[摘要] 7月24日，中国房地产行业一年一度的盛会，博鳌·21世纪房地产论坛第13届年会拉开了帷幕。本届年会的主题是“家国梦：协调发展与多元结构性转型”。
7月24日，中国房地产行业一年一度的盛会，博鳌·21世纪房地产论坛第13届年会拉开了帷幕。本届年会的主题是“家国梦：协调发展与多元结构性转型”。住建部政策研究中心主任秦虹女士出席并做了主题演讲。她认为，房地产业的健康发展需要信心与恒心。
目前中国房地产市场的泡沫论和崩盘论充斥了舆论界。如何看待中国房地产市场的发展，首先要有信心。从各个层面来看，面对上半年短期房地产市场的变化以及中国经济走势的不确定因素，我们没有看到新一届政府频繁出台的调控政策，我们看到7月20日中央银行全面放宽贷款利率的改革，没有对现行的商业性房地产贷款政策进行调整，至少表明了两个方面：表明了新一届政府对房地产市场发展的问题在某些层面考虑了全局；第二表明了这次央行关于全面放松贷款利率的改革，是通过结构性的措施，引导储蓄流向生产投资，发展市场，促进社会融资多元化，同时限制房地产投资性需求。从政策层面，这一方式有利于引导预期，防止房价脱离经济基本的过快上涨而引发不稳定，这是有利于房地产长期健康，而不是简单的对短期进行的调控。
需求总量仍将上升 发展需要信心
1998年到2008年这十年间，中国房地产市场存在着两大供给任务，一个是结构性的弥补，另一个是应对新增的需求。过去十年中国新增3亿城市人口，经过十年的快速发展，今天的房地产市场出现了新格局，这种格局的出现主要是因人口结构决定了住房需求的周期。从目前人口结构来看，对住房供给较大的是20到49岁的人群，占总人口的55%，各大城市每年新增常住人口中，20岁到30岁的年轻人群占比超过55%，也就是说目前人口的结构中年轻化刚性需求的占比较大。对购房和房地产市场影响的另外一部分人群就是高储蓄人群，占人口比重是相对较高的。如果将35岁到64岁人群作为高储蓄人群的话，目前是42.6%。因此高储蓄人群占比较高，有利于房地产市场的繁荣发展。
从另外一个角度来讲，我们根据世界城(小区网论坛)镇化发展的规律看到，城市人口在增加，城市人口比重在提高，不同城市化的发展阶段，人口流动结构是不同的。大中小城市人口增加，人口流动主要体现在农村向城镇转移，一旦城镇化率超过50%的时候，城市人口的增加主要体现在中小城市人口向大城市集中的格局。这些年来中国房地产的变化也呈现了这样的格局，城市发展的格局决定了中国房地产发展的格局，中国房地产市场不是没有需求，而是需求发生了变化，总量上仍然有空间，现在的人口和家庭户数以及住房的套数证明，还没有达到现代发达国家所出现的住房套数和家庭户数超过10%的发展阶段，结构上需求仍然会增长。中国家庭小型化是目前的特征，的人口普查显示家庭人口是2.8，之前的统计是3.11人，这是过去十年人口的变化。如果总的人口增加3.8%的话，一代家庭增长120.8%。家庭小型化趋势增长，人口不增加，住房需求还会增加，不仅仅是住房家庭条件不好的需要改善，即使面积上已经达到一定要求的，但是随着收入的增加，改善性的需求也是在不断的增加。
今天政府理性的思维，加上市场新的格局，目前来看，我们是有信心的，只要我们的调控政策和市场的选择能够真正的做到保障到需要保障的，支持应该得到支持的，限制投机和炒房的，尊重市场的规律，满足房屋需要供给的人群，把握好节奏，中国房地产会走出健康的局面是有信心的。
调控效果受外部环境制约 改革需要恒心
当前影响房地产市场的因素是多而复杂的，从今年1—6月份70个大中城市房价同比的变化中看出，一线城市成为领头羊，房价涨幅，本轮北京的房价涨幅还是。说明影响房地产有很多重要的因素，如果外部的因素和制度条件不能得到有效的改善，房地产的健康发展也面临很大的压力，因此我们要有恒心。就是要持之以恒的进行改革，解决影响房地产市场快速发展的外部制约。现在中国住房的需求，房屋的问题，背负了太多的社会问题，不是调控政策所能解决的。尽管北京有最严厉的调控政策，但房价还涉及到户籍、教育、医疗等其他问题的影响。在北京上涨得快，因为能够在学区买一栋房屋，孩子就可以在这里享受到好的教育；如果不能在这里买房屋，家人基本的医疗保健就不能在当地落实，因此必须在当地购买房屋。即使他们不缺少房屋，但是为了孩子的教育，要购买更高价的。买了那个地方就是购买教育，而不仅仅是购买房屋。
现在地方政府的收入对土地依赖程度比较高，工业用地的出让，商务用地占的比例较低，价格较高，商业用地跟地方政府的财政紧密的捆绑在一起，如果不能有效改进，地价上涨影响房价上涨的问题很难得以解决。东西部发展不均衡，加速了不理性的人口急剧，必然导致大城市的需求超过了其本身应该负担的需求。这些都不是调控政策能够解决的，因此需要通过改革，有效的推进大中小城市的协调发展。
中国的金融制度没有信誉贷款，从事工商业如果想得到贷款的支持，必须要有抵押物。这迫使企业家通过购买房屋获得生产和服务需要的资金，从而推动了房屋的购买。家庭资金如何投资，如何保值增值，如何不变质，这些需求都超出了房地产业自身的需求，因此房屋所有的社会功能不能进行有效的改革，不能进行减负的话，我认为房地产业的健康发展有很长的道路要走，因此改革不是简单的事情，改革是艰难的，触动很多的利益，要有很多制度进行调整，需要坚持不懈的进行，才可以解决房地产市场长远发展的问题。
只要我们在短期调控政策和市场的选择上做出理性的调整，长远的改革上持之以恒，我们有信心能够解决目前中国房地产市场存在的局部房价上涨过快和部分地区阶段性房价过高的问题，从而促进房地产业健康的发展，而不是产生泡沫。
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