资金实力增加，急于进行战略部署；另一方面，地方政府长期以来对土地财政及房地产行业依赖较深，通过加大推地力度，尤其是增加优质地块的推出，可增强对品牌房企的吸引力，增强了企业拿地意愿，以此提高房地产市场的活跃度。
然而拿地、上市、战略布局只属于少数房企的“盛宴”。今年早些时候，杭州 地产和锦绣天地相继宣告破产；近日，广德业房地产发展有限公司破产案也已被广东顺德法院正式受理；在西部某省三线城市，因房屋销售面积、销售金额出现大幅下滑，导致部分资金少、实力弱的房企出现资金断档，对此，相关部门已发出加强风险防范的警示。住建部政策研究中心主任秦虹认为，调控下的房地产市场呈现分化加剧态势，分化加剧表现在城市分化、企业分化，在企业分化中，专业度高的企业优势明显，未来市场发展空间也较大。
由于事关改善民生大局，中央对房地产调控政策的实施依然较为坚决，因此在市场化间接调控手段与行政化的限购、限贷等直接干预措施相互叠加并继续进行时，市场走向大规模行业洗牌也就不可避免。
行业面临洗牌，大佬日子也不好过。即便房企龙头企业仍通过购地表现实力不俗，但这种实力主要通过前期降价去库存获得。不过考虑到不同城市的库存周期差异较大，虽然主要大中城市已经进入去库存周期，但许多三四线城市房屋销售仍处低谷，因此，房企一时销售状况的好转，并不意味着市场整体销售状况的转好。
此外，调控的持续，行业未来的不确定性，都将导致产业外资本进入房地产行业的趋势出现逆转。即便是上市后，房企“找钱”的难度依然很大。据记者了解，即便是眼下部分民间资本较为充裕的地区，房企通过民间融资渠道获取资金所付出的成本明显高于其他产业。
有业内人士提醒，房企的发展模式是否与国家调控方向一致，以及现金流的稳健性，抵抗周期性市场调整的能力，都将成为房企生存的至关重要因素。对于近期房企大佬逆周期抢地行为，一些专家表示担忧。他们认为，近期房企掀起的拿地潮必将形成企业规模扩张趋势，扩张所带来的结果就是高存货以及较高的资金投入。在一贯以追求资金高周转为特征的房地产行业，需要花费大笔资金的土地储备或将直接影响企业的资金周转。邹琳华也建议：房地产龙头企业应以品牌和质量而非扩张土地储备来实现价值的提升。
其实就在房企大佬掀起拿地热潮的同时，房地产行业也出奇一致地被曝出“质量门”丑闻。无论是“毒地板”还是“纸板门”，在损害购房者利益的同时，也影响到企业形象，并带来企业的信任危机。因此，与其加快扩张步伐，不如提高品质赢得顾客，才是增强生存能力的上上策。
房企仍面临房地产市场化以来最为严厉的市场与政策环境，也面临去库存与去杠杆化的双重压力，这将推动房地产行业洗牌走向纵深，也将让房企“大胆举动”面临更大风险。
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