[摘要] 中指研究院公布的统计数据显示，分城市结构看，11月一二线城市的土地市场供需情况明显好于三四线城市。
从11月土地市场的整体成交情况看，当月土地供应量减少，成交量环比小幅下降，土地出让金环比有所下降，土地溢价率下行、流拍率回升，说明土地市场整体尚未明显转暖，而在楼市热销的背景下，未来楼市供需失衡的情况还会延续。
中指研究院公布的统计数据显示，分城市结构看，11月一二线城市的土地市场供需情况明显好于三四线城市。虽然在楼市回暖驱动下，一二线城市土地市场近期有回暖迹象，但就1-11月整体情况而言，二线城市的土地市场表现好于三四线城市，三四线城市好于一线城市。
从住宅用地的成交情况看，当前一二线城市出现结构性的回暖。受基数较高的影响，11月住宅用地供需环比双双下降，土地出让金近7个月来首次出现环比下降，但平均楼面地价环比上升11%，主要缘自成交结构差异。从一些样本地块的情况看，一线城市实际地价相对稳定，二线城市实际地价多呈持平或微弱上涨态势。从1-10月住宅用地销供比看，在19个城市中，13个城市大于1，供给相对紧张，未来房价仍有上涨压力。
虽然楼市销售近期出现季节性非理性井喷，但土地市场的状况更能代表未来楼市的趋势。中投证券分析师李少明表示，一般而言，年底是推地高峰期，12月的土地供给可能超出预期。在需求方面，虽然房地产行业资金状况较年初略有好转，但对于绝大部分房企来说，用于土地拓展的资金仍有限，因而行业整体的土地需求提升幅度有限，预计地价将相对平稳。从当前一些地方政府的财政收支看，上半年楼市的紧平衡对其财政收入已造成影响，加上后续土地成本及整理成本的上升，地方政府在土地支出方面大大超出了去年的水平，总体而言，地方政府的财力改善有限。
远洋地产人士介绍，虽然房产税试点扩大在市场预期之中，但从购房者的心理承受能力和实际反应看，试点初期的推广对楼市可能造成一定的扰动，不排除未来楼市调控再度加码。
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土地市场年末也翘尾 嘉定宝山等地块最抢手 新闻晨报
和楼市“翘尾”行情相呼应，11月的上海土地市场同样精彩纷呈。11月中旬以来，绿地、旭辉、中冶、信义置业、中国铁建等品牌企业各自在土地市场上都有斩获，其中有的开发商甚至在同一区域连续出手拿地。嘉定、松江、宝山等成为这些企业拿地的重点关注区域。
嘉定地块对房企吸引力大
在今年11月的土地市场,嘉定地块可谓是大放异彩。不仅成交地块数量多，且接连有品牌房企连续在嘉定“出手”。由此显现出嘉定优质地块对开发商的巨大吸引力。
11月29日，嘉定叶城路以南2幅居住地块：嘉定区马陆镇新成路以东、叶城路以南地块（18-1）以及嘉定区马陆镇复华路以西、叶城路以南地块（17-01）被信义置业（香港）1家企业摘得，两幅地块溢价分别为48%和59%，楼板价分别为5925元/平方米、6370元/平方米。
上海中原地产研究咨询部高级经理龚敏表示，嘉定出让的2幅地块是今年迄今为止竞买申请人数较多的地块，该类自住为主的地块较受到市场欢迎。其中叶城路以南（17-01）地块以59%的溢价率也创出了今年嘉定宅地的新高。从最终成交的楼板价来看，占到当前周边住宅均价的4成，在如此多竞买申请人参与的情况下并不为过，说明当前房企相对理性。地块周边配套有幼儿园、小学、中学，不过无轨道交通仍是主要欠缺的方面之一。
汉宇地产分析师则指出，相较其他区域、其他用途的地块，嘉定马陆两幅宅地正处在热点交易区域，即使处于楼市严控期，依旧能获取市场需求，故对首次拿地房企而言，那些未来所面临的风险指数较小的优质宅地，将成为竞标。
旭辉近期也在嘉定连续拿下两幅地块。这两幅地块都是位于南翔的商办地块。其中，11月22日，旭辉以9900万元总价摘得嘉定区南翔镇宝翔路以东、棉伯浜以南地块（37-01），楼板价3725元/平方米。紧接着第二天，旭辉又以7307万元底价摘得嘉定区南翔镇棉翔路、棉伯浜之间地块（37-02）地块，楼板价2700元/平方米。而就在同一天，旭辉集团在港交所挂牌上市。专家指出上市后旭辉拿地将会更容易。
11月值得关注的嘉定住宅地块还有由绿地集团摘得的嘉定区顾浦河以东、吴淞江以北地块（03B-12、03B-13）。该地块位于嘉定安亭(社区网论坛商铺)汽车城板块，总建筑面积为20.5万平米，成交价10.25亿元，成交楼板价5002元/平方米，溢价率31.6%。目前周边新盘均价在12000-14000元/平米左右。
松江、宝山也是成交大户
除了嘉定，松江、宝山也是11月土地市场的成交大户。11月30日松江中部板块出让的2幅宅地分别给金地联合恒申置业、绿地底价获取，楼板价都在5500元/平方米左右。上海中原地产研究咨询部高级经理龚敏表示，与此前出让的嘉定地块相比，此次松江出让的地块竞买申请人数明显不多，仅为2-3人，且以底价中标说明了房企对该区域发展前景并不持十分乐观态度，而实际上除了周边个别楼盘能以1.5万/平方米的价格销售外，其他楼盘销售价格多在1.2-1.3万元/平方米之间，因此以底价获取也较为合理。不过凭借两大企业的品牌入驻，加之周边先行开发的项目将能提升板块的整体形象，有利于推高板块整体价格。
宝山月浦近日也成交两幅地块。11月28日，上海中冶新月浦置业有限公司以底价2.5629亿元竞得月浦镇沈巷社区1号地块（C-1），楼板价3750元/平方米，该地块为居住用地，出让面积48817平方米；上海新城万嘉房地产有限公司以3.425亿竞得月浦镇沈巷社区1号地块（C-2），楼板价3740元/平方米。该地块用途为居住、社区商业集贸，出让面积64910.7平方米。此外，宝山此前曾终止出让的罗店新镇F1-3地块，最终由Winzeninvestmentpte.ltd以5.33亿元竞得，楼板价9802元/平方米，溢价率22.52%。
汉宇地产分析师指出，从宝山成交的三幅经营性地块表现来看，拿地房企的背景呈现出多样化，既有国有背景，又有外资房企，但都具备较强资金实力。值得一提的是新城地产，与近日集中拿地的旭辉有所相似，在赴港上市之际，也开始加大土地市场储备力度，成功摘得月浦商住地块，同时也正式宣告其触角延伸至宝山区域。
市中心核心地块“地王”频出
今年10月以来，继黄浦(社区网论坛商铺)江沿岸综合开发E18单元 1-12地块、徐汇区滨江XH129B-02、XH129D-01地块、杨浦区平凉街道22、23街坊地块等成为（全市或区域）总价或单价“地王”之后，黄浦区594（北块）、596街坊被上海外滩滨江综合开发有限公司,中国太平洋财产保险股份有限公司总价27.7亿元摘得，楼板价3.6万元/平方米，刷新了上海今年土地成交的单价记录。
回顾今年下半年以来的上海土地市场，多幅市中心核心地块已被龙头开发企业收入囊中，且伴随的（全市或区域）总价或单价“地王”现象正冲击着房地产市场。对此，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，市中心中高端市场及资源将逐渐被龙头开发企业把持，龙头企业的品牌张力将在未来更加突出。市中心中高端市场的活跃性及稀缺性及当前优质地块的楼板价相对区域内中高端楼盘当前售价来讲的合理性，为今后这些地块建成后的中高端楼盘定价提供了适当的空间。因此，从中长期角度来讲，龙头房企看好未来2年后上海市中高端市场，市中心中高端市场将逐渐被这些龙头开发企业把持，这些企业通过市中心优质地块中高端品质项目的集中打造，将集中突出这些企业在市场当中的品牌影响力。
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