[摘要] “毛利水平回到合理位置上是行业大势所趋。”郁亮称，未来地价占比越来越高，各个城市拆迁成本越来越高，土地整备成本越来越高，这些都会影响毛利率。
“万科国际化和是否看好国内市场，没有直接关系。”
2月28日，在深圳举行的万科企业股份有限公司（万科A，000002）2012年度业绩推介会上，万科总裁郁亮如是回应外界对万科国际化的关切。
2013年初，万科国际化战略频获突破：先是联手新世界发展（00017.HK），斥资34亿港元投得荃湾地块；接着，又携手美国铁狮门，落子美国旧金山富升街项目（Folsomstreet）。
但郁亮昨日强调，万科的根基还在中国大陆，不准备在海外建唐人街，国际化战略目前还处在学习和尝试阶段。
“国内发展远未到上限”
对于新近出台的楼市调控“国五条”，郁亮称，万科始终相信房地产调控是一个长期性任务，万科的策略是继续为普通人盖好房子。
按万科董秘谭华杰当天披露的数据，2012年，万科售出的房源里，144平方米以下的普通住房占比为90%，首次置业和改善型买家占比达87%。
郁亮指出，万科在国内的发展远远没有达到上限，“就算万科从规模号称做到，目前市场份额也是2.19%。”
据郁亮昨日介绍，到目前为止，万科已经进入60个城市，而中国有660座城市。
对于投资区域的选择，郁亮说，万科不会简单按照一线、二线、三线城市来划分。
“毛利水平回归合理是大势所趋”
郁亮也谈到了城镇化。
他认为，城市化不能变成房地产化。城市化首先是人的城市化，即市民化。有两个基本前提需要解决，一是说要为市民提供公共服务，教育、医疗等等；二是应该有住房，有了住房才能成为真正的市民。
郁亮提出，未来城市发展重点应该针对中国的情况，多发展100万-350万人口的城市。
据谭华杰介绍，2012年，万科销售金额为1412.3亿元，比2011年增长16.2%；净利润为125.5亿元，同比增长30.4%；全面摊薄净资产率（ROE）为19.66%，系1993年以来新高；毛利率则较2011年下降3个百分点，至25.8%；年末规划中项目合计权益建筑面积3947万平方米，是未来2-3年的开发量。
“毛利水平回到合理位置上是行业大势所趋。”郁亮称，未来地价占比越来越高，各个城市拆迁成本越来越高，土地整备成本越来越高，这些都会影响毛利率。
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