[摘要] 2011年冬天楼市在调控等因素影响下持续低迷，时隔一年，楼市在需求方的强力支撑下已现回暖，似曾相识的一幕再度出现：多地高档住宅年终出现“翘尾”行情。而房企目前仍在执行较为稳健的定价策略。
“这是一个似曾相识的冬天。或许太阳之下，本来并无新事。”万科2011年年报的开篇语曾言。
2011年冬天楼市在调控等因素影响下持续低迷，时隔一年，楼市在需求方的强力支撑下已现回暖，似曾相识的一幕再度出现：多地高档住宅年终出现“翘尾”行情。而房企目前仍在执行较为稳健的定价策略。
多地豪宅热销
近日，杭州楼市传出消息，有年内豪宅之称的武林壹号开盘销售超过80%，均价7.56万元/平方米，开发商回款近10亿元。这是今年下半年杭州楼市悄然回暖的又一例证，也令市场对各地豪宅开始重新审视。
资料显示，武林壹号是2006年杭州绿城集团与滨江集团(10.03,0.06,0.60%)两大巨头联手拿下的，当时这个名叫“杭汽发地块”的项目，土地成交金额高达36.3亿元，一举创下当时杭州和住宅市场第二贵地块。也正因为地块成本之高，其项目启动与进展备受关注。就在近期，上市公司滨江集团还在就杭汽发地块为控股子公司杭州滨绿房地产开发有限公司向银行申请15亿元贷款提供担保。
而随着地块“蛰伏6年、一朝开盘”，武林壹号的热销一扫市场对销售前景的质疑。知情人士介绍，武林壹号开盘销售均价高达7.56万元。远远高于周边楼盘的销售价格和杭州严格的限购令并没有挡住买方热情，武林壹号开盘销售近80%，绿城集团和滨江集团合资成立的项目公司获回款总额超过10亿元。“如果销售形势持续，开发商可能考虑年底前再推一期同体量的房源。”上述知情人士称。
“日光盘”再现江湖
除杭州外，上海、深圳等地高档住宅市场在年底同样出现暖冬行情，成交开始陆续放量。
上周末，广州天河珠江新城(小区网论坛)板块尚东君御开售，均价4.5万元/平方米。有媒体报道，部分购房者在前一天晚上就开始排队等待开盘。同时，珠江新城多个楼盘售价创出新高。“买豪宅如同抢购白菜”的说法又在广州市场传开。深圳方面，15日，深圳远洋新干线开盘，有消息称，首推420套房源2内售罄。“日光盘”今年年初曾绝迹于市场，到年底又开始陆续涌现。
“现在‘日光盘’确实有，但是量不多，占楼盘总量的5%左右。从总体来看，广州楼市的量价都是在小幅上升的。”中原地产广州区经理黄韬向记者介绍。
上海方面，有机构最近统计数据显示，前11个月，上海商品住宅成交面积已超越2011年的成交总量，其中有12个豪宅项目的成交面积突破1万平方米。
高档住宅热销体现了房地产销售市场整体回暖，但业内人士也提醒，这并不能说明房价已经开始大幅反弹。
房企销售利润率全线下降
虽然离年终还有几天时间，但研究机构已经开始纷纷出台楼市年度报告。整体来看，房企“以价换量”策略贯穿2012年全年，并在年终出现了销售小高潮。不过，因为定价策略的调整，房企销售净利润率普遍下调，房地产去暴利化仍在继续。
《中原地产研究2012年年刊》近日公布统计结论，2012年商品房销售面积与去年基本持平，但万科、保利、招商、华润、中海、恒大等十大标杆房企前10月依然取得平均23%的增长率，逆势增长显著。标杆房企的市场份额也进一步提升，销售额占有率从2008年的7%上升到2012年的12%。不过，标杆房企的销售净利率呈现明显下滑趋势，已从2007年的24%下滑到2012年的18%。
“低价跑量”的销售策略是导致房企销售净利率下降的主要原因，为弥补销售净利率的下滑，多数标杆房企提高了资产周转率。中原集团研究中心以开发商2012年的销售面积与其土地储备面积的比值作为周转速度的参考指标，可以很明显地将十大标杆房企划分为三类：高周转企业仅有万科一家，其年土地储备周转率达31%；大部分企业属于均衡周转的房企，包括保利、恒大、华润、金地、招商、中海，其平均周转率为17%；而富力、绿城、雅居乐的周转速度则明显偏慢。
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临近年底，楼市在这个飘雪的冬日里却未见寒冷，近来各家楼盘加快脚步纷纷推盘促销。从各大网站的楼盘广告、报纸广告及手机促销短信中不难发现，很多现房或准现房楼盘集中涌现。对此业内认为，不排除一些前期未采取“以价换量”措施的楼盘集中入市，争取年末最后“一班车”。同时相比期房，现房相对成熟，入住时间相对较近，更能吸引购房者的眼球。
现房楼盘大量入市揽客
“精装现房35000元/平米，不限户籍自由购”；“比邻国贸，不限购精品现房”……近日，主打现房、准现房的楼盘格外显眼，在各大网站的房产频道首页、手机短信等平台，随处可见大量的楼盘促销广告，其中“现房”、“准现房”、“不限购”的字眼格外多。对此，多为业内人士认为，楼市在年底再次出现回暖，众多刚需客群涌入市场，一些楼盘以现房、不限购等优势积极抢占市场。
记者以购房者身份打通了几家楼盘的销售电话，其中，位于北京西四环附近的中堂紫熙台项目售楼员表示，项目在售为230-341平米的精装公寓，50年商住项目不限购，目前项目已经主体完工，正在进行内部装修，预计明年9月份入住。位于河北香河的京汉君庭项目，也主打不限购和现房概念，据售楼员介绍，项目一共分五期销售，一二三期已经交房入住，项目均价4600元/平米。据了解，北京丰台区的中海御鑫阁、中海苏黎世家；朝阳区的远洋新悦；大兴区的东亚马赛公馆；亦庄的好景国际等楼盘都是现房或准现房发售。
亚豪机构市场总监郭毅对中新网房产频道表示，很多主流刚需楼盘一般都是在2013年或者2014年底才交房，入住周期比较长，而现房入住周期较短，的确是比较吸引人的优势。北京中原投资顾问部总经理张坤昱对中新网房产频道表示，目前整体市场行情比较火爆，现房即准现房更成熟一些，也趁着市场的火爆集中入市。
成交量上涨 二手房成交远超新房
但是，这些楼盘可能还有另外一些共性的特点，郭毅在采访中表示：“这些现房阶段的项目可能前期没有通过降价换取销量，而到了年底看到这波儿销售热潮，想赶最后一班车。”同时郭毅认为，现房是项目的一个优势，在地理区位上现房和新房、二手房也不一样。“一般二手房的位置比新房的位置要好一些。如果新房到了现房阶段才开始销售或者正在销售，说明这个新房的位置相对二手房来说会更远一些。”郭毅表示。
那么，楼盘开发到怎样的程度时可以成为准现房呢？郭毅介绍，对准现房的说法市场上还没有一个约定俗成的解释，她认为已经封顶的就可以称为准现房，张坤昱对准现房的理解也是如此。记者在电话咨询中了解，一些准现房楼盘的入住时间一般在半年或一年内交房入住，比如中堂紫熙台明年9月份入住，中海御鑫阁明年4月份入住等。据了解，现房大量入市的情况不仅出现在北京。近日中国广播网报道称，在11月这个传统的淡季，青岛楼市交易量呈现走高态势，其中，现房是吸引众多青岛买房者的一个重要因素。
另据了解，近来二手房的成交量明显高于新房。据北京市住建委及中原地产数据显示，12月上旬北京新建住宅签约3199套，二手房住宅签约4509套，较新房多41%。另外，高端二手房也表现抢眼，根据丽兹行豪宅研究院数据显示，11月份高端二手住宅成交量总计262套，环比上涨47.19%，同比上涨88.48%。进入12月份，二手高端住宅成交量维持成交高位，1日-9日，二手高端住宅成交77套，环比持平，同比上涨24%。张坤昱表示：“最近整体市场不错，尤其12月份成交都挺好，不管是新房还是二手房，销售量和价格都比11月份高。”
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