[摘要] 近日，北京市住房和城乡建设委员会（以下简称北京住建委）下发通知称，为进一步提高商业、办公和大户型商品住房预售许可门槛，明确了颁发预售许可证前的楼层进度。
近日，北京市住房和城乡建设委员会（以下简称北京住建委）下发通知称，为进一步提高商业、办公和大户型商品住房预售许可门槛，明确了颁发预售许可证前的楼层进度。
与北京楼市调控不断收紧形成鲜明对比的是，开发商拿地热情持续高涨。中原地产研究中心统计数据显示，今年前5月，4个主要一线城市合计土地出让金高达1411.8亿元，比2012年同期的314.4亿元上涨了350%。
业内人士进对《每日经济新闻》记者表示，最近北京楼市调控政策出台得比较频繁，在预售证上就形成了多重阻击。在出台预售资金监管政策后，如今又从工程建设角度来规范预售许可证的发放。“这表明随着‘国五条’地方细则的深入，楼市调控将深入细节，且更有针对性。暂不论是否能瞄准大户型这类靶子，单从震慑角度看，就能对房企起到警示作用。”
豪宅市场再承压
北京住建委通知称，从今年8月1日起，新签订土地出让合同的房地产开发项目，对商业、办公等非住宅楼栋，以及套均建筑面积大于140平方米的住宅楼栋，申请预售许可时，施工进度应达到以下条件：地上规划层数7层（含）以下的，施工进度应达到主体结构封顶；8层（含）以上的，施工进度应达到地上规划层数1/2以上（且不低于7层）。
此前，北京市预售商品房条件是严格按照 《城市商品房预售管理办法》规定，要求已交付全部土地使用权出让金、取得国有土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证，同时预售商品房投入的开发建设资金达到总投资的25%以上，但对工程进度一直未作要求，预售许可门槛与其他省市相比偏低。
有分析人士指出，从工程建设角度来控制预售证发放，实际上是为购房者减轻了诸多风险。开发商如果轻易得到预售款，不见得会用于工程建设中，甚至会发生携款潜逃等恶性事件。对工程建设实行硬性指标后，让商品房的原型先打造出来，有利于购房者更清晰地看到相应产品的结构功能，这样减少了信息不对称性，有利于其更好地决定购买行为。对于开发商而言，产品基本成型有利于降低未来竣工的不确定性。
业内人士进表示，北京上述政策的出台，会给豪宅市场带来新的压力。本身豪宅市场预售证就受到了一个关卡的影响，加上这种制度，此类房企就更加措手不及了。
房企抢地或将收敛
值得注意的是，“限价令”已初现威力。进入6月以后，北京市新房供应量出现井喷，尤其是定位快销项目的开发商选择了适当降低利润，以求尽早入市抢得市场先机。
亚豪机构统计数据显示，截至6月12日，6月份北京楼市已有18个项目新开盘，比5月份同期整整多出一倍，同时创下了今年以来各月同期放量的峰值。
亚豪机构副总经理高姗表示，自北京楼市新建住宅执行限价政策以来，新增供应持续吃紧已经两个月有余。同时，供应的紧缺与市场预期向好形成强烈的反差，这反而成为购房需求持续坚挺的助推器。5月和6月往往是开发商冲击全年业绩的黄金时期，在目前购房需求高涨的形势下，靠快周转赢得利润的开发商显然有些“按捺不住”了。
对于房企抢地背后的动力，一位开发商曾透露，三、四线城市土地价格虽低，但市场需求寡淡，项目利润率不高。一、二线城市虽然地价高，但市场火爆，大多数房企仍看好一、二线城市。去年的快速去库存已导致多数开发商在一线城市 “无货可囤”，现在是“补仓”。
阳光100集团常务副总裁范小冲表示，去年是土地成交的低点，今年房企都在积极拿地。一线城市土地出让量并不大，由于地价单价高，所以总价值反而高了。“库存在减少，一线城市的需求继续增大，以及一些外地公司想通过一些城市建立品牌制高点，都是房企看好一线城市楼市的原因。”
值得注意的是，有接近开发商的人士向 《每日经济新闻》记者透露，随着调控的持续收紧，多家房企在京拿地的热情有所下降。
业内认为，当前政策的打压对房企，尤其是豪宅及大户型的开发企业而言，未来拿地会有所掂量。资金来源的渠道进一步收窄，可运用的范围变小，从目前来看，政策打压，会使房企拿地动作有所收敛。
在他看来，对于开发此类物业的房企而言，预售证不好领、预售金不好用，会对此类房企的资金链带来沉重打击。作为豪宅的开发商，若一心“抢地”，则会陷入政策的泥潭。只有严控成本，减少繁琐环节，才能以高效、有序的工程进度完成项目，最终促使资金回笼。
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北京出预售新政 大户型要等7层以下封顶方可预售 北京晚报
从8月1日起，开发商的新拿地项目，若属于商业、办公楼或超140平方米的大户型住宅楼，必须等房子有一定“雏形”后才能开卖。昨日，北京（楼盘）市住建委下发《关于进一步加强本市商品房（资料、团购、论坛）预售许可管理有关问题》，提高了商业、办公楼和大户型住宅项目的预售门槛。
《通知》要求，从2013年8月1日起，新签订土地出让合同的房地产开发项目，对商业、办公等非住宅楼栋，以及套均建筑面积大于140平方米的住宅楼栋，申请预售许可时，施工进度必须达到一定条件。其中，地上规划层数7层（含）以下的，施工进度应达到主体结构封顶；8层（含）以上的，施工进度应达到地上规划层数1/2以上（且不低于7层）。各区县房管部门要严格按照勘查现场，对未达到施工进度要求的，将不予办理预售许可。
换句话说，购房人今后在购买大户型房子时，可以先“眼见为实”，看到成型的主体或一半的雏形，再考虑要不要付钱。而不像现在，甚至连正式的售楼处都没有，仅凭着沙盘和户型图，在销售员天花乱坠的介绍中买房。
“考虑到住房市场供不应求的现状，此次新政提出了差别化提高预售门槛。”市住建委相关负责人表示，一方面，对于满足刚性需求的普通商品住房楼栋，仍保持原标准，暂不提高预售门槛，保证市场的有效供应。另一方面，新规主要针对月1日后新签订土地出让合同的新项目，此前的老项目仍执行原规定，以尽可能减少政策调整对已拿地企业的工程进度、资金安排等方面的影响，不会对市场供应造成影响。
此前，本市预售商品房的规定是，已交付全部土地使用权出让金，取得国有土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证，同时预售商品房投入的开发建设资金达到总投资的25%以上。J201
解读
刚需型商品房
不受影响
“北京又出楼市新政了，新房供应恐怕又将受到影响。”昨天晚上，不少业内人士在网络上评论，审批收紧后又提高门槛，调控是不是又要加码？
对此，北京市房协秘书长陈志表示，新规的目的主要是完善预售制度，并非调控加码。新规影响的只是专门开发大户型住宅或商业、办公项目的开发商，对这类项目的资金要求会更加严格，但对于满足刚性需求的普通商品住房，不会有明显影响。同时，这也会倒逼开发商更多地投资建设适合刚性需求的中小套型普通住宅，增加普通住宅的供应，抑制房价过快上涨。
“以后再做这三类项目，对开发商的资金链要求会更高。”一位业内人士告诉记者，以往，很多开发商就是挖个坑、做地下结构，甚至直接到银行开个投资到25%的证明，就对外大张旗鼓地卖房，对资金投入的要求其实很低。按照新规，7层以下要先达到主体封顶，建设投资至少要达到60%到70%。
预测
新规很难
助跌房价
实际上，自从“国五条”细则在北京落地以来，受到预售许可证审批难度加大的影响，新盘市场的供应量2个月来一直位于低位，“人等房”的情形普遍存在于低总价的刚需楼盘中，新盘的价格也因此易涨难跌。
那么，对超140平方米大户型住宅“开刀”的新规，会不会进一步加剧新盘市场的紧张局面？对此，北京中原地产（房源、代理、租房）市场总监张大伟表示“很难”。“这次的规定，只针对超大户型住宅、商业楼和办公项目，属于小众需求，而现在90%的需求都来源于中小套型的普通商品房。况且，新规也不适用于老项目。”张大伟告诉记者，通常来说，套均面积超过140平方米的住宅楼，多是高端楼盘，走“精装修”的高档路线。这类的高端楼盘，开发商从长期的角度，也不会“挖坑”就卖。“所以，新规很难影响到目前的房价水平，既不会助涨房价，也不会助跌房价。”
思考
预售制
是去是留？
商品房预售，始于1994年，也就是俗称的“卖期房”。近几年，随着北京房价不断攀升，有关商品房预售助推了市场化泡沫的争论也一直不断。此前，中国社科院报告就曾提出，建议在目前开发商商品房库存量较大的条件下适时取消期房预售制度。
昨日出台的新规，再度将商品房预售制是去是留的话题，引入人们的视野。“对于商品房预售的监管，应该从超140平方米的大户型住宅，延伸到普通住宅市场。”有网友在微博上指出。不过，张大伟表示，要检讨的不是预售制度，而是如何坚强监管，站在期房购买者的立场上，维护交易者的利益。
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