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三月房价全线上涨 政策显效或将助推后市趋稳

上海证券报   2013-04-19 08:28

[摘要] 由于3月正值楼市传统销售旺季,购房者抢在地方调控细则出台前入市,导致需求集中释放,推动全国房价全线上涨。国家统计局昨日发布数据显示,3月份,全国70个大中城市中仅有温州1个城市新房价格环比出现下降,而68个城市则是环比上涨,其中涨幅最高为3.2%。

由于3月正值楼市传统销售旺季,购房者抢在地方调控细则出台前入市,导致需求集中释放,推动房价全线上涨。国家统计局昨日发布数据显示,3月份,70个大中城市中仅有温州1个城市新房价格环比出现下降,而68个城市则是环比上涨,其中涨幅为3.2%。

4月份以来各地相继出台房地产市场调控实施细则。分析人士预计,随着政策逐步发挥效应,楼市或将进入观望状态,呈现“量缩价稳”之势。

70个大中城市房价仅1个环比下降

国家统计局昨日发布3月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示,新房价格环比上涨的城市有68个,比2月份增加了2个,价格下降的城市仅有温州。而同比上涨的城市有67个,比2月份增加了5个。

二手房方面,环比上涨的城市有66个,与2月份相同;同比上涨的城市有59个,比2月份增加了10个。

新房和二手房价格几近全面上涨。对此,国家统计局城市司高级统计师刘建伟分析称,“需求集中释放助涨3月房价”。

刘建伟指出,3月份房地产市场进入“金三银四”的传统销售旺季,成交情况往往比前两个月都要活跃,加之各地房地产市场调控细则出台前,潜在购房者担心实施细则出台后政策从紧、购房成本进一步增加,因而急于入市导致需求集中提前释放,开发商随之取消优惠甚至上调价格,助涨了3月份房价

国务院3月1日出台旨在抑制楼市过热的国五条,在调控政策执行方面的严厉程度进一步升级,其中“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征。”这一规定,引发楼市震动,尤其刺激二手房成交量短时间内大增。

以京沪两地为例,监测数据显示,3月北京二手住宅网签成交量为43780套,环比上涨332%,同比上涨294%;而上海二手房市场总成交量为63453套,环比上升350%,创下9年来新高。

同策咨询研究中心总监张宏伟也就此指出,“国五条”政策末班车效应导致市场放量,量价齐涨,再加上货币供应量增加导致市场流动性宽松,而一线城市为代表的重点城市成交量的增加以及房价仍环比在上涨,结构性地带动房价继续坚挺并且保持微涨。

一线城市楼市调控难度大

在70个大中城市中,一线城市涨幅继续居前。北京、上海3月新房同比涨幅扩大至8.6%和6.4%,广州则高达11.1%。从环比来看,北上广深等一线城市涨幅均超过2%,其中,上海房价环比上涨3.2%,涨幅居首,深圳涨2.8%,北京涨2.7%,广州涨2.5%。

业内人士指出,一线城市房价上涨最快,后期调控压力仍然很大。据粗略统计,目前已有20多个城市公布房地产调控实施细则,但这些细则没有预期般严厉。多数地区只是重申了原来的调控措施,将房价调控目标定为不得超过实际人均可支配收入的增幅(介于8%-10%之间)。而对于“二手房交易按差额征收20%个人所得税”也多未给出明确规定。

其中,北京的调控细则最为严厉,也是少有的房价目标“同比保持稳定”的城市,且进一步收紧限购,并上调申请二套房房贷的首付比例。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖说,“北京楼市调控细则出台后,虽然新增房源和客源量并未大幅下降,但是买卖双方的心态已由之前的争取快速成交,变成观望等待,尤其是购房人群观望心态的加重,造成了成交量的大幅下滑。”

根据北京市住建委的网签数据,截至4月15日,北京市二手房网签套数环比3月同期下降90%,新房成交量环比3月同期下降34%。

不过,从就目前看,北京政策的执行还不足以让房价热度降下来,尽管成交量下降,但房价仍然坚挺,无降价迹象。

调控细则落实或促楼市“量缩价稳”

进入4月份以来,政策效应开始显现,部分城市二手住宅成交量出现回落。刘建伟认为,随着政策效应的进一步显现,4月份房价走势可望趋稳。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析说,从“国五条”出台到细则出台一个月的时间内已经释放了大量需求,因此细则出台后首先是交易量下滑,新房、二手房都是如此;价格应该会先趋于稳定,下半年应该会稳中有降。

基于此,胡景晖预期,房地产市场在短期内将呈现“量缩价稳”的态势。一季度市场成交量的大幅增长,已提前释放了未来几个月的交易量,二季度的需求萎缩几乎已成定局,多数城市房价上涨局面将有所改观。

还有业内人士也认为,自4月开始地方细则陆续落实,房价涨幅将在高位盘整中有所回落。

值得注意的是,从当前房地产市场各项指标来看,自“国五条”细则出台后,3月房地产投资、开发、销售、拿地甚至开发景气指数趋势都转为下行。

统计局此前公布的房地产投资和销售数据自高位有所回落,1-3月房地产投资增速略降至20.2%,销售面积和销售额增速为37.1%和61.3%,均低于1-2月。

链家地产市场研究部张旭表示,市场成交情况会受到预期影响,并反作用于房企拿地、开发、投资等行业运行情况。基于此,二季度房地产行业运行数据上行趋势可能减弱。

3月份,70个大中城市中仅有温州1个城市新房价格环比出现下降,而68个城市则是环比上涨,其中涨幅为3.2%.

日前发布的2013年供地计划显示今年住房用地计划供应15.08万公顷,是过去5年年均实际供应量(9.77万公顷)的1.5倍.

今年一季度,监测的103家房企融资总量达到1097亿元人民币,同比增幅达到96%。

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